Как правильно провести общее собрание собственников в многоквартирном доме: пошаговая инструкция, образцы документов и подсчет голосов

По каким вопросам вообще можно собраться и что относится к компетенции ОСС

Выбор управляющей организации, выбор способа управления домом и утверждение условий/тарифа — это вопросы, отнесённые Жилищным кодексом к компетенции общего собрания. Без решения собрания собственников УК выбрать нельзя, поэтому первым делом нужно правильно сформулировать повестку.

1. выбор способа управления многоквартирным домом; 4 1 ) принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 04.06.2011 № 123-ФЗ) 4 2 ) принятие решения о наделении совета многоквартирного дома полномочиями на принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 29.06.2015 № 176-ФЗ) 4 3 ) принятие решения о наделении председателя совета многоквартирного дома полномочиями на принятие решений по вопросам, не указанным в части 5 статьи 161 1 настоящего Кодекса, за исключением полномочий, отнесенных к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме;
   — п. 4 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ

Выбор способа управления (например, управление управляющей организацией вместо ТСЖ/непосредственного управления) — это вопрос п. 4 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ.

4 7 ) принятие решения о выборе управляющей организации; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 11.06.2022 № 165-ФЗ) 5) другие вопросы, отнесенные настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Статья 44. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме 1. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование. (В редакции Федерального закона от 29.06.2015 № 176-ФЗ ) 1 1 . Лица, принявшие от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, вправе принимать участие в общих собраниях собственников помещений в многоквартирном доме и принимать решения по вопросам, отнесенным настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в порядке, предусмотренном настоящим Кодексом, в течение года со дня выдачи разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию. (Дополнение частью - Федеральный закон от 31.12.2017 № 485-ФЗ ) 2.
— п. 4.7 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ

Отдельно выделен и вопрос о выборе конкретной управляющей организации (п. 4.7 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ). Для вашей ситуации важно формулировать повестку раздельно: сначала — способ управления, затем — выбор конкретной УК. Утверждение тарифа и условий договора управления — это вопрос, связанный с управлением домом, включаемый в повестку отдельным пунктом.

Вывод: инициативной группе нужно сформулировать повестку из отдельных, самостоятельно значимых пунктов: (1) выбор способа управления (п. 4 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ), (2) выбор управляющей организации (п. 4.7 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ), (3) утверждение условий договора управления и размера платы (тарифа). Все три пункта — в компетенции ОСС, без их включения в повестку принять соответствующее решение нельзя.

Срок, форма и содержание уведомления о собрании

Уведомить всех собственников нужно не позднее чем за 10 дней до даты собрания. При этом сообщение должно быть направлено заказным письмом каждому собственнику либо вручено под роспись, либо размещено в общедоступных местах — но только если общее собрание ранее иным решением не установило другой способ (например, размещение на информационных стендах).

1. Собственник, иное лицо, указанное в настоящем Кодексе, по инициативе которых созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязаны сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть размещено в системе или региональной информационной системе при условии обеспечения размещения в системе в автоматизированном режиме этого сообщения, а также направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись, или размещено в общедоступных местах (на досках объявлений, размещенных во всех подъездах многоквартирного дома или в пределах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом) либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме. (В редакции федеральных законов от 29.06.2015 № 176-ФЗ, от 29.07.2017 № 257-ФЗ, от 28.06.2022 № 217-ФЗ, от 13.12.2024 № 463-ФЗ) 4 1 .
   — ч. 4 ст. 45 ЖК РФ

Из этой нормы для вас следует главное правило: 10 дней — это минимальный срок «до даты проведения». Отсчитывать его нужно от дня собрания назад и учитывать, что при направлении заказным письмом датой уведомления считается дата вручения, поэтому закладывайте запас. Если предшествующего решения ОСС об ином способе направления сообщений в вашем доме нет, безопаснее направить заказные письма либо вручить уведомления под роспись.

Содержание сообщения жёстко регламентировано:

1. В сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть указаны: 1) сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание; 2) форма проведения данного собрания (очное, заочное или очно-заочное голосование); (В редакции Федерального закона от 29.06.2015 № 176-ФЗ) 3) дата, место и время проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования опросным путем или очно-заочного голосования время начала и окончания голосования (продолжительность голосования); (В редакции Федерального закона от 04.08.2023 № 441-ФЗ) 4) повестка дня данного собрания; 5) порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться. 6. Собственники, обладающие не менее чем десятью процентами голосов от общего количества голосов собственников помещений в многоквартирном доме, вправе обратиться в письменной форме либо с использованием системы или региональной информационной системы в управляющую организацию или правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива для организации проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. В обращении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть сформулированы вопросы, подлежащие внесению в повестку дня собрания.
   — ч. 5 ст. 45 ЖК РФ

Обязательные элементы: сведения об инициаторе, форма проведения (очное/заочное/очно-заочное), дата, место и время (или время начала и окончания голосования), повестка дня, а также порядок ознакомления с материалами и место, где с ними можно ознакомиться.

Вывод: уведомление направляется каждому собственнику не позднее чем за 10 дней до собрания; минимально необходимы заказное письмо (или вручение под роспись), а при наличии ранее принятого решения ОСС — размещение в определённом этим решением помещении/на стендах. В уведомлении обязательно указываются все пять групп сведений из ч. 5 ст. 45 ЖК РФ. Совет: по каждому собственнику сохраните доказательства вручения (почтовые квитанции, описи, ведомость с подписями) — они входят в обязательный комплект документов (см. блок 6).

Форма проведения и подсчёт голосов: кворум и пороги

Для дома с несколькими подъездами и ~150 квартирами оптимальна очно-заочная форма: сначала очное обсуждение, затем сбор письменных решений в установленный уведомлением период.

1. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть проведено посредством очно-заочного голосования, предусматривающего возможность очного обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование, а также возможность передачи инициатору общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформленных в письменной форме решений собственников с учетом продолжительности голосования, указанной в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, и в порядке, установленном решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме . (В редакции федеральных законов от 29.06.2015 № 176-ФЗ, от 04.08.2023 № 441-ФЗ) Статья 47. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования (опросным путем) и очно-заочного голосования (Наименование в редакции Федерального закона от 29.06.2015 № 176-ФЗ ) 1.
   — ч. 3 ст. 47 ЖК РФ

Это позволяет тем, кто не пришёл на очную часть, проголосовать письменно в срок, указанный в уведомлении, — типичная причина «провала» кворума на чисто очных собраниях у вас снимается.

Кворум определяется так:

1. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов, за исключением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, проводимого по вопросам, указанным в пунктах 4 5 и 4 6 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса. При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повторное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, проводимое по вопросу, указанному в пункте 4 5 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса, правомочно (имеет кворум): (В редакции Федерального закона от 30.12.2020 № 494-ФЗ) 1) при наличии в многоквартирном доме более одного подъезда в случае, если в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме приняли участие собственники помещений в данном многоквартирном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном многоквартирном доме, в том числе собственники помещений в многоквартирном доме, в подъезде которого расположено переводимое помещение, обладающие более чем двумя третями голосов от общего числа голосов таких собственников;
   — ч. 3 ст. 45 ЖК РФ

То есть собрание правомочно, если участие приняли собственники (или их представители) с более чем 50 % голосов от общего числа голосов. Число голосов каждого собственника считается пропорционально его доле в общем имуществе:

1. Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме. 4. Голосование по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме может осуществляться посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование , и переданных инициатору собрания в ходе проведения данного собрания . (В редакции Федерального закона от 04.08.2023 № 441-ФЗ) 4 1 . Голосование по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, проводимого в форме очно-заочного голосования, осуществляется посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование , и переданных инициатору общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в ходе проведения данного собрания в порядке, установленном решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме . (Дополнение частью - Федеральный закон от 29.06.2015 № 176-ФЗ) (В редакции Федерального закона от 04.08.2023 № 441-ФЗ) 5.
   — ч. 3 ст. 48 ЖК РФ

Ключевой вывод по вашему вопросу о подсчёте: голос считается не «по квартирам», а по площади. Доля в общем имуществе пропорциональна размеру помещения; значит, голос собственника пропорционален площади его помещения к общей площади всех жилых и нежилых помещений дома. Если, например, общая площадь помещений дома — 5000 кв. м, а собственник владеет квартирой 50 кв. м, он обладает примерно 1 % голосов. Кворум = сумма голосов проголосовавших должна превышать 50 % от общей площади.

При оформлении бюллетеней критично соблюсти требования к волеизъявлению:

5 1 . При проведении общего собрания посредством очного, очно-заочного или заочного голосования в решении собственника по вопросам, поставленным на голосование, которое включается в протокол общего собрания, должны быть указаны: 1) сведения о лице, участвующем в голосовании; 2) сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме; 3) решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками "за", "против" или "воздержался". (Дополнение частью - Федеральный закон от 29.06.2015 № 176-ФЗ) 6. При голосовании, осуществляемом посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, засчитываются голоса по вопросам, по которым участвующим в голосовании собственником оставлен только один из возможных вариантов голосования. Оформленные с нарушением данного требования указанные решения признаются недействительными, и голоса по содержащимся в них вопросам не подсчитываются. В случае, если решение собственника по вопросам, поставленным на голосование, содержит несколько вопросов, поставленных на голосование, несоблюдение данного требования в отношении одного или нескольких вопросов не влечет за собой признание указанного решения недействительным в целом. РАЗДЕЛ III ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ, ПРЕДОСТАВЛЯЕМЫЕ ПО ДОГОВОРАМ СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА Глава 7. Основания и порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма
— ч. 5.1 ст. 48 ЖК РФ

1. При голосовании, осуществляемом посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, засчитываются голоса по вопросам, по которым участвующим в голосовании собственником оставлен только один из возможных вариантов голосования. Оформленные с нарушением данного требования указанные решения признаются недействительными, и голоса по содержащимся в них вопросам не подсчитываются. В случае, если решение собственника по вопросам, поставленным на голосование, содержит несколько вопросов, поставленных на голосование, несоблюдение данного требования в отношении одного или нескольких вопросов не влечет за собой признание указанного решения недействительным в целом. РАЗДЕЛ III ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ, ПРЕДОСТАВЛЯЕМЫЕ ПО ДОГОВОРАМ СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА Глава 7. Основания и порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма
   — ч. 6 ст. 48 ЖК РФ

По каждому вопросу собственник должен оставить ровно один вариант — «за», «против», «воздержался». Если по вопросу оставлено несколько вариантов либо ни одного, голос по такому вопросу не засчитывается, а бюллетень в этой части признаётся недействительным (при этом по остальным вопросам он сохраняет силу).

Вывод: для дома с несколькими подъездами выбирайте очно-заочную форму. Кворум — более 50 % голосов от общего числа голосов собственников (голоса = площадь помещений); при отсутствии кворума на годовом собрании проводится повторное. В бюллетене по каждому вопросу должен быть оставлен ровно один вариант ответа — иначе голос по этому вопросу не учитывается.

Какой процент нужен для принятия решения по УК и тарифу

По общему правилу решения принимаются большинством голосов от числа участвующих, но для ряда вопросов установлены повышенные требования — «более 50 %» и «не менее 2/3» от общего числа голосов всех собственников.

1. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1 1 , 4, 4 2 и 4 7 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, и предусмотренных пунктами 1, 1 1-1 , 1 2 , 1 3 , 2 , 3, 3 1 , 3 8 , 4 3 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме , решения, предусмотренного пунктом 4 5 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса, которое принимается в соответствии с частью 1 2 настоящей статьи, а также решения, предусмотренного пунктом 4 6 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса, которое принимается в соответствии с частью 1 3 настоящей статьи . Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в соответствии с требованиями, установленными федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.
   — ч. 1 ст. 46 ЖК РФ

Это принципиальный момент, из-за которого чаще всего «горят» решения о выборе УК. Обратите внимание: базовое правило — большинство от числа принимающих участие, но для вопросов, перечисленных в норме, установлен порог от общего числа голосов всех собственников дома (а не от числа проголосовавших). Это значит: чтобы решение прошло, недостаточно кворума — нужно набрать указанное большинство именно от общей площади помещений дома.

• Вопрос о выборе способа управления домом (п. 4 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ) отнесён к порогу «более 50 % от общего числа голосов», то есть за него должны проголосовать собственники, обладающие более чем половиной всех голосов дома.
• Вопрос о выборе управляющей организации (п. 4.7 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ) — по смыслу той же нормы относится к решениям, принимаемым «более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников».
• Для отдельных вопросов (капитальный ремонт, реконструкция, использование общего имущества и др.) порог — не менее 2/3 голосов от общего числа.

Вывод: по вашей повестке (способ управления и выбор УК) требуется, чтобы «ЗА» проголосовали собственники с более 50 % голосов от общего числа голосов всех собственников дома, а не просто большинство от пришедших. Поэтому набирайте кворум с запасом — иначе решение по выбору УК будет ничтожным. Каждый вопрос повестки считайте отдельно: один и тот же бюллетень может «пройти» по одному пункту и «не добрать» по другому.

Что обязательно должно быть в протоколе и как оформляются приложения

Протокол оформляется по требованиям, установленным Минстроем России. Наименование должно содержать слова «Протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме» (п. 5 Требований). Вводная часть содержит строго определённый набор данных:

1. Вводная часть содержательной части протокола общего собрания должна включать данные: а) об инициаторе общего собрания: для юридического лица: полное и (или) сокращенное (при наличии) наименования организации, организационно-правовая форма, адрес юридического лица в пределах места нахождения юридического лица, почтовый адрес, адрес электронной почты (при наличии), номер контактного телефона, официальный сайт в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" (при наличии), должность и реквизиты документа о назначении (избрании) на должность; для физического лица: фамилия, имя, отчество (при наличии), реквизиты документа, удостоверяющего личность, адрес регистрации по месту жительства (пребывания), номер контактного телефона, адрес электронной почты (при наличии); для индивидуального предпринимателя: фамилия, имя, отчество (при наличии), место жительства в Российской Федерации, почтовый адрес, адрес электронной почты (при наличии), номер контактного телефона, сайт в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" (при наличии);
   — п. 12 Требований, утв. Приказом Минстроя России № 266/пр

То есть в протоколе обязательно указываются: инициатор, председательствующий, секретарь и лицо, проводившее подсчёт голосов; общая площадь жилых и нежилых помещений; площадь помещений собственников, принявших участие; правомочность (кворум); общее число собственников; число проголосовавших и их голоса; повестка дня.

Формулировки вопросов не должны допускать двусмысленности:

1. Формулировки вопросов повестки дня общего собрания должны отражать суть обсуждаемых на общем собрании вопросов и исключать возможность их неоднозначного толкования. Не допускается включение в повестку дня общего собрания вопросов с формулировками "Разное", "Другие вопросы" или иными аналогичными по смысловому содержанию формулировками, а также объединение в одной формулировке разных по смысловому содержанию вопросов. В случае если вопрос повестки дня общего собрания касается рассмотрения общим собранием какого-либо документа и принятия решения относительно него, формулировка такого вопроса должна содержать полное название и реквизиты данного документа (за исключением реквизитов договора управления многоквартирным домом). 15. Текст каждой структурной единицы основной части содержательной части протокола общего собрания должен состоять из следующих частей: а) "ВОПРОС, ПОСТАВЛЕННЫЙ НА ГОЛОСОВАНИЕ", в которой указывается номер и формулировка вопроса в соответствии с повесткой дня общего собрания. б) "ПРЕДЛОЖЕНО" (в случае проведения общего собрания без использования системы), в которой указывается краткое содержание предлагаемого решения по рассматриваемому вопросу, в отношении которого будет проводиться голосование. При этом предлагаемое решение должно соответствовать сути обсуждаемого вопроса повестки дня общего собрания, а его формулировка должна исключать возможность неоднозначного толкования предлагаемого решения;
   — п. 14 Требований, утв. Приказом Минстроя России № 266/пр

Нельзя использовать формулировки «Разное», «Другие вопросы», объединять разные вопросы в один. Каждая структурная единица основной части протокола состоит из блоков «ВОПРОС, ПОСТАВЛЕННЫЙ НА ГОЛОСОВАНИЕ», «ПРЕДЛОЖЕНО» (для собраний без системы) и «РЕШИЛИ (ПОСТАНОВИЛИ)» с указанием результатов в формулировках «за/против/воздержался» и количества голосов (п. 15 Требований).

К протоколу обязательно прилагается определённый комплект:

1. В случае проведения общего собрания без использования системы с протоколом общего собрания также оформляются и размещаются в системе следующие документы: а) копия сообщения о проведении общего собрания или копия размещенного в системе текста сообщения о проведении общего собрания; б) документы (копии документов), подтверждающие направление, вручение сообщения о проведении общего собрания собственникам помещений в многоквартирном доме либо его размещение в помещении данного дома, определенном решением общего собрания и доступном для всех собственников помещений в данном доме либо документ, подтверждающий направление сообщения о проведении общего собрания, который автоматически формируется в системе при размещении такого сообщения в ней; в) списки присутствующих и приглашенных лиц, которые должны начинаться со слов "Присутствующие лица" и "Приглашенные лица" и включать следующую информацию: для физических лиц: фамилию, имя, отчество (при наличии) лица или его представителя (в случае участия последнего в общем собрании), указываемые в соответствии с документом, удостоверяющим личность гражданина; наименование и реквизиты документа, удостоверяющего полномочия представителя приглашенного лица (в случае его присутствия на общем собрании), сведения о наличии в нем соответствующих полномочий; цель участия в общем собрании приглашенного лица или его представителя (в случае участия последнего в общем собрании) и его подпись;
   — п. 17 Требований, утв. Приказом Минстроя России № 266/пр

К приложениям относятся: копия сообщения о собрании, документы, подтверждающие его направление/вручение, списки присутствующих и приглашённых, документы о полномочиях представителей, документы, рассмотренные собранием, и сами письменные решения (бюллетени). Также прилагаются сведения о лицах, принявших участие в собрании (номер помещения, фамилия/наименование, количество голосов), с обязательными реквизитами бюллетеня — номер и дата госрегистрации права, доля и площадь помещения, СНИЛС, подпись и дата (п. 16, 17 Требований).

Правила оформления приложений:

1. Все приложения к протоколу общего собрания должны быть пронумерованы. Номер приложения, а также указание на то, что документ является приложением к протоколу общего собрания, указываются на первом листе такого документа. Приложения являются неотъемлемой частью протокола общего собрания. В случае проведения общего собрания без использования системы страницы протокола общего собрания и каждого приложения к нему и иных документов, оформляемых совместно с протоколом общего собрания, должны быть пронумерованы и сшиты секретарем общего собрания, последняя страница протокола должна быть подписана лицом, председательствующим на общем собрании. 1. В случае проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (далее - общее собрание) без использования государственной информационной системы жилищно-коммунального хозяйства 1 (далее - система) или региональной информационной системы, используемой для проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования, предусмотренной частью 14 статьи 47 1 Жилищного кодекса Российской Федерации, протокол общего собрания оформляется в письменной форме в сроки, установленные общим собранием, но не позднее чем через десять календарных дней с даты проведения общего собрания. ______________________________ 1 Федеральный закон от 21 июля 2014 г. № 209-ФЗ "О государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства". 1.
   — п. 19 Требований, утв. Приказом Минстроя России № 266/пр

Вывод: в протоколе обязательно отражаются данные об инициаторе, председателе/секретаре/счётчике голосов, общих площадях, кворуме, числе собственников и итогах голосования; вопросы формулируются однозначно и раздельно; к протоколу прилагаются уведомление с доказательствами направления, списки, бюллетени и документы по повестке. Страницы и приложения нумеруются, секретарь их сшивает, последняя страница подписывается председательствующим.

Куда и в какой срок сдавать протокол и бюллетени

После собрания протокол и решения должны быть в установленный срок размещены в системе (ГИС ЖКХ) и представлены в управляющую организацию, а при непосредственном управлении — в орган государственного жилищного надзора.

Решения и протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются официальными документами как документы, удостоверяющие факты, влекущие за собой юридические последствия в виде возложения на собственников помещений в многоквартирном доме обязанностей в отношении общего имущества в данном доме, изменения объема прав и обязанностей или освобождения этих собственников от обязанностей, и подлежат размещению в системе или региональной информационной системе при условии обеспечения размещения в системе в автоматизированном режиме указанных документов лицом, инициировавшим общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, не позднее чем через десять дней после проведения такого собрания . Подлинники решений и протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме подлежат обязательному представлению лицом, по инициативе которого было созвано общее собрание, в управляющую организацию, правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива, а при непосредственном способе управления многоквартирным домом в орган государственного жилищного надзора не позднее чем через десять дней после проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
— ч. 1 ст. 46 ЖК РФ (размещение и представление протокола)

Таким образом: инициатор не позднее чем через 10 дней после собрания (1) размещает решения и протокол в ГИС ЖКХ и (2) представляет подлинники решений и протокола в управляющую организацию (при вашем обычном способе управления). Далее уже управляющая организация отвечает за передачу их в надзорный орган:

1 1 . Управляющая организация, правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива в течение пяти дней с момента получения указанных в части 1 настоящей статьи подлинников решений и протокола общего собрания собственников помещений обязаны в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства, направить подлинники указанных решений и протокола, в том числе с использованием системы, в орган государственного жилищного надзора для хранения в течение трех лет. Орган государственного жилищного надзора в случае поступления в его адрес в течение трех месяцев подряд двух и более протоколов общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, содержащих решения по аналогичным вопросам повестки дня, обязан провести внеплановую проверку в целях установления факта соблюдения требований законодательства при организации, проведении и оформлении результатов такого собрания. (Дополнение частью - Федеральный закон от 29.06.2015 № 176-ФЗ) (В редакции Федерального закона от 31.12.2017 № 485-ФЗ) 1 2 .
— ч. 1.1 ст. 46 ЖК РФ

Управляющая организация в течение 5 дней со дня получения подлинников обязана направить их в орган государственного жилищного надзора для хранения в течение трёх лет; при поступлении в течение 3 месяцев подряд двух и более протоколов по аналогичным вопросам надзорный орган проводит внеплановую проверку.

Вывод: протокол и бюллетени нужно в течение 10 дней разместить в ГИС ЖКХ и представить подлинники в управляющую организацию (для вашего дома — обычный способ управления). Управляющая организация затем сама передаёт их в орган жилищного надзора. Это обязательные процедурные действия — их несоблюдение даёт формальный повод для претензий и проверок, поэтому фиксируйте даты направления и получения.

Что делать, если кто-то не получил уведомление или не участвовал в голосовании: оспоримость и ничтожность

Ветка 1. Решение принято с нарушениями, но кворум есть. Тогда решение оспоримо: не принимавший участия или голосовавший против собственник вправе обратиться в суд.

1. Решение собрания вправе оспорить в суде участник соответствующего гражданско-правового сообщества, не принимавший участия в заседании или заочном голосовании либо голосовавший против принятия оспариваемого решения. (В редакции Федерального закона от 28.06.2021 № 225-ФЗ) Участник собрания, голосовавший за принятие решения или воздержавшийся от голосования, вправе оспорить в суде решение собрания в случаях, если его волеизъявление при голосовании было нарушено. 4. Решение собрания не может быть признано судом недействительным, если голосование лица, права которого затрагиваются оспариваемым решением, не могло повлиять на его принятие и решение собрания не влечет существенные неблагоприятные последствия для этого лица. 5. Решение собрания может быть оспорено в суде в течение шести месяцев со дня, когда лицо, права которого нарушены принятием решения, узнало или должно было узнать об этом, но не позднее чем в течение двух лет со дня, когда сведения о принятом решении стали общедоступными для участников соответствующего гражданско-правового сообщества. 6. Лицо, оспаривающее решение собрания, должно уведомить в письменной форме заблаговременно участников соответствующего гражданско-правового сообщества о намерении обратиться с таким иском в суд и предоставить им иную информацию, имеющую отношение к делу.
   — п. 3-5 ст. 181.4 ГК РФ

1. Решение собрания может быть признано судом недействительным при нарушении требований закона, в том числе в случае, если: 1) допущено существенное нарушение порядка принятия решения о проведении, порядка подготовки и проведения заседания общего собрания или заочного голосования участников общества, а также порядка принятия решений общего собрания, влияющее на волеизъявление участников собрания; (В редакции Федерального закона от 28.06.2021 № 225-ФЗ) 2) у лица, выступавшего от имени участника собрания, отсутствовали полномочия; 3) допущено нарушение равенства прав участников гражданско-правового сообщества при проведении заседания общего собрания или заочного голосования ; (В редакции Федерального закона от 28.06.2021 № 225-ФЗ) 4) допущено существенное нарушение правил составления протокола, в том числе правила о письменной форме протокола (пункт 3 статьи 181 2 ). 2. Решение собрания не может быть признано судом недействительным по основаниям, связанным с нарушением порядка принятия решения, если оно подтверждено последующим решением собрания , принятым в установленном порядке до вынесения решения суда. (В редакции Федерального закона от 28.06.2021 № 225-ФЗ) 3. Решение собрания вправе оспорить в суде участник соответствующего гражданско-правового сообщества, не принимавший участия в заседании или заочном голосовании либо голосовавший против принятия оспариваемого решения.
   — п. 1 ст. 181.4 ГК РФ

То есть оспорить решение могут те, кто не участвовал или голосовал против; существенные нарушения порядка подготовки/проведения собрания или правил составления протокола — основания для признания недействительным. Но суд откажет, если голос этого лица не мог повлиять на результат и решение не влечёт для него существенных неблагоприятных последствий, а также если нарушение порядка впоследствии подтверждено новым решением собрания:

1. Решение собрания не может быть признано судом недействительным по основаниям, связанным с нарушением порядка принятия решения, если оно подтверждено последующим решением собрания , принятым в установленном порядке до вынесения решения суда. (В редакции Федерального закона от 28.06.2021 № 225-ФЗ) 3. Решение собрания вправе оспорить в суде участник соответствующего гражданско-правового сообщества, не принимавший участия в заседании или заочном голосовании либо голосовавший против принятия оспариваемого решения. (В редакции Федерального закона от 28.06.2021 № 225-ФЗ) Участник собрания, голосовавший за принятие решения или воздержавшийся от голосования, вправе оспорить в суде решение собрания в случаях, если его волеизъявление при голосовании было нарушено. 4. Решение собрания не может быть признано судом недействительным, если голосование лица, права которого затрагиваются оспариваемым решением, не могло повлиять на его принятие и решение собрания не влечет существенные неблагоприятные последствия для этого лица. 5. Решение собрания может быть оспорено в суде в течение шести месяцев со дня, когда лицо, права которого нарушены принятием решения, узнало или должно было узнать об этом, но не позднее чем в течение двух лет со дня, когда сведения о принятом решении стали общедоступными для участников соответствующего гражданско-правового сообщества. 6.
   — п. 2 ст. 181.4 ГК РФ

Ветка 2. Кворума нет вообще. Тогда решение ничтожно независимо от чьей-либо жалобы:

1. принято при отсутствии необходимого кворума; 3) принято по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания; 4) противоречит основам правопорядка или нравственности. Глава 10. Представительство. Доверенность Статья 182. Представительство 1. Сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого. Полномочие может также явствовать из обстановки, в которой действует представитель (продавец в розничной торговле, кассир и т.п.). 2. Не являются представителями лица, действующие хотя и в чужих интересах, но от собственного имени, лица, лишь передающие выраженную в надлежащей форме волю другого лица, а также лица, уполномоченные на вступление в переговоры относительно возможных в будущем сделок. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 3. Представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично, а также в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является, за исключением случаев, предусмотренных законом.
   — п. 3 ст. 181.5 ГК РФ

Это означает: если на собрании не удалось набрать более 50 % голосов (нет кворума) — протокол ничтожен из коробки, даже если никто не пожаловался. То же — если решение принято по вопросу, не включённому в повестку (при участии не всех собственников) или вне компетенции собрания.

Защита до собрания. Наиболее эффективный практический приём — приложить к протоколу доказательства, что все собственники были уведомлены (почтовые квитанции/описи, ведомости вручения под роспись, фотофиксация размещения в общедоступных местах). Это лишает «не получивших уведомление» возможности ссылаться на существенное нарушение порядка. Уведомление каждого собственника прямо предусмотрено ч. 4 ст. 45 ЖК РФ (блок 2), а документы, подтверждающие направление/вручение, входят в обязательный комплект приложений к протоколу (п. 17 Требований, блок 5). Второй приём — набирать голоса с запасом по спорным вопросам, чтобы единичный «не зачтённый» бюллетень не обрушил порог.

Вывод: отказ от участия сам по себе не делает решение недействительным — он лишь даёт такому собственнику право оспорить его в суде (в течение 6 месяцев, но не позднее 2 лет с момента общедоступности сведений о решении). Если фактически получен кворум и соблюдены пороги, решение легитимно, даже если часть собственников не голосовала. Если кворума нет — решение ничтожно безусловно. Поэтому обеспечьте доказательства уведомления ВСЕХ собственников и набирайте «за» с запасом относительно 50 %.

Кто может инициировать собрание и как получить реестр собственников

Созыв внеочередного собрания доступен любому собственнику, что позволяет вашей инициативной группе действовать самостоятельно:

Для получения полных данных о собственниках (нужных для рассылки и подсчёта) предусмотрена обязанность управляющей организации предоставить реестр:

Реестр, ведёт управляющая организация; по письменному обращению инициатора она обязана в течение 5 дней предоставить реестр собственников, содержащий сведения о собственниках, номерах помещений и размерах их долей в общем имуществе (ч. 3.1 ст. 45 ЖК РФ). Согласие собственников на передачу персональных данных для целей созыва собрания не требуется.

Вывод: внеочередное ОСС вправе созвать любой собственник (ч. 2 ст. 45 ЖК РФ), поэтому инициативная группа не зависит от управляющей организации. Для подготовки направьте в УК письменное обращение о предоставлении реестра собственников — его обязаны выдать в течение 5 дней (ч. 3.1 ст. 45 ЖК РФ). Этот реестр — основа для рассылки уведомлений, ведения реестра участников и подсчёта голосов; включите его в состав материалов собрания.

Сроки на каждом этапе (за 10 дней — уведомление; 10 дней — протокол и сдача; 6 месяцев/2 года — оспаривание)

Все контрольные сроки по вашему собранию можно свести в один перечень, и каждый из них уже подтверждён нормой выше:

1. Собственник, иное лицо, указанное в настоящем Кодексе, по инициативе которых созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязаны сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть размещено в системе или региональной информационной системе при условии обеспечения размещения в системе в автоматизированном режиме этого сообщения, а также направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись, или размещено в общедоступных местах (на досках объявлений, размещенных во всех подъездах многоквартирного дома или в пределах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом) либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме. (В редакции федеральных законов от 29.06.2015 № 176-ФЗ, от 29.07.2017 № 257-ФЗ, от 28.06.2022 № 217-ФЗ, от 13.12.2024 № 463-ФЗ) 4 1 .
   — ч. 4 ст. 45 ЖК РФ

Уведомление: не позднее чем за 10 дней до даты собрания (ч. 4 ст. 45 ЖК РФ, блок 2). Отсчитывайте срок назад и помните, что при заказном письме учитывается дата вручения.

Решения и протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются официальными документами как документы, удостоверяющие факты, влекущие за собой юридические последствия в виде возложения на собственников помещений в многоквартирном доме обязанностей в отношении общего имущества в данном доме, изменения объема прав и обязанностей или освобождения этих собственников от обязанностей, и подлежат размещению в системе или региональной информационной системе при условии обеспечения размещения в системе в автоматизированном режиме указанных документов лицом, инициировавшим общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, не позднее чем через десять дней после проведения такого собрания . Подлинники решений и протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме подлежат обязательному представлению лицом, по инициативе которого было созвано общее собрание, в управляющую организацию, правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива, а при непосредственном способе управления многоквартирным домом в орган государственного жилищного надзора не позднее чем через десять дней после проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
— ч. 1 ст. 46 ЖК РФ (размещение и представление протокола)

Оформление и сдача: протокол оформляется не позднее чем через 10 календарных дней с даты проведения собрания (п. 19 Требований, блок 5); решения и протокол размещаются в ГИС ЖКХ и подлинники представляются в управляющую организацию также не позднее чем через 10 дней после собрания (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ, блок 6).

1 1 . Управляющая организация, правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива в течение пяти дней с момента получения указанных в части 1 настоящей статьи подлинников решений и протокола общего собрания собственников помещений обязаны в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства, направить подлинники указанных решений и протокола, в том числе с использованием системы, в орган государственного жилищного надзора для хранения в течение трех лет. Орган государственного жилищного надзора в случае поступления в его адрес в течение трех месяцев подряд двух и более протоколов общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, содержащих решения по аналогичным вопросам повестки дня, обязан провести внеплановую проверку в целях установления факта соблюдения требований законодательства при организации, проведении и оформлении результатов такого собрания. (Дополнение частью - Федеральный закон от 29.06.2015 № 176-ФЗ) (В редакции Федерального закона от 31.12.2017 № 485-ФЗ) 1 2 .
— ч. 1.1 ст. 46 ЖК РФ

Передача в надзор: управляющая организация обязана в течение 5 дней со дня получения подлинников направить их в орган государственного жилищного надзора для хранения в течение трёх лет (ч. 1.1 ст. 46 ЖК РФ, блок 6).

1. Решение собрания вправе оспорить в суде участник соответствующего гражданско-правового сообщества, не принимавший участия в заседании или заочном голосовании либо голосовавший против принятия оспариваемого решения. (В редакции Федерального закона от 28.06.2021 № 225-ФЗ) Участник собрания, голосовавший за принятие решения или воздержавшийся от голосования, вправе оспорить в суде решение собрания в случаях, если его волеизъявление при голосовании было нарушено. 4. Решение собрания не может быть признано судом недействительным, если голосование лица, права которого затрагиваются оспариваемым решением, не могло повлиять на его принятие и решение собрания не влечет существенные неблагоприятные последствия для этого лица. 5. Решение собрания может быть оспорено в суде в течение шести месяцев со дня, когда лицо, права которого нарушены принятием решения, узнало или должно было узнать об этом, но не позднее чем в течение двух лет со дня, когда сведения о принятом решении стали общедоступными для участников соответствующего гражданско-правового сообщества. 6. Лицо, оспаривающее решение собрания, должно уведомить в письменной форме заблаговременно участников соответствующего гражданско-правового сообщества о намерении обратиться с таким иском в суд и предоставить им иную информацию, имеющую отношение к делу.
   — п. 3-5 ст. 181.4 ГК РФ

Оспаривание: не принимавший участия или голосовавший против собственник вправе оспорить решение в суде в течение 6 месяцев со дня, когда узнал или должен был узнать о нарушении, но не позднее 2 лет со дня общедоступности сведений о решении (п. 5 ст. 181.4 ГК РФ, блок 7). Ничтожное решение (нет кворума и др.) может быть оспорено по тем же срокам.

Вывод: критическая цепочка сроков: уведомление — за 10 дней ДО собрания; оформление протокола и его сдача — в течение 10 дней ПОСЛЕ; передача надзорным органом — 5 дней. Обжаловать решение любой недовольный собственник может в течение 6 месяцев (предельно — 2 года) через районный суд по правилам главы 9.1 ГК РФ. Соблюдение всех трёх сроков и наличие доказательств уведомления — то, что делает собрание неуязвимым для оспаривания.

Действия ПОСЛЕ принятия решения: заключение договора и расторжение прежнего

Решение ОСС — не финальная точка, а основание для договорных действий, и их тоже нужно оформить правильно.

При выборе новой управляющей организации договор управления заключается с каждым собственником на условиях, указанных в решении собрания; собственники, обладающие более 50 % голосов от общего числа, выступают одной стороной договора:

1. Договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией, которой предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами в соответствии с требованиями настоящего Кодекса, в письменной форме или в электронной форме с использованием системы путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора. Каждый собственник помещения в многоквартирном доме самостоятельно исполняет обязанности по договору управления многоквартирным домом, в том числе обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги, и не отвечает по обязательствам других собственников помещений в данном доме. (В редакции федеральных законов от 04.06.2011 № 123-ФЗ, от 21.07.2014 № 255-ФЗ, от 21.07.2014 № 263-ФЗ, от 26.07.2019 № 214-ФЗ) 1 1 .
   — ч. 1 ст. 162 ЖК РФ

То есть условия, указанные в протоколе (включая утверждённый тариф и срок договора), становятся условиями договора; заключать нужно с каждым собственником, при этом собственники с более чем 50 % голосов выступают как единая сторона.

Одновременно собственники вправе в одностороннем порядке расторгнуть прежний договор управления при изменении способа управления либо невыполнении прежней УК условий договора:

8 2 . Собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом не ранее чем через год с даты заключения такого договора, за исключением случаев невыполнения управляющей организацией условий договора управления многоквартирным домом или изменения способа управления многоквартирным домом. В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом и принять решение о выборе иной управляющей организации или решение об изменении способа управления многоквартирным домом. (Дополнение частью - Федеральный закон от 29.12.2006 № 251-ФЗ) (В редакции Федерального закона от 04.08.2023 № 434-ФЗ) 9. Управление многоквартирным домом, который находится в собственности жилищного кооператива или в котором создано товарищество собственников жилья, осуществляется с учетом положений разделов V и VI настоящего Кодекса. 10.
— ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ

Это даёт основание прекратить отношения с прежней компанией в связи с решением о выборе новой УК (изменение договора управления/способа управления), без необходимости суда. После этого наступает обязанность прежней УК передать техническую документацию и иные документы, связанные с управлением домом (порядок — Правила содержания общего имущества, утв. Постановлением Правительства РФ; ответственность за отказ передать документы возможна в судебном порядке и в надзорном порядке через орган жилищного надзора).

Оставшийся пласт — передача технической документации прежней УК новой — регулируется порядком, детально урегулированным подзаконными актами (Правилами № 416, разделами о технической документации), который в настоящем ответе по корпусу дословно не подтверждён; для его применения рекомендуем отдельную консультацию.

Вывод: после принятия решения нужно: (1) заключить договор управления с новой УК на условиях протокола (включая тариф), где собственники с более 50 % голосов — единая сторона; (2) на основании того же решения направить прежней УК отказ от договора управления (при изменении способа управления или ненадлежащем исполнении); (3) истребовать передачу технической документации. Сроки и органы здесь те же, что в блоках 6 и 9: протокол в ГИС ЖКХ и в УК — 10 дней, далее сдача в надзор — 5 дней.