Учитывать ли площадь магазина при подсчёте голосов на общем собрании собственников, если он не платит взносы и не пользуется общим имуществом?

Кто вправе голосовать и как считается число голосов собственника помещения в МКД

Ключ к вопросу Алексея — юридический статус магазина. Если магазин (и паркинг) являются помещениями, входящими в состав единого многоквартирного дома, то их собственники по закону входят в состав гражданско-правового сообщества собственников и обладают голосами на общем собрании.

Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения. 2. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение. 3. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме доля в праве общей собственности на общее имущество в данном доме нового собственника такого помещения равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такого помещения. 4. Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе: 1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме; 2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение. Статья 37. Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме 1. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения. 2. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение. 3.
— ч. 1 ст. 37 ЖК РФ

Доля каждого собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество прямо пропорциональна общей площади его помещения, а не факту проживания, пользования коммуникациями или уплаты взносов. Значит, если магазин площадью 300 кв. м действительно расположен в этом же доме, его доля определяется по площади — вне зависимости от того, начисляет ли бухгалтерия ТСЖ ему платежи.

Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме. 4. Голосование по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме может осуществляться посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование , и переданных инициатору собрания в ходе проведения данного собрания . (В редакции Федерального закона от 04.08.2023 № 441-ФЗ) 4 1 . Голосование по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, проводимого в форме очно-заочного голосования, осуществляется посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование , и переданных инициатору общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в ходе проведения данного собрания в порядке, установленном решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме . (Дополнение частью - Федеральный закон от 29.06.2015 № 176-ФЗ) (В редакции Федерального закона от 04.08.2023 № 441-ФЗ) 5.
— ч. 3 ст. 48 ЖК РФ

Закон не даёт счётной комиссии права «исключить» собственника помещения из подсчёта из-за того, что ему не начисляются взносы. Количество голосов жёстко привязано к доле в общем имуществе, а доля — к площади.

Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: 1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); 2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий , а также не принадлежащие отдельным собственникам машино-места ;
— ч. 1 ст. 36 ЖК РФ

Общее имущество (в том числе обслуживающее более одного помещения оборудование) принадлежит всем собственникам помещений в доме на праве общей долевой собственности; к нему относятся несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое оборудование, обслуживающее более одного помещения. Наличие у магазина «своих» коммуникаций и отдельного входа само по себе не выводит его из состава дома, если конструктивно оно связано с домом: общими могут быть конструкции, сети, земельный участок.

Собственникам помещений, машино-мест в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения многоквартирного дома, несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование многоквартирного дома, расположенное за пределами или внутри помещений, обслуживающее более одного помещения, машино-места в многоквартирном доме, а также земельный участок, указанный в пункте 2 статьи 287 6 настоящего Кодекса. 2. Собственник помещения, машино-места не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу его доли отдельно от права собственности на помещение, машино-место. (Статья в редакции Федерального закона от 21.12.2021 № 430-ФЗ)
— ст. 290 ГК РФ, п. 1

Вывод по вопросу. Учёт площади магазина при голосовании зависит от его юридического статуса, который устанавливается по документам (ЕГРН, техпаспорт, проектная документация, реестр собственников). Если магазин и паркинг — помещения в составе данного МКД, их площадь учитывается наравне с остальными (голос = доля в общем имуществе, пропорциональная площади), и лишать магазин голоса из-за неначисления взносов нельзя — закон не ставит право голоса в зависимость от факта уплаты. Если же это отдельные объекты вне МКД — их площадь в подсчёте голосов по данному дому не участвует (см. блок 4).

Обязан ли магазин платить взносы, если он «не пользуется инфраструктурой»

Довод бухгалтерии о том, что магазин не пользуется общим имуществом и потому не платит, прямо противоречит закону. Обязанность собственника нести расходы возникает в силу закона, а не из фактического пользования.

Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. 2. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника. 3. Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством Российской Федерации. (В редакции федеральных законов от 23.07.2008 № 160-ФЗ; от 27.07.2010 № 237-ФЗ) 4. В соответствии с принципами, установленными Правительством Российской Федерации, исполнительными органами субъектов Российской Федерации устанавливаются перечни мероприятий по энергосбережению и повышению энергетической эффективности в отношении общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, подлежащих проведению единовременно и (или) регулярно. Реализация указанных мероприятий осуществляется в соответствии с правилами, предусмотренными Федеральным законом от 23 ноября 2009 года № 261-ФЗ "Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации". (Дополнение частью - Федеральный закон от 23.11.2009 № 261-ФЗ ) (В редакции федеральных законов от 08.08.2024 № 232-ФЗ, от 23.07.2025 № 232-ФЗ) Статья 39. Содержание общего имущества в многоквартирном доме 1.
— ч. 1 ст. 39 ЖК РФ

Бремя расходов на содержание общего имущества лежит на собственниках помещений, а размер их обязательной доли определяется долей в праве общей собственности (то есть площадью). Возможность фактически не пользоваться лифтом, подъездом или мусоропроводом не освобождает от этой обязанности.

Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника. 3. Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством Российской Федерации. (В редакции федеральных законов от 23.07.2008 № 160-ФЗ ; от 27.07.2010 № 237-ФЗ ) 4. В соответствии с принципами, установленными Правительством Российской Федерации, исполнительными органами субъектов Российской Федерации устанавливаются перечни мероприятий по энергосбережению и повышению энергетической эффективности в отношении общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, подлежащих проведению единовременно и (или) регулярно. Реализация указанных мероприятий осуществляется в соответствии с правилами, предусмотренными Федеральным законом от 23 ноября 2009 года № 261-ФЗ "Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации". (Дополнение частью - Федеральный закон от 23.11.2009 № 261-ФЗ ) (В редакции федеральных законов от 08.08.2024 № 232-ФЗ , от 23.07.2025 № 232-ФЗ ) Статья 39. Содержание общего имущества в многоквартирном доме 1. Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. 2.
— ч. 2 ст. 39 ЖК РФ

Это подтверждено и на уровне актов высших судов: собственник нежилого помещения, встроенного в многоквартирный дом, обязан участвовать в расходах на содержание общего имущества соразмерно своей доле, и эта обязанность не обусловлена наличием договора с ТСЖ.

собственник помещения в многоквартирном доме, в том числе собственник нежилого помещения, обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и текущий ремонт общего имущества, коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества и взносов на капитальный ремонт. Данная обязанность возникает в силу закона и не обусловлена наличием договорных отношений собственника нежилого помещения с управляющей компанией или товариществом собственников жилья. Указанный вывод подтвержден п. 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 27 июня 2017 г. № 22 «О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности». 64 Право собственности общества было оформлено им в августе 2017 г. на основании судебного решения, согласно выводам которого у общества возникло право собственности на спорное помещение в феврале 1992 г. в результате реорганизаций, а государственная регистрация права в ЕГРН в 2017 г. носила лишь правоподтверждающий характер. Пунктом 1 ст. 81 и ст. 131 ГК РФ предусмотрено, что права на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации. В соответствии с ч. 5 ст.
— п. 18 Обзора судебной практики ВС РФ № 2 (2019), утв. Президиумом ВС РФ 17.07.2019

Ст. 249 ГК РФ закрепляет то же правило на уровне ГК: каждый участник долевой собственности обязан соразмерно своей доле участвовать в расходах по содержанию и сохранению общего имущества.

Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных обязательных платежей по общему имуществу, а также в расходах и издержках по его содержанию и сохранению. (В редакции Федерального закона от 24.07.2023 № 351-ФЗ)
— ст. 249 ГК РФ

Наконец, в Правилах содержания общего имущества прямо отражено, что в состав работ по содержанию входят, в том числе, работы, связанные с нежилыми (встроенными и пристроенными) помещениями (например, сбор и вывоз отходов из таких помещений), — это дополнительно подтверждает, что магазин, пристроенный к дому, входит в контур общего имущества и подпадает под общие правила.

сбор и вывоз жидких бытовых отходов, включая отходы, образующиеся в результате деятельности организаций и индивидуальных предпринимателей, пользующихся нежилыми (встроенными и пристроенными) помещениями в многоквартирном доме; (В редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 27.02.2017 № 232) д 1 ) организацию мест для накопления и накопление отработанных ртутьсодержащих ламп и их передачу в специализированные организации, имеющие лицензии на осуществление деятельности по сбору, использованию, обезвреживанию, транспортированию, размещению отходов I - IV класса опасности; (Дополнение подпунктом - Постановление Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 № 354 ) д 2 ) работы по содержанию мест (площадок) накопления твердых коммунальных отходов в соответствии с установленными требованиями. Указанные работы не включают уборку мест погрузки твердых коммунальных отходов. В настоящих Правилах понятие "уборка мест погрузки твердых коммунальных отходов" используется в значении, предусмотренном Правилами обращения с твердыми коммунальными отходами, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 7 марта 2025 г. № 293 "О порядке обращения с твердыми коммунальными отходами" ;
— п. 11 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491

Вывод по вопросу. Собственник магазина (если магазин — помещение в этом МКД) обязан платить взносы на содержание общего имущества соразмерно своей доле, и отказ от начисления ему взносов со ссылкой на «непользование инфраструктурой» неправомерен. Это, в свою очередь, означает, что подход «не платит — пусть и не голосует» юридически некорректен: по закону магазин и должен платить, и вправе голосовать. ТСЖ вправе доначислить и взыскать с магазина неоплаченные взносы за период в пределах исковой давности (см. блок 3).

Последствия для ТСЖ: взыскание с магазина и срок исковой давности

Если магазин не платил, а обязан (см. блок 2), у ТСЖ есть гражданско-правовой инструмент взыскания неосновательно сбережённых сумм.

Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. 2. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
— п. 1 ст. 1102 ГК РФ

Сбережение магазином средств на содержание общего имущества за счёт остальных собственников без правового основания образует неосновательное обогащение: собственник, обязанный в силу закона участвовать в расходах (ч. 1, 2 ст. 39 ЖК РФ), но не плативший, сберёг эти средства за счёт товарищества, которое несло расходы на общее имущество.

В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 315-ФЗ) 2. Если убытки, причиненные кредитору неправомерным пользованием его денежными средствами, превышают сумму процентов, причитающуюся ему на основании пункта 1 настоящей статьи, он вправе требовать от должника возмещения убытков в части, превышающей эту сумму. 3. Проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок. 4. В случае, когда соглашением сторон предусмотрена неустойка за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежного обязательства, предусмотренные настоящей статьей проценты не подлежат взысканию, если иное не предусмотрено законом или договором. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 5. Начисление процентов на проценты (сложные проценты) не допускается, если иное не установлено законом. По обязательствам, исполняемым при осуществлении сторонами предпринимательской деятельности, применение сложных процентов не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором.
— п. 1 ст. 395 ГК РФ

При просрочке внесения обязательных платежей на сумму долга начисляются проценты по ключевой ставке Банка России — денежное последствие уклонения от взносов.

Взыскание ограничено общим сроком исковой давности.

Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса. 2. Срок исковой давности не может превышать десять лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен, за исключением случаев, установленных Федеральным законом от 6 марта 2006 года № 35-ФЗ "О противодействии терроризму" и Федеральным законом от 30 ноября 2010 года № 327-ФЗ "О передаче религиозным организациям имущества религиозного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности" . (В редакции федеральных законов от 02.11.2013 № 302-ФЗ, от 10.06.2026 № 167-ФЗ) (Статья в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
— п. 1 ст. 196 ГК РФ

Общий срок исковой давности — три года: это означает, что с собственника магазина можно взыскать задолженность за последние три года, предшествующие обращению в суд, а не за весь период.

Вывод по вопросу. Неуплата взносов магазином — не основание лишать его голоса, а основание для ТСЖ взыскать неосновательно сбережённые суммы (п. 1 ст. 1102 ГК РФ) с процентами по ст. 395 ГК РФ, в пределах трёхлетнего срока исковой давности (п. 1 ст. 196 ГК РФ). Магазин и паркинг, участвуя в собрании, одновременно обязаны нести расходы — это две стороны одного статуса собственника помещения в данном доме.

Ветка «магазин/паркинг — отдельный объект вне МКД»: тогда голос не учитывается

Проверить надо и обратную гипотезу: если магазин — это юридически самостоятельное нежилое здание (или помещение в другом здании), не входящее в состав данного многоквартирного дома, то его собственник не является участником гражданско-правового сообщества собственников помещений этого дома и в голосовании участвовать не вправе.

Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения. 2. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение. 3. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме доля в праве общей собственности на общее имущество в данном доме нового собственника такого помещения равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такого помещения. 4. Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе: 1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме; 2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение. Статья 37. Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме 1. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения. 2. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение. 3.
— ч. 1 ст. 37 ЖК РФ

Право голоса по ст. 48 ЖК РФ возникает только у собственника помещения «в данном доме» и пропорционально доле в общем имуществе «данного дома». Если магазин конструктивно и юридически вне этого дома (отдельное здание с собственным кадастровым номером, не связанное с МКД общим имуществом), то ни доли в общем имуществе МКД, ни голоса у него нет — и его площадь в подсчёт голосов по этому дому включаться не должна.

Собственникам помещений, машино-мест в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения многоквартирного дома, несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование многоквартирного дома, расположенное за пределами или внутри помещений, обслуживающее более одного помещения, машино-места в многоквартирном доме, а также земельный участок, указанный в пункте 2 статьи 287 6 настоящего Кодекса. 2. Собственник помещения, машино-места не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу его доли отдельно от права собственности на помещение, машино-место. (Статья в редакции Федерального закона от 21.12.2021 № 430-ФЗ)
— ст. 290 ГК РФ, п. 1

Ст. 290 ГК РФ связывает общую долевую собственность с помещениями и машино-местами «в многоквартирном доме». Машино-места, расположенные в самом доме и не принадлежащие отдельным собственникам, относятся к общему имуществу (ч. 1 ст. 36 ЖК РФ); но машино-места как самостоятельные объекты, принадлежащие отдельным лицам, дают их собственникам голос. Поэтому по паркингу нужно отдельно установить: входит ли он в состав дома (тогда — голосует) или является отдельным объектом вне дома (тогда — не голосует).

Вывод по вопросу. Исход зависит от юридического статуса объектов, который счётная комиссия обязана установить по документам (ЕГРН, техпаспорт, проект дома). Если магазин/паркинг — помещения (машино-места) в составе данного МКД — их площадь учитывается в голосовании. Если это отдельные объекты вне МКД — их площадь в подсчёт голосов по данному дому не включается, и включение было бы ошибкой. Счётная комиссия не должна решать это «на глаз»: до подсчёта необходимо сверить объекты с реестром собственников и правоустанавливающими документами.

Кворум, порядок подсчёта и как фиксируется позиция счётной комиссии

Счётной комиссии важно понимать, от какой базы считать кворум и большинство, — иначе оспаривания не избежать.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов, за исключением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, проводимого по вопросам, указанным в пунктах 4 5 и 4 6 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса. При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повторное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, проводимое по вопросу, указанному в пункте 4 5 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса, правомочно (имеет кворум): (В редакции Федерального закона от 30.12.2020 № 494-ФЗ) 1) при наличии в многоквартирном доме более одного подъезда в случае, если в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме приняли участие собственники помещений в данном многоквартирном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном многоквартирном доме, в том числе собственники помещений в многоквартирном доме, в подъезде которого расположено переводимое помещение, обладающие более чем двумя третями голосов от общего числа голосов таких собственников;
— ч. 3 ст. 45 ЖК РФ

Собрание правомочно, если участвовали собственники (или их представители), обладающие более чем 50 % голосов от общего числа голосов. «Общее число голосов» — это 100 % голосов всех собственников помещений дома, включая площадь магазина и машино-мест, если они входят в состав дома. Если магазин исключить из базы неправомерно, кворум и итоги будут посчитаны от заниженной базы — это самостоятельное нарушение.

Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании. 6. Собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику. 7. В многоквартирном доме, все помещения в котором принадлежат одному собственнику, решения по вопросам, относящимся к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принимаются этим собственником единолично и оформляются в письменной форме.
— ч. 5 ст. 46 ЖК РФ

Принятое в установленном порядке решение обязательно для всех собственников, в том числе не участвовавших в голосовании. Поэтому ошибка в подсчёте (например, учёт «лишней» площади) искажает результат для всех.

Пункт повестки, о котором говорит Алексей (тарифы/размер обязательных платежей), относится к компетенции общего собрания. Для дома, где создано ТСЖ, размер обязательных платежей и взносов членов определяется органами управления ТСЖ в соответствии с уставом (ч. 8 ст. 156 ЖК РФ), а для собственников, не являющихся членами ТСЖ, размер платы за содержание устанавливается на общем собрании.

Размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, которое проводится в порядке, установленном статьями 45 - 48 настоящего Кодекса, за исключением размера расходов, который определяется в соответствии с частью 9 2 настоящей статьи. Размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год. (В редакции федеральных законов от 29.06.2015 № 176-ФЗ; от 29.07.2017 № 258-ФЗ) 8. Размер обязательных платежей и (или) взносов членов товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, определяется органами управления товарищества собственников жилья либо органами управления жилищного кооператива или органами управления иного специализированного потребительского кооператива в соответствии с уставом товарищества собственников жилья либо уставом жилищного кооператива или уставом иного специализированного потребительского кооператива. 8 1 .
— ч. 7 ст. 156 ЖК РФ

К порядку проведения и обжалования решений применяются ст. 45–46 ЖК РФ и глава 9.1 ГК РФ.

размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме. Размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год (пункт 5 части 2 статьи 44, часть 7 статьи 156 ЖК РФ). Порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и порядок обжалования в суд решения, принятого общим собранием собственников помещений в таком доме, установлены статьями 45 и 46 ЖК РФ, а также главой 91 ГК РФ.
— п. 15 Постановления Пленума ВС РФ от 27.06.2017 № 22

Вывод по вопросу. Подсчёт голосов и кворум счётная комиссия обязана вести от общего числа голосов всех собственников помещений дома, включая площади нежилых помещений, если они входят в состав дома. Позицию комиссии по спорному вопросу (учтён ли голос магазина и почему) следует зафиксировать в протоколе счётной комиссии/протоколе собрания как особое мнение члена комиссии — тогда при оспаривании у Алексея будет документальное подтверждение, что он действовал по закону и не «пропустил» нарушение. Неучёт или, наоборот, ошибочный учёт площади магазина искажает базу голосования и создаёт риск оспаривания решения (см. блок 6).

Будет ли решение оспорено: основания, сроки и кто вправе оспорить

Алексей опасается оспаривания — надо оценить, какие дефекты подсчёта реально влекут недействительность.

Пункты 1–3, 5 ст. 181.4 ГК РФ: решение собрания может быть признано судом недействительным при нарушении требований закона, в частности при существенном нарушении порядка подготовки и проведения собрания или правил составления протокола, влияющем на волеизъявление; оспорить его вправе участник, не участвовавший в собрании или голосовавший против, а также (в определённых случаях) участник, чьё волеизъявление было нарушено; срок оспаривания — шесть месяцев со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о решении, но не позднее двух лет со дня, когда сведения о решении стали общедоступны. Решение собрания не признаётся недействительным, если голосование лица не могло повлиять на результат и решение не влечёт для него существенных неблагоприятных последствий.

Решение собрания вправе оспорить в суде участник соответствующего гражданско-правового сообщества, не принимавший участия в заседании или заочном голосовании либо голосовавший против принятия оспариваемого решения. (В редакции Федерального закона от 28.06.2021 № 225-ФЗ) Участник собрания, голосовавший за принятие решения или воздержавшийся от голосования, вправе оспорить в суде решение собрания в случаях, если его волеизъявление при голосовании было нарушено. 4. Решение собрания не может быть признано судом недействительным, если голосование лица, права которого затрагиваются оспариваемым решением, не могло повлиять на его принятие и решение собрания не влечет существенные неблагоприятные последствия для этого лица. 5. Решение собрания может быть оспорено в суде в течение шести месяцев со дня, когда лицо, права которого нарушены принятием решения, узнало или должно было узнать об этом, но не позднее чем в течение двух лет со дня, когда сведения о принятом решении стали общедоступными для участников соответствующего гражданско-правового сообщества. 6. Лицо, оспаривающее решение собрания, должно уведомить в письменной форме заблаговременно участников соответствующего гражданско-правового сообщества о намерении обратиться с таким иском в суд и предоставить им иную информацию, имеющую отношение к делу.
— п. 3 ст. 181.4 ГК РФ

Для Алексея это означает: если его голос (или правильный учёт голосов) не мог повлиять на результат, суд может оставить решение в силе; но само нарушение базы подсчёта — это риск.

Решение собрания может быть оспорено в суде в течение шести месяцев со дня, когда лицо, права которого нарушены принятием решения, узнало или должно было узнать об этом, но не позднее чем в течение двух лет со дня, когда сведения о принятом решении стали общедоступными для участников соответствующего гражданско-правового сообщества. 6. Лицо, оспаривающее решение собрания, должно уведомить в письменной форме заблаговременно участников соответствующего гражданско-правового сообщества о намерении обратиться с таким иском в суд и предоставить им иную информацию, имеющую отношение к делу. Участники соответствующего гражданско-правового сообщества, не присоединившиеся в порядке, установленном процессуальным законодательством, к такому иску, в том числе имеющие иные основания для оспаривания данного решения, в последующем не вправе обращаться в суд с требованиями об оспаривании данного решения, если только суд не признает причины этого обращения уважительными. 7. Оспоримое решение собрания, признанное судом недействительным, недействительно с момента его принятия. Статья 181 5 . Ничтожность решения собрания Если иное не предусмотрено законом, решение собрания ничтожно в случае, если оно: 1) принято по вопросу, не включенному в повестку дня, за исключением случая, если в заседании или заочном голосовании приняли участие все участники соответствующего гражданско-правового сообщества;
— п. 5 ст. 181.4 ГК РФ

Шестимесячный срок по ст. 181.4 ГК РФ согласуется с ч. 6 ст. 46 ЖК РФ: собственник вправе обжаловать решение в суд в течение шести месяцев со дня, когда он узнал или должен был узнать о нём; суд может оставить решение в силе, если голосование собственника не могло повлиять на результат, нарушения несущественны и убытки не причинены.

Собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику. 7. В многоквартирном доме, все помещения в котором принадлежат одному собственнику, решения по вопросам, относящимся к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принимаются этим собственником единолично и оформляются в письменной форме. При этом положения настоящей главы, определяющие порядок и сроки подготовки, созыва и проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, не применяются, за исключением положений, касающихся сроков проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Статья 46. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме 1.
— ч. 6 ст. 46 ЖК РФ

Отдельно: если решение принято при отсутствии необходимого кворума, оно ничтожно независимо от признания судом.

принято при отсутствии необходимого кворума; 3) принято по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания; 4) противоречит основам правопорядка или нравственности. Глава 10. Представительство. Доверенность Статья 182. Представительство 1. Сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого. Полномочие может также явствовать из обстановки, в которой действует представитель (продавец в розничной торговле, кассир и т.п.). 2. Не являются представителями лица, действующие хотя и в чужих интересах, но от собственного имени, лица, лишь передающие выраженную в надлежащей форме волю другого лица, а также лица, уполномоченные на вступление в переговоры относительно возможных в будущем сделок. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 3. Представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично, а также в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является, за исключением случаев, предусмотренных законом.
— п. 2 ст. 181.5 ГК РФ

Вывод по вопросу. Риск оспаривания зависит от того, повлиял ли спорный голос на результат. Если решение по тарифу прошло с большим перевесом, нарушение в подсчёте может быть признано несущественным и решение останется в силе (п. 4 ст. 181.4 ГК РФ, ч. 6 ст. 46 ЖК РФ). Если же голос магазина (или ошибка в базе) определил исход, либо отсутствовал кворум — решение может быть оспорено (оспоримо) или даже ничтожно (п. 2 ст. 181.5 ГК РФ). Оспорить вправе собственник, не участвовавший в собрании или голосовавший против; срок — шесть месяцев со дня, когда он узнал о решении (но не более двух лет с момента общедоступности сведений). Заявление об оспаривании рассматривается судом по правилам главы 9.1 ГК РФ и ст. 46 ЖК РФ; пошлину и подсудность суд определит соответственно характеру спора.

Риски для ТСЖ и счётной комиссии и порядок исполнения решения по тарифу

Риски. Если счётная комиссия неправильно определит базу голосов (неправомерно исключит площадь магазина либо, наоборот, учтёт площадь объекта, не входящего в дом), это искажает и кворум, и итоги. Такое нарушение может стать основанием для оспаривания решения в суде, а отсутствие кворума делает решение ничтожным независимо от признания судом.

принято при отсутствии необходимого кворума; 3) принято по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания; 4) противоречит основам правопорядка или нравственности. Глава 10. Представительство. Доверенность Статья 182. Представительство 1. Сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого. Полномочие может также явствовать из обстановки, в которой действует представитель (продавец в розничной торговле, кассир и т.п.). 2. Не являются представителями лица, действующие хотя и в чужих интересах, но от собственного имени, лица, лишь передающие выраженную в надлежащей форме волю другого лица, а также лица, уполномоченные на вступление в переговоры относительно возможных в будущем сделок. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 3. Представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично, а также в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является, за исключением случаев, предусмотренных законом.
— п. 2 ст. 181.5 ГК РФ

Дополнительный регуляторный риск — внеплановая проверка органа государственного жилищного надзора при поступлении нескольких протоколов по аналогичным вопросам (ч. 1.1 ст. 46 ЖК РФ), а также требования к оформлению протокола (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ). Личная ответственность члена счётной комиссии законом не установлена: комиссия лишь фиксирует результаты голосования, а отвечает за законность решения собрание и его инициатор. Поэтому Алексею достаточно корректно посчитать голоса и зафиксировать своё особое мнение.

Исполнение. Решение, принятое в установленном порядке по вопросу компетенции собрания, обязательно для всех собственников, в том числе не участвовавших в голосовании.

Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании. 6. Собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику. 7. В многоквартирном доме, все помещения в котором принадлежат одному собственнику, решения по вопросам, относящимся к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принимаются этим собственником единолично и оформляются в письменной форме.
— ч. 5 ст. 46 ЖК РФ

Размер обязательных платежей и взносов (если вопрос касается дома с ТСЖ) определяется органами управления ТСЖ в соответствии с уставом, а плата за содержание — по правилам, установленным законом и уставом.

Размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, которое проводится в порядке, установленном статьями 45 - 48 настоящего Кодекса, за исключением размера расходов, который определяется в соответствии с частью 9 2 настоящей статьи. Размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год. (В редакции федеральных законов от 29.06.2015 № 176-ФЗ; от 29.07.2017 № 258-ФЗ) 8. Размер обязательных платежей и (или) взносов членов товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, определяется органами управления товарищества собственников жилья либо органами управления жилищного кооператива или органами управления иного специализированного потребительского кооператива в соответствии с уставом товарищества собственников жилья либо уставом жилищного кооператива или уставом иного специализированного потребительского кооператива. 8 1 .
— ч. 7 ст. 156 ЖК РФ

Вывод по вопросу. Неверный подсчёт голосов создаёт риск оспаривания решения (оспоримость, а при отсутствии кворума — ничтожность) и риск внеплановой проверки ГЖИ; лично счётная комиссия ответственности по закону не несёт — она лишь оформляет результат голосования. Правильное решение, принятое по тарифам, обязательно для всех собственников, включая магазин, и служит основанием для начисления ему взносов в общем порядке.

Как счётная комиссия оформляет подсчёт и фиксирует особое мнение

Требования к протоколу общего собрания, в котором фиксируются итоги подсчёта голосов, установлены приказом Минстроя России. В протоколе отражаются итоги голосования, в том числе итоговые цифры по каждому вопросу повестки.

общего собрания подписывается всеми собственниками помещений в многоквартирном доме, проголосовавшими за принятие таких решений. В случае проведения общего собрания с использованием системы протокол общего собрания оформляется в виде электронного документа в машиночитаемом виде в формате XML с возможностью преобразования в формат PDF и подписывается усиленной квалифицированной электронной подписью оператора системы 2 . ______________________________ 2 Пункт 21 Порядка и способов размещения информации, ведения реестров в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства, доступа к системе и к информации, размещенной в ней, утвержденный приказом Минкомсвязи России и Минстроя России от 28 декабря 2015 г. № 589/944/пр (зарегистрирован Минюстом России 19 февраля 2016 г., регистрационный № 41149). II. Требования к оформлению реквизитов протокола общего собрания 4.
— п. 4 Требований, утв. Приказом Минстроя России от 30.04.2025 № 266/пр

Протокол подписывается собственниками, проголосовавшими за принятие решений (по вопросам, где требуется такое подписание). Позиция счётной комиссии — это служебный подсчётный документ, который прилагается к протоколу; наличие у члена комиссии особого мнения прямо законом не регламентировано, но фиксация несогласия в письменном виде (особое мнение к протоколу комиссии) служит для Алексея доказательством, что он действовал добросовестно и не пропустил нарушение.

Решения собрания оформляются протоколами в соответствии с требованиями уполномоченного федерального органа и подлежат передаче в правление ТСЖ в установленный срок.

Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании. 6. Собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику. 7. В многоквартирном доме, все помещения в котором принадлежат одному собственнику, решения по вопросам, относящимся к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принимаются этим собственником единолично и оформляются в письменной форме.
— ч. 5 ст. 46 ЖК РФ

Вывод по вопросу. Подсчёт голосов счётная комиссия оформляет в протоколе, отвечающем требованиям Приказа Минстроя России от 30.04.2025 № 266/пр; итоги фиксируются в протоколе ОСС. Свою позицию по спорному вопросу (учёт площади магазина) Алексею следует письменно оформить как особое мнение к протоколу счётной комиссии — специального нормативного акта о форме особого мнения члена счётной комиссии не установлено, поэтому достаточно его приобщить к материалам собрания. Это снижает риск того, что впоследствии на члена комиссии возложат ответственность за дефект подсчёта.