Отсутствует вентиляция в лифтовой шахте: что делать жильцам, если дом на гарантии застройщика, но обслуживает УК

Является ли отсутствие вентиляции дефектом строительства и отвечает ли за него застройщик по гарантии

Лифтовая шахта и её вентиляция как элемент общего имущества дома входят в предмет гарантии качества: застройщик обязан был передать объект, соответствующий проектной документации и обязательным требованиям.

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
— ч. 1 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ

Если вентиляция заложена в проекте, но фактически не работает, налицо отступление от проектной документации — это прямо охватывается ч. 1 ст. 7. Поскольку дом сдан около двух лет назад, гарантийные сроки ещё не истекли: на объект — не менее трёх лет, на инженерное и технологическое оборудование (к которому относится система вентиляции и лифтовое оборудование) — также не менее трёх лет, считая со дня подписания первого передаточного акта.

Гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства , а также результата производства отделочных работ на объекте долевого строительства и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки , устанавливается договором и не может составлять менее чем три года . Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.
— ч. 5 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ

Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого участникам долевого строительства объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем три года. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
— ч. 5.1 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ

При выявлении таких недостатков участник по своему выбору вправе требовать безвозмездного устранения, уменьшения цены или возмещения расходов на устранение.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: (В редакции Федерального закона от 18.07.2006 № 111-ФЗ) 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
— ч. 2 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ

Порядок предъявления требования — письменно застройщику, с указанием недостатков; если он не устранит в согласованный срок, возникает право на иск и на неустойку.

Участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока. Застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства. В случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд.
— ч. 6 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ

За нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, предусмотренного частью 6 настоящей статьи, за нарушения сроков исполнения требования о соразмерном уменьшении цены договора, требования о возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков (дефектов) застройщик уплачивает участнику долевого строительства за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действовавшей в период соответствующего нарушения, от стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (дефектов), или от суммы, подлежащей возмещению участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, приобретающий жилое помещение исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, предусмотренная настоящей частью неустойка (пеня) уплачивается застройщиком в двойном размере, но не более стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (дефектов). Если недостаток (дефект) объекта долевого строительства (жилого помещения) является основанием для признания такого объекта долевого строительства (жилого помещения) непригодным для проживания, размер неустойки (пени), предусмотренной настоящей частью, рассчитывается от цены договора.
— ч. 8 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ

Ключевой момент: в гарантийный период действует презумпция ответственности застройщика — он освобождается от неё, только если докажет, что дефект возник по причинам, за которые не отвечает (износ, действия жильцов, нарушение правил эксплуатации).

Застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в течение гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, иных обязательных требований к процессу эксплуатации объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий либо вследствие ненадлежащего их ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами, а также если недостатки (дефекты) объекта долевого строительства возникли вследствие нарушения предусмотренных предоставленной участнику долевого строительства инструкцией по эксплуатации объекта долевого строительства правил и условий эффективного и безопасного использования объекта долевого строительства
— ч. 7 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ

Это означает, что доказывать свою невиновность должен застройщик, а не жильцы. Подписанный вами при передаче акт о соответствии систем проекту сам по себе не лишает вас права ссылаться на скрытый строительный недостаток: вентиляция лифтовой шахты при приёмке квартиры не проверяется её эксплуатацией, недостаток выявлен уже в процессе проживания и в пределах гарантийного срока. Следовательно, требование о безвозмездном устранении строительного недостатка (либо о возмещении расходов на его устранение) — правильное и обоснованное, обращённое в первую очередь к застройщику. Вывод: застройщик, у которого дом на гарантии, обязан устранить дефект вентиляции лифтовой шахты за свой счёт; его возражение «дом передан на обслуживание» значение не имеет, поскольку гарантия качества строительства сохраняется независимо от передачи дома в управление.

Обязанности управляющей организации: вправе ли УК отказываться от ответственности

Лифтовые шахты и вентиляция — общее имущество собственников, и именно УК обязана обеспечивать его исправное состояние.

Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: 1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации
— п. 1 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ

Закон прямо устанавливает цель управления домом — безопасные и благоприятные условия проживания и надлежащее содержание общего имущества.

Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме, или в случаях, предусмотренных статьей 157 2 настоящего Кодекса, постоянную готовность инженерных коммуникаций и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к предоставлению коммунальных услуг
— ч. 1 ст. 161 ЖК РФ

По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме
— ч. 2 ст. 162 ЖК РФ

Стандарт надлежащего содержания включает требования к безопасности жизни и здоровья граждан; а содержание общего имущества Правила № 491 требуют осуществлять в состоянии, обеспечивающем безопасность для жизни и здоровья, в том числе осмотрами, выявляющими угрозу безопасности.

Надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, о техническом регулировании, пожарной безопасности, защите прав потребителей, и должно обеспечивать: 1) соблюдение требований к надежности и безопасности многоквартирного дома; 2) безопасность жизни и здоровья граждан, имущества физических лиц, имущества юридических лиц, государственного и муниципального имущества;
— п. 1 и 2 ч. 1.1 ст. 161 ЖК РФ

Общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем: а) соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; б) безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества;
— п. 10 Правил № 491

осмотр общего имущества, осуществляемый собственниками помещений и указанными в пункте 13 настоящих Правил ответственными лицами, обеспечивающий своевременное выявление несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства Российской Федерации, а также угрозы безопасности жизни и здоровью граждан;
— подп. «а» п. 11 Правил № 491

Результаты осмотра оформляются актом, который фиксирует несоответствие и необходимые меры.

Результаты осмотра общего имущества оформляются актом осмотра, который является основанием для принятия собственниками помещений или ответственными лицами решения о соответствии или несоответствии проверяемого общего имущества (элементов общего имущества) требованиям законодательства Российской Федерации, требованиям обеспечения безопасности граждан, а также о мерах (мероприятиях), необходимых для устранения выявленных дефектов (неисправностей, повреждений)
— п. 14 Правил № 491

Таким образом, отговорка УК «это не наша зона ответственности» юридически несостоятельна: УК отвечает за содержание и ремонт этого общего имущества по договору управления и по закону. Специально показательно, что с 2023 года предметом жилищного надзора названо в том числе содержание относящихся к общему имуществу вентиляционных и дымовых каналов.

Предметом государственного жилищного надзора является соблюдение юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями и гражданами обязательных требований, установленных жилищным законодательством, законодательством об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности, законодательством о газоснабжении в Российской Федерации в отношении жилищного фонда, за исключением муниципального жилищного фонда: (В редакции Федерального закона от 18.03.2023 № 71-ФЗ ) 1) требований к использованию и сохранности жилищного фонда, в том числе требований к жилым помещениям, их использованию и содержанию, использованию и содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах, порядку осуществления перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое в многоквартирном доме, порядку осуществления перепланировки и (или) переустройства помещений в многоквартирном доме; 2) требований к формированию фондов капитального ремонта; 3) требований к созданию и деятельности юридических лиц, индивидуальных предпринимателей, осуществляющих управление многоквартирными домами, оказывающих услуги и (или) выполняющих работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах; 4) требований к предоставлению коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов;
— п. 1 и 12 ч. 1 ст. 20 ЖК РФ

Вывод по УК: даже когда первоисточник дефекта — строительный брак застройщика, УК не имеет права самоустраняться; при застреваниях лифта её обязанность по незамедлительному реагированию и обеспечению безопасной эксплуатации возникает по ст. 161, 162 ЖК РФ и Правилам № 491. Заставить УК можно жалобой в жилищную инспекцию.

Фиксация недостатка и порядок действий до суда (претензии, осмотр, экспертиза)

Прежде чем идти в суд, дефект нужно доказать. В деле о защите прав потребителя по строительным недостаткам суд назначает строительно-техническую экспертизу; обязанность доказывания обстоятельств, на которые вы ссылаетесь, лежит на вас, если иное не установлено законом, — а для периода гарантии закон как раз смещает бремя доказывания на застройщика.

Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
— ч. 1 ст. 56 ГПК РФ

Порядок: (1) письменная претензия застройщику с описанием дефекта (вентиляция лифтовой шахты, застревания лифта) и требованием безвозмездного устранения в разумный срок; (2) параллельно требование к УК о проведении осмотра и составлении акта.

Осмотр и его результат — процессуально значимые документы.

Результаты осмотра общего имущества оформляются актом осмотра, который является основанием для принятия собственниками помещений или ответственными лицами решения о соответствии или несоответствии проверяемого общего имущества (элементов общего имущества) требованиям законодательства Российской Федерации, требованиям обеспечения безопасности граждан, а также о мерах (мероприятиях), необходимых для устранения выявленных дефектов (неисправностей, повреждений)
— п. 14 Правил № 491

Если спор о причинах дефекта, по спору между потребителем и исполнителем экспертиза проводится за счёт обязанной стороны, то есть за счёт застройщика/УК, а не за ваш счёт (см. блок 4). Обязательные требования к иску и его содержанию — в ст. 131 ГПК РФ.

в чем заключается нарушение либо угроза нарушения прав, свобод или законных интересов истца и его требования; 5) обстоятельства, на которых истец основывает свои требования, и доказательства, подтверждающие эти обстоятельства;
— п. 4 ч. 2 ст. 131 ГПК РФ

Вывод: экспертизу за свой счёт оплачивать не нужно: в потребительском споре о недостатках строительства и содержания её по общему правилу проводит и оплачивает обязанное лицо; свой собственный осмотр вы фиксируете актом и претензией. Первичный шаг — письменные претензии к застройщику и УК с требованием устранить дефект и с указанием на гарантийный срок.

Денежные требования: убытки, неустойка, моральный вред

Если дефект не устраняют, у жильцов есть денежные требования. Убытки понимаются широко — включая расходы на восстановление нарушенного права и на экспертизу.

Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. 2. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
— п. 1, 2 ст. 15 ГК РФ

По Закону о защите прав потребителей можно требовать безвозмездного устранения недостатка либо возмещения своих расходов на его устранение силами третьих лиц, а также уменьшения цены.

Потребитель при обнаружении недостатков выполненной работы (оказанной услуги) вправе по своему выбору потребовать: безвозмездного устранения недостатков выполненной работы (оказанной услуги); соответствующего уменьшения цены выполненной работы (оказанной услуги); безвозмездного изготовления другой вещи из однородного материала такого же качества или повторного выполнения работы. При этом потребитель обязан возвратить ранее переданную ему исполнителем вещь; возмещения понесенных им расходов по устранению недостатков выполненной работы (оказанной услуги) своими силами или третьими лицами.
— п. 1 и 3 ст. 29 Закона РФ «О защите прав потребителей»

Требование о возмещении расходов подлежит удовлетворению в десятидневный срок, а за просрочку начисляется неустойка.

Требования потребителя об уменьшении цены за выполненную работу (оказанную услугу), о возмещении расходов по устранению недостатков выполненной работы (оказанной услуги) своими силами или третьими лицами, а также о возврате уплаченной за работу (услугу) денежной суммы и возмещении убытков, причиненных в связи с отказом от исполнения договора, предусмотренные пунктом 1 статьи 28 и пунктами 1 и 4 статьи 29 настоящего Закона, подлежат удовлетворению в десятидневный срок со дня предъявления соответствующего требования.
— п. 1 и 3 ст. 31 Закона РФ «О защите прав потребителей»

Отдельно — неустойка по ч. 8 ст. 7 ФЗ-214 за нарушение срока устранения строительного недостатка, для гражданина в двойном размере.

За нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, предусмотренного частью 6 настоящей статьи, за нарушения сроков исполнения требования о соразмерном уменьшении цены договора, требования о возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков (дефектов) застройщик уплачивает участнику долевого строительства за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действовавшей в период соответствующего нарушения, от стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (дефектов), или от суммы, подлежащей возмещению участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, приобретающий жилое помещение исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, предусмотренная настоящей частью неустойка (пеня) уплачивается застройщиком в двойном размере, но не более стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (дефектов). Если недостаток (дефект) объекта долевого строительства (жилого помещения) является основанием для признания такого объекта долевого строительства (жилого помещения) непригодным для проживания, размер неустойки (пени), предусмотренной настоящей частью, рассчитывается от цены договора.
— ч. 8 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ

Моральный вред компенсируется при нарушении прав потребителя вне связи с имущественным вредом — что особенно значимо из-за ухудшения самочувствия бабушки и приступа у соседа.

Моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. (В редакции федеральных законов от 17.12.1999 № 212-ФЗ; от 21.12.2004 № 171-ФЗ) Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных потребителем убытков.
— ст. 15 Закона РФ «О защите прав потребителей»

Если гражданину причинен моральный вред (физические или нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащие гражданину нематериальные блага, а также в других случаях, предусмотренных законом, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда.
— ст. 151 ГК РФ

Если здоровью уже причинён вред вследствие недостатка работы/услуги, он возмещается исполнителем независимо от вины и независимо от договорных отношений с потерпевшим.

Вред, причиненный жизни, здоровью или имуществу гражданина либо имуществу юридического лица вследствие конструктивных, рецептурных или иных недостатков товара, работы или услуги, а также вследствие недостоверной или недостаточной информации о товаре (работе, услуге), подлежит возмещению продавцом или изготовителем товара, лицом, выполнившим работу или оказавшим услугу (исполнителем), независимо от их вины и от того, состоял потерпевший с ними в договорных отношениях или нет.
— ст. 1095 ГК РФ

Вывод: вы вправе одновременно взыскать расходы на устранение дефекта (или заявить требование об устранении в натуре), неустойку за просрочку и компенсацию морального вреда; при подтверждённой причинной связи с ухудшением здоровья — возмещение вреда здоровью.

Куда жаловаться и к кому предъявлять требования: государственный жилищный надзор и административная ответственность

Двойной адресат требований законен: к застройщику — как гарантийное требование качества, к УК — как к лицу, содержащему общее имущество. Параллельно включается надзорный механизм. Предметом государственного жилищного надзора являются требования к содержанию общего имущества, в том числе к вентиляционным и дымовым каналам.

Предметом государственного жилищного надзора является соблюдение юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями и гражданами обязательных требований, установленных жилищным законодательством, законодательством об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности, законодательством о газоснабжении в Российской Федерации в отношении жилищного фонда, за исключением муниципального жилищного фонда: (В редакции Федерального закона от 18.03.2023 № 71-ФЗ ) 1) требований к использованию и сохранности жилищного фонда, в том числе требований к жилым помещениям, их использованию и содержанию, использованию и содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах, порядку осуществления перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое в многоквартирном доме, порядку осуществления перепланировки и (или) переустройства помещений в многоквартирном доме; 2) требований к формированию фондов капитального ремонта; 3) требований к созданию и деятельности юридических лиц, индивидуальных предпринимателей, осуществляющих управление многоквартирными домами, оказывающих услуги и (или) выполняющих работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах; 4) требований к предоставлению коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов;
— п. 1 и 12 ч. 1 ст. 20 ЖК РФ

Госжилинспекция — уполномоченный орган субъекта РФ; по итогам проверки она вправе выдать предписание об устранении нарушений.

Предметом государственного жилищного надзора является соблюдение юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями и гражданами обязательных требований, установленных жилищным законодательством, законодательством об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности, законодательством о газоснабжении в Российской Федерации в отношении жилищного фонда, за исключением муниципального жилищного фонда: (В редакции Федерального закона от 18.03.2023 № 71-ФЗ ) 1) требований к использованию и сохранности жилищного фонда, в том числе требований к жилым помещениям, их использованию и содержанию, использованию и содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах, порядку осуществления перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое в многоквартирном доме, порядку осуществления перепланировки и (или) переустройства помещений в многоквартирном доме; 2) требований к формированию фондов капитального ремонта; 3) требований к созданию и деятельности юридических лиц, индивидуальных предпринимателей, осуществляющих управление многоквартирными домами, оказывающих услуги и (или) выполняющих работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах; 4) требований к предоставлению коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов;
— п. 1 и 12 ч. 1 ст. 20 ЖК РФ

За нарушение правил содержания жилых домов УК привлекается к административной ответственности, что делает жалобу действенным рычагом.

Нарушение лицами, ответственными за содержание жилых домов и (или) жилых помещений, правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений либо порядка и правил признания их непригодными для постоянного проживания и перевода их в нежилые, а равно переустройство и (или) перепланировка жилых домов и (или) жилых помещений без согласия нанимателя (собственника), если переустройство и (или) перепланировка существенно изменяют условия пользования жилым домом и (или) жилым помещением, - (В редакции Федерального закона от 28.12.2009 № 380-ФЗ) влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от четырех тысяч до пяти тысяч рублей; на юридических лиц - от сорока тысяч до пятидесяти тысяч рублей.
— ст. 7.22 КоАП РФ

Обращения рассматриваются в порядке ФЗ № 59-ФЗ — объективно и с принятием мер к восстановлению нарушенных прав, в 30-дневный срок.

Государственный орган, орган местного самоуправления или должностное лицо: 1) обеспечивает объективное, всестороннее и своевременное рассмотрение обращения, в случае необходимости - с участием гражданина, направившего обращение; 2) запрашивает, в том числе в электронной форме, необходимые для рассмотрения обращения документы и материалы в других государственных органах, органах местного самоуправления и у иных должностных лиц, за исключением судов, органов дознания и органов предварительного следствия; (В редакции Федерального закона от 27.07.2010 № 227-ФЗ ) 3) принимает меры, направленные на восстановление или защиту нарушенных прав, свобод и законных интересов гражданина;
— ч. 1 ст. 10 Федерального закона № 59-ФЗ

Письменное обращение, поступившее в государственный орган, орган местного самоуправления или должностному лицу в соответствии с их компетенцией, рассматривается в течение 30 дней со дня регистрации письменного обращения, за исключением случая, указанного в части 1 1 настоящей статьи. (В редакции Федерального закона от 24.11.2014 № 357-ФЗ ) 1 1 . Письменное обращение, поступившее высшему должностному лицу субъекта Российской Федерации (руководителю высшего исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации) и содержащее информацию о фактах возможных нарушений законодательства Российской Федерации в сфере миграции, рассматривается в течение 20 дней со дня регистрации письменного обращения. (Дополнение частью - Федеральный закон от 24.11.2014 № 357-ФЗ ) 2. В исключительных случаях, а также в случае направления запроса, предусмотренного частью 2 статьи 10 настоящего Федерального закона, руководитель государственного органа или органа местного самоуправления, должностное лицо либо уполномоченное на то лицо вправе продлить срок рассмотрения обращения не более чем на 30 дней, уведомив о продлении срока его рассмотрения гражданина, направившего обращение.
— ч. 1 ст. 12 Федерального закона № 59-ФЗ

Отдельно: лифтовое хозяйство — зона повышенной опасности, и его содержание регулируется специальными правилами (организация безопасного использования и содержания лифтов), застревания лифта требуют немедленного реагирования; нарушение здесь также влечёт ответственность УК. Прокуратура проверяет исполнение жилищного законодательства по вашей жалобе, а за нарушение порядка рассмотрения обращения должностное лицо наказывается штрафом по ст. 5.59 КоАП РФ.

Нарушение установленного законодательством Российской Федерации порядка рассмотрения обращений граждан, объединений граждан, в том числе юридических лиц, должностными лицами государственных органов, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений и иных организаций, на которые возложено осуществление публично значимых функций, за исключением случаев, предусмотренных статьями 5.39, 5.63 настоящего Кодекса, - влечет наложение административного штрафа в размере от пяти тысяч до десяти тысяч рублей.
— ст. 5.59 КоАП РФ

Вывод: подавайте жалобу в государственную жилищную инспекцию субъекта РФ (и при необходимости в прокуратуру) — это обязательный и эффективный досудебный путь; ответственность за неисправность общего имущества несут и УК, и (по гарантии) застройщик, поэтому требования предъявляйте обоим сразу.

Судебный путь: понуждение к устранению, запрет опасной деятельности, подсудность

Если претензии и жалобы не дают результата, остаётся иск. Опасность причинения вреда в будущем даёт основание требовать запрещения деятельности, создающей такую опасность, а продолжающаяся опасная эксплуатация — основание обязать ответчика устранить нарушение или приостановить опасную деятельность.

Опасность причинения вреда в будущем может явиться основанием к иску о запрещении деятельности, создающей такую опасность. 2. Если причиненный вред является последствием эксплуатации предприятия, сооружения либо иной производственной деятельности, которая продолжает причинять вред или угрожает новым вредом, суд вправе обязать ответчика, помимо возмещения вреда, приостановить или прекратить соответствующую деятельность. Суд может отказать в иске о приостановлении либо прекращении соответствующей деятельности лишь в случае, если ее приостановление либо прекращение противоречит общественным интересам. Отказ в приостановлении либо прекращении такой деятельности не лишает потерпевших права на возмещение причиненного этой деятельностью вреда.
— п. 1 ст. 1065 ГК РФ

Как альтернатива и естественное дополнение — требование в порядке ст. 29 Закона о защите прав потребителей об устранении недостатка/возмещении расходов и ст. 1064 ГК РФ о возмещении вреда.

Вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред. Законом обязанность возмещения вреда может быть возложена на лицо, не являющееся причинителем вреда. Законом или договором может быть установлена обязанность причинителя вреда выплатить потерпевшим компенсацию сверх возмещения вреда. Законом может быть установлена обязанность лица, не являющегося причинителем вреда, выплатить потерпевшим компенсацию сверх возмещения вреда. (В редакции Федерального закона от 28.11.2011 № 337-ФЗ) 2. Лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине.
— п. 1, 2 ст. 1064 ГК РФ

Иск к организации предъявляется по адресу организации; при споре с застройщиком и УК ответчиком может выступать каждый по своему адресу.

Иск предъявляется в суд по месту жительства ответчика. Иск к организации предъявляется в суд по адресу организации. (Статья в редакции Федерального закона от 28.11.2018 № 451-ФЗ )
— ст. 28 ГПК РФ

Иск должен содержать, в чём состоит нарушение прав и ваши требования, а также обстоятельства и доказательства.

в чем заключается нарушение либо угроза нарушения прав, свобод или законных интересов истца и его требования; 5) обстоятельства, на которых истец основывает свои требования, и доказательства, подтверждающие эти обстоятельства;
— п. 4 ч. 2 ст. 131 ГПК РФ

Подсудность: жилищные и потребительские споры рассматривает районный суд (по правилам ст. 28 ГПК РФ — по месту нахождения ответчика). При споре с застройщиком применимы потребительские правила (в том числе освобождение от госпошлины при цене иска до установленного предела).

Вывод: при отказе — иск в районный суд по адресу ответчика (застройщика и/или УК) с требованиями: обязать устранить недостаток вентиляции лифтовой шахты, возместить расходы и моральный вред, а при сохраняющейся опасности — обязать приостановить опасную эксплуатацию. Это дела о защите прав потребителей/жилищные споры — по ст. 28 ГПК РФ подсудность по месту нахождения ответчика, госпошлина для потребителя по таким искам льготная.

Развилки (какие факты решают исход)

• Если договор был ДДУ по 214-ФЗ — работает вся гарантийная схема ст. 7 ФЗ-214 (сроки 3 года, презумпция вины застройщика, неустойка по ч. 8). Если это иной договор (например, переуступка от первого собственника или купля у юрлица) — гарантийные требования к застройщику по 214-ФЗ могут быть недоступны; тогда основной адресат — УК по Правилам № 491 и ЗоЗПП, а к застройщику — по ст. 1095 ГК РФ при вреде здоровью.
• Если с момента первого передаточного акта прошло более трёх лет — гарантийный срок истёк; остаются требования к УК по содержанию общего имущества и (при существенном недостатке) ст. 19/29 ЗоЗПП в пределах срока службы, а также ст. 1095 ГК РФ. По вашим фактам (дом сдан «года два с небольшим») гарантия ещё действует.
• Если вред здоровью подтверждён документально — возрастает размер компенсации морального вреда и появляется возмещение вреда здоровью по ст. 1064/1095 ГК РФ. Если подтверждений нет — требование ограничится устранением дефекта, неустойкой и моральным вредом за нарушение прав потребителя.

Риски для жильцов и исполнение решения

Риски. Главный риск при обращении в суд — судебные расходы при недоказанности иска. Обязанность доказывать обстоятельства лежит на каждой стороне.

Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
— ч. 1 ст. 56 ГПК РФ

Однако в гарантийный период презумпция вины застройщика смещает бремя на него: застройщик отвечает, пока не докажет обратное.

Застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в течение гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, иных обязательных требований к процессу эксплуатации объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий либо вследствие ненадлежащего их ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами, а также если недостатки (дефекты) объекта долевого строительства возникли вследствие нарушения предусмотренных предоставленной участнику долевого строительства инструкцией по эксплуатации объекта долевого строительства правил и условий эффективного и безопасного использования объекта долевого строительства
— ч. 7 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ

Подписанный вами при передаче акт о соответствии систем проекту не исключает ответственности за скрытый дефект, выявленный позже в гарантийный срок: ЗоЗПП прямо допускает предъявление требований по недостаткам, которые невозможно было обнаружить при приёмке, в пределах гарантийного срока (для недвижимости — и в пределах пяти лет).

Потребитель вправе предъявлять требования, связанные с недостатками выполненной работы (оказанной услуги), если они обнаружены в течение гарантийного срока, а при его отсутствии в разумный срок, в пределах двух лет со дня принятия выполненной работы (оказанной услуги) или пяти лет в отношении недостатков в строении и ином недвижимом имуществе.
— п. 3 ст. 29 Закона РФ «О защите прав потребителей» (о сроках на недвижимость)

Поэтому риск проигрыша «из-за подписанного акта» невелик; реальный практический риск — спор о том, является ли неработающая вентиляция именно строительным дефектом либо дефектом содержания. Это решается судебной строительно-технической экспертизой, расходы на которую в потребительском споре возлагаются на обязанное лицо.

Исполнение. После вынесения решения или предписания исполнение обеспечивается: предписание ГЖИ — обязательностью для УК под угрозой повторной ответственности по ст. 7.22 КоАП РФ (штраф до 50 тыс. руб. на юрлицо) и ст. 19.5 КоАП РФ за неисполнение предписания; судебное решение — принудительным исполнением через судебного пристава-исполнителя, а для требования в натуре (обязать устранить дефект) — взысканием судебной неустойки.

Нарушение лицами, ответственными за содержание жилых домов и (или) жилых помещений, правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений либо порядка и правил признания их непригодными для постоянного проживания и перевода их в нежилые, а равно переустройство и (или) перепланировка жилых домов и (или) жилых помещений без согласия нанимателя (собственника), если переустройство и (или) перепланировка существенно изменяют условия пользования жилым домом и (или) жилым помещением, - (В редакции Федерального закона от 28.12.2009 № 380-ФЗ) влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от четырех тысяч до пяти тысяч рублей; на юридических лиц - от сорока тысяч до пятидесяти тысяч рублей.
— ст. 7.22 КоАП РФ

Что касается опасности для жизни (застревания лифта, нехватка воздуха), суд вправе обязать ответчика приостановить или прекратить опасную деятельность, а равно обязать устранить угрозу в будущем.

Опасность причинения вреда в будущем может явиться основанием к иску о запрещении деятельности, создающей такую опасность. 2. Если причиненный вред является последствием эксплуатации предприятия, сооружения либо иной производственной деятельности, которая продолжает причинять вред или угрожает новым вредом, суд вправе обязать ответчика, помимо возмещения вреда, приостановить или прекратить соответствующую деятельность. Суд может отказать в иске о приостановлении либо прекращении соответствующей деятельности лишь в случае, если ее приостановление либо прекращение противоречит общественным интересам. Отказ в приостановлении либо прекращении такой деятельности не лишает потерпевших права на возмещение причиненного этой деятельностью вреда.
— п. 1 ст. 1065 ГК РФ

Вывод: риски для вас ограничены (презумпция вины застройщика в гарантийный срок и экспертиза за счёт обязанной стороны), а исполнение обеспечивается принудительно — через ГЖИ (предписание и штрафы) либо через суд и службу судебных приставов с судебной неустойкой за неисполнение.

Надзорные органы при отказе и исполнение решений (закрытие веток «если откажут» и «исполнение»)

Куда жаловаться при отказе застройщика и УК. Основной адресат надзора — государственная жилищная инспекция субъекта РФ, предметом надзора которой прямо названо соблюдение требований к содержанию общего имущества, включая вентиляционные и дымовые каналы.

Предметом государственного жилищного надзора является соблюдение юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями и гражданами обязательных требований, установленных жилищным законодательством, законодательством об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности, законодательством о газоснабжении в Российской Федерации в отношении жилищного фонда, за исключением муниципального жилищного фонда: (В редакции Федерального закона от 18.03.2023 № 71-ФЗ ) 1) требований к использованию и сохранности жилищного фонда, в том числе требований к жилым помещениям, их использованию и содержанию, использованию и содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах, порядку осуществления перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое в многоквартирном доме, порядку осуществления перепланировки и (или) переустройства помещений в многоквартирном доме; 2) требований к формированию фондов капитального ремонта; 3) требований к созданию и деятельности юридических лиц, индивидуальных предпринимателей, осуществляющих управление многоквартирными домами, оказывающих услуги и (или) выполняющих работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах; 4) требований к предоставлению коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов;
— п. 1 и 12 ч. 1 ст. 20 ЖК РФ

Органы жилищного надзора вправе выдавать предписание об устранении выявленных нарушений обязательных требований (ч. 8 ст. 20 ЖК РФ), а неисполнение предписания влечёт отдельную административную ответственность по ст. 19.5 КоАП РФ (для жилищного надзора — ч. 24 этой статьи), что подтверждает и судебная практика ВС РФ.

Кроме ГЖИ, вправе реагировать Роспотребнадзор (по фактам нарушений санитарно-эпидемиологических требований к воздухообмену, влияющих на здоровье жильцов) и прокуратура — по общему надзору за исполнением жилищного законодательства. Любое ваше обращение в эти органы рассматривается в порядке, установленном ФЗ № 59-ФЗ, — объективно, с принятием мер к восстановлению нарушенных прав и в 30-дневный срок.

Государственный орган, орган местного самоуправления или должностное лицо: 1) обеспечивает объективное, всестороннее и своевременное рассмотрение обращения, в случае необходимости - с участием гражданина, направившего обращение; 2) запрашивает, в том числе в электронной форме, необходимые для рассмотрения обращения документы и материалы в других государственных органах, органах местного самоуправления и у иных должностных лиц, за исключением судов, органов дознания и органов предварительного следствия; (В редакции Федерального закона от 27.07.2010 № 227-ФЗ ) 3) принимает меры, направленные на восстановление или защиту нарушенных прав, свобод и законных интересов гражданина;
— ч. 1 ст. 10 Федерального закона № 59-ФЗ

Письменное обращение, поступившее в государственный орган, орган местного самоуправления или должностному лицу в соответствии с их компетенцией, рассматривается в течение 30 дней со дня регистрации письменного обращения, за исключением случая, указанного в части 1 1 настоящей статьи. (В редакции Федерального закона от 24.11.2014 № 357-ФЗ ) 1 1 . Письменное обращение, поступившее высшему должностному лицу субъекта Российской Федерации (руководителю высшего исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации) и содержащее информацию о фактах возможных нарушений законодательства Российской Федерации в сфере миграции, рассматривается в течение 20 дней со дня регистрации письменного обращения. (Дополнение частью - Федеральный закон от 24.11.2014 № 357-ФЗ ) 2. В исключительных случаях, а также в случае направления запроса, предусмотренного частью 2 статьи 10 настоящего Федерального закона, руководитель государственного органа или органа местного самоуправления, должностное лицо либо уполномоченное на то лицо вправе продлить срок рассмотрения обращения не более чем на 30 дней, уведомив о продлении срока его рассмотрения гражданина, направившего обращение.
— ч. 1 ст. 12 Федерального закона № 59-ФЗ

Нарушение порядка рассмотрения самого обращения наказывается штрафом должностного лица по ст. 5.59 КоАП РФ, а ненадлежащее содержание жилого дома — по ст. 7.22 КоАП РФ.

Нарушение установленного законодательством Российской Федерации порядка рассмотрения обращений граждан, объединений граждан, в том числе юридических лиц, должностными лицами государственных органов, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений и иных организаций, на которые возложено осуществление публично значимых функций, за исключением случаев, предусмотренных статьями 5.39, 5.63 настоящего Кодекса, - влечет наложение административного штрафа в размере от пяти тысяч до десяти тысяч рублей.
— ст. 5.59 КоАП РФ

Нарушение лицами, ответственными за содержание жилых домов и (или) жилых помещений, правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений либо порядка и правил признания их непригодными для постоянного проживания и перевода их в нежилые, а равно переустройство и (или) перепланировка жилых домов и (или) жилых помещений без согласия нанимателя (собственника), если переустройство и (или) перепланировка существенно изменяют условия пользования жилым домом и (или) жилым помещением, - (В редакции Федерального закона от 28.12.2009 № 380-ФЗ) влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от четырех тысяч до пяти тысяч рублей; на юридических лиц - от сорока тысяч до пятидесяти тысяч рублей.
— ст. 7.22 КоАП РФ

Исполнение. При удовлетворении иска о понуждении к устранению дефекта (требование в натуре) суд вправе присудить по заявлению истца судебную неустойку на случай неисполнения решения (ст. 308.3 ГК РФ) — суд не вправе отказать в её присуждении при удовлетворении иска о понуждении к исполнению обязательства в натуре (п. 31 Постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2016 № 7), а решение исполняется принудительно через судебного пристава-исполнителя.

Вывод: механизм понуждения замкнут: отказ застройщика/УК → жалоба в ГЖИ (предписание + ст. 19.5 КоАП), Роспотребнадзор и прокуратуру (ФЗ № 59-ФЗ) → при бездействии иск в районный суд с требованием в натуре, судебной неустойкой (ст. 308.3 ГК РФ) и принудительным исполнением через службу судебных приставов.