Обязана ли управляющая компания ежедневно убирать первые два этажа подъезда, если в договоре управления это прямо не указано?

Правомерен ли отказ УК убирать лестничные площадки и марши 1–2 этажей

Лестничные площадки, лестницы и коридоры — общее имущество собственников МКД:

1. помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); 2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий , а также не принадлежащие отдельным собственникам машино-места ; (В редакции Федерального закона от 30.12.2021 № 476-ФЗ ) 3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (за исключением сетей связи, необходимых для оказания услуг связи собственникам помещений в многоквартирном доме или нанимателям жилых помещений в многоквартирном доме по договорам социального найма) ;
   — ч. 1 ст. 36 ЖК РФ

Уборка помещений общего пользования прямо входит в содержание общего имущества, а не является дополнительной услугой, которую УК вправе оказывать по своему усмотрению:

г) уборку и санитарно-гигиеническую очистку помещений общего пользования, а также земельного участка, входящего в состав общего имущества; д) сбор и вывоз жидких бытовых отходов, включая отходы, образующиеся в результате деятельности организаций и индивидуальных предпринимателей, пользующихся нежилыми (встроенными и пристроенными) помещениями в многоквартирном доме; (В редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 27.02.2017 № 232) д 1 ) организацию мест для накопления и накопление отработанных ртутьсодержащих ламп и их передачу в специализированные организации, имеющие лицензии на осуществление деятельности по сбору, использованию, обезвреживанию, транспортированию, размещению отходов I - IV класса опасности; (Дополнение подпунктом - Постановление Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 № 354 ) д 2 ) работы по содержанию мест (площадок) накопления твердых коммунальных отходов в соответствии с установленными требованиями. Указанные работы не включают уборку мест погрузки твердых коммунальных отходов. В настоящих Правилах понятие "уборка мест погрузки твердых коммунальных отходов" используется в значении, предусмотренном Правилами обращения с твердыми коммунальными отходами, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 7 марта 2025 г. № 293 "О порядке обращения с твердыми коммунальными отходами" ;
— подп. «г» п. 11 Правил содержания общего имущества, утв. Постановлением Правительства РФ № 491 от 13.08.2006

Пункт 23 Минимального перечня, обязательного в силу закона, называет конкретные работы по содержанию помещений общего имущества, к которым отнесены именно лестничные площадки и марши:

1. Работы по содержанию помещений, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме: сухая и влажная уборка тамбуров, холлов, коридоров, галерей, лифтовых площадок и лифтовых холлов и кабин, лестничных площадок и маршей, пандусов; влажная протирка подоконников, оконных решеток, перил лестниц, шкафов для электросчетчиков слаботочных устройств, почтовых ящиков, дверных коробок, полотен дверей, доводчиков, дверных ручек;
   — п. 23 Минимального перечня, утв. Постановлением Правительства РФ № 290 от 03.04.2013

При этом состав минимального перечня устанавливается Правительством РФ, то есть перечень работ по содержанию обязателен для УК независимо от того, детализирован ли он в договоре:

11 1 . Минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и Правила оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, устанавливаются Правительством Российской Федерации. (Дополнение пунктом - Постановление Правительства Российской Федерации от 03.04.2013 № 290) 12. Собственники помещений вправе самостоятельно совершать действия по содержанию и ремонту общего имущества , за исключением действий, указанных в подпунктах "д 1 " и "л" пункта 11 настоящих Правил, или привлекать иных лиц для оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества (далее соответственно - услуги, работы) с учетом выбранного способа управления многоквартирным домом. (В редакции постановлений Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 № 354 ; от 26.12.2016 № 1498) 13.
— п. 11(1) Правил содержания общего имущества, утв. Постановлением Правительства РФ № 491 от 13.08.2006

Наконец, договор управления по закону обязывает УК выполнять работы по надлежащему содержанию общего имущества:

1. По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам или в случаях, предусмотренных статьей 157 2 настоящего Кодекса, обеспечить готовность инженерных систем, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
   — ч. 2 ст. 162 ЖК РФ

Для клиента это означает: уборка тамбуров, холлов, коридоров, лестничных площадок и маршей — это не «услуга по договору», которую можно не включить, а обязательный элемент содержания общего имущества. Указание в договоре уборки мест общего пользования «в общем виде», без ежедневной разбивки по 1–2 этажам, не лишает эти работы обязательного характера: УК не вправе отказаться от их выполнения со ссылкой на дефект своего же приложения к договору. Периодичность конкретных видов работ устанавливается не произвольно, а Правилами № 170 (см. вопрос о периодичности ниже).

Вывод: отказ УК от уборки лестничных площадок и маршей 1–2 этажей неправомерен. Уборка помещений общего пользования — обязательная работа, входящая в минимальный перечень и в содержание общего имущества; отсутствие в договоре отдельной строки «ежедневная уборка» не освобождает УК от этой обязанности.

Какая периодичность уборки лестничных клеток установлена вне зависимости от договора

Периодичность уборки лестничных клеток устанавливается не договором, а Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда (Постановление Госстроя России № 170 от 27.09.2003). Минстрой России в письме обобщил эти требования:

Абзацем четвертым пункта 4.8.14 Правил N 170 определено, что организация по обслуживанию жилищного фонда при уборке лестничных клеток должна обеспечить регулярную уборку: обметание окон, подоконников, отопительных приборов - не реже 1 раза в 5 дней; стены - не менее 2 раз в месяц; мытье - не реже 1 раза в месяц
— Письмо Минстроя России от 23.04.2026 № 9596-ОГ/00 (п. 4.8.14 Правил № 170)

Порядок периодичности основных работ при уборке лестничных клеток предполагает составление графика применительно к конкретному дому:

Установление порядка периодичности основных работ, выполняемых при уборке лестничных клеток, о чем указано в пункте 3.2.7 Правил N 170, предполагает составление графика выполнения работ применительно к конкретному многоквартирному дому.
— Письмо Минстроя России от 23.04.2026 № 9596-ОГ/00 (п. 3.2.7 Правил № 170)

Для клиента это значит: закон прямо устанавливает минимальную частоту работ — обметание окон, подоконников, отопительных приборов не реже 1 раза в 5 дней, мытьё не реже 1 раза в месяц, а влажная уборка полов и площадок производится по установленному графику (п. 3.2.7 Правил № 170). УК обязана иметь такой график и исполнять его; ссылка на то, что «ежедневная уборка не расписана в договоре», недействительна, поскольку периодичность определяется нормативным актом, а не только договором. Требование жильцов об уборке именно 1–2 этажей подъезда подлежит удовлетворению в объёме, установленном графиком и Правилами № 170.

Вывод: периодичность уборки лестничных клеток установлена Правилами № 170 (п. 4.8.14, 3.2.7) — обметание не реже 1 раза в 5 дней, мытьё не реже 1 раза в месяц; конкретный график УК обязана составить для дома. Отсутствие детализации в договоре не устраняет эту обязанность.

Можно ли ссылаться на недостаток тарифа или решение общего собрания как на основание отказа

Довод УК о том, что расходы на уборку «не предусмотрены» платой за содержание, прямо опровергнут разъяснением Минстроя России: отсутствие расходов в составе платы не освобождает УК от обязанности, а выполнение обязательных работ минимального перечня не требует дополнительного согласования на общем собрании:

Отмечаем, что в связи с отнесением работ по мытью окон к Минимальному перечню , их выполнение является обязательным при осуществлении деятельности по управлению многоквартирным домом и не требует дополнительного согласования на общем собрании собственников помещений. Указание управляющей организации на отсутствие предусмотренных расходов для выполнения таких работ в составе платы за содержание общего имущества является несостоятельным и не освобождает данное лицо от исполнения обязанности с учетом установленной периодичности вида работ.
— Письмо Минстроя России от 23.04.2026 № 9596-ОГ/00

Это опровергает и вторую возможную «защитную» позицию УК — что собственники не приняли отдельного решения об уборке 1–2 этажей. Обязательные работы минимального перечня выполняются в силу закона, и отдельного решения общего собрания для их выполнения не требуется. То есть ни дефицит тарифа, ни отсутствие специального пункта в решении собрания не являются правомерным основанием отказа.

Вывод: ссылки УК на «отсутствие расходов» в тарифе и на отсутствие отдельного решения общего собрания неправомерны — обязательные работы минимального перечня выполняются независимо от этого.

Ответственность УК и куда обращаться

Управление домом по закону должно обеспечивать надлежащее содержание общего имущества и благоприятные условия проживания:

1. Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме, или в случаях, предусмотренных статьей 157 2 настоящего Кодекса, постоянную готовность инженерных коммуникаций и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к предоставлению коммунальных услуг
   — ч. 1 ст. 161 ЖК РФ

За нарушение правил содержания жилых домов установлена административная ответственность:

Статья 7.22. Нарушение правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений Нарушение лицами, ответственными за содержание жилых домов и (или) жилых помещений, правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений либо порядка и правил признания их непригодными для постоянного проживания и перевода их в нежилые, а равно переустройство и (или) перепланировка жилых домов и (или) жилых помещений без согласия нанимателя (собственника), если переустройство и (или) перепланировка существенно изменяют условия пользования жилым домом и (или) жилым помещением, -
— ст. 7.22 КоАП РФ, п. 2

Кроме того, нарушение лицензионных требований при управлении МКД (а надлежащее содержание общего имущества — лицензионное требование) наказывается по ст. 14.1.3 КоАП РФ:

1. Осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами с нарушением лицензионных требований, за исключением случаев, предусмотренных статьей 13.19 2 настоящего Кодекса, - (В редакции федеральных законов от 14.12.2015 № 379-ФЗ; от 28.12.2017 № 437-ФЗ) влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от пятидесяти тысяч до ста тысяч рублей или дисквалификацию на срок до трех лет; на юридических лиц - от двухсот пятидесяти тысяч до трехсот тысяч рублей . (В редакции Федерального закона от 18.03.2019 № 26-ФЗ) 3. Осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами с грубым нарушением лицензионных требований - влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от ста тысяч до двухсот пятидесяти тысяч рублей или дисквалификацию на срок до трех лет; на юридических лиц - от трехсот тысяч до трехсот пятидесяти тысяч рублей. (Дополнение частью - Федеральный закон от 18.03.2019 № 26-ФЗ) Примечания: 1. За административные правонарушения, предусмотренные настоящей статьей, лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, несут административную ответственность как юридические лица. 2. Перечень грубых нарушений лицензионных требований устанавливается Правительством Российской Федерации. (Примечание в редакции Федерального закона от 18.03.2019 № 26-ФЗ) (Дополнение статьей - Федеральный закон от 21.07.2014 № 255-ФЗ )
   — ч. 2 ст. 14.1.3 КоАП РФ

Контроль соблюдения обязательных требований к содержанию общего имущества возложен на орган государственного жилищного надзора (ГЖИ):

1. Предметом государственного жилищного надзора является соблюдение юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями и гражданами обязательных требований, установленных жилищным законодательством, законодательством об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности, законодательством о газоснабжении в Российской Федерации в отношении жилищного фонда, за исключением муниципального жилищного фонда: (В редакции Федерального закона от 18.03.2023 № 71-ФЗ ) 1) требований к использованию и сохранности жилищного фонда, в том числе требований к жилым помещениям, их использованию и содержанию, использованию и содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах, порядку осуществления перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое в многоквартирном доме, порядку осуществления перепланировки и (или) переустройства помещений в многоквартирном доме; 2) требований к формированию фондов капитального ремонта; 3) требований к созданию и деятельности юридических лиц, индивидуальных предпринимателей, осуществляющих управление многоквартирными домами, оказывающих услуги и (или) выполняющих работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах; 4) требований к предоставлению коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов;
   — ч. 1 ст. 20 ЖК РФ

Именно в ГЖИ (региональную государственную жилищную инспекцию) следует обращаться с жалобой на бездействие УК. ГЖИ вправе провести проверку, выдать предписание об устранении нарушения и привлечь УК к ответственности по ст. 7.22 и ч. 2 ст. 14.1.3 КоАП РФ. Помимо этого, собственник вправе требовать от УК устранения нарушения и перерасчёта платы в порядке, предусмотренном Правилами, утв. ПП РФ № 491.

Вывод: за ненадлежащую уборку УК несёт административную ответственность по ст. 7.22 и ч. 2 ст. 14.1.3 КоАП РФ; надзорный орган — региональная ГЖИ, куда и следует подать жалобу с требованием проверки и выдачи предписания.

Гражданско-правовые последствия: перерасчёт платы, убытки, компенсация морального вреда

Некачественное оказание услуг по содержанию даёт потребителю право на компенсацию морального вреда. В силу ст. 15 Закона РФ «О защите прав потребителей»:

Моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. (В редакции федеральных законов от 17.12.1999 № 212-ФЗ; от 21.12.2004 № 171-ФЗ) Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных потребителем убытков. Статья 16. Недопустимые условия договора, ущемляющие права потребителя, запреты и обязанности, налагаемые на продавца (исполнителя, владельца агрегатора) 1. Недопустимыми условиями договора, ущемляющими права потребителя, являются условия, которые нарушают правила, установленные международными договорами Российской Федерации, настоящим Законом, законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей. Недопустимые условия договора, ущемляющие права потребителя, ничтожны.
— ст. 15 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей», п. 5

Для клиента это означает: если уборка не производится (услуга оказывается ненадлежащего качества), жилец как потребитель вправе требовать: (1) перерасчёта платы за содержание за период неоказания услуги; (2) возмещения убытков (ст. 15 ГК РФ); (3) компенсации морального вреда по ст. 15 Закона о защите прав потребителей — при установлении самого факта нарушения, независимо от размера имущественного вреда. Факт нарушения фиксируется актом осмотра (п. 14 Правил № 491) и актами ГЖИ; при отказе УК добровольно устранить нарушение спор разрешается районным судом (при цене иска свыше 100 000 руб.) либо мировым судьёй (при цене иска до 100 000 руб.) по правилам подсудности и с освобождением потребителя от уплаты госпошлины (п. 3 ст. 17 Закона о защите прав потребителей).

Вывод: помимо требования об устранении нарушения и жалобы в ГЖИ, жилец вправе требовать перерасчёта платы, возмещения убытков и компенсации морального вреда (ст. 15 Закона о защите прав потребителей); при отказе УК — иск в районный суд (цена иска свыше 100 000 руб.) или мировому судье (до 100 000 руб.).

Исполнение требований: предписание ГЖИ и судебное понуждение

Контроль исполнения обязательных требований к содержанию общего имущества и выдачу предписаний осуществляет орган государственного жилищного надзора (ГЖИ), предмет надзора которого прямо охватывает содержание общего имущества и деятельность УК:

1. Предметом государственного жилищного надзора является соблюдение юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями и гражданами обязательных требований, установленных жилищным законодательством, законодательством об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности, законодательством о газоснабжении в Российской Федерации в отношении жилищного фонда, за исключением муниципального жилищного фонда: (В редакции Федерального закона от 18.03.2023 № 71-ФЗ ) 1) требований к использованию и сохранности жилищного фонда, в том числе требований к жилым помещениям, их использованию и содержанию, использованию и содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах, порядку осуществления перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое в многоквартирном доме, порядку осуществления перепланировки и (или) переустройства помещений в многоквартирном доме; 2) требований к формированию фондов капитального ремонта; 3) требований к созданию и деятельности юридических лиц, индивидуальных предпринимателей, осуществляющих управление многоквартирными домами, оказывающих услуги и (или) выполняющих работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах; 4) требований к предоставлению коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов;
   — ч. 1 ст. 20 ЖК РФ

Если УК не выполняет требования добровольно, механизм принуждения выглядит так: ГЖИ по жалобе жильца проводит проверку, фиксирует нарушение и выдаёт обязательное для исполнения предписание; при неисполнении предписания УК (её должностное лицо) может быть привлечена к административной ответственности. Параллельно жилец вправе обратиться в суд с иском о понуждении УК к исполнению обязанности по содержанию общего имущества (уборке лестничных площадок) — такое решение исполняется в общем порядке через службу судебных приставов, а неисполнение судебного акта влечёт последствия по законодательству об исполнительном производстве.

Вывод: исполнение обеспечивается предписанием ГЖИ с последующей ответственностью УК, а при её отказе — судебным понуждением, исполняемым через службу судебных приставов; подсудность судебного спора — районный суд (цена иска свыше 100 000 руб.) или мировой судья (до 100 000 руб.), что согласуется с блоком о гражданско-правовых последствиях.