Стоит ли подписывать акт о ремонте крыши, если я не участвовала в приёмке работ и есть сомнения в их качестве?

Обязан ли заявитель по заявлению о течи подписывать акт приёмки работ

На вас как на отдельного собственника (жителя, подавшего заявление) закон не возлагает обязанности подписывать акт приёмки выполненных работ по ремонту общего имущества. Напротив, полномочие подписывать такие акты закон прямо закрепляет за другим лицом — председателем совета многоквартирного дома.

1. Председатель совета многоквартирного дома: 1) до принятия общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме решения о заключении договора управления многоквартирным домом вправе вступить в переговоры относительно условий указанного договора, а при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в данном доме вправе вступить в переговоры относительно условий договоров, указанных в частях 1 и 2 статьи 164 настоящего Кодекса; 2) доводит до сведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме результаты переговоров по вопросам, указанным в пункте 1 настоящей части; 3) на основании доверенностей, выданных собственниками помещений в многоквартирном доме, или, действуя без доверенности, в случае наделения его таким полномочием по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме заключает на условиях, указанных в решении общего собрания собственников помещений в данном многоквартирном доме, договор управления многоквартирным домом или договоры, указанные в частях 1 и 2 статьи 164 настоящего Кодекса. По договору управления многоквартирным домом или договорам, указанным в частях 1 и 2 статьи 164 настоящего Кодекса, заключенным председателем совета многоквартирного дома в случае наделения его таким полномочием решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, приобретают права и становятся обязанными все собственники помещений в многоквартирном доме. По договору управления многоквартирным домом или договорам, указанным в частях 1 и 2 статьи 164 настоящего Кодекса, заключенным председателем совета многоквартирного дома в случае наделения его собственниками помещений в многоквартирном доме таким полномочием, удостоверенным доверенностями, приобретают права и становятся обязанными собственники помещений в многоквартирном доме, предоставившие председателю совета многоквартирного дома эти доверенности. Собственники помещений в многоквартирном доме вправе потребовать от управляющей организации, лица, заключившего с председателем совета многоквартирного дома договоры, указанные в частях 1 и 2 статьи 164 настоящего Кодекса, копии договора управления многоквартирным домом и указанных в частях 1 и 2 статьи 164 настоящего Кодекса договоров; (В редакции Федерального закона от 31.07.2020 № 277-ФЗ) 4) осуществляет контроль за выполнением обязательств по заключенным договорам оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме на основании доверенностей, выданных собственниками помещений в многоквартирном доме, или, действуя без доверенности, в случае наделения таким полномочием по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме подписывает акты приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, акты о нарушении нормативов качества
   — ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ

Из данной нормы следует, что акты приёмки оказанных услуг и выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества подписывает именно председатель совета МКД — и только в рамках контроля за исполнением договора управления, на основании доверенностей собственников или решения общего собрания о наделении его соответствующим полномочием. Отдельный собственник, подавший заявление о течи, законом в эту процедуру приёмки не включён: подпись «заявителя» под актом не является обязательным реквизитом, который делает работы принятыми.

Показательно и то, что в законе фигурирует противоположный документ — «акт о нарушении нормативов качества»: тот же председатель совета подписывает его, когда работы выполнены ненадлежащим образом. То есть фиксация некачества — это тоже прерогатива уполномоченного лица, а не рядового заявителя.

Не означает это и того, что отдельный собственник не вправе вообще фиксировать состояние общего имущества. Результаты осмотра общего имущества оформляются отдельным документом — актом осмотра, и его составляют при осмотре, а не для «закрытия» заявки.

Результаты осмотра общего имущества оформляются актом осмотра, который является основанием для принятия собственниками помещений или ответственными лицами решения о соответствии или несоответствии проверяемого общего имущества (элементов общего имущества) требованиям законодательства Российской Федерации, требованиям обеспечения безопасности граждан, а также о мерах (мероприятиях), необходимых для устранения выявленных дефектов (неисправностей, повреждений) (далее - акт осмотра)
— п. 14 Правил содержания общего имущества, утв. ПП РФ № 491 от 13.08.2006

Таким образом, требование подписать акт, где значится «работы выполнены в полном объёме и претензий нет», обращённое лично к вам как к заявителю, не основано на норме закона: акт приёмки подписывает председатель совета МКД (или уполномоченное собранием лицо), а факт отсутствия у вас полномочий в комиссии по приёмке это подтверждает. Подпись не нужна для того, чтобы работы считались выполненными, — и, что важнее, подписывая такой акт, вы лишь фиксируете согласие с качеством, но не обязаны это делать по закону.

Что означает подпись под актом «работы выполнены, претензий нет» и чем это грозит

Подпись под актом приёмки работ с формулировкой об отсутствии претензий имеет прямое гражданско-правовое значение: она фиксирует, что заказчик принял результат без замечаний. Гражданский кодекс связывает с этим утрату права ссылаться на недостатки.

1. Заказчик обязан в сроки и в порядке, которые предусмотрены договором подряда, с участием подрядчика осмотреть и принять выполненную работу (ее результат), а при обнаружении отступлений от договора, ухудшающих результат работы, или иных недостатков в работе немедленно заявить об этом подрядчику. 2. Заказчик, обнаруживший недостатки в работе при ее приемке, вправе ссылаться на них в случаях, если в акте либо в ином документе, удостоверяющем приемку, были оговорены эти недостатки либо возможность последующего предъявления требования об их устранении. 3. Если иное не предусмотрено договором подряда, заказчик, принявший работу без проверки, лишается права ссылаться на недостатки работы, которые могли быть установлены при обычном способе ее приемки (явные недостатки). 4. Заказчик, обнаруживший после приемки работы отступления в ней от договора подряда или иные недостатки, которые не могли быть установлены при обычном способе приемки (скрытые недостатки), в том числе такие, которые были умышленно скрыты подрядчиком, обязан известить об этом подрядчика в разумный срок по их обнаружении. 5. При возникновении между заказчиком и подрядчиком спора по поводу недостатков выполненной работы или их причин по требованию любой из сторон должна быть назначена экспертиза. Расходы на экспертизу несет подрядчик, за исключением случаев, когда экспертизой установлено отсутствие нарушений подрядчиком договора подряда или причинной связи между действиями подрядчика и обнаруженными недостатками.
   — п. 1 и п. 2 ст. 720 ГК РФ

Применительно к вашей ситуации: если вы подпишете акт с формулировкой «работы выполнены в полном объёме и претензий нет», то по смыслу данной нормы вы зафиксируете приёмку результата «без проверки», оговорок о недостатках в акте не будет — и на явные недостатки (течь сохраняется, ремонт не устранён) ссылаться впоследствии станет существенно труднее. УК получит документ, которым она будет оперировать в споре как доказательством надлежащего исполнения.

При этом сама управляющая организация отвечает за качество содержания и ремонта общего имущества перед всеми собственниками — независимо от того, кто и что подписывал.

При управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме
— ч. 2.3 ст. 161 ЖК РФ

Именно управляющая организация (а не отдельный житель-заявитель) является стороной, отвечающей за надлежащее содержание и ремонт общего имущества, включая кровлю. Поэтому перекладывание на вас подписи в акте — это попытка зафиксировать отсутствие претензий от имени заказчика, хотя надлежащим лицом, принимающим работы, вы не являетесь.

Вывод: подписывать акт с формулировкой «работы выполнены в полном объёме и претензий нет» вам не следует — такая подпись юридически означает принятие результата без замечаний и существенно ослабляет вашу позицию при последующем предъявлении требований о недостатках. Отказ от подписи правомерен и не влечёт для вас никакой обязанности, штрафов или ответственности.

Как правильно действовать вместо подписи «чистого» акта

Отказ от подписи не означает отказ от взаимодействия. Правильный сценарий — не подписывать акт без замечаний, а зафиксировать фактическое состояние работ документально. Закон даёт вам для этого инструменты, и ключевой из них — оговорка о недостатках при приёмке либо отдельный акт, фиксирующий несоответствие.

1. Заказчик обязан в сроки и в порядке, которые предусмотрены договором подряда, с участием подрядчика осмотреть и принять выполненную работу (ее результат), а при обнаружении отступлений от договора, ухудшающих результат работы, или иных недостатков в работе немедленно заявить об этом подрядчику. 2. Заказчик, обнаруживший недостатки в работе при ее приемке, вправе ссылаться на них в случаях, если в акте либо в ином документе, удостоверяющем приемку, были оговорены эти недостатки либо возможность последующего предъявления требования об их устранении. 3. Если иное не предусмотрено договором подряда, заказчик, принявший работу без проверки, лишается права ссылаться на недостатки работы, которые могли быть установлены при обычном способе ее приемки (явные недостатки). 4. Заказчик, обнаруживший после приемки работы отступления в ней от договора подряда или иные недостатки, которые не могли быть установлены при обычном способе приемки (скрытые недостатки), в том числе такие, которые были умышленно скрыты подрядчиком, обязан известить об этом подрядчика в разумный срок по их обнаружении. 5. При возникновении между заказчиком и подрядчиком спора по поводу недостатков выполненной работы или их причин по требованию любой из сторон должна быть назначена экспертиза. Расходы на экспертизу несет подрядчик, за исключением случаев, когда экспертизой установлено отсутствие нарушений подрядчиком договора подряда или причинной связи между действиями подрядчика и обнаруженными недостатками.
   — п. 1 и п. 2 ст. 720 ГК РФ

То есть ваша позиция должна строиться так: если вы вообще ставите подпись — только с собственноручной оговоркой о конкретных недостатках (течь не устранена, работы выполнены не в полном объёме по состоянию кровли на момент подписания); такая оговорка по п. 2 ст. 720 ГК РФ прямо сохраняет за вами право ссылаться на недостатки. Если оговорку внести не дают — акт не подписывать, а вместо этого требовать составления акта осмотра общего имущества.

Результаты осмотра общего имущества оформляются актом осмотра, который является основанием для принятия собственниками помещений или ответственными лицами решения о соответствии или несоответствии проверяемого общего имущества (элементов общего имущества) требованиям законодательства Российской Федерации, требованиям обеспечения безопасности граждан, а также о мерах (мероприятиях), необходимых для устранения выявленных дефектов (неисправностей, повреждений) (далее - акт осмотра)
— п. 14 Правил содержания общего имущества, утв. ПП РФ № 491 от 13.08.2006

Акт осмотра — это документ, в котором фиксируется фактическое состояние общего имущества и меры по устранению дефектов. Именно его, а не «акт приёмки с претензиями», следует оформлять, если есть сомнения в качестве ремонта. Дополнительно зафиксируйте состояние кровли и (при наличии) следы протечки в квартире фото- и видеофиксацией с указанием даты.

Если течь после «ремонта» сохраняется или ремонт выполнен некачественно, это недостаток выполненной работы, на который у вас есть самостоятельные требования к УК.

Потребитель при обнаружении недостатков выполненной работы (оказанной услуги) вправе по своему выбору потребовать: безвозмездного устранения недостатков выполненной работы (оказанной услуги); соответствующего уменьшения цены выполненной работы (оказанной услуги); безвозмездного изготовления другой вещи из однородного материала такого же качества или повторного выполнения работы. При этом потребитель обязан возвратить ранее переданную ему исполнителем вещь; возмещения понесенных им расходов по устранению недостатков выполненной работы (оказанной услуги) своими силами или третьими лицами. Удовлетворение требований потребителя о безвозмездном устранении недостатков, об изготовлении другой вещи или о повторном выполнении работы (оказании услуги) не освобождает исполнителя от ответственности в форме неустойки за нарушение срока окончания выполнения работы (оказания услуги). (В редакции Федерального закона от 17.12.1999 № 212-ФЗ) Потребитель вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работы (оказании услуги) и потребовать полного возмещения убытков, если в установленный указанным договором срок недостатки выполненной работы (оказанной услуги) не устранены исполнителем. Потребитель также вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работы (оказании услуги), если им обнаружены существенные недостатки выполненной работы (оказанной услуги) или иные существенные отступления от условий договора. (В редакции Федерального закона от 21.12.2004 № 171-ФЗ) Потребитель вправе потребовать также полного возмещения убытков, причиненных ему в связи с недостатками выполненной работы (оказанной услуги)
— п. 1 ст. 29 Закона РФ «О защите прав потребителей»

Вы вправе потребовать безвозмездного устранения недостатков, уменьшения платы или повторного выполнения работы. Заявлять такие требования следует письменно — претензией в УК с отметкой о вручении (или заказным письмом с описью). Срок удовлетворения требований об уменьшении цены и возмещении расходов — 10 дней.

1. Требования потребителя об уменьшении цены за выполненную работу (оказанную услугу), о возмещении расходов по устранению недостатков выполненной работы (оказанной услуги) своими силами или третьими лицами, а также о возврате уплаченной за работу (услугу) денежной суммы и возмещении убытков, причиненных в связи с отказом от исполнения договора, предусмотренные пунктом 1 статьи 28 и пунктами 1 и 4 статьи 29 настоящего Закона, подлежат удовлетворению в десятидневный срок со дня предъявления соответствующего требования
   — п. 1 ст. 31 Закона РФ «О защите прав потребителей»

Поскольку для крыши (строение, недвижимое имущество) действует удлинённый срок предъявления требований о недостатках работ — пять лет, ваше право на претензии сохраняется и без подписи под актом, если недостатки выявлены в этот период.

1. Требования, связанные с недостатками выполненной работы (оказанной услуги), могут быть предъявлены при принятии выполненной работы (оказанной услуги) или в ходе выполнения работы (оказания услуги) либо, если невозможно обнаружить недостатки при принятии выполненной работы (оказанной услуги), в течение сроков, установленных настоящим пунктом. Потребитель вправе предъявлять требования, связанные с недостатками выполненной работы (оказанной услуги), если они обнаружены в течение гарантийного срока, а при его отсутствии в разумный срок, в пределах двух лет со дня принятия выполненной работы (оказанной услуги) или пяти лет в отношении недостатков в строении и ином недвижимом имуществе
   — п. 3 ст. 29 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей»

Вывод: не подписывайте акт «в полном объёме и претензий нет». Либо подпишите с оговоркой о конкретных недостатках, либо (предпочтительнее, поскольку вы не участвовали в приёмке) откажитесь от подписи и добейтесь составления акта осмотра с фиксацией фактического состояния кровли; параллельно зафиксируйте состояние самостоятельно (фото/видео) и направьте в УК письменную претензию о недостатках.

Возмещение ущерба от протечки и перерасчёт платы

Если из-за протечки (в том числе уже после «ремонта») пострадало ваше имущество в квартире, у вас возникает право на возмещение вреда независимо от того, подписывали ли вы какие-либо акты.

1. Вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред
   — п. 1 ст. 1064 ГК РФ

Ответственность за вред, причинённый неисправностью общего имущества (некачественным ремонтом кровли), несёт управляющая организация — лицо, на которое возложена обязанность обеспечивать надлежащее содержание общего имущества. Это согласуется с обязанностью УК по договору управления выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества, включая кровлю.

1. По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам или в случаях, предусмотренных статьей 157 2 настоящего Кодекса, обеспечить готовность инженерных систем, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность. (В редакции федеральных законов от 04.06.2011 № 123-ФЗ; от 05.04.2013 № 38-ФЗ; от 21.07.2014 № 255-ФЗ; от 03.04.2018 № 59-ФЗ) 2 1 .
   — ч. 2 ст. 162 ЖК РФ

Для взыскания ущерба нужно: зафиксировать факт и объём повреждений (акт о залитии с участием УК либо самостоятельно с двумя свидетелями, фото/видео), определить размер ущерба (отчёт оценщика), направить УК претензию о возмещении ущерба и при отказе — обратиться в суд. Кроме имущественного ущерба, потребитель вправе требовать компенсации морального вреда.

Моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда
— ст. 15 Закона РФ «О защите прав потребителей»

Одновременно возможен перерасчёт платы за содержание и ремонт общего имущества, если услуги и работы оказаны ненадлежащего качества: размер платы подлежит уменьшению. Для этого УК или председателю совета направляется заявление с фиксацией ненадлежащего качества (акт осмотра, акт о нарушении нормативов качества).

Вывод: подписание или неподписание акта приёмки не отменяет вашего права на возмещение вреда от протечки (ст. 1064 ГК РФ, ст. 15 Закона о защите прав потребителей) и на перерасчёт платы при некачественном ремонте. Отказ от подписи «чистого» акта, напротив, защищает это право, поскольку не создаёт фикции надлежащего исполнения работ.

Куда жаловаться на понуждение к подписи и некачественный ремонт

Если УК настаивает на подписании акта с формулировкой об отсутствии претензий либо не устраняет течь, это можно пресечь через контролирующие органы. Ненадлежащее содержание общего имущества (в том числе кровли) образует административное правонарушение.

Нарушение лицами, ответственными за содержание жилых домов и (или) жилых помещений, правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений либо порядка и правил признания их непригодными для постоянного проживания и перевода их в нежилые, а равно переустройство и (или) перепланировка жилых домов и (или) жилых помещений без согласия нанимателя (собственника), если переустройство и (или) перепланировка существенно изменяют условия пользования жилым домом и (или) жилым помещением, - (В редакции Федерального закона от 28.12.2009 № 380-ФЗ) влечет наложение административного штрафа
— ст. 7.22 КоАП РФ

Жалобу подаётся в государственную жилищную инспекцию субъекта РФ (орган регионального государственного жилищного надзора) — по вопросу ненадлежащего содержания и ремонта общего имущества и некачественного устранения течи; ГЖИ вправе провести проверку и выдать предписание, а также привлечь УК к административной ответственности. Параллельно жалоба на нарушение прав потребителя может быть направлена в Роспотребнадзор, а при неэффективности — в прокуратуру.

Для защиты имущественных интересов (возмещение ущерба, понуждение устранить недостатки, перерасчёт) спор разрешается в судебном порядке — по месту нахождения ответчика (УК) либо по месту жительства истца (потребителя).

Вывод: неправомерное понуждение к подписанию акта «без претензий» и некачественное устранение течи обжалуются в ГЖИ (административный рычаг — ст. 7.22 КоАП РФ), а требования о возмещении ущерба и понуждении устранить недостатки — в суд к управляющей организации.