Какие коммунальные платежи должен оплачивать наниматель по договору коммерческого найма жилья, а какие — собственник

Что такое «коммунальные платежи» по договору коммерческого найма и кто их несёт по закону

По договору найма жилого помещения (в том числе коммерческого — квартира сдаётся собственником-физлицом за плату во владение и пользование для проживания) закон прямо распределяет платежи между сторонами:

По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. 2. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан. Статья 672. Договор найма жилого помещения в жилищном фонде социального использования (Наименование в редакции Федерального закона от 21.07.2014 № 217-ФЗ ) 1. В государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения, по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования. (В редакции Федерального закона от 21.07.2014 № 217-ФЗ ) 2. Проживающие по договору социального найма жилого помещения совместно с нанимателем члены его семьи пользуются всеми правами и несут все обязанности по договору найма жилого помещения наравне с нанимателем. По требованию нанимателя и членов его семьи договор может быть заключен с одним из членов семьи. В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор заключается с одним из членов семьи, проживающих в жилом помещении. 3.
— п. 1 ст. 671 ГК РФ

Из этого следует: ваш договор — это классический наём жилого помещения (ст. 671 ГК РФ), а специальная норма о платежах содержится в ст. 678 ГК РФ:

Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи. Статья 679. Вселение граждан, постоянно проживающих с нанимателем С согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих, в жилое помещение могут быть вселены другие граждане в качестве постоянно проживающих с нанимателем. При вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется. Вселение допускается при условии соблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека, кроме случая вселения несовершеннолетних детей. (В редакции Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ ) Статья 680. Временные жильцы Наниматель и граждане, постоянно с ним проживающие, по общему согласию и с предварительным уведомлением наймодателя вправе разрешить безвозмездное проживание в жилом помещении временным жильцам (пользователям). Наймодатель может запретить проживание временных жильцов при условии несоблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека. Срок проживания временных жильцов не может превышать шесть месяцев. (В редакции Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ ) Временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования жилым помещением. Ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель.
— ст. 678 ГК РФ, п. 4

Ключевая формулировка здесь — «наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи». Она охватывает именно коммунальные услуги — то, что вы фактически потребляете (вода, электричество, отопление, газ, водоотведение, вывоз ТКО). Плата за жилое помещение как таковую (наём) вы вносите наймодателю по договору; коммунальные платежи — самостоятельно в ресурсоснабжающую/управляющую организацию.

Состав «коммунальных услуг» закреплён в ЖК РФ и не является спорным:

Плата за коммунальные услуги включает в себя плату за холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, тепловую энергию, газ, бытовой газ в баллонах, твердое топливо при наличии печного отопления, плату за отведение сточных вод, обращение с твердыми коммунальными отходами.
— ч. 4 ст. 154 ЖК РФ

А исчерпывающий перечень видов коммунальных услуг с раскрытием их содержания даётся в подзаконном акте — Правилах предоставления коммунальных услуг:

Потребителю могут быть предоставлены следующие виды коммунальных услуг: а) холодное водоснабжение, то есть снабжение холодной питьевой водой, подаваемой по централизованным сетям холодного водоснабжения и внутридомовым инженерным системам в жилой дом (домовладение), в жилые и нежилые помещения в многоквартирном доме, а также в случаях, установленных настоящими Правилами, - в помещения, входящие в состав общего имущества в многоквартирном доме, а также до водоразборной колонки в случае, когда многоквартирный дом или жилой дом (домовладение) не оборудован внутридомовыми инженерными системами холодного водоснабжения; (В редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 26.12.2016 № 1498) б) горячее водоснабжение, то есть снабжение горячей водой, подаваемой по централизованным сетям горячего водоснабжения и внутридомовым инженерным системам в жилой дом (домовладение), в жилые и нежилые помещения в многоквартирном доме, а также в случаях, установленных настоящими Правилами, - в помещения, входящие в состав общего имущества в многоквартирном доме. При отсутствии централизованного горячего водоснабжения снабжение горячей водой потребителей в многоквартирном доме осуществляется исполнителем путем производства и предоставления коммунальной услуги по горячему водоснабжению с использованием внутридомовых инженерных систем, включающих оборудование, входящее в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (при наличии такого оборудования);
— п. 4 Правил № 354, утв. Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354

Таким образом, из вашей квитанции к коммунальным услугам, которые по общему правилу (п. 3 ст. 678 ГК РФ) относятся к нанимателю, бесспорно попадают: отопление (тепловая энергия), холодная и горячая вода, водоотведение, электрическая энергия, вывоз мусора (обращение с ТКО).

Отдельно о правилах, которыми регулируются эти отношения и по которым определяется порядок расчётов:

Настоящие Правила регулируют отношения по предоставлению коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах, собственникам и пользователям жилых домов, в том числе отношения между исполнителями и потребителями коммунальных услуг, устанавливают их права и обязанности, порядок заключения договора, содержащего положения о предоставлении коммунальных услуг, а также порядок контроля качества предоставления коммунальных услуг, порядок определения размера платы за коммунальные услуги с использованием приборов учета и при их отсутствии, порядок перерасчета размера платы за отдельные виды коммунальных услуг в период временного отсутствия граждан в занимаемом жилом помещении, порядок изменения размера платы за коммунальные услуги при предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, определяют основания и порядок приостановления или ограничения предоставления коммунальных услуг, а также регламентируют вопросы, связанные с наступлением ответственности исполнителей и потребителей коммунальных услуг.
— п. 1 Правил № 354, утв. Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354

Эти Правила распространяются и на «пользователей помещений» — то есть на вас как нанимателя, а не только на собственника, поэтому УК вправе предъявлять вам к оплате именно коммунальные услуги.

Вывод по вопросу: коммунальные платежи (отопление, вода, электроэнергия, вывоз мусора/ТКО, водоотведение) — это ваша обязанность как нанимателя, если договором не установлено иное (п. 3 ст. 678 ГК РФ). Их нужно платить самостоятельно по платёжному документу, вносимому ежемесячно до 15-го числа следующего месяца (ч. 1 ст. 155 ЖК РФ), на основании платёжек, которые должны представляться не позднее 5-го числа (ч. 2 ст. 155 ЖК РФ).

Содержание жилья и капремонт — обязанность собственника, а не нанимателя

Структура платы для собственника (именно ваша квитанция отражает начисления, адресованные собственнику помещения) определена ч. 2 ст. 154 ЖК РФ:

Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя: 1) плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме; (В редакции федеральных законов от 29.06.2015 № 176-ФЗ; от 03.07.2016 № 267-ФЗ; от 29.07.2017 № 258-ФЗ) 2) взнос на капитальный ремонт; 3) плату за коммунальные услуги.
— ч. 2 ст. 154 ЖК РФ

Обратите внимание: для собственника плата включает три блока — (1) содержание жилого помещения, (2) взнос на капитальный ремонт, (3) коммунальные услуги. Содержание жилого помещения внутри себя содержит услуги/работы по управлению домом, содержание и текущий ремонт общего имущества, а также коммунальные ресурсы на общедомовые нужды (ОДН).

Обязанность нести эти расходы законом возложена на собственника:

Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание жилого помещения, взносов на капитальный ремонт.
— ч. 1 ст. 158 ЖК РФ

Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Статья 211. Риск случайной гибели имущества Риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет его собственник, если иное не предусмотрено законом или договором. Статья 212. Субъекты права собственности 1. В Российской Федерации признаются частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности. 2. Имущество может находиться в собственности граждан и юридических лиц, а также Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований. 3. Особенности приобретения и прекращения права собственности на имущество, владения, пользования и распоряжения им в зависимости от того, находится имущество в собственности гражданина или юридического лица, в собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования, могут устанавливаться лишь законом. Законом определяются виды имущества, которые могут находиться только в государственной или муниципальной собственности. 4. Права всех собственников защищаются равным образом. Статья 213. Право собственности граждан и юридических лиц 1. В собственности граждан и юридических лиц может находиться любое имущество, за исключением отдельных видов имущества, которое в соответствии с законом не может принадлежать гражданам или юридическим лицам. 2.
— ст. 210 ГК РФ, п. 4

Собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, а собственник комнаты в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором. 4. Собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. 5. Собственник жилого дома или части жилого дома обязан обеспечивать обращение с твердыми коммунальными отходами путем заключения договора с региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами. Под обращением с твердыми коммунальными отходами для целей настоящего Кодекса и иных актов жилищного законодательства понимаются транспортирование, обезвреживание, захоронение твердых коммунальных отходов. (Дополнение частью - Федеральный закон от 29.12.2014 № 458-ФЗ ) (В редакции Федерального закона от 31.12.2017 № 503-ФЗ ) Статья 30. Права и обязанности собственника жилого помещения 1.
— ч. 3 ст. 30 ЖК РФ

Пленум Верховного Суда РФ прямо разъяснил, что плату за содержание и капремонт несёт только собственник:

Обязанность по внесению платы за содержание жилого помещения и взносов на капитальный ремонт несет только собственник жилого помещения (статьи 30,158 ЖК РФ и статья 210 ГК РФ).
— п. 29 Постановления Пленума ВС РФ № 22 от 27.06.2017

Это опровергает позицию управляющей компании. Строка «содержание жилого помещения» и строка «капремонт» в вашей квитанции — это расходы собственника как владельца общего имущества дома, а не ваши личные расходы как нанимателя. Отдельно капремонт за счёт собственника жилищного фонда оговорён и в ч. 3 ст. 154 ЖК РФ:

Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилищного фонда; (В редакции Федерального закона от 29.07.2017 № 258-ФЗ) 3) плату за коммунальные услуги. 1 1 . Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования включает в себя: 1) плату за наем жилого помещения, устанавливаемую в соответствии со статьей 156 1 настоящего Кодекса; 2) плату за коммунальные услуги. (Дополнение частью - Федеральный закон от 21.07.2014 № 217-ФЗ) 2. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя: 1) плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме; (В редакции федеральных законов от 29.06.2015 № 176-ФЗ; от 03.07.2016 № 267-ФЗ; от 29.07.2017 № 258-ФЗ) 2) взнос на капитальный ремонт; 3) плату за коммунальные услуги. (Часть в редакции Федерального закона от 25.12.2012 № 271-ФЗ) 3. Собственники жилых домов несут расходы на их содержание и ремонт, а также оплачивают коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными, в том числе в электронной форме с использованием системы, с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности.
— ч. 3 ст. 154 ЖК РФ, капремонт за счет собственника

И обязанность по оплате капремонта привязана законом именно к статусу собственника:

Обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме распространяется на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт
— ч. 3 ст. 158 ЖК РФ

Отдельно разберём позицию хозяина («капремонт и содержание — не ваше дело»). Она верна как распределение обязанности платить по закону, но с оговоркой: обязанность собственника платить УК сохраняется, он не может «уйти в тень» — просто эти расходы не могут быть переложены на вас. УК формально не «требует с вас» содержание и капремонт — она включает их в единый платёж по лицевому счёту помещения, а платить по нему обязан собственник. Домофон — это часть общего имущества (оборудование, обслуживающее более одного помещения), поэтому и эта строка по своей природе относится к содержанию общего имущества собственника, а не к коммунальной услуге.

Вывод по вопросу: плата за содержание жилого помещения (УК, содержание и текущий ремонт общего имущества, ОДН) и взнос на капитальный ремонт — это обязанность собственника квартиры; вы как наниматель по коммерческому найму их не несёте, если в договоре прямо и точно не написано обратное (ч. 2 ст. 154, ч. 1 и ч. 3 ст. 158 ЖК РФ, ст. 210 ГК РФ, п. 29 Постановления Пленума ВС РФ № 22 от 27.06.2017). Домофон как элемент общего имущества по общему правилу также относится к содержанию собственника.

Что делать, если в договоре просто написано «коммунальные платежи на нанимателе» — толкование условия

Ваш договор содержит общую фразу про коммунальные платежи без расшифровки. Как её толковать — определяет закон:

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора.
— ст. 431 ГК РФ

Пленум Верховного Суда РФ развил этот подход и потребовал толковать договор так, чтобы ни одна сторона не извлекала преимущество из недобросовестного поведения:

При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела. Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду. Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование). Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств. 15
— п. 43 Постановления Пленума ВС РФ № 49 от 25.12.2018

Применительно к вашей ситуации буквальное значение фразы «коммунальные платежи на нанимателе» указывает на коммунальные услуги (воду, электроэнергию, отопление, ТКО) — именно этот набор терминов закреплён в ч. 4 ст. 154 ЖК РФ и п. 4 Правил № 354. Слово «коммунальные» не покрывает «содержание жилого помещения» и «взнос на капитальный ремонт» — это самостоятельные элементы платы за жилое помещение (ч. 2 ст. 154 ЖК РФ), которые к коммунальным услугам не относятся. Поэтому общая формулировка договора не переносит на вас обязанность платить за содержание и капремонт: для этого требовалось бы прямое и недвусмысленное указание (например, «наниматель возмещает наймодателю расходы на содержание жилого помещения и взносы на капитальный ремонт»). Если же в договоре такого прямого указания нет — спорное условие толкуется в вашу пользу (в сторону меньшего объёма обязанности нанимателя), что прямо поддержано единообразным подходом «буквального + системного толкования».

Отдельно: если вы уже оплатили строки «содержание» и «капремонт», а по договору они на вас не возлагались, у вас возникает право требовать возврата как неосновательного обогащения с того, кто эти расходы должен был нести (собственника, за которого вы фактически исполнили его обязанность перед УК), либо требовать перерасчёта лицевого счёта в УК:

Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. 2. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
— ч. 1 ст. 1102 ГК РФ

Вывод по вопросу: фраза «коммунальные платежи на нанимателе» по буквальному и системному толкованию (ст. 431 ГК РФ, п. 43 Постановления Пленума ВС РФ № 49 от 25.12.2018) охватывает только коммунальные услуги и не переносит на вас обязанность платить за содержание жилого помещения и капремонт. Если оплата этих строк всё же состоялась — уплаченное подлежит возврату как неосновательное обогащение (ст. 1102 ГК РФ).

Альтернативная ветка: если в договоре плата за содержание и капремонт прямо возложена на нанимателя

Закон допускает отступление от общего правила договором. Это видно из диспозитивных оговорок в самих нормах:

• ст. 678 ГК РФ: «Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи» — то есть договор может изменить даже это правило;
• ст. 210 ГК РФ и ч. 3 ст. 30 ЖК РФ: «если иное не предусмотрено законом или договором» — бремя содержания собственника может быть перераспределено договором;
• ст. 681 ГК РФ прямо перераспределяет ремонт между сторонами:

Текущий ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью нанимателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения.
— ст. 681 ГК РФ, п. 1

Поэтому если в вашем договоре будет обнаружена прямая и недвусмысленная формулировка, возлагающая на нанимателя возмещение расходов на содержание жилого помещения, взносов на капремонт или капитальный ремонт, то эти расходы придётся нести вам — не как нанимателю «по закону», а как лицу, принявшему такую обязанность по договору. В этом случае ваша позиция против УК слабее: УК выставляет платёж по помещению, а внутри отношений «собственник — наниматель» вы обязаны компенсировать эти суммы собственнику. Но и тогда требования УК «с вас напрямую» юридически некорректны: обязанным перед УК по содержанию и капремонту остаётся собственник (ч. 1 ст. 158 ЖК РФ, п. 29 Постановления Пленума ВС РФ № 22 от 27.06.2017), а к вам он вправе предъявить регрессное требование по договору.

Отдельно о текущем ремонте: по п. 1 ст. 681 ГК РФ текущий ремонт сданного внаём помещения — обязанность нанимателя, если договором не установлено иное. Это касается внутреннего текущего ремонта самой квартиры (например, покраска, мелкий ремонт оборудования внутри помещения), но не текущего ремонта общего имущества дома — тот входит в строку «содержание жилого помещения» и остаётся на собственнике.

Вывод по вопросу: обязанность нанимателя платить за содержание и капремонт может возникнуть только при наличии в договоре прямого, недвусмысленного условия (ч. 3 ст. 30 ЖК РФ, ст. 210 ГК РФ, п. 3 ст. 678 ГК РФ). При этом обязанной перед УК по этим строкам всё равно остаётся собственник (ч. 1 ст. 158 ЖК РФ), а наниматель возмещает их собственнику, а не УК. Текущий ремонт самой квартиры — обязанность нанимателя в силу п. 1 ст. 681 ГК РФ, если договором не установлено иное.

Процедура оплаты, сроки, пени и защита от требований УК

Плату нужно вносить своевременно и полностью:

Граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. 2. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у: 1) нанимателя жилого помещения по договору социального найма с момента заключения такого договора; 1 1 ) нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования с момента заключения данного договора; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 21.07.2014 № 217-ФЗ) 2) арендатора жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения соответствующего договора аренды; 3) нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения такого договора; 4) члена жилищного кооператива с момента предоставления жилого помещения жилищным кооперативом; 5) собственника помещения с момента возникновения права собственности на такое помещение с учетом правила, установленного частью 3 статьи 169 настоящего Кодекса; (В редакции Федерального закона от 29.06.2015 № 176-ФЗ) 6) лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи;
— ч. 1 ст. 153 ЖК РФ

Сроки и основание платежа:

Плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до пятнадцатого числа месяца, следующего за истекшим месяцем.
— ч. 1 ст. 155 ЖК РФ

Плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится на основании: 1) платежных документов (в том числе платежных документов в электронной форме, размещенных в системе), представленных не позднее пятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем;
— ч. 2 ст. 155 ЖК РФ

Это значит: платёж вносится ежемесячно до 15-го числа следующего месяца, а платёжный документ вам должны представлять не позднее 5-го числа. Если УК выставляет в единой квитанции строки, которые вы не обязаны оплачивать (содержание, капремонт), вы вправе требовать раздельного платёжного документа/перерасчёта и письменно указать УК, что по этим строкам вы не являетесь плательщиком.

О рисках просрочки — за что вы можете отвечать:

Лица, несвоевременно и (или) не полностью внесшие плату за жилое помещение и коммунальные услуги, обязаны уплатить кредитору пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день фактической оплаты, от не выплаченной в срок суммы за каждый день просрочки начиная с тридцать первого дня, следующего за днем наступления установленного срока оплаты, по день фактической оплаты, произведенной в течение девяноста календарных дней со дня наступления установленного срока оплаты, либо до истечения девяноста календарных дней после дня наступления установленного срока оплаты, если в девяностодневный срок оплата не произведена. Начиная с девяносто первого дня, следующего за днем наступления установленного срока оплаты, по день фактической оплаты пени уплачиваются в размере одной стотридцатой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день фактической оплаты, от не выплаченной в срок суммы за каждый день просрочки. Увеличение установленных настоящей частью размеров пеней не допускается. (В редакции Федерального закона от 03.11.2015 № 307-ФЗ) 14 1 .
— ч. 14 ст. 155 ЖК РФ

Обратите внимание: пени начисляются только на ту сумму, которую вы обязаны платить, — то есть на коммунальные услуги. Требование УК о пенях на «содержание» и «капремонт» с вас неправомерно, поскольку эти суммы не ваша обязанность (ч. 1 ст. 158 ЖК РФ).

Если вы уже переплатили (оплатили содержание/капремонт), помимо возврата самой суммы вы вправе требовать проценты за неправомерное удержание денежных средств:

В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.
— п. 1 ст. 395 ГК РФ

Вывод по вопросу: платите по квитанции только те строки, которые относятся к вашим обязанностям как нанимателя (коммунальные услуги), — ежемесячно до 15-го числа. По спорным строкам (содержание, капремонт) направьте УК письменное заявление с требованием исключить их из вашего лицевого счёта и выставить их собственнику, а переплату — вернуть; при отказе спор решается в суде. Пени по ч. 14 ст. 155 ЖК РФ могут начисляться только на ваши личные обязательства, а не на расходы собственника; излишне уплаченное возвращается с процентами по ст. 395 ГК РФ. Иск о защите прав потребителя коммунальных услуг (если вы заявляете требования к УК) вы вправе предъявить по вашему месту жительства; спор же с собственником о возмещении — по общим правилам подсудности по месту жительства ответчика.

Какие документы подтверждают состав платежей и условия договора

Состав и распределение платежей доказываются письменными доказательствами — ими в споре являются сам договор найма, платёжные документы (квитанции), переписка сторон:

Письменными доказательствами являются содержащие сведения об обстоятельствах, имеющих значение для рассмотрения и разрешения дела, акты, договоры, справки, деловая корреспонденция, иные документы и материалы, выполненные в форме цифровой, графической записи, в том числе полученные посредством факсимильной, электронной или другой связи, с использованием информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", документы, подписанные электронной подписью в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, либо выполненные иным позволяющим установить достоверность документа способом. К письменным доказательствам относятся приговоры и решения суда, иные судебные постановления, протоколы совершения процессуальных действий, протоколы судебных заседаний, приложения к протоколам совершения процессуальных действий (схемы, карты, планы, чертежи). (В редакции Федерального закона от 23.06.2016 № 220-ФЗ ) 2. Письменные доказательства представляются в подлиннике или в форме надлежащим образом заверенной копии. Подлинные документы представляются тогда, когда обстоятельства дела согласно законам или иным нормативным правовым актам подлежат подтверждению только такими документами, когда дело невозможно разрешить без подлинных документов или когда представлены копии документа, различные по своему содержанию. Если копии документов представлены в суд в электронном виде, суд может потребовать представления подлинников этих документов.
— ч. 1 ст. 71 ГПК РФ

Суд оценивает эти доказательства в их совокупности, сверяя договор с фактически выставленными начислениями:

Суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. 2. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. 3. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. 4. Результаты оценки доказательств суд обязан отразить в решении, в котором приводятся мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими. 5. При оценке документов или иных письменных доказательств суд обязан с учетом других доказательств убедиться в том, что такие документ или иное письменное доказательство исходят от органа, уполномоченного представлять данный вид доказательств, подписаны лицом, имеющим право скреплять документ подписью, содержат все другие неотъемлемые реквизиты данного вида доказательств. 6. При оценке копии документа или иного письменного доказательства суд проверяет, не произошло ли при копировании изменение содержания копии документа по сравнению с его оригиналом, с помощью какого технического приема выполнено копирование, гарантирует ли копирование тождественность копии документа и его оригинала, каким образом сохранялась копия документа. 7.
— ч. 1 ст. 67 ГПК РФ

Для вашей ситуации это означает: ваши главные доказательства — (1) договор коммерческого найма с формулировкой о «коммунальных платежах», (2) квитанция УК, содержащая отдельные строки «содержание жилого помещения», «капремонт», «отопление», «вода», «электроэнергия», «вывоз мусора», «домофон», (3) ваши платёжные документы о фактической оплате, (4) письменное заявление в УК и ответ на него. Именно сопоставление текста договора (общая фраза о коммунальных услугах) с расшифровкой строк квитанции (где, помимо коммунальных услуг, есть содержание и капремонт) позволяет вам доказать, что эти строки в объём вашей обязанности не входят и платить их должен собственник.

Вывод по вопросу: для защиты достаточно договора найма, квитанции с построчной расшифровкой и платёжных документов; в суде они являются письменными доказательствами и оцениваются в совокупности (ст. 71, ст. 67 ГПК РФ). Распределение платежей устанавливается путём сопоставления текста договора с составом платы по ЖК РФ (ст. 431 ГК РФ, ч. 2 и ч. 4 ст. 154 ЖК РФ).