Не делают ремонт в подъезде, хотя платим за капремонт: куда обращаться и как узнать, куда уходят деньги

Обязана ли управляющая компания устранить недостатки в подъезде: где граница между «содержанием/текущим ремонтом» и «капремонтом»

Общее имущество дома — межквартирные лестничные площадки, лестницы, коридоры, технические этажи, подвалы и обслуживающее более одного помещения оборудование — принадлежит собственникам на праве общей долевой собственности.

1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: 1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
   — п. 1 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ

Именно эта норма определяет, что стены, перила лестниц, освещение и почтовые ящики в подъезде — это общее имущество, а не «зона ответственности капремонта». Далее закон прямо разделяет две строки в квитанции: содержание и текущий ремонт общего имущества — это плата за содержание жилого помещения, а взнос на капитальный ремонт — самостоятельный платёж.

1. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя: 1) плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме; (В редакции федеральных законов от 29.06.2015 № 176-ФЗ; от 03.07.2016 № 267-ФЗ; от 29.07.2017 № 258-ФЗ) 2) взнос на капитальный ремонт; 3) плату за коммунальные услуги.
   — ч. 2 ст. 154 ЖК РФ

Практический смысл: УК получает деньги по строке «содержание» и именно она отвечает за содержание и текущий ремонт; ссылка на «отдельный капремонт» применительно к облезшим стенам, шатающимся перилам и перегоревшим лампочкам несостоятельна. Отговорка УК опровергается и договором управления: по нему УК за плату обязана оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества.

Статья 162. Договор управления многоквартирным домом 1. Договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией, которой предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами в соответствии с требованиями настоящего Кодекса, в письменной форме или в электронной форме с использованием системы путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора. Каждый собственник помещения в многоквартирном доме самостоятельно исполняет обязанности по договору управления многоквартирным домом, в том числе обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги, и не отвечает по обязательствам других собственников помещений в данном доме. (В редакции федеральных законов от 04.06.2011 № 123-ФЗ, от 21.07.2014 № 255-ФЗ, от 21.07.2014 № 263-ФЗ, от 26.07.2019 № 214-ФЗ) 1 1 . В случае, предусмотренном частью 13 статьи 161 настоящего Кодекса, с каждым лицом, принявшим от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещение в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, заключается договор управления многоквартирным домом. При этом такие лица выступают в качестве одной стороны заключаемого договора, если они составляют более чем пятьдесят процентов от их общего числа. (Дополнение частью - Федеральный закон от 05.04.2013 № 38-ФЗ) 2. По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам или в случаях, предусмотренных статьей 157 2 настоящего Кодекса, обеспечить готовность инженерных систем, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
— ч. 2 ст. 162 ЖК РФ

Правительство своим актом установило, какие работы обязательны при любых обстоятельствах (минимальный перечень), — эти работы нельзя «не делать» из-за отсутствия капремонта. К ним прямо отнесены проверка состояния внутренней отделки (стены, покраска, штукатурка) и обслуживание силовых и осветительных установок.

1. Работы, выполняемые в целях надлежащего содержания внутренней отделки многоквартирных домов, - проверка состояния внутренней отделки. При наличии угрозы обрушения отделочных слоев или нарушения защитных свойств отделки по отношению к несущим конструкциям и инженерному оборудованию - устранение выявленных нарушений.
   — п. 11 Минимального перечня услуг и работ (утв. Постановлением Правительства РФ № 290 от 03.04.2013)

1. Работы, выполняемые в целях надлежащего содержания электрооборудования, радио- и телекоммуникационного оборудования в многоквартирном доме: проверка заземления оболочки электрокабеля, оборудования (насосы, щитовые вентиляторы и др.), замеры сопротивления изоляции проводов, трубопроводов и восстановление цепей заземления по результатам проверки; проверка и обеспечение работоспособности устройств защитного отключения; техническое обслуживание и ремонт силовых и осветительных установок
   — п. 20 Минимального перечня услуг и работ (утв. Постановлением Правительства РФ № 290 от 03.04.2013)

Общие требования к состоянию общего имущества и состав работ по содержанию установлены Правилами № 491; текущий и капитальный ремонт — лишь один из элементов содержания, и он не отменяет остальных.

1. Общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем: а) соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; б) безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; в) доступность пользования жилыми и (или) нежилыми помещениями, помещениями общего пользования, а также земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом , в том числе для инвалидов и иных маломобильных групп населения ; (В редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 09.07.2016 № 649) г) соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц; д) постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг (подачи коммунальных ресурсов) гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов (далее - Правила предоставления коммунальных услуг) ; (В редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 26.12.2016 № 1498) е) поддержание архитектурного облика многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией для строительства или реконструкции многоквартирного дома ; ж) соблюдение требований законодательства Российской Федерации об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности.
   — п. 10 Правил содержания общего имущества (утв. Постановлением Правительства РФ № 491 от 13.08.2006)

1. Содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя: а) осмотр общего имущества, осуществляемый собственниками помещений и указанными в пункте 13 настоящих Правил ответственными лицами, обеспечивающий своевременное выявление несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства Российской Федерации, а также угрозы безопасности жизни и здоровью граждан; б) обеспечение готовности внутридомовых инженерных систем электроснабжения и электрического оборудования, входящих в состав общего имущества, к предоставлению коммунальной услуги электроснабжения; (В редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 № 354 ) в) поддержание помещений, входящих в состав общего имущества, в состоянии, обеспечивающем установленные законодательством Российской Федерации температуру и влажность в таких помещениях, в том числе посредством постоянного поддержания в открытом состоянии в течение всего календарного года одного продуха помещений подвалов и технических подполий, входящих в состав общего имущества, в случае наличия продухов в таких помещениях;
   — п. 11 Правил содержания общего имущества (утв. Постановлением Правительства РФ № 491 от 13.08.2006)

Для клиента это означает: перечисленные им недостатки (стены, перила, освещение, ящики) входят в обязанности УК по содержанию и текущему ремонту, а не в капремонт. Капитальный ремонт, напротив, финансируется только за счёт фонда капремонта (взносов), и его отсутствие не освобождает УК от текущего содержания.

1. Расходы на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме финансируются за счет средств фонда капитального ремонта и иных не запрещенных законом источников.
   — ч. 2 ст. 158 ЖК РФ

При этом сами собственники несут расходы на содержание общего имущества и взносы на капремонт — это две разные обязанности, и уплата взносов на капремонт не заменяет обязанность УК по содержанию.

Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание жилого помещения, взносов на капитальный ремонт.
— ч. 1 ст. 158 ЖК РФ

Вывод: управляющая организация обязана за счёт строки «содержание» устранить названные недостатки в подъезде (стены, перила, освещение, почтовые ящики); это работы по содержанию и текущему ремонту общего имущества, а не капитальный ремонт. Ссылка УК «это не к нам, а капремонт» по этим недостаткам незаконна. Если же речь идёт о конструктивных элементах, ремонт которых возможен только капитально (полная замена внутридомовых инженерных систем, ремонт крыши, фасада, фундамента), такие работы финансируются из фонда капремонта (за счёт регионального оператора либо спецсчёта дома).

Ветка «спецсчёт дома» против «счёта регионального оператора»: куда фактически уходят взносы на капремонт

Судьба денег по строке «капремонт» зависит от того, как в доме сформирован фонд капремонта. Если фонд формируется на счёте регионального оператора, он обязан вести обособленный учёт средств по каждому собственнику; такой учёт — система учёта фондов капремонта.

Статья 183. Учет фондов капитального ремонта региональным оператором 1. Региональный оператор ведет учет средств, поступивших на счет, счета регионального оператора в виде взносов на капитальный ремонт собственников помещений в многоквартирных домах, формирующих фонды капитального ремонта на счете, счетах регионального оператора (далее - система учета фондов капитального ремонта). Такой учет ведется отдельно в отношении средств каждого собственника помещений в многоквартирном доме.
— ч. 1 ст. 183 ЖК РФ

Это значит, что при «котловом» способе взносы аккумулируются у регионального оператора, и именно он (а не УК) — распорядитель этих средств и адресат вопросов о них. Если же собственники выбрали спецсчёт, деньги лежат на специальном счёте дома, и распоряжаются ими владелец счёта (УК/ТСЖ/региональный оператор по решению) и собственники. Разграничение прямо заложено в структуре платы — взнос на капитальный ремонт отделён от платы за содержание.

1. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя: 1) плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме; (В редакции федеральных законов от 29.06.2015 № 176-ФЗ; от 03.07.2016 № 267-ФЗ; от 29.07.2017 № 258-ФЗ) 2) взнос на капитальный ремонт; 3) плату за коммунальные услуги.
   — ч. 2 ст. 154 ЖК РФ

Для клиента это означает: чтобы понять, «куда ушли деньги», нужно сначала установить способ формирования фонда. Ветка 1 (региональный оператор): требовать отчётность у регоператора, проверять региональную программу капремонта и график работ по дому. Ветка 2 (спецсчёт): требовать отчёт о движении средств по спецсчёту у владельца спецсчёта и решение общего собрания о проведении работ. В обоих случаях недопустимо «перекладывание» расходов по текущему содержанию подъезда на фонд капремонта.

Вывод: внося взносы на капремонт, вы финансируете либо регионального оператора, либо спецсчёт дома — это зависит от способа формирования фонда, установленного решением общего собрания. Именно владелец этих средств обязан отчитываться за их расходование; при этом ни региональный оператор, ни спецсчёт не освобождают УК от обязанности по текущему содержанию и ремонту подъезда.

Органы, куда обращаться: Государственная жилищная инспекция, прокуратура, Роспотребнадзор — и сроки

Надлежащее содержание общего имущества должно обеспечивать безопасность и доступность общего имущества, а состав обязательных работ устанавливает Правительство — за соблюдением этих требований и следит государственный жилищный надзор.

Надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, о техническом регулировании, пожарной безопасности, защите прав потребителей, и должно обеспечивать: 1) соблюдение требований к надежности и безопасности многоквартирного дома; 2) безопасность жизни и здоровья граждан, имущества физических лиц, имущества юридических лиц, государственного и муниципального имущества; 2 1 ) соблюдение требований к безопасному использованию и содержанию внутридомового газового оборудования в многоквартирном доме (если такое оборудование установлено); (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 18.03.2023 № 71-ФЗ) 3) доступность пользования помещениями и иным имуществом, входящим в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме; 4) соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, а также иных лиц; 5) постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к осуществлению поставок ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с правилами предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов , установленными Правительством Российской Федерации. (В редакции Федерального закона от 18.03.2023 № 71-ФЗ) (Дополнение частью - Федеральный закон от 04.06.2011 № 123-ФЗ) 1 2 . Состав минимального перечня необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме услуг и работ, порядок их оказания и выполнения устанавливаются Правительством Российской Федерации.
— ч. 1.2 ст. 161 ЖК РФ

Предметом государственного жилищного надзора охватываются, в том числе, требования к содержанию общего имущества, к деятельности УК и правила изменения размера платы при некачественных услугах.

1. Предметом государственного жилищного надзора является соблюдение юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями и гражданами обязательных требований, установленных жилищным законодательством, законодательством об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности, законодательством о газоснабжении в Российской Федерации в отношении жилищного фонда, за исключением муниципального жилищного фонда: (В редакции Федерального закона от 18.03.2023 № 71-ФЗ) 1) требований к использованию и сохранности жилищного фонда, в том числе требований к жилым помещениям, их использованию и содержанию, использованию и содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах, порядку осуществления перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое в многоквартирном доме, порядку осуществления перепланировки и (или) переустройства помещений в многоквартирном доме; 2) требований к формированию фондов капитального ремонта; 3) требований к созданию и деятельности юридических лиц, индивидуальных предпринимателей, осуществляющих управление многоквартирными домами, оказывающих услуги и (или) выполняющих работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах; 4) требований к предоставлению коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов;
   — ч. 1 ст. 20 ЖК РФ

Осуществляет надзор уполномоченный орган субъекта РФ — региональная государственная жилищная инспекция (в Москве — Государственная жилищная инспекция города Москвы), а по итогам проверки выдаётся предписание об устранении нарушений.

1. Государственный жилищный надзор осуществляется уполномоченными исполнительными органами субъектов Российской Федерации (далее - органы государственного жилищного надзора) в соответствии с положением, утверждаемым высшим исполнительным органом субъекта Российской Федерации, и общими требованиями к организации и осуществлению государственного жилищного надзора, установленными Правительством Российской Федерации.
   — ч. 3 ст. 20 ЖК РФ

1. При осуществлении государственного жилищного надзора, муниципального жилищного контроля может выдаваться предписание об устранении выявленных нарушений обязательных требований
   — ч. 8 ст. 20 ЖК РФ

Значит, первичный и профильный адрес жалобы на бездействие УК по ремонту подъезда — ваша региональная жилищная инспекция: она вправе провести проверку, зафиксировать нарушение и выдать УК предписание с конкретным сроком. Обращение подаётся письменно (в том числе онлайн) и рассматривается по Закону об обращениях граждан — 30 дней со дня регистрации.

1. обеспечивает объективное, всестороннее и своевременное рассмотрение обращения, в случае необходимости - с участием гражданина, направившего обращение; 2) запрашивает, в том числе в электронной форме, необходимые для рассмотрения обращения документы и материалы в других государственных органах, органах местного самоуправления и у иных должностных лиц, за исключением судов, органов дознания и органов предварительного следствия; (В редакции Федерального закона от 27.07.2010 № 227-ФЗ ) 3) принимает меры, направленные на восстановление или защиту нарушенных прав, свобод и законных интересов гражданина;
   — п. 3 ч. 1 ст. 10 Федерального закона № 59-ФЗ от 02.05.2006

Письменное обращение, поступившее в государственный орган, орган местного самоуправления или должностному лицу в соответствии с их компетенцией, рассматривается в течение 30 дней со дня регистрации письменного обращения
— ч. 1 ст. 12 Федерального закона № 59-ФЗ от 02.05.2006

Прокуратура — второй, «контрольный» адрес: она осуществляет надзор за исполнением законов органами управления коммерческих организаций, каковыми являются УК, рассматривает жалобы и принимает меры, в том числе по возмещению вреда и привлечению виновных к ответственности.

Предметом надзора являются: соблюдение Конституции Российской Федерации и исполнение законов, действующих на территории Российской Федерации, федеральными органами исполнительной власти, Следственным комитетом Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами публичной власти федеральных территорий, органами местного самоуправления, органами военного управления, органами контроля, их должностными лицами, субъектами осуществления общественного контроля за обеспечением прав человека в местах принудительного содержания и содействия лицам, находящимся в местах принудительного содержания, а также органами управления и руководителями коммерческих и некоммерческих организаций;
— п. 1 ст. 21 Федерального закона «О прокуратуре Российской Федерации»

При осуществлении возложенных на него функций прокурор: рассматривает и проверяет заявления, жалобы и иные сообщения о нарушении прав и свобод человека и гражданина; разъясняет пострадавшим порядок защиты их прав и свобод; принимает меры по предупреждению и пресечению нарушений прав и свобод человека и гражданина, привлечению к ответственности лиц, нарушивших закон, и возмещению причиненного ущерба;
— п. 1 ст. 27 Федерального закона «О прокуратуре Российской Федерации»

Прокуратура не подменяет жилищную инспекцию — логичнее сначала обратиться в ГЖИ, а в прокуратуру писать, если ГЖИ бездействует или нарушение не устранено. Также, поскольку плата за содержание — это потребительская услуга, вы вправе обратиться в Роспотребнадзор и в суд (ст. 11 ЖК РФ предусматривает судебный порядок защиты жилищных прав).

Вывод: основной адрес — региональная Государственная жилищная инспекция (жалоба на бездействие УК; срок рассмотрения 30 дней, по итогам может быть выдано предписание). Прокуратура подключается как надзорный орган, если меры ГЖИ недостаточны. Параллельно вы вправе обратиться в Роспотребнадзор и (или) в суд. Управляющей компании при установлении нарушения грозит административный штраф по ст. 7.22 КоАП РФ (для юридического лица — от 40 000 до 50 000 рублей).

Как узнать, куда уходят деньги: право на информацию и отчётность

На вопрос «куда уходят деньги» закон отвечает через отчётность и раскрытие информации. Ежегодный отчёт УК перед собственниками о выполнении договора управления — это инструмент контроля, который УК обязана предоставлять; за некачественные услуги цена может быть уменьшена.

Продавец (исполнитель) обязан передать потребителю товар (выполнить работу, оказать услугу), качество которого соответствует договору. 2. При отсутствии в договоре условий о качестве товара (работы, услуги) продавец (исполнитель) обязан передать потребителю товар (выполнить работу, оказать услугу), соответствующий обычно предъявляемым требованиям и пригодный для целей, для которых товар (работа, услуга) такого рода обычно используется.
— п. 1, 2 ст. 4 Закона РФ «О защите прав потребителей»

Потребитель при обнаружении недостатков выполненной работы (оказанной услуги) вправе по своему выбору потребовать: безвозмездного устранения недостатков выполненной работы (оказанной услуги); соответствующего уменьшения цены выполненной работы (оказанной услуги); безвозмездного изготовления другой вещи из однородного материала такого же качества или повторного выполнения работы. При этом потребитель обязан возвратить ранее переданную ему исполнителем вещь; возмещения понесенных им расходов по устранению недостатков выполненной работы (оказанной услуги) своими силами или третьими лицами.
— п. 1 ст. 29 Закона РФ «О защите прав потребителей»

Требования потребителя об уменьшении цены за выполненную работу (оказанную услугу), о возмещении расходов по устранению недостатков выполненной работы (оказанной услуги) своими силами или третьими лицами, а также о возврате уплаченной за работу (услугу) денежной суммы и возмещении убытков, причиненных в связи с отказом от исполнения договора, предусмотренные пунктом 1 статьи 28 и пунктами 1 и 4 статьи 29 настоящего Закона, подлежат удовлетворению в десятидневный срок со дня предъявления соответствующего требования.
— п. 1 ст. 31 Закона РФ «О защите прав потребителей»

Это означает: если услуга по содержанию оказывается некачественно (нет ремонта, освещения), вы вправе требовать безвозмездного устранения недостатков либо уменьшения цены и перерасчёта. Порядок такого перерасчёта установлен Правительством.

Изменение размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, определяется в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. (В редакции федеральных законов от 23.07.2008 № 160-ФЗ; от 27.07.2010 № 237-ФЗ; от 29.06.2015 № 176-ФЗ) 11. Управляющая организация, товарищество собственников жилья, жилищный или жилищно-строительный кооператив, иной специализированный потребительский кооператив при нарушении порядка расчета платы за содержание жилого помещения, повлекшем необоснованное увеличение размера такой платы, обязаны уплатить собственнику помещения в многоквартирном доме или нанимателю жилого помещения по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного либо муниципального жилищного фонда штраф в размере пятидесяти процентов величины превышения начисленной платы за содержание жилого помещения над размером платы, которую надлежало начислить, за исключением случаев, если такое нарушение произошло по вине собственника помещения в многоквартирном доме или нанимателя жилого помещения по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного либо муниципального жилищного фонда или было устранено до обращения и (или) до оплаты указанными лицами. (Дополнение частью - Федеральный закон от 31.12.2017 № 485-ФЗ) 12.
— ч. 9.1 ст. 156 ЖК РФ

Далее — контроль и информация. Совет многоквартирного дома (если он избран) прямо уполномочен контролировать выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества и качество услуг.

1. Совет многоквартирного дома: 1) обеспечивает выполнение решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме; 2) выносит на общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме в качестве вопросов для обсуждения предложения о порядке пользования общим имуществом в многоквартирном доме, в том числе земельным участком, на котором расположен данный дом, о порядке планирования и организации работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, о порядке обсуждения проектов договоров, заключаемых собственниками помещений в данном доме в отношении общего имущества в данном доме и предоставления коммунальных услуг, а также предложения по вопросам компетенции совета многоквартирного дома, избираемых комиссий и другие предложения по вопросам, принятие решений по которым не противоречит настоящему Кодексу; 3) представляет собственникам помещений в многоквартирном доме предложения по вопросам планирования управления многоквартирным домом, организации такого управления, содержания и ремонта общего имущества в данном доме; 4) представляет собственникам помещений в многоквартирном доме до рассмотрения на общем собрании собственников помещений в данном доме свое заключение по условиям проектов договоров, предлагаемых для рассмотрения на этом общем собрании. В случае избрания в многоквартирном доме комиссии по оценке проектов договоров указанное заключение представляется советом данного дома совместно с такой комиссией; 5) осуществляет контроль за оказанием услуг и (или) выполнением работ по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и за качеством предоставляемых коммунальных услуг
   — п. 5 ч. 5 ст. 161.1 ЖК РФ

Поэтому, если совет МКД не избран, собственникам следует его избрать на общем собрании: совет официально запрашивает у УК отчёт и контролирует работы. Для получения сведений о расходовании взносов на капремонт, как указано выше, запрос направляется владельцу средств (региональному оператору или владельцу спецсчёта) — их учёт ведётся по каждому собственнику.

Статья 183. Учет фондов капитального ремонта региональным оператором 1. Региональный оператор ведет учет средств, поступивших на счет, счета регионального оператора в виде взносов на капитальный ремонт собственников помещений в многоквартирных домах, формирующих фонды капитального ремонта на счете, счетах регионального оператора (далее - система учета фондов капитального ремонта). Такой учет ведется отдельно в отношении средств каждого собственника помещений в многоквартирном доме.
— ч. 1 ст. 183 ЖК РФ

Вывод: узнать о расходовании денег можно через (1) ежегодный отчёт УК о выполнении договора управления, (2) отчёт владельца фонда капремонта (регионального оператора/владельца спецсчёта), (3) совет МКД, который вправе запрашивать эти документы у УК. Запрашивайте отчёты письменно; отсутствие ответа — самостоятельное основание для жалобы в ГЖИ и прокуратуру.

Денежные последствия: перерасчёт, штраф УК, проценты по ГК, моральный вред

Если услуги оказаны некачественно, цена подлежит уменьшению — за нарушение порядка расчёта (необоснованное увеличение платы) УК обязана уплатить штраф 50% от величины превышения, а сами требования о возврате денег и убытках подлежат удовлетворению в 10-дневный срок.

Изменение размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, определяется в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. (В редакции федеральных законов от 23.07.2008 № 160-ФЗ; от 27.07.2010 № 237-ФЗ; от 29.06.2015 № 176-ФЗ) 11. Управляющая организация, товарищество собственников жилья, жилищный или жилищно-строительный кооператив, иной специализированный потребительский кооператив при нарушении порядка расчета платы за содержание жилого помещения, повлекшем необоснованное увеличение размера такой платы, обязаны уплатить собственнику помещения в многоквартирном доме или нанимателю жилого помещения по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного либо муниципального жилищного фонда штраф в размере пятидесяти процентов величины превышения начисленной платы за содержание жилого помещения над размером платы, которую надлежало начислить, за исключением случаев, если такое нарушение произошло по вине собственника помещения в многоквартирном доме или нанимателя жилого помещения по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного либо муниципального жилищного фонда или было устранено до обращения и (или) до оплаты указанными лицами. (Дополнение частью - Федеральный закон от 31.12.2017 № 485-ФЗ) 12.
— ч. 9.1 ст. 156 ЖК РФ

Требования потребителя об уменьшении цены за выполненную работу (оказанную услугу), о возмещении расходов по устранению недостатков выполненной работы (оказанной услуги) своими силами или третьими лицами, а также о возврате уплаченной за работу (услугу) денежной суммы и возмещении убытков, причиненных в связи с отказом от исполнения договора, предусмотренные пунктом 1 статьи 28 и пунктами 1 и 4 статьи 29 настоящего Закона, подлежат удовлетворению в десятидневный срок со дня предъявления соответствующего требования.
— п. 1 ст. 31 Закона РФ «О защите прав потребителей»

Сверх того, при незаконном пользовании вашими деньгами (например, удержание излишне начисленной платы) применяются проценты за пользование чужими денежными средствами по ключевой ставке.

В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 315-ФЗ) 2. Если убытки, причиненные кредитору неправомерным пользованием его денежными средствами, превышают сумму процентов, причитающуюся ему на основании пункта 1 настоящей статьи, он вправе требовать от должника возмещения убытков в части, превышающей эту сумму. 3. Проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок. 4. В случае, когда соглашением сторон предусмотрена неустойка за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежного обязательства, предусмотренные настоящей статьей проценты не подлежат взысканию, если иное не предусмотрено законом или договором. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 5. Начисление процентов на проценты (сложные проценты) не допускается, если иное не установлено законом. По обязательствам, исполняемым при осуществлении сторонами предпринимательской деятельности, применение сложных процентов не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором.
— п. 1 ст. 395 ГК РФ

Если УК безосновательно получила плату за фактически неоказанную услугу, к ней применимы правила о неосновательном обогащении — обязанность вернуть сбережённое за счёт собственников.

Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение)
— п. 1 ст. 1102 ГК РФ

Наконец, моральный вред за нарушение прав потребителя компенсируется причинителем вреда (при наличии вины), причём независимо от возмещения имущественного вреда, — взыскивается через суд.

Моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.
— ст. 15 Закона РФ «О защите прав потребителей»

Требования потребителя об уменьшении цены за выполненную работу (оказанную услугу), о возмещении расходов по устранению недостатков выполненной работы (оказанной услуги) своими силами или третьими лицами, а также о возврате уплаченной за работу (услугу) денежной суммы и возмещении убытков, причиненных в связи с отказом от исполнения договора, предусмотренные пунктом 1 статьи 28 и пунктами 1 и 4 статьи 29 настоящего Закона, подлежат удовлетворению в десятидневный срок со дня предъявления соответствующего требования.
— п. 1 ст. 31 Закона РФ «О защите прав потребителей»

Для клиента это означает: помимо понуждения УК к ремонту, можно требовать перерасчёта платы за период некачественной услуги, штрафа 50%, процентов по ст. 395 ГК РФ и возмещения морального вреда. Требования оформляются письменно, деньги возвращаются в 10-дневный срок, а при отказе — в суде.

Вывод: денежные последствия для собственника реализуются через требование перерасчёта (уменьшения) платы и возврата (ГК РФ ст. 1102), проценты по ст. 395 ГК РФ, штраф 50% по ч. 11 ст. 156 ЖК РФ и компенсацию морального вреда по ст. 15 Закона о защите прав потребителей. Требования УК обязана исполнить в 10-дневный срок (ст. 31 ЗоЗПП); при отказе — иск в суд.

Как фиксировать недостатки: доказательства для жалобы и перерасчёта

Основанием для признания общего имущества не соответствующим требованиям и для принятия мер является акт осмотра общего имущества, которым оформляются результаты осмотра.

1. Результаты осмотра общего имущества оформляются актом осмотра, который является основанием для принятия собственниками помещений или ответственными лицами решения о соответствии или несоответствии проверяемого общего имущества (элементов общего имущества) требованиям законодательства Российской Федерации, требованиям обеспечения безопасности граждан, а также о мерах (мероприятиях), необходимых для устранения выявленных дефектов (неисправностей, повреждений) (далее - акт осмотра).
   — п. 14 Правил содержания общего имущества (утв. Постановлением Правительства РФ № 491 от 13.08.2006)

Для клиента это означает: недостатки следует зафиксировать документально — подать в УК письменную заявку (претензию) с перечнем дефектов и требованием составления акта осмотра, приложить фотографии; при отказе — привлечь жилищную инспекцию, которая в ходе проверки составляет акт и выдаёт предписание, что и будет доказательством в последующем перерасчёте и суде. Жалобы и ответы на них (ст. 10, 12 Закона № 59-ФЗ) формируют письменную доказательную базу.

Вывод: для защиты прав фиксируйте недостатки актом осмотра (п. 14 Правил № 491), письменными обращениями в УК, ГЖИ и прокуратуру, фото- и видеоматериалами; эти документы станут доказательствами при перерасчёте платы, штрафе и иске.

Способы формирования фонда капремонта: спецсчёт и счёт регионального оператора

Закон даёт собственникам выбор ровно из двух способов формирования фонда капремонта.

Собственники помещений в многоквартирном доме вправе выбрать один из следующих способов формирования фонда капитального ремонта: 1) перечисление взносов на капитальный ремонт на специальный счет в целях формирования фонда капитального ремонта в виде денежных средств, находящихся на специальном счете (далее - формирование фонда капитального ремонта на специальном счете); 2) перечисление взносов на капитальный ремонт на счет регионального оператора в целях формирования фонда капитального ремонта в виде обязательственных прав собственников помещений в многоквартирном доме в отношении регионального оператора (далее - формирование фонда капитального ремонта на счете регионального оператора).
— ч. 3 ст. 170 ЖК РФ

Первые же — спецсчёт, то есть деньги находятся в виде денежных средств на специальном счёте дома; вторые — счёт регионального оператора, где взносы формируют фонд в виде обязательственных прав собственников в отношении регионального оператора. Владельцем спецсчёта может быть в том числе управляющая организация по договору управления.

Владельцем специального счета может быть: 1) товарищество собственников жилья, осуществляющее управление многоквартирным домом и созданное собственниками помещений в одном многоквартирном доме или нескольких многоквартирных домах, в соответствии с пунктом 1 части 2 статьи 136 настоящего Кодекса; (В редакции федеральных законов от 21.07.2014 № 255-ФЗ; от 29.06.2015 № 176-ФЗ) 2) осуществляющий управление многоквартирным домом жилищный кооператив; (В редакции Федерального закона от 29.06.2015 № 176-ФЗ) 3) управляющая организация, осуществляющая управление многоквартирным домом на основании договора управления.
— ч. 2 ст. 175 ЖК РФ

Для клиента это означает: узнать, куда уходят взносы, можно только определив выбранный способ. Если способ не был выбран на общем собрании в установленный срок, орган местного самоуправления принимает решение о формировании фонда на счёте регионального оператора (обратная сторона выбора — «молчание» переводит деньги к регоператору). При спецсчёте владельцем счёта часто выступает та же УК, поэтому именно у неё и следует запрашивать отчёт о движении средств; при «котле» — у регионального оператора, который ведёт учёт по каждому собственнику.

Статья 183. Учет фондов капитального ремонта региональным оператором 1. Региональный оператор ведет учет средств, поступивших на счет, счета регионального оператора в виде взносов на капитальный ремонт собственников помещений в многоквартирных домах, формирующих фонды капитального ремонта на счете, счетах регионального оператора (далее - система учета фондов капитального ремонта). Такой учет ведется отдельно в отношении средств каждого собственника помещений в многоквартирном доме.
— ч. 1 ст. 183 ЖК РФ

Вывод: по строке «капремонт» деньги направляются либо на спецсчёт дома (владелец счёта — УК/ТСЖ/регоператор), либо в «общий котёл» регионального оператора. Конкретный адрес для требования отчёта зависит от выбранного способа формирования фонда; в обоих случаях ни один из этих способов не освобождает УК от текущего содержания и ремонта подъезда.