Нет тяги в дымоходе: как заставить управляющую компанию устранить проблему за свой счёт?

Является ли дымоход общим имуществом и кто обязан его содержать

Дымоходы и вентиляционные каналы, обслуживающие более одного помещения в доме, относятся к общему имуществу собственников МКД — это прямо следует из отнесения к общему имуществу санитарно-технического и другого оборудования, обслуживающего более одного помещения:

1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: 1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); 2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий , а также не принадлежащие отдельным собственникам машино-места ; (В редакции Федерального закона от 30.12.2021 № 476-ФЗ) 3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование
   — п. 1 ст. 36 ЖК РФ

Поэтому работы по содержанию, проверке тяги и ремонту дымовых каналов — это обязанность управляющей организации по содержанию общего имущества, а не личная обязанность собственника квартиры. Это прямо закреплено в Минимальном перечне работ:

15 1 . Работы, выполняемые в целях надлежащего содержания дымовых и вентиляционных каналов в многоквартирных домах: проверка состояния и функционирования (наличия тяги) дымовых и вентиляционных каналов при приемке дымовых и вентиляционных каналов в эксплуатацию при газификации здания, при подключении нового газоиспользующего оборудования, при переустройстве и ремонте дымовых и вентиляционных каналов; проверка состояния и функционирования (наличия тяги) дымовых и вентиляционных каналов в процессе эксплуатации дымовых и вентиляционных каналов (периодическая проверка) - не реже 3 раз в год (в период с августа по сентябрь, с декабря по февраль, с апреля по июнь), при этом очередная проверка дымовых и вентиляционных каналов должна быть проведена не ранее чем в третьем месяце и не позднее чем в четвертом месяце после месяца проведения предыдущей проверки; очистка и (или) ремонт дымовых и вентиляционных каналов при отсутствии тяги, выявленном в процессе эксплуатации, при техническом обслуживании и ремонте внутридомового и (или) внутриквартирного газового оборудования, техническом диагностировании газопроводов, входящих в состав внутридомового и (или) внутриквартирного газового оборудования, и аварийно-диспетчерском обеспечении внутридомового и (или) внутриквартирного газового оборудования.
— п. 15.1 Минимального перечня, утв. Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290

Здесь ключевое для клиента: «очистка и (или) ремонт дымовых и вентиляционных каналов при отсутствии тяги» входит в минимальный перечень обязательных работ — значит, УК обязана выполнить именно это, и периодичность проверки тяги — не реже 3 раз в год. Дополнительно обязанность УК при выявлении неисправностей систем вентиляции, способных повлечь скопление газа, организовать устранение закреплена для внутридомового газового оборудования:

1. Работы, выполняемые в целях надлежащего содержания систем внутридомового газового оборудования в многоквартирном доме: организация проверки состояния системы внутридомового газового оборудования и ее отдельных элементов; организация технического обслуживания и ремонта систем контроля загазованности помещений; при выявлении нарушений и неисправностей внутридомового газового оборудования, систем дымоудаления и вентиляции, способных повлечь скопление газа в помещениях, - организация проведения работ по их устранению.
   — п. 21 Минимального перечня, утв. Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290

Общее имущество должно содержаться в состоянии, обеспечивающем безопасность жизни и здоровья и постоянную готовность инженерных коммуникаций:

1. Общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем: а) соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; б) безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; в) доступность пользования жилыми и (или) нежилыми помещениями, помещениями общего пользования, а также земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом , в том числе для инвалидов и иных маломобильных групп населения ; (В редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 09.07.2016 № 649) г) соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц; д) постоянную готовность инженерных коммуникаций
   — п. 10 Правил содержания общего имущества, утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491

А за нарушение этих обязательств УК отвечает перед собственниками:

1. Управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором.
   — п. 42 Правил № 491

Управление домом в силу закона должно обеспечивать надлежащее содержание общего имущества и безопасные условия проживания, а по договору управления УК за плату обязана оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества:

1. Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме, или в случаях, предусмотренных статьей 157 2 настоящего Кодекса, постоянную готовность инженерных коммуникаций и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к предоставлению коммунальных услуг (далее - обеспечение готовности инженерных систем). Правительство Российской Федерации устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами.
   — ч. 1 ст. 161 ЖК РФ

1. По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам или в случаях, предусмотренных статьей 157 2 настоящего Кодекса, обеспечить готовность инженерных систем, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
   — ч. 2 ст. 162 ЖК РФ

Вывод: дымоходы и вентканалы — общее имущество собственников; проверка тяги и ремонт (очистка) каналов при отсутствии тяги — обязательные работы минимального перечня, которые выполняет УК за счёт платы за содержание. Перекладывать эти работы и расходы на собственника квартиры УК не вправе. УК обязана сама организовать устранение отсутствия тяги.

Сроки устранения и что считается нарушением

Отсутствие тяги в дымоходе — это неисправность внутридомовой инженерной системы газоснабжения/дымоудаления, создающая угрозу скопления газа. По заявке собственника аварийно-диспетчерская служба УК обязана устранить аварийное повреждение в срок не более 3 суток:

устранение аварийных повреждений внутридомовых инженерных систем холодного и горячего водоснабжения, водоотведения и внутридомовых систем отопления и электроснабжения в срок не более 3 суток с даты аварийного повреждения.
— абз. 7 п. 13 Правил осуществления деятельности по управлению МКД, утв. Постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 № 416

Двухмесячное ожидание при неоднократном обращении уже само по себе — нарушение. За неисполнение обязанностей по содержанию общего имущества установлена административная ответственность:

Нарушение лицами, ответственными за содержание жилых домов и (или) жилых помещений, правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений либо порядка и правил признания их непригодными для постоянного проживания и перевода их в нежилые, а равно переустройство и (или) перепланировка жилых домов и (или) жилых помещений без согласия нанимателя (собственника), если переустройство и (или) перепланировка существенно изменяют условия пользования жилым домом и (или) жилым помещением, - (В редакции Федерального закона от 28.12.2009 № 380-ФЗ) влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от четырех тысяч до пяти тысяч рублей; на юридических лиц - от сорока тысяч до пятидесяти тысяч рублей.
— ст. 7.22 КоАП РФ, п. 2

А за нарушение именно правил осуществления деятельности по управлению МКД (в том числе по заявкам жителей):

1. Нарушение организациями и индивидуальными предпринимателями, осуществляющими предпринимательскую деятельность по управлению многоквартирными домами на основании договоров управления многоквартирными домами, правил осуществления предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами - влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от пятидесяти тысяч до ста тысяч рублей или дисквалификацию на срок до трех лет; на юридических лиц -
   — п. 1 ст. 7.23.3 КоАП РФ

Вывод: УК должна была организовать устранение неисправности дымохода в срок не более 3 суток с момента регистрации заявки; бездействие 2 месяца — прямое нарушение, за которое УК и её должностных лиц можно привлечь к административной ответственности по ст. 7.22 и ст. 7.23.3 КоАП РФ. Ссылки УК на «дорогую технику» и «извилистый дымоход» значения не имеют — закон не ставит обязанность в зависимость от стоимости работ.

Куда жаловаться на бездействие УК

Государственный жилищный надзор прямо охватывает требования к содержанию относящихся к общему имуществу дымовых и вентиляционных каналов и к безопасной эксплуатации газового оборудования:

1. требований к безопасной эксплуатации и техническому обслуживанию внутридомового и (или) внутриквартирного газового оборудования, а также требований к содержанию относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме вентиляционных и дымовых каналов.
   — п. 12 ч. 1 ст. 20 ЖК РФ

Орган надзора (в городе — жилищная инспекция субъекта РФ) по обращению граждан может выдать предписание об устранении нарушений и вправе обратиться в суд в защиту прав собственников:

При осуществлении государственного жилищного надзора, муниципального жилищного контроля может выдаваться предписание об устранении выявленных нарушений обязательных требований, выявленных в том числе в ходе наблюдения за соблюдением обязательных требований (мониторинга безопасности).
— ч. 8 ст. 20 ЖК РФ

1. в защиту прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, нанимателей и других пользователей жилых помещений по их обращению или в защиту прав, свобод и законных интересов неопределенного круга лиц в случае выявления нарушения обязательных требований;
   — п. 4 ч. 12 ст. 20 ЖК РФ

Вывод: основной и самый действенный адресат жалобы — региональная государственная жилищная инспекция (орган государственного жилищного надзора): она выдаёт УК предписание с конкретным сроком и вправе обратиться в суд с заявлением о понуждении к исполнению предписания. Обращение в администрацию города полезно как дополнительный контроль, но не заменяет жилищную инспекцию. В жалобе сошлитесь на акт газовой службы об отсутствии тяги и переписку с УК — этих документов достаточно как повода для проверки.

Вправе ли клиент не платить / требовать перерасчёт

Работа УК по содержанию общего имущества — это услуга, оказываемая за плату по договору управления. При ненадлежащем качестве клиент вправе требовать соразмерного уменьшения цены:

Потребитель при обнаружении недостатков выполненной работы (оказанной услуги) вправе по своему выбору потребовать: безвозмездного устранения недостатков выполненной работы (оказанной услуги); соответствующего уменьшения цены выполненной работы (оказанной услуги); безвозмездного изготовления другой вещи из однородного материала такого же качества или повторного выполнения работы. При этом потребитель обязан возвратить ранее переданную ему исполнителем вещь; возмещения понесенных им расходов по устранению недостатков выполненной работы (оказанной услуги) своими силами или третьими лицами.
— п. 1 ст. 29 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей»

Требование об уменьшении цены подлежит удовлетворению в десятидневный срок:

1. Требования потребителя об уменьшении цены за выполненную работу (оказанную услугу), о возмещении расходов по устранению недостатков выполненной работы (оказанной услуги) своими силами или третьими лицами, а также о возврате уплаченной за работу (услугу) денежной суммы и возмещении убытков, причиненных в связи с отказом от исполнения договора, предусмотренные пунктом 1 статьи 28 и пунктами 1 и 4 статьи 29 настоящего Закона, подлежат удовлетворению в десятидневный срок со дня предъявления соответствующего требования.
   — п. 1 ст. 31 Закона РФ № 2300-1

Вывод: пока работы по содержанию дымохода не выполнены, клиент вправе требовать соразмерного уменьшения платы за содержание жилого помещения (перерасчёта) за период бездействия. УК обязана рассмотреть такое требование в десятидневный срок со дня предъявления. Это самостоятельное требование клиента наряду с требованием устранения неисправности.

Если ремонт оплатит сам собственник — можно ли вернуть деньги с УК

Если клиент вынужденно оплатит работы, которые обязан был выполнить кто-то другой за счёт платы за содержание, понесённые расходы — это его убытки, подлежащие возмещению:

1. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
   — п. 1 ст. 15 ГК РФ

Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения убытков. Если же работы за клиента оплатила УК (или они были выполнены за счёт средств, которые она собирала в составе платы за содержание), но УК их не выполняла, сбережённые ею средства — неосновательное обогащение, подлежащее возврату:

1. Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
   — п. 1 ст. 1102 ГК РФ

Вывод: если клиент оплатит устранение отсутствия тяги своими силами, он вправе взыскать с УК понесённые расходы как убытки (ст. 15 ГК РФ) и/или как неосновательное обогащение (ст. 1102 ГК РФ), поскольку эти работы входят в оплачиваемое им содержание общего имущества. Однако правильный путь — сначала требовать выполнения работ и оплаты именно от УК, а лично оплачивать только при крайней необходимости с сохранением всех платёжных документов и акта газовой службы.

Риски клиента при эксплуатации без тяги и позиция «может, за наш счёт»

Пока тяги нет, подключать и использовать газовую колонку нельзя — самовольное подключение газоиспользующего оборудования и переустройство дымоходов и вентканалов недопустимо:

6.1. Совершать действия по монтажу газопроводов сетей газопотребления и их технологическому присоединению к сети газораспределения или иному источнику газа, а также по подключению бытового газоиспользующего оборудования к газопроводу или резервуарной, групповой или индивидуальной баллонной установке СУГ без соблюдения требований, предусмотренных законодательством Российской Федерации (самовольная газификация); 6.2. Проводить с нарушением законодательства Российской Федерации переустройство ВДГО и (или) ВКГО, дымовых и вентиляционных каналов. 6.3. Закрывать (замуровывать, заклеивать) отверстия дымовых и вентиляционных каналов, люки карманов чистки дымоходов. 6.4. Осуществлять самовольное переустройство и (или) перепланировку помещений, в которых установлено ВДГО и (или) ВКГО, без согласования с органом местного самоуправления в порядке, предусмотренном жилищным законодательством Российской Федерации. 6.5. Самостоятельно без привлечения специализированной организации осуществлять проверку срабатывания сигнализаторов или систем контроля загазованности помещений. 6.6. Устанавливать задвижку (шибер) на дымовом канале, дымоходе, дымоотводе. 6.7. Использовать, устанавливать газогорелочное устройство в отопительных бытовых печах при их размещении в помещениях многоквартирных домов. 6.8.
— п. 6.1 Инструкции, утв. Приказом Минстроя России от 05.12.2017 № 1614/пр

Это защитная норма для клиента: до появления тяги нельзя допускать эксплуатацию оборудования, из-за которого возможно скопление газа, а собственник не должен самостоятельно вмешиваться в дымоходы и вентиляцию.

Позиция УК «платить может быть будет УК, а может быть нам из своего кармана» правового основания не имеет. Общее имущество содержится за счёт платы за содержание, которую клиент уже вносит:

1. Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. 2. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.
   — п. 1 ст. 39 ЖК РФ

Ответственность за содержание общего имущества и газового оборудования по установленным Правительством РФ правилам несёт УК:

2 1 . При осуществлении непосредственного управления многоквартирным домом собственниками помещений в данном доме лица, выполняющие работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, обеспечивающие холодное и горячее водоснабжение и осуществляющие водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления), обращение с твердыми коммунальными отходами, несут ответственность перед собственниками помещений в данном доме за выполнение своих обязательств в соответствии с заключенными договорами, а также в соответствии с установленными Правительством Российской Федерации правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, правилами предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, правилами пользования газом в части обеспечения безопасности при использовании и содержании внутридомового и внутриквартирного газового оборудования при предоставлении коммунальной услуги газоснабжения
— ч. 2.1 ст. 161 ЖК РФ

Вывод: до восстановления тяги газовую колонку использовать нельзя — это зона ответственности УК как содержателя общего имущества, а не расходная обязанность собственника. Требование УК оплатить работы за свой счёт противоречит закону: содержание дымовых и вентканалов входит в состав платы за содержание общего имущества, которую клиент уже уплачивает. Ветка «платить вам» применима только в одном случае — если будет документально подтверждено, что неработоспособность канала вызвана самовольным переустройством самого клиента; из обстоятельств дела этого не следует.

Если УК и надзор бездействуют — иск в суд

Если предписание органа жилищного надзора не исполнено, орган надзора вправе обратиться в суд с заявлением о понуждении к исполнению предписания, а также в защиту прав собственников по их обращению:

1. в защиту прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, нанимателей и других пользователей жилых помещений по их обращению или в защиту прав, свобод и законных интересов неопределенного круга лиц в случае выявления нарушения обязательных требований;
   — п. 4 ч. 12 ст. 20 ЖК РФ

Управляющая организация отвечает перед собственниками за нарушение своих обязательств по надлежащему содержанию общего имущества:

1. Управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором.
   — п. 42 Правил № 491

Вывод: при упорном бездействии УК клиент вправе обратиться в суд с требованием возложить на УК обязанность восстановить тягу в дымоходе, взыскать убытки и обязать произвести перерасчёт платы за содержание. Одновременно можно обжаловать бездействие органа жилищного надзора (невыдачу или неисполнение предписания) в порядке административного судопроизводства. Иски, вытекающие из защиты прав потребителей коммунальных услуг, предъявляются по выбору клиента, в том числе по месту его жительства. Сохраните акт газовой службы об отсутствии тяги и всю переписку с УК — это основные доказательства для всех инстанций.