Иконка поиска
Логотип Все адвокаты
Вопрос
Споры с управляющими компаниями (УК) и ТСЖ

Как назначить временно исполняющего обязанности председателя ТСЖ, если председатель и правление сложили полномочия, а общее собрание не состоялось из-за отсутствия кворума

Краткий ответ

Ваша ситуация отличается?Опишите её своими словами — Нейроадвокат ответит за 5 минут
Опишите ситуацию своими словами — ответ за 5 минут

Рекомендуемые действия

  1. 1
    Проверьте устав ТСЖ: кто избирает председателя — правление или общее собрание членов.
  2. 2
    Созовите общее собрание членов ТСЖ с повесткой об избрании нового правления и председателя.
  3. 3
    Направьте уведомление каждому члену ТСЖ не позднее чем за десять дней до собрания.
  4. 4
    Если очное собрание не набрало кворума — проведите заочное голосование с той же повесткой.
  5. 5
    Одновременно инициируйте собрание собственников по выбору управляющей организации.
  6. 6
    Не назначайте «ВРИО» и не подписывайте документы от имени ТСЖ без законного избрания.

Документы и доказательства

  • Устав ТСЖ — раздел о компетенции по избранию председателя правления.
  • Протокол общего собрания членов ТСЖ об отсутствии кворума.
  • Заявления председателя и членов правления о сложении полномочий.
  • Документы о сроке полномочий правления и председателя (протокол избрания, устав).
  • Реестр членов ТСЖ для подсчёта кворума и голосов.
  • Уведомления о созыве общего собрания членов ТСЖ (не позднее чем за 10 дней).

  • Срочно: первые шаги

    • Не назначайте «ВРИО председателя» — такой должности в ЖК РФ нет, полномочий у него не возникнет.
    • Параллельно инициируйте отдельное собрание собственников о выборе управляющей организации.

  • Сроки и риски

    • Должности «ВРИО председателя ТСЖ» закон не предусматривает — назначить её нельзя.
    • Сложить полномочия можно только решением общего собрания членов ТСЖ, заявления сами полномочия не прекращают.
    • Срок полномочий правления и председателя — не более двух лет; по истечении действующих органов нет.
    • Кворум собрания членов ТСЖ — более 50% голосов от общего числа; без кворума решение ничтожно.
    • Сделки лица без полномочий считаются заключёнными от его имени — риск личной ответственности и оспаривания.

  • Чего не делать

    • Не назначайте «ВРИО председателя» — такой должности закон не предусматривает.
    • Не считайте заявления о сложении полномочий прекратившими полномочия без решения общего собрания.
    • Не подписывайте от имени ТСЖ документы и сделки без законного избрания — они будут от вашего имени.
    • Не проводите собрание без кворума более 50% голосов членов ТСЖ — решение ничтожно.
    • Не поручайте члену правления исполнять обязанности председателя по трудовому договору.
    • Не откладывайте переход в УК — проводите отдельное собрание собственников по ст. 161 ЖК РФ.

  • Когда нужен адвокат

    • Если планируется оспаривание решений или протоколов собраний: Нужен адвокат, если планируете оспаривать решения или протоколы собраний членов ТСЖ.
    • Если предстоит судебный спор о легитимности органов управления: Обратитесь к адвокату, если предстоит судебный спор о легитимности органов управления ТСЖ.
    • Если поступил отказ регистрирующего органа: Привлеките адвоката для подготовки документов на случай отказа регистрирующего органа.
    • Если контрагенты или УК оспаривают полномочия подписанта: Нужен адвокат, если контрагенты или УК оспаривают полномочия подписанта от имени ТСЖ.
    • Если возник риск административной ответственности по ч. 1 ст. 7.23.3 КоАП РФ: Обратитесь к адвокату при риске административной ответственности по ч. 1 ст. 7.23.3 КоАП РФ.
    • Если возник конфликт с бывшим председателем или членами правления: Привлеките адвоката, если есть конфликт с бывшим председателем или членами правления.

  • Альтернативные пути

    • Проведите заочное голосование членов ТСЖ с той же повесткой: избрать правление и председателя.
    • Если устав относит избрание председателя к ОСЧ — избирайте его сразу собранием, минуя правление.
    • Параллельно инициируйте ОСС помещений о переходе в УК — оно не требует председателя ТСЖ.
    • До избрания новых органов воздержитесь от подписания документов «ВРИО» — сделки будут от его имени.
    • Направьте членам ТСЖ уведомления о собрании не позднее чем за десять дней до даты.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали, и Нейроадвокат подберёт решение

Развёрнутый ответ Нейроадвоката

Товарищество собственников жилья находится в состоянии, при котором его органы управления юридически отсутствуют: срок полномочий правления и председателя истёк (двухлетний срок, установленный ч. 2 ст. 147 ЖК РФ, истёк), председатель и члены правления подали заявления о сложении полномочий, однако решение общего собрания членов ТСЖ о досрочном прекращении полномочий и об избрании нового состава не принято. Общее собрание по избранию нового правления проводилось, но кворум отсутствовал, что подтверждается протоколом. Заявления о сложении полномочий сами по себе не прекращают полномочия органов ТСЖ — это исключительная компетенция общего собрания членов товарищества (п. 3 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ). Вместе с тем истечение срока полномочий при отсутствии переизбрания означает, что легитимно действующих правления и председателя у ТСЖ нет. Собственники инициировали переход на управление управляющей организацией, однако до завершения голосования требуется лицо, которое будет исполнять функции председателя.

Затронутые правоотношения:

  • Корпоративные отношения внутри ТСЖ (формирование и прекращение полномочий органов управления) — затронуты, поскольку от того, избрано ли правление и председатель в установленном порядке, зависит, кто вправе действовать от имени товарищества без доверенности (ст. 149 ЖК РФ, п. 1 ст. 53 ГК РФ). Отсутствие легитимных органов блокирует принятие юридически значимых решений от имени ТСЖ.

  • Отношения по организации и проведению общего собрания членов ТСЖ — затронуты, поскольку только общее собрание членов товарищества как высший орган управления вправе избрать правление и прекратить полномочия прежних членов (ч. 1 ст. 145, п. 3 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ). От соблюдения порядка созыва и кворума зависит легитимность новых органов.

  • Отношения представительства ТСЖ перед третьими лицами (сделки, платежи, ЕГРЮЛ) — затронуты, поскольку без законно избранного председателя правления никто не вправе действовать от имени товарищества без доверенности, подписывать платёжные документы и совершать сделки (ч. 2 ст. 149 ЖК РФ). Назначение «ВРИО» без избрания не создаёт полномочий.

  • Отношения по управлению многоквартирным домом при переходе на управление УК — затронуты, поскольку параллельно с корпоративным кризисом в ТСЖ решается вопрос о смене способа управления домом, что требует оформления решений собственников и последующего взаимодействия с управляющей организацией.

Юридически значимые обстоятельства, которые решают дело:

  • Истёк ли двухлетний срок полномочий правления и председателя — да, срок истёк, что исключает наличие легитимно действующих органов ТСЖ.

  • Поданы ли заявления о сложении полномочий — да, но они не прекращают полномочия сами по себе; прекращение полномочий относится к исключительной компетенции общего собрания членов ТСЖ (п. 3 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ).

  • Проводилось ли общее собрание по избранию нового правления и был ли кворум — собрание проводилось, кворум отсутствовал, что подтверждено протоколом; решение не принято, новые органы не избраны.

  • Каков порядок избрания председателя по уставу — если устав относит избрание председателя к компетенции общего собрания членов ТСЖ, собрание вправе избрать его самостоятельно; если нет — председателя избирает правление из своего состава (ч. 3 ст. 147 ЖК РФ). В отсутствие правления избрание председателя возможно только общим собранием, если это допускает устав.

  • Существует ли в законе должность «ВРИО председателя правления ТСЖ» — не существует; органы управления ТСЖ исчерпывающе перечислены в ст. 144 ЖК РФ, а полномочия действовать без доверенности принадлежат только избранному председателю правления (ч. 2 ст. 149 ЖК РФ). Назначить «ВРИО» без избрания нельзя.

  • Соблюдён ли порядок созыва собрания членов ТСЖ — уведомление направляется не позднее чем за десять дней лицом, по инициативе которого созывается собрание (ч. 1 ст. 146 ЖК РФ); собрание правомочно при участии членов ТСЖ, обладающих более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов членов товарищества (ч. 3 ст. 146 ЖК РФ). От этого зависит возможность легитимно избрать новые органы.

Существует ли законная должность «ВРИО председателя правления ТСЖ» и кто её назначает

Жилищный кодекс не содержит института «временно исполняющего обязанности председателя правления товарищества». Органы управления ТСЖ исчерпывающе перечислены законом:

Органами управления товарищества собственников жилья являются общее собрание членов товарищества, правление товарищества.
— ст. 144 ЖК РФ

Единоличным органом, который «действует без доверенности от имени товарищества», является именно председатель правления, избираемый в порядке, который определяет устав и закон:

Председатель правления товарищества собственников жилья избирается на срок, установленный уставом товарищества. Председатель правления товарищества обеспечивает выполнение решений правления, имеет право давать указания и распоряжения всем должностным лицам товарищества, исполнение которых для указанных лиц обязательно. 2. Председатель правления товарищества собственников жилья действует без доверенности от имени товарищества, подписывает платежные документы и совершает сделки, которые в соответствии с законодательством, уставом товарищества не требуют обязательного одобрения правлением товарищества или общим собранием членов товарищества, разрабатывает и выносит на утверждение общего собрания членов товарищества правила внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входят содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, положение об оплате их труда, утверждение иных внутренних документов товарищества, предусмотренных настоящим Кодексом, уставом товарищества и решениями общего собрания членов товарищества. (В редакции Федерального закона от 04.06.2011 № 123-ФЗ)
— ч. 1 ст. 149 ЖК РФ

Ключевой момент: по умолчанию председателя избирает правление из своего состава, и лишь когда устав прямо относит его избрание к компетенции общего собрания членов — избирает собрание:

Правление товарищества собственников жилья избирает из своего состава председателя товарищества, если избрание председателя товарищества не отнесено к компетенции общего собрания членов товарищества уставом товарищества. (В редакции Федерального закона от 04.06.2011 № 123-ФЗ) 3 1 . Членом правления товарищества собственников жилья не может являться лицо, с которым товарищество заключило договор управления многоквартирным домом, или лицо, занимающее должность в органах управления организации, с которой товарищество заключило указанный договор, а также член ревизионной комиссии (ревизор) товарищества. Член правления товарищества собственников жилья не может совмещать свою деятельность в правлении товарищества с работой в товариществе по трудовому договору, а также поручать, доверять другому лицу или иным образом возлагать на него исполнение своих обязанностей члена правления товарищества. (Дополнение частью - Федеральный закон от 04.06.2011 № 123-ФЗ) 4. Правление товарищества собственников жилья является исполнительным органом товарищества, подотчетным общему собранию членов товарищества. 5. Заседание правления товарищества собственников жилья созывается председателем в сроки, установленные уставом товарищества. 6. Правление товарищества собственников жилья правомочно принимать решения, если на заседании правления товарищества присутствует не менее чем пятьдесят процентов общего числа членов правления товарищества.
— ч. 3 ст. 147 ЖК РФ

Это означает: должности «ВРИО председателя» как отдельного органа ТСЖ закон не предусматривает. Исполнять обязанности председателя может только лицо, которое законно избрано на эту должность — общим собранием членов (если так в уставе) либо правлением из своего состава (общий порядок по ч. 3 ст. 147 ЖК РФ). Назначить «ВРИО» без такого избрания — например, решением уже отсутствующего правления или самоназначением — нельзя: такое лицо не получит полномочий действовать от имени товарищества (ст. 149 ЖК РФ, п. 1 ст. 53 ГК РФ).

При этом важно: если устав относит избрание председателя к общему собранию членов (п. 3 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ), то общее собрание членов — высший орган ТСЖ — в силу ч. 4 ст. 145 ЖК РФ вправе решать и вопросы, отнесённые к компетенции правления, а значит вправе избрать председателя самостоятельно, без действующего правления.

Вывод: нанять «ВРИО председателя ТСЖ» как самостоятельную фигуру закон не позволяет. Единственный легитимный путь — избрать нового председателя правления (и само правление) в порядке ст. 145–149 ЖК РФ. Промежуточное «исполнение обязанностей» возможно лишь в рамках того, что предусмотрено уставом (например, заместитель председателя), а не путём произвольного назначения ВРИО без выборов.

Прекратились ли полномочия председателя и правления истёкшим сроком или заявлениями о сложении полномочий

Правление избирается на срок, установленный уставом, но не более чем на два года:

Правление товарищества собственников жилья избирается из числа членов товарищества общим собранием членов товарищества на срок, установленный уставом товарищества, но не более чем на два года. 3. Правление товарищества собственников жилья избирает из своего состава председателя товарищества, если избрание председателя товарищества не отнесено к компетенции общего собрания членов товарищества уставом товарищества. (В редакции Федерального закона от 04.06.2011 № 123-ФЗ) 3 1 . Членом правления товарищества собственников жилья не может являться лицо, с которым товарищество заключило договор управления многоквартирным домом, или лицо, занимающее должность в органах управления организации, с которой товарищество заключило указанный договор, а также член ревизионной комиссии (ревизор) товарищества. Член правления товарищества собственников жилья не может совмещать свою деятельность в правлении товарищества с работой в товариществе по трудовому договору, а также поручать, доверять другому лицу или иным образом возлагать на него исполнение своих обязанностей члена правления товарищества. (Дополнение частью - Федеральный закон от 04.06.2011 № 123-ФЗ) 4. Правление товарищества собственников жилья является исполнительным органом товарищества, подотчетным общему собранию членов товарищества. 5. Заседание правления товарищества собственников жилья созывается председателем в сроки, установленные уставом товарищества. 6.
— ч. 2 ст. 147 ЖК РФ

Досрочное прекращение полномочий членов правления (и, если уставом так предусмотрено, председателя правления) отнесено к исключительной компетенции общего собрания членов товарищества:

избрание членов правления товарищества, членов ревизионной комиссии (ревизора) товарищества и в случаях, предусмотренных уставом товарищества, также председателя правления товарищества из числа членов правления товарищества, досрочное прекращение их полномочий; (В редакции Федерального закона от 04.06.2011 № 123-ФЗ) 4) установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества; 5) утверждение порядка образования резервного фонда товарищества, иных специальных фондов товарищества (в том числе фондов на проведение текущего и капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме) и их использования, а также утверждение отчетов об использовании таких фондов; (В редакции Федерального закона от 04.06.2011 № 123-ФЗ) 6) принятие решения о получении заемных средств, в том числе банковских кредитов; 7) определение направлений использования дохода от хозяйственной деятельности товарищества; 8) утверждение годового плана содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме, отчета о выполнении такого плана; (В редакции Федерального закона от 04.06.2011 № 123-ФЗ) 8 1 ) утверждение смет доходов и расходов товарищества на год, отчетов об исполнении таких смет, аудиторских заключений (в случае проведения аудиторских проверок); (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 04.06.2011 № 123-ФЗ) 8 2 ) утверждение годового отчета о деятельности товарищества;
— п. 3 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ

Из этого следует, что и досрочное прекращение полномочий по заявлению о «сложении полномочий», и само избрание нового состава вправе осуществить только общее собрание членов ТСЖ — высший орган товарищества:

Общее собрание членов товарищества собственников жилья является высшим органом управления товарищества и созывается в порядке, установленном уставом товарищества. 2. К компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья относятся: 1) внесение изменений в устав товарищества или утверждение устава товарищества в новой редакции; (В редакции Федерального закона от 04.06.2011 № 123-ФЗ) 2) принятие решений о реорганизации и ликвидации товарищества, назначение ликвидационной комиссии, утверждение промежуточного и окончательного ликвидационных балансов; (В редакции Федерального закона от 04.06.2011 № 123-ФЗ) 3) избрание членов правления товарищества, членов ревизионной комиссии (ревизора) товарищества и в случаях, предусмотренных уставом товарищества, также председателя правления товарищества из числа членов правления товарищества, досрочное прекращение их полномочий; (В редакции Федерального закона от 04.06.2011 № 123-ФЗ) 4) установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества; 5) утверждение порядка образования резервного фонда товарищества, иных специальных фондов товарищества (в том числе фондов на проведение текущего и капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме) и их использования, а также утверждение отчетов об использовании таких фондов; (В редакции Федерального закона от 04.06.2011 № 123-ФЗ) 6) принятие решения о получении заемных средств, в том числе банковских кредитов;
— ч. 1 ст. 145 ЖК РФ

Заявления председателя и членов правления о сложении полномочий сами по себе не прекращают их полномочий юридически — они лишь фиксируют волю этих лиц и служат основанием для созыва собрания. Это согласуется с ранее установленным выводом: официально «снять с себя полномочия» одним заявлением нельзя, требуется решение собрания (для председателя совета МКД — аналогичная логика по ч. 6, 7 ст. 161.1 ЖК РФ). Вместе с тем истечение двухлетнего срока полномочий при отсутствии переизбрания создаёт фактическую ситуацию, когда легитимно действующих правления и председателя в товариществе нет: их срок истёк, а нового состава не избрано (собрание без кворума не породило органы).

Вывод: истечение срока и заявления о сложении полномочий означают, что у ТСЖ юридически нет ни действующего председателя, ни правления, а их полномочия могут быть прекращены/возобновлены только решением общего собрания членов ТСЖ. Именно поэтому «назначить ВРИО» некому и нечья подпись под таким решением не будет иметь силы.

Как легитимно созвать и провести собрание членов ТСЖ, когда правления фактически нет

Общее собрание членов ТСЖ вправе созвать лицо, по чьей инициативе оно созывается; уведомление направляется не позднее чем за 10 дней:

Уведомление о проведении общего собрания членов товарищества собственников жилья направляется в письменной форме лицом, по инициативе которого созывается общее собрание, и вручается каждому члену товарищества под расписку или посредством почтового отправления (заказным письмом) либо иным способом, предусмотренным решением общего собрания членов товарищества или уставом товарищества. Уведомление направляется не позднее чем за десять дней до даты проведения общего собрания. (В редакции Федерального закона от 04.06.2011 № 123-ФЗ) 1 1 . Положения статей 45 - 48 настоящего Кодекса распространяются на порядок проведения общего собрания членов товарищества собственников жилья, если иное не установлено настоящим разделом. (Дополнение частью - Федеральный закон от 04.06.2011 № 123-ФЗ) 2. В уведомлении о проведении общего собрания членов товарищества собственников жилья указываются сведения о лице, по инициативе которого созывается общее собрание, место и время проведения собрания, повестка дня общего собрания. Общее собрание членов товарищества собственников жилья не вправе выносить на обсуждение вопросы, которые не были включены в повестку дня. 3. Правомочия общего собрания членов товарищества собственников жилья устанавливаются в соответствии со статьей 45 настоящего Кодекса и уставом товарищества.
— ч. 1, 1.1 ст. 146 ЖК РФ

Правомочия собрания членов ТСЖ определяются по ст. 45 ЖК РФ и уставу; кворум — более 50% голосов от общего числа голосов членов товарищества:

Правомочия общего собрания членов товарищества собственников жилья устанавливаются в соответствии со статьей 45 настоящего Кодекса и уставом товарищества. Общее собрание членов товарищества собственников жилья правомочно, если на нем присутствуют члены товарищества или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов членов товарищества. (В редакции Федерального закона от 04.06.2011 № 123-ФЗ) 4. Решения общего собрания членов товарищества собственников жилья по вопросам, отнесенным настоящим Кодексом к компетенции общего собрания в соответствии с пунктами 2, 6 и 7 части 2 статьи 145 настоящего Кодекса, принимаются не менее чем двумя третями голосов от общего числа голосов членов товарищества. Решения по остальным вопросам принимаются большинством голосов от общего числа голосов присутствующих на общем собрании членов товарищества или их представителей. (В редакции Федерального закона от 27.09.2009 № 228-ФЗ) 5. Общее собрание членов товарищества собственников жилья ведет председатель правления товарищества или его заместитель. В случае их отсутствия общее собрание ведет один из членов правления товарищества. 6. Решение общего собрания членов товарищества собственников жилья может быть принято путем проведения заочного голосования в порядке, установленном статьями 47 и 48 настоящего Кодекса. (В редакции Федерального закона от 04.06.2011 № 123-ФЗ) 7.
— ч. 3 ст. 146 ЖК РФ

Порядок голосования: избрание правления и досрочное прекращение полномочий относятся к п. 3 ч. 2 ст. 145 — это вопросы, по которым решение принимается большинством голосов присутствующих (квалифицированное большинство 2/3 требуется только для вопросов ликвидации/реорганизации, займов и кредитов — п. 2, 6, 7 ч. 2 ст. 145).

Поскольку ранее проведённое собрание не набрало кворума, законодательство прямо допускает принятие решений с той же повесткой заочным голосованием:

В случае, если при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме путем совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование, такое общее собрание не имело указанного в части 3 статьи 45 настоящего Кодекса кворума, в дальнейшем решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме с такой же повесткой могут быть приняты путем проведения заочного голосования (опросным путем) (передачи инициатору общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в порядке, установленном решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование) . (В редакции федеральных законов от 04.06.2011 № 123-ФЗ, от 29.06.2015 № 176-ФЗ, от 04.08.2023 № 441-ФЗ) 2. Принявшими участие в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, проводимом в форме заочного голосования (опросным путем), считаются собственники помещений в данном доме, решения которых получены до даты окончания их приема. (В редакции Федерального закона от 29.06.2015 № 176-ФЗ) 3.
— ч. 1 ст. 47 ЖК РФ

Заочное голосование для собрания членов ТСЖ прямо предусмотрено:

Решение общего собрания членов товарищества собственников жилья может быть принято путем проведения заочного голосования в порядке, установленном статьями 47 и 48 настоящего Кодекса. (В редакции Федерального закона от 04.06.2011 № 123-ФЗ) 7. В случае, предусмотренном частью 2 1 статьи 135 настоящего Кодекса, проведение общего собрания членов товарищества собственников жилья с использованием системы осуществляется с соблюдением требований, установленных статьей 47 1 настоящего Кодекса. (Дополнение частью - Федеральный закон от 21.07.2014 № 263-ФЗ) (В редакции Федерального закона от 29.06.2015 № 176-ФЗ)
— ч. 6 ст. 146 ЖК РФ

Кроме того, по общим нормам ГК решение собрания может быть принято заочным голосованием и считается принятым при участии не менее 50% участников сообщества:

Решение собрания считается принятым, если за него проголосовало большинство участников собрания и при этом в заседании участвовало не менее пятидесяти процентов от общего числа участников соответствующего гражданско-правового сообщества. (В редакции Федерального закона от 28.06.2021 № 225-ФЗ) Члены гражданско-правового сообщества могут участвовать в заседании дистанционно с помощью электронных либо иных технических средств, если при этом используются любые способы, позволяющие достоверно установить лицо, принимающее участие в заседании, участвовать ему в обсуждении вопросов повестки дня и голосовать. Такие возможность и способы могут быть установлены законом, единогласным решением участников гражданско-правового сообщества или уставом юридического лица. (В редакции Федерального закона от 28.06.2021 № 225-ФЗ) 1 1 . Решение собрания может быть принято без проведения заседания (заочное голосование) посредством отправки, в том числе с помощью электронных либо иных технических средств, не менее чем пятьюдесятью процентами от общего числа участников соответствующего гражданско-правового сообщества документов, содержащих сведения об их голосовании. При этом решение считается принятым, если за него проголосовало большинство направивших эти документы участников гражданско-правового сообщества. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 28.06.2021 № 225-ФЗ) 1 2 .
— п. 1 ст. 181.2 ГК РФ

Важный практический аспект — кто ведёт собрание. По ч. 5 ст. 146 ЖК РФ собрание ведёт председатель правления или его заместитель (а при их отсутствии — один из членов правления):

Общее собрание членов товарищества собственников жилья ведет председатель правления товарищества или его заместитель. В случае их отсутствия общее собрание ведет один из членов правления товарищества. 6. Решение общего собрания членов товарищества собственников жилья может быть принято путем проведения заочного голосования в порядке, установленном статьями 47 и 48 настоящего Кодекса. (В редакции Федерального закона от 04.06.2011 № 123-ФЗ) 7. В случае, предусмотренном частью 2 1 статьи 135 настоящего Кодекса, проведение общего собрания членов товарищества собственников жилья с использованием системы осуществляется с соблюдением требований, установленных статьей 47 1 настоящего Кодекса. (Дополнение частью - Федеральный закон от 21.07.2014 № 263-ФЗ) (В редакции Федерального закона от 29.06.2015 № 176-ФЗ)
— ч. 5 ст. 146 ЖК РФ

В вашей ситуации нет ни того, ни другого, ни третьего. Это не делает собрание невозможным: инициативу созвать собрание вправе проявить любой член товарищества (а по аналогии с ч. 2 ст. 45 ЖК РФ — и любой собственник для ОСС), и собрание вправе само избрать председателя/секретаря собрания при его открытии. Отсутствие действующего правления не лишает собрание членов ТСЖ компетенции, поскольку высшим органом является именно общее собрание (ч. 1 ст. 145 ЖК РФ), которое в силу ч. 4 ст. 145 ЖК РФ вправе решать и вопросы компетенции правления.

Вывод: созвать собрание может любой член ТСЖ (инициатор), уведомив остальных за 10 дней; при отсутствии председателя/правления собрание само избирает председателя и секретаря собрания. Если кворум очного собрания не набран — проводите заочное (или очно-заочное) голосование с той же повесткой: избрание правления и председателя. Решение об избрании правления принимается большинством голосов присутствующих/проголосовавших членов при кворуме более 50% голосов членов ТСЖ.

Последствия действий «ВРИО» без надлежащего избрания: сделки и ответственность

Юридическое лицо действует только через свои органы, правомочия которых определяются законом и уставом:

Юридическое лицо приобретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности через свои органы, действующие в соответствии с законом, иными правовыми актами и учредительным документом. (В редакции Федерального закона от 29.06.2015 № 210-ФЗ) Порядок образования и компетенция органов юридического лица определяются настоящим Кодексом, другим законом и учредительным документом, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом или другим законом. (В редакции Федерального закона от 25.02.2022 № 20-ФЗ) Учредительным документом может быть предусмотрено, что полномочия выступать от имени юридического лица предоставлены нескольким лицам, действующим совместно или независимо друг от друга. Сведения об этом подлежат включению в единый государственный реестр юридических лиц. (Пункт в редакции Федерального закона от 05.05.2014 № 99-ФЗ) 2. В предусмотренных настоящим Кодексом случаях юридическое лицо может приобретать гражданские права и принимать на себя гражданские обязанности через своих участников. (В редакции Федерального закона от 05.05.2014 № 99-ФЗ) 3. Лицо, которое в силу закона, иного правового акта или учредительного документа юридического лица уполномочено выступать от его имени, должно действовать в интересах представляемого им юридического лица добросовестно и разумно. Такую же обязанность несут члены коллегиальных органов юридического лица (наблюдательного или иного совета, правления и т.п.). (В редакции Федерального закона от 05.05.2014 № 99-ФЗ) 4.
— п. 1 ст. 53 ГК РФ

Если лицо, не избранное в установленном порядке (самочинный «ВРИО»), подпишет договор или платёжный документ от имени ТСЖ, то при отсутствии полномочий сделка считается совершённой от имени и в интересах самого этого лица, а не товарищества, пока товарищество не одобрит её:

При отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии не одобрит данную сделку. До одобрения сделки представляемым другая сторона путем заявления совершившему сделку лицу или представляемому вправе отказаться от нее в одностороннем порядке, за исключением случаев, если при совершении сделки она знала или должна была знать об отсутствии у совершающего сделку лица полномочий либо об их превышении. (Пункт в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 2. Последующее одобрение сделки представляемым создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения. 3. Если представляемый отказался одобрить сделку или ответ на предложение представляемому ее одобрить не поступил в разумный срок, другая сторона вправе потребовать от неуправомоченного лица, совершившего сделку, исполнения сделки либо вправе отказаться от нее в одностороннем порядке и потребовать от этого лица возмещения убытков. Убытки не подлежат возмещению, если при совершении сделки другая сторона знала или должна была знать об отсутствии полномочий либо об их превышении. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
— п. 1 ст. 183 ГК РФ

То есть подписанные «ВРИО» договоры с ресурсоснабжающими организациями, подрядчиками, а также платёжные распоряжения в банке могут не порождать обязанностей ТСЖ до тех пор, пока уполномоченный орган (вновь избранное правление/общее собрание членов) их не одобрит. Контрагент вправе отказаться от такой сделки либо потребовать исполнения от самого подписавшего (п. 3 ст. 183 ГК РФ).

Кроме того, решение собрания, принятое при отсутствии кворума, ничтожно и не порождает правовых последствий:

принято при отсутствии необходимого кворума; 3) принято по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания; 4) противоречит основам правопорядка или нравственности. Глава 10. Представительство. Доверенность Статья 182. Представительство 1. Сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого. Полномочие может также явствовать из обстановки, в которой действует представитель (продавец в розничной торговле, кассир и т.п.). 2. Не являются представителями лица, действующие хотя и в чужих интересах, но от собственного имени, лица, лишь передающие выраженную в надлежащей форме волю другого лица, а также лица, уполномоченные на вступление в переговоры относительно возможных в будущем сделок. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 3. Представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично, а также в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является, за исключением случаев, предусмотренных законом.
— п. 2 ст. 181.5 ГК РФ

Это касается и прежнего протокола собрания без кворума: он не создаёт ни правления, ни оснований для назначения кого-либо исполняющим обязанности. Оспоримые решения (например, с иными нарушениями порядка) могут быть оспорены в течение шести месяцев, но не позднее двух лет (п. 5 ст. 181.4 ГК РФ):

Решение собрания может быть оспорено в суде в течение шести месяцев со дня, когда лицо, права которого нарушены принятием решения, узнало или должно было узнать об этом, но не позднее чем в течение двух лет со дня, когда сведения о принятом решении стали общедоступными для участников соответствующего гражданско-правового сообщества. 6. Лицо, оспаривающее решение собрания, должно уведомить в письменной форме заблаговременно участников соответствующего гражданско-правового сообщества о намерении обратиться с таким иском в суд и предоставить им иную информацию, имеющую отношение к делу. Участники соответствующего гражданско-правового сообщества, не присоединившиеся в порядке, установленном процессуальным законодательством, к такому иску, в том числе имеющие иные основания для оспаривания данного решения, в последующем не вправе обращаться в суд с требованиями об оспаривании данного решения, если только суд не признает причины этого обращения уважительными. 7. Оспоримое решение собрания, признанное судом недействительным, недействительно с момента его принятия. Статья 181 5 . Ничтожность решения собрания Если иное не предусмотрено законом, решение собрания ничтожно в случае, если оно: 1) принято по вопросу, не включенному в повестку дня, за исключением случая, если в заседании или заочном голосовании приняли участие все участники соответствующего гражданско-правового сообщества;
— п. 5 ст. 181.4 ГК РФ

Вывод: назначение «ВРИО» без выборов и любые действия подписанного таким образом лица не связывают ТСЖ юридически; сделки считаются совершёнными от имени самого подписавшего до их одобрения товариществом. Использовать «ВРИО» для подписания платёжных документов и договоров в переходный период рискованно и юридически не защищает ни товарищество, ни контрагентов.

Переход на управление УК и перспектива принудительного управления/ЕГРЮЛ

Собственники обязаны выбрать один из способов управления, среди которых — управление УК либо ТСЖ:

Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: 1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем тридцать; (В редакции федеральных законов от 21.07.2014 № 255-ФЗ; от 29.06.2015 № 176-ФЗ) 2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; 3) управление управляющей организацией. 2 1 .
— ч. 2 ст. 161 ЖК РФ

Решение о выборе УК принимает общее собрание собственников помещений (ОСС), а не органы ТСЖ. Именно поэтому переход на УК не блокируется отсутствием председателя правления ТСЖ: вопросы способа управления решаются ОСС по правилам ст. 44–48 ЖК РФ (кворум «более 50% голосов от общего числа голосов собственников»). Внеочередное ОСС может созвать любой собственник:

Проводимые помимо годового общего собрания общие собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются внеочередными. Внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе любого из данных собственников. 2 1 . Внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме для принятия решения по вопросу о включении многоквартирного дома в границы территории жилой застройки, подлежащей комплексному развитию в соответствии с проектом решения о комплексном развитии такой территории, может быть созвано по инициативе уполномоченного органа государственной власти или местного самоуправления, подготовивших указанный проект решения, либо юридического лица, определенного Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации для реализации решения о комплексном развитии территории жилой застройки. (Дополнение частью - Федеральный закон от 30.12.2020 № 494-ФЗ ) 2 2 . Внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, которые были включены в повестку дня ранее проведенного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и по которым были приняты решения, может быть созвано по истечении установленного частью 1 статьи 46 настоящего Кодекса срока размещения в системе или региональной информационной системе при условии обеспечения размещения в системе в автоматизированном режиме протокола и решений такого ранее проведенного общего собрания.
— ч. 2 ст. 45 ЖК РФ

Поскольку собрание членов ТСЖ не равно собранию собственников помещений (членство в ТСЖ возникает по заявлению, ч. 1 ст. 143 ЖК РФ), для перехода на УК нужно набирать кворум собственников, а не членов ТСЖ.

Важно с точки зрения самого ТСЖ: если организационно-правовой кризис (отсутствие правления и председателя, неспособность сформировать органы) затягивается, это не «замораживает» управление домом. Закон предусматривает, что при определённых условиях сам факт утраты товариществом реальной способности управлять домом запускает административные механизмы (в т.ч. через орган местного самоуправления) и, в пределе, ликвидацию ТСЖ. В частности, когда члены ТСЖ перестают обладать более чем 50% голосов собственников, общее собрание собственников обязано принять решение о ликвидации товарищества (ч. 2 ст. 141 ЖК РФ) — это же правило работает как правовая рамка на случай «распада» товарищества.

Что касается ЕГРЮЛ: пока в реестре значится прежний председатель, фактически сложивший полномочия, сведения о лице, имеющем право действовать без доверенности, утрачивают достоверность. Внести запись о новом председателе может только уполномоченный заявитель на основании действительного протокола собрания членов ТСЖ (об избрании председателя правления). Без законно избранного председателя правления внести корректную запись в ЕГРЮЛ невозможно, а запись о «ВРИО» законом не предусмотрена.

Вывод: решающий документ для перехода на УК — протокол ОСС собственников с кворумом «более 50% голосов собственников», и он не зависит от органов ТСЖ. Параллельно для упорядочения статуса ТСЖ необходимо избрать правление и председателя решением собрания членов ТСЖ (очным или заочным), после чего внести сведения в ЕГРЮЛ; «ВРИО» в ЕГРЮЛ не вносится и полномочий не создаёт.

Нанять «ВРИО председателя ТСЖ» нельзя — такой должности в жилищном законодательстве не существует. Легитимный путь — избрать новое правление общим собранием, а председателя — правлением из своего состава либо собранием, если устав относит это к компетенции ОСЧ (ч. 3 ст. 147, п. 3 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ); до этого момента любые попытки назначить «временного» руководителя не создадут у него полномочий действовать от имени товарищества (ст. 144, ч. 1 ст. 149 ЖК РФ, п. 1 ст. 53 ГК РФ).

Развёрнутый вывод по ситуации

1. О статусе «ВРИО председателя правления ТСЖ»

Жилищный кодекс РФ устанавливает исчерпывающий перечень органов управления ТСЖ: общее собрание членов товарищества и правление товарищества (ст. 144 ЖК РФ). Должности «временно исполняющего обязанности председателя» закон не предусматривает. Председатель правления действует без доверенности от имени товарищества только в силу законного избрания (ч. 1 ст. 149 ЖК РФ). По общему правилу председателя избирает правление из своего состава, и лишь если устав прямо относит это к компетенции общего собрания членов — избирает собрание (ч. 3 ст. 147 ЖК РФ). Назначить «ВРИО» решением отсутствующего правления или самоназначением невозможно: такое лицо не приобретёт полномочий, а сделки, подписанные им, считаются заключёнными от имени самого подписавшего, пока ТСЖ не одобрит сделку (п. 1 ст. 183 ГК РФ).

2. О прекращении полномочий прежних органов

Заявления о сложении полномочий сами по себе полномочий не прекращают — требуется решение ОСЧ (п. 3 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ); полномочия правления прекращаются истечением двухлетнего срока (ч. 2 ст. 147 ЖК РФ). Досрочное прекращение полномочий членов правления и председателя (если его избрание отнесено уставом к компетенции собрания) отнесено к исключительной компетенции общего собрания членов ТСЖ (п. 3 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ). Заявления лишь фиксируют волю этих лиц и служат основанием для созыва собрания. Однако в вашей ситуации фактически сложилось положение, при котором легитимно действующих правления и председателя нет: срок истёк, новый состав не избран, а собрание не набрало кворума.

3. О порядке избрания новых органов

Общее собрание членов ТСЖ — высший орган управления товарищества (ч. 1 ст. 145 ЖК РФ). Избрание председателя собранием возможно, если устав относит это к компетенции общего собрания членов (п. 3 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ); в остальных случаях председателя избирает правление из своего состава (ч. 3 ст. 147 ЖК РФ). Кворум собрания членов ТСЖ — более 50% голосов от общего числа голосов членов товарищества (ч. 3 ст. 146 ЖК РФ). Решения по вопросу избрания членов правления и председателя принимаются большинством голосов присутствующих (ч. 4 ст. 146 ЖК РФ, п. 3 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ).

4. О заочном голосовании

Поскольку очное собрание не набрало кворума, вы вправе провести заочное голосование с той же повесткой (ч. 1 ст. 47 ЖК РФ). Решение общего собрания членов ТСЖ может быть принято заочным голосованием в порядке, установленном ст. 47 и 48 ЖК РФ (ч. 6 ст. 146 ЖК РФ). Уведомление о проведении собрания направляется не позднее чем за десять дней до даты его проведения (ч. 1 ст. 146 ЖК РФ). Инициировать собрание вправе любой собственник помещения в МКД (ч. 2 ст. 45 ЖК РФ).

5. О переходе в управляющую организацию

Параллельно с избранием органов ТСЖ вы вправе инициировать общее собрание собственников помещений в МКД по вопросу выбора способа управления — управляющей организации (ч. 2 ст. 161 ЖК РФ). Это отдельное собрание собственников, а не членов ТСЖ, и оно не требует участия председателя или правления товарищества. Решение о выборе УК принимается большинством голосов от общего числа голосов собственников, принявших участие в собрании, при кворуме более 50% от общего числа голосов собственников (ч. 1 ст. 46, ч. 3 ст. 45 ЖК РФ).

Пошаговые действия

  1. Проверьте устав ТСЖ. Установите, к компетенции какого органа отнесено избрание председателя правления — общего собрания членов или правления. Если устав относит избрание председателя к собранию, действуйте по п. 2–4. Если к правлению — сначала избирайте правление, затем оно изберёт председателя из своего состава (ч. 3 ст. 147 ЖК РФ).

  2. Инициируйте заочное голосование членов ТСЖ. Поскольку очное собрание не набрало кворума, проведите заочное голосование с той же повесткой: избрание членов правления и (если предусмотрено уставом) председателя правления, а также прекращение полномочий прежних членов правления и председателя (ч. 1 ст. 47, ч. 6 ст. 146, п. 3 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ). Уведомите членов ТСЖ не позднее чем за 10 дней до даты окончания приёма решений (ч. 1 ст. 146 ЖК РФ).

  3. Оформите протокол. Решение считается принятым, если за него проголосовало большинство участников при участии в голосовании более 50% от общего числа голосов членов ТСЖ (ч. 3, 4 ст. 146 ЖК РФ, п. 1 ст. 181.2 ГК РФ). Протокол подписывает инициатор собрания и секретарь.

  4. Внесите сведения в ЕГРЮЛ. После избрания нового председателя правления подайте заявление по форме Р13014 в регистрирующий орган (налоговую инспекцию) для актуализации сведений о лице, имеющем право действовать без доверенности от имени ТСЖ.

  5. Параллельно инициируйте собрание собственников помещений МКД по вопросу выбора управляющей организации (ч. 2 ст. 161 ЖК РФ). Это собрание проводится по правилам ст. 45–48 ЖК РФ и не зависит от наличия органов ТСЖ. При принятии решения о выборе УК заключите договор управления с выбранной организацией.

  6. Если собрание членов ТСЖ вновь не наберёт кворума, а собственники уже выбрали УК, — управление домом будет осуществляться управляющей организацией на основании решения общего собрания собственников. В этом случае ТСЖ может быть ликвидировано в дальнейшем по решению общего собрания членов товарищества (п. 2 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ).