Как избежать перехода долгов по коммунальным услугам при покупке квартиры, если продавцы не оплатили задолженность и сделка через нотариуса

Переходит ли к покупателю долг по коммунальным услугам и содержанию жилья

Долг по коммунальным услугам (отопление, вода) и по содержанию жилого помещения — обязательство, персонально привязанное к тому, кто являлся собственником в период начисления. Обязанность вносить такую плату возникает у каждого собственника лишь с момента возникновения у него права собственности:

1. собственника помещения с момента возникновения права собственности на такое помещение с учетом правила, установленного частью 3 статьи 169 настоящего Кодекса
   — п. 5 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ

Ту же правовую позицию закрепил Пленум ВС РФ:

обязанность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг возникает с момента возникновения права собственности на такое помещение (пункт 5 части 2 статьи 153 ЖК РФ)
— п. 26 Постановления Пленума ВС РФ № 22 от 27.06.2017

Для вашей ситуации это означает, что начисления за период, когда собственниками были продавцы (весь спорный долг ~80 тыс. ₽ по отоплению, воде и содержанию, если он образовался до даты регистрации перехода права к вам), не переходят на вас в силу закона. УК продолжает числить долг «на квартире» только потому, что лицевой счёт открыт на помещение, а не на конкретного собственника, и до переоформления счёта сумма формально «висит» на жилье. Правового механизма переноса долга на нового собственника по этим видам платежей закон не устанавливает.

Это разграничение подтверждает и структура платы собственника: содержание жилья и коммунальные услуги — текущие обязательства собственника, а не обременение вещи, переходящее к приобретателю:

1. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя: 1) плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме; (В редакции федеральных законов от 29.06.2015 № 176-ФЗ; от 03.07.2016 № 267-ФЗ; от 29.07.2017 № 258-ФЗ) 2) взнос на капитальный ремонт; 3) плату за коммунальные услуги
   — ч. 2 ст. 154 ЖК РФ

Итог по данному вопросу: долг по коммунальным услугам и содержанию жилья, образовавшийся до регистрации вас собственником, по закону на вас не переходит — он остаётся личным долгом продавцов, и УК не вправе требовать его с вас лишь на том основании, что вы стали новым собственником.

Долг по взносам на капитальный ремонт — исключение: он переходит на покупателя

В отличие от коммунальных платежей, по взносам на капитальный ремонт действует прямое правило закона: при переходе права собственности к новому собственнику переходит и неисполненное обязательство предыдущего собственника:

1. Обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме распространяется на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт, за исключением такой обязанности, не исполненной Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием, являющимися предыдущим собственником помещения в многоквартирном доме
   — ч. 3 ст. 158 ЖК РФ

Это правило принципиально отличается от нормы о текущей оплате ЖКУ. Законодатель «прикрепил» долг по капремонту к помещению: приобретая квартиру, вы автоматически принимаете на себя неоплаченные продавцом взносы на капремонт (исключение — предыдущий собственник в лице публично-правового образования, к вашему случаю не относится).

То же подтверждается тем, что взнос на капремонт включён в структуру платы собственника отдельной строкой, а обязанность участвовать в расходах на капремонт лежит на собственнике в силу закона:

1. Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание жилого помещения, взносов на капитальный ремонт. Уплата дополнительных взносов, предназначенных для финансирования расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, осуществляется собственниками помещений в многоквартирном доме в случае, предусмотренном частью 1 1 настоящей статьи
   — ч. 1 ст. 158 ЖК РФ

Итог по данному вопросу: долг по капитальному ремонту (тот, что «отдельно висит») перейдёт к вам в силу закона (ч. 3 ст. 158 ЖК РФ), даже если в договоре написать «все старые долги остаются на продавцах». Поэтому именно эту часть долга нельзя урегулировать простым условием договора — её нужно либо погасить до сделки, либо закрыть удержанием соответствующей суммы из цены с направлением средств регоператору капремонта.

Как закрепить в договоре, что долги остаются на продавцах, и как гарантировать это

Прямо «переложить» долг по ЖКУ на продавцов закон не запрещает — по умолчанию он и так на них. Риск не в праве, а в фактическом поведении УК и приставов. Договорные инструменты, которые реально работают:

Заверения об обстоятельствах. По ст. 431.2 ГК РФ продавец обязан возместить убытки (или уплатить неустойку), если дал недостоверные заверения, на которые покупатель полагался:

1. Сторона, которая при заключении договора либо до или после его заключения дала другой стороне недостоверные заверения об обстоятельствах, имеющих значение для заключения договора, его исполнения или прекращения (в том числе относящихся к предмету договора, полномочиям на его заключение, соответствию договора применимому к нему праву, наличию необходимых лицензий и разрешений, своему финансовому состоянию либо относящихся к третьему лицу), обязана возместить другой стороне по ее требованию убытки, причиненные недостоверностью таких заверений, или уплатить предусмотренную договором неустойку
   — п. 1 ст. 431.2 ГК РФ

Если продавцы заверят в договоре, что задолженности на дату сделки нет или что она будет погашена к определённой дате, а это окажется ложью — у вас возникает право требовать возмещения убытков и уплаты договорной неустойки, а также отказаться от договора:

1. Сторона, полагавшаяся на недостоверные заверения контрагента, имеющие для нее существенное значение, наряду с требованием о возмещении убытков или взыскании неустойки также вправе отказаться от договора, если иное не предусмотрено соглашением сторон. 3. Сторона, заключившая договор под влиянием обмана или существенного заблуждения, вызванного недостоверными заверениями, данными другой стороной, вправе вместо отказа от договора (пункт 2 настоящей статьи) требовать признания договора недействительным (статьи 179 и 178). 4. Последствия, предусмотренные пунктами 1 и 2 настоящей статьи, применяются к стороне, давшей недостоверные заверения при осуществлении предпринимательской деятельности, а равно и в связи с корпоративным договором либо договором об отчуждении акций или долей в уставном капитале хозяйственного общества, независимо от того, было ли ей известно о недостоверности таких заверений, если иное не предусмотрено соглашением сторон. В случаях, предусмотренных абзацем первым настоящего пункта, предполагается, что сторона, предоставившая недостоверные заверения, знала, что другая сторона будет полагаться на такие заверения. (Дополнение статьей - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) Глава 28. Заключение договора
   — п. 1 ст. 431.2 ГК РФ

Обязанность продавца передать вещь свободной от притязаний третьих лиц. Притязания УК/регоператора по долгам — по существу «права третьих лиц», от которых продавец обязан освободить товар:

1. Продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар
   — п. 1 ст. 460 ГК РФ

Удержание суммы долга из цены — самый надёжный механизм. Чтобы не зависеть от добросовестности продавцов, в договоре следует предусмотреть: часть цены, равная подтверждённой сумме долга, удерживается покупателем и направляется не продавцам, а непосредственно в счёт погашения долга (УК — по ЖКУ, регоператору — по капремонту) либо передаётся на депонирование нотариуса.

Передача денег на депонирование нотариуса по совместному заявлению сторон позволяет «заморозить» спорную сумму до подтверждения погашения долга:

1. В случае передачи нотариусу на депонирование движимых вещей (включая наличные деньги, документарные ценные бумаги и документы), безналичных денежных средств или бездокументарных ценных бумаг на основании совместного заявления кредитора и должника к таким отношениям подлежат применению правила о договоре условного депонирования (эскроу), поскольку иное не предусмотрено законодательством о нотариате и нотариальной деятельности
   — п. 4 ст. 327 ГК РФ

1. Внесение денежной суммы или ценных бумаг в депозит нотариуса или суда считается исполнением обязательства. Нотариус или суд, в депозит которого внесены деньги или ценные бумаги, извещает об этом кредитора
   — п. 2 ст. 327 ГК РФ

Депонирование — гарантия для обеих сторон: продавцы получат остаток цены только после документального закрытия долга, а вы защищены от того, что деньги уйдут продавцам, а долг останется.

Итог по данному вопросу: писать в договоре «все старые долги остаются на продавцах» можно и нужно, но этого недостаточно. По части ЖКУ такое условие лишь фиксирует то, что и так следует из закона; по части капремонта оно юридически не сработает. Реальную защиту дают заверения продавцов (ст. 431.2 ГК РФ) с неустойкой, условие о передаче жилья свободным от притязаний третьих лиц (ст. 460 ГК РФ) и, главное, удержание суммы долга из цены с зачислением её напрямую кредиторам либо на депонирование нотариуса (п. 4 ст. 327 ГК РФ).

Справка об отсутствии задолженности и порядок расчётов с УК и регоператором

Единого федерального правила, обязывающего УК выдавать «справку об отсутствии задолженности» при продаже квартиры, нормативными актами прямо не установлено — такой документ УК и расчётные центры выдают по запросу собственника в рабочем порядке. Сведения о размере платы и задолженности — официальная информация, которую исполнитель формирует и размещает, а потребитель вправе получать в платёжных документах:

1. информации о размере платы за жилое помещение и коммунальные услуги, задолженности по оплате жилых помещений и коммунальных услуг, размещенной в системе или в иных информационных системах, позволяющих внести плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Информацией о размере платы за жилое помещение и коммунальные услуги и задолженности по оплате жилых помещений и коммунальных услуг являются сведения о начислениях в системе, сведения, содержащиеся в представленном платежном документе по адресу электронной почты потребителя услуг или в полученном посредством информационных терминалов платежном документе. (Часть в редакции Федерального закона от 21.07.2014 № 263-ФЗ) 2 1 . Платежные документы, информация о размере платы за жилое помещение и коммунальные услуги и задолженности по оплате жилых помещений и коммунальных услуг подлежат размещению в системе в срок, предусмотренный частью 2 настоящей статьи. (Дополнение частью - Федеральный закон от 21.07.2014 № 263-ФЗ) 2 2 . (Дополнение частью - Федеральный закон от 21.07.2014 № 263-ФЗ) (Утратила силу - Федеральный закон от 31.12.2017 № 485-ФЗ) 2 3 . (Дополнение частью - Федеральный закон от 21.07.2014 № 263-ФЗ) (Утратила силу - Федеральный закон от 31.12.2017 № 485-ФЗ) 3. Наниматели жилых помещений по договору социального найма и договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда вносят плату за пользование жилым помещением (плату за наем) наймодателю этого жилого помещения. 4.
   — п. 2 ч. 2 ст. 155 ЖК РФ

Кроме того, исполнитель коммунальных услуг обязан уведомлять потребителя о наличии задолженности, то есть сведения о долге подлежат раскрытию:

е 3 ) уведомлять потребителя о наличии задолженности по оплате коммунальных услуг или задолженности по уплате неустоек (штрафов, пеней) посредством передачи смс-сообщения по сети подвижной радиотелефонной связи на пользовательское оборудование потребителя, телефонного звонка с записью разговора, сообщения электронной почты или через личный кабинет потребителя в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства, посредством размещения на официальной странице исполнителя в сети Интернет либо посредством
— подп. «е 3 » п. 32 Правил № 354

Для сделки достаточно истребовать у продавцов актуальную выписку по лицевому счёту (справку о состоянии расчётов) по каждому виду услуг — отдельно по УК (или РСО при прямых договорах) и отдельно по регоператору капремонта — по состоянию на дату, близкую к подписанию, а лучше на день подписания. Сверьте состав долга: где «отопление/вода/содержание» (это долг продавцов), а где «капремонт» (это перейдёт к вам).

Порядок расчёта УК с ресурсоснабжающими организациями подтверждает, что получателем платежей за коммунальные услуги выступает УК (если у неё есть договоры с РСО), а за взносы на капремонт — регоператор:

Управляющая организация, товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, которые получают плату за коммунальные услуги, осуществляют расчеты за ресурсы, необходимые для предоставления коммунальных услуг, с лицами, с которыми такими управляющей организацией, товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом заключены договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления), в соответствии с требованиями, установленными Правительством Российской Федерации
— ч. 6.2 ст. 155 ЖК РФ

Итог по данному вопросу: требовать «справку об отсутствии задолженности» и не подписывать договор до подтверждения погашения — правильный, но недостаточный подход, потому что по капремонту долг всё равно юридически перейдёт к вам. Оптимально — до подписания получить точные выписки по лицевому счёту раздельно по каждому виду долга на дату сделки, зафиксировать сумму в договоре и закрыть её либо погашением продавцами до сделки, либо удержанием из цены.

Нотариальная сделка с несовершеннолетним собственником и риски для вас

Сделка нотариальная, поскольку отчуждается недвижимость, принадлежащая несовершеннолетнему. Существенное значение здесь имеет предварительное разрешение органа опеки и попечительства на отчуждение имущества подопечного (несовершеннолетнего), без которого сделка недействительна по оспоримому основанию:

1. Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного
   — ч. 1 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»

Срок выдачи разрешения и последствия его отсутствия:

1. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, предусмотренное частями 1 и 2 настоящей статьи, или отказ в выдаче такого разрешения должны быть предоставлены опекуну или попечителю в письменной форме не позднее чем через пятнадцать дней с даты подачи заявления о предоставлении такого разрешения. Отказ органа опеки и попечительства в выдаче такого разрешения должен быть мотивирован. Предварительное разрешение, выданное органом опеки и попечительства, или отказ в выдаче такого разрешения могут быть оспорены в судебном порядке
   — ч. 3 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»

1. При обнаружении факта заключения договора от имени подопечного без предварительного разрешения органа опеки и попечительства последний обязан незамедлительно обратиться от имени подопечного в суд с требованием о расторжении такого договора в соответствии с гражданским законодательством, за исключением случая, если такой договор заключен к выгоде подопечного
   — ч. 4 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»

Для вас как покупателя это означает: проверьте, что к моменту сделки есть действующее письменное разрешение органа опеки на продажу доли, принадлежащей несовершеннолетнему. Если его нет — есть риск, что орган опеки обратится в суд с требованием о расторжении договора (ч. 4 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ), и вы можете потерять и квартиру, и уплаченные деньги (убытки затем взыскиваются с опекуна). Это отдельный от «долгового» риск, напрямую связанный с нотариальной формой сделки.

Сама по себе нотариальная форма и участие несовершеннолетнего не влияют на переход долга по ЖКУ и капремонту к вам — эти вопросы регулируются ЖК РФ (вопросы 1–2), а не формой сделки.

Итог по данному вопросу: перед подписанием договора подтвердите наличие предварительного разрешения органа опеки и попечительства на отчуждение доли несовершеннолетнего (ч. 1 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ) — это обязательное условие действительности сделки, и его отсутствие для вас опаснее «долгового» вопроса. Сама нотариальная форма на переход долга по ЖКУ и капремонту не влияет.

Что делать, если УК или приставы попытаются взыскать долг с вас

Если после регистрации перехода права УК продолжит выставлять вам счёт, включающий старый долг продавцов по ЖКУ, ваша защита строится на том, что обязанность по оплате возникает у вас только с момента возникновения права собственности:

1. собственника помещения с момента возникновения права собственности на такое помещение с учетом правила, установленного частью 3 статьи 169 настоящего Кодекса
   — п. 5 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ

На периоды до регистрации права вы плательщиком не являетесь. УК вправе требовать долг только с продавцов, в том числе через судебный приказ или иск. Если УК подаст заявление о вынесении судебного приказа, а приказ будет выдан на имя прежнего собственника, вас он не коснётся. Если же УК или РСО ошибочно предъявят требования к вам, нужно письменно возражать и ссылаться на п. 5 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ и п. 26 Пленума ВС РФ № 22.

Важен момент перехода отношений: до государственной регистрации перехода права исполнение договора сторонами не меняет их отношения с третьими лицами (включая УК):

1. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами
   — п. 2 ст. 551 ГК РФ

То есть «точкой отсчёта» вашей обязанности платить и границей чужого долга является именно дата государственной регистрации перехода права собственности в ЕГРН.

Если приставы уже ведут исполнительное производство в отношении продавцов по долгам ЖКУ, к вам этот долг также не переходит: взыскание обращается на имущество должника (продавца), а не на вещь, сменившую собственника. Ваша квартира рискует быть затронутой арестом только в исключительном случае — если арест или запрет был наложен на саму квартиру ещё до перехода права и зарегистрирован в ЕГРН; поэтому перед оплатой обязательно закажите актуальную выписку из ЕГРН на предмет обременений.

По капремонту долг перешёл к вам в силу ч. 3 ст. 158 ЖК РФ, и уклоняться от него вы не вправе. Ваша защита — не в отказе платить, а в том, чтобы сумма этого долга была заложена в договор и фактически компенсирована продавцами (удержание из цены или погашение до сделки).

Если же вы по какой-то причине оплатите долг, который по закону должен гасить продавец (например, под давлением УК), у вас возникнет право обратного требования к продавцам как к неосновательно обогатившимся:

1. Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение)
   — п. 1 ст. 1102 ГК РФ

Итог по данному вопросу: по ЖКУ долг взыскивается только с продавцов и на вас не переходит; при предъявлении требований ссылайтесь на п. 5 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ (дата регистрации права — граница вашей обязанности). По капремонту долг ваш в силу ч. 3 ст. 158 ЖК РФ — защищайтесь только через договорное удержание из цены или погашение до сделки. Перед оплатой проверьте выписку из ЕГРН на предмет арестов и запретов, наложенных на квартиру до сделки. Если придётся оплатить чужой долг — взыскивайте с продавцов как неосновательное обогащение (ст. 1102 ГК РФ).

Денежные последствия для продавцов при непогашении долга

Если продавцы заверят об отсутствии долга, но он останется (или не направят удержанную сумму кредиторам), у вас возникает право на возмещение убытков и неустойку:

1. Сторона, которая при заключении договора либо до или после его заключения дала другой стороне недостоверные заверения об обстоятельствах, имеющих значение для заключения договора, его исполнения или прекращения (в том числе относящихся к предмету договора, полномочиям на его заключение, соответствию договора применимому к нему праву, наличию необходимых лицензий и разрешений, своему финансовому состоянию либо относящихся к третьему лицу), обязана возместить другой стороне по ее требованию убытки, причиненные недостоверностью таких заверений, или уплатить предусмотренную договором неустойку
   — п. 1 ст. 431.2 ГК РФ

При недостоверных заверениях, на которые вы полагались, возникает также право отказаться от договора:

1. Сторона, полагавшаяся на недостоверные заверения контрагента, имеющие для нее существенное значение, наряду с требованием о возмещении убытков или взыскании неустойки также вправе отказаться от договора, если иное не предусмотрено соглашением сторон. 3. Сторона, заключившая договор под влиянием обмана или существенного заблуждения, вызванного недостоверными заверениями, данными другой стороной, вправе вместо отказа от договора (пункт 2 настоящей статьи) требовать признания договора недействительным (статьи 179 и 178). 4. Последствия, предусмотренные пунктами 1 и 2 настоящей статьи, применяются к стороне, давшей недостоверные заверения при осуществлении предпринимательской деятельности, а равно и в связи с корпоративным договором либо договором об отчуждении акций или долей в уставном капитале хозяйственного общества, независимо от того, было ли ей известно о недостоверности таких заверений, если иное не предусмотрено соглашением сторон. В случаях, предусмотренных абзацем первым настоящего пункта, предполагается, что сторона, предоставившая недостоверные заверения, знала, что другая сторона будет полагаться на такие заверения. (Дополнение статьей - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) Глава 28. Заключение договора
   — п. 1 ст. 431.2 ГК РФ

Если вы уже уплатили полную цену, а долг продавцы так и не закрыли и вам пришлось платить самим (например, по капремонту, который перешёл к вам), сумму можно взыскать с продавцов как убытки либо, при неосновательном сбережении, по ст. 1102 ГК РФ:

1. Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение)
   — п. 1 ст. 1102 ГК РФ

Проценты за неправомерное удержание денежных средств применяются, когда продавец получил деньги, но не исполнил обязательство:

1. В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором
   — п. 1 ст. 395 ГК РФ

Итог по данному вопросу: финансовая защита строится на трёх опорах — заверения продавцов с договорной неустойкой (ст. 431.2 ГК РФ), удержание суммы долга из цены до документального погашения (самый надёжный вариант), а на случай, если вы всё же оплатите чужой долг, взыскание с продавцов убытков (ст. 461, 431.2 ГК РФ) или неосновательного обогащения (ст. 1102 ГК РФ) с процентами по ст. 395 ГК РФ.