Как отменить голосование совета дома о передаче части двора магазину и предотвратить подделку бюллетеней

Дворовая территория — общее имущество, а совет дома не вправе сам «передать» её магазину

Земельный участок под домом и элементы благоустройства на нём — общее имущество собственников помещений.

1. земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
   — п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ

Ключевой момент для вашей ситуации: если речь идёт о «безвозмездной передаче» части двора магазину, то по существу это либо передача части общего имущества в пользование третьему лицу, либо фактическое уменьшение общего имущества (изменение границ участка под расширение входа и парковку). Обе операции требуют решения общего собрания и не могут быть сделаны единолично председателем совета или советом.

1. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
   — ч. 3 ст. 36 ЖК РФ

1. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.
   — ч. 4 ст. 36 ЖК РФ

Важно: если «безвозмездная передача части придомовой территории» означает изменение границ земельного участка или передачу его части «в собственность»/«насовсем» магазину (а не просто во временное пользование), то это уменьшение общего имущества — по ч. 3 ст. 36 ЖК РФ оно возможно только с согласия ВСЕХ собственников и путём реконструкции. Никакое собрание с кворумом 2/3 или даже 100% «голосовавших» этого не заменяет, если не достигнуто согласие всех. Если же формулировка прикрывает просто пользование территорией (парковка, расширение входа), то это вопрос п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ и требует решения собрания квалифицированным большинством (см. ниже).

Сам совет дома и его председатель — не собственники и не орган, уполномоченный распоряжаться общим имуществом; их функция — выносить предложения на рассмотрение собрания, а не принимать решения.

1. выносит на общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме в качестве вопросов для обсуждения предложения о порядке пользования общим имуществом в многоквартирном доме, в том числе земельным участком, на котором расположен данный дом,
   — п. 2 ч. 5 ст. 161.1 ЖК РФ

1. Председатель совета многоквартирного дома осуществляет руководство текущей деятельностью совета многоквартирного дома и подотчетен общему собранию собственников помещений в многоквартирном доме.
   — п. 2 ч. 5 ст. 161.1 ЖК РФ

Вывод: дворовая территория — общее имущество всех собственников; ни председатель совета дома, ни совет, ни тем более УК не вправе распорядиться ею в пользу магазина. Любая передача части участка магазину возможна только решением общего собрания собственников; а при уменьшении общего имущества — только с согласия всех собственников путём реконструкции.

Какое большинство нужно для такого решения и каков кворум собрания

Передача объекта общего имущества (в том числе части участка) в пользование третьему лицу относится к компетенции общего собрания и принимается не менее чем 2/3 голосов от общего числа голосов всех собственников.

1. принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме;
   — п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ

1. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1 1 , 4, 4 2 и 4 7 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, и предусмотренных пунктами 1, 1 1-1 , 1 2 , 1 3 , 2 , 3, 3 1 , 3 8 , 4 3 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме , решения, предусмотренного пунктом 4 5 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса, которое принимается в соответствии с частью 1 2 настоящей статьи, а также решения, предусмотренного пунктом 4 6 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса, которое принимается в соответствии с частью 1 3 настоящей статьи .
   — ч. 1 ст. 46 ЖК РФ

1. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов, за исключением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, проводимого по вопросам, указанным в пунктах 4 5 и 4 6 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса. При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повторное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.
   — ч. 3 ст. 45 ЖК РФ

Для «безвозмездной передачи части придомовой территории» под расширение входа и парковку решающее значение имеет, что именно предполагается: (а) ограничение пользования участком/сервитут — это п. 2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ; (б) передача участка в пользование магазину — п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ; (в) уменьшение общего имущества (изменение границ, отчуждение части участка) — ч. 3 ст. 36 ЖК РФ.

1. принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, а также о заключении соглашения об установлении сервитута, соглашения об осуществлении публичного сервитута в отношении земельного участка, относящегося к общему имуществу в многоквартирном доме;
   — п. 2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ

Во всех случаях (а) и (б) решение принимается не менее чем 2/3 голосов от общего числа голосов ВСЕХ собственников помещений в доме — то есть для такого решения одного кворума «больше 50%» недостаточно: нужно, чтобы «за» проголосовали собственники, обладающие не менее 2/3 голосов от общего числа. Если же по факту происходит отчуждение/уменьшение участка — по ч. 3 ст. 36 ЖК РФ требуется согласие всех (100%) собственников.

Это означает: если «за» магазин проголосовали собственники, обладающие менее чем 2/3 всех голосов дома, решение по п. 2 или п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ не принято, даже если кворум собрания (более 50%) формально набран.

Вывод: для передачи части дворового участка в пользование магазину (расширение входа, парковка) необходимо решение общего собрания, принятое не менее чем 2/3 голосов от общего числа голосов всех собственников помещений в доме; при отчуждении/уменьшении участка — согласие всех собственников. Решение, принятое меньшим числом голосов, юридически ничтожно (см. следующий блок).

Нарушения порядка созыва и проведения: бланки без уведомления и обсуждения

Созыв собрания «в тихую» — рассылка бланков по ящикам без предварительного уведомления и без возможности обсуждения — нарушает порядок подготовки собрания.

1. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня данного собрания, а также изменять повестку дня данного собрания.
   — ч. 2 ст. 46 ЖК РФ

По форме голосования: чисто заочное голосование «по бланкам» допустимо лишь в строго ограниченных случаях — если ранее очное собрание (совместное присутствие) по той же повестке не набрало кворума. Раздача бланков «с нуля» без предварительного очного этапа — признак нарушения порядка.

1. В случае, если при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме путем совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование, такое общее собрание не имело указанного в части 3 статьи 45 настоящего Кодекса кворума, в дальнейшем решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме с такой же повесткой могут быть приняты путем проведения заочного голосования (опросным путем) (передачи инициатору общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в порядке, установленном решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование) .
   — ч. 1 ст. 47 ЖК РФ

Кроме того, внеочередное собрание может созвать любой собственник, но именно собственник — и он обязан уведомить всех о его проведении.

1. Проводимые помимо годового общего собрания общие собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются внеочередными. Внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе любого из данных собственников.
   — ч. 2 ст. 45 ЖК РФ

Обратите внимание на статус инициатора: совет дома и председатель совета самостоятельными инициаторами ОСС по распоряжению общим имуществом не являются — инициатива принадлежит собственникам. Их функция ограничена вынесением предложений на рассмотрение собрания (п. 2 ч. 5 ст. 161.1 ЖК РФ, уже процитирован в блоке 1). Если в бланке указано, что инициатор «совет дома»/«председатель совета», а не конкретный собственник, это дополнительное нарушение.

Вывод: раздача бланков без предварительного уведомления собственников о проведении собрания, без повестки, доведённой до всех, и (при заочной форме) без предшествующего очного собрания, не набравшего кворума, — существенные нарушения порядка созыва, дающие основания для оспаривания решения, а при отсутствии кворума — для признания его ничтожным.

Оспаривание: ничтожность (нет кворума) и оспоримость в 6-месячный срок

Правовая база оспаривания — взаимосвязанные ч. 6 ст. 46 ЖК РФ и ст. 181.4, 181.5 ГК РФ.

1. Собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.
   — ч. 6 ст. 46 ЖК РФ

Статья 181 5 . Ничтожность решения собрания Если иное не предусмотрено законом, решение собрания ничтожно в случае, если оно: 1) принято по вопросу, не включенному в повестку дня, за исключением случая, если в заседании или заочном голосовании приняли участие все участники соответствующего гражданско-правового сообщества; (В редакции Федерального закона от 28.06.2021 № 225-ФЗ) 2) принято при отсутствии необходимого кворума; 3) принято по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания; 4) противоречит основам правопорядка или нравственности.
— п. 2 ст. 181.5 ГК РФ

1. Решение собрания может быть признано судом недействительным при нарушении требований закона, в том числе в случае, если: 1) допущено существенное нарушение порядка принятия решения о проведении, порядка подготовки и проведения заседания общего собрания или заочного голосования участников общества, а также порядка принятия решений общего собрания, влияющее на волеизъявление участников собрания;
   — п. 1 ст. 181.4 ГК РФ

Различие принципиально: если решение принято при отсутствии кворума (участвовали собственники с менее чем 50% голосов, а по вопросам п. 2, 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ — если «за» собрано менее 2/3 всех голосов) — оно ничтожно по п. 2 ст. 181.5 ГК РФ, то есть недействительно изначально, независимо от обжалования; суд лишь констатирует ничтожность, и 6-месячный срок исковой давности к нему не применяется так, как к оспоримому решению. Если же кворум формально есть, но нарушен порядок созыва/уведомления — решение оспоримо по ст. 181.4 ГК РФ, и здесь действует 6-месячный срок из ч. 6 ст. 46 ЖК РФ.

Практический вывод: чем заметнее отсутствие кворума (реально голосовали собственники менее чем с 50% голосов, а для передачи участка в пользование — «за» собрано менее 2/3 всех голосов), тем прочнее позиция — решение ничтожно. Спор рассматривается районным судом по месту нахождения дома (требование связано с правом на общее имущество); обратиться вправе любой собственник, голосовавший «против» или не участвовавший в собрании.

Вывод: решение ОСС о передаче части двора магазину подлежит судебной проверке; при отсутствии кворума (менее 50% участников или менее 2/3 голосов «за») — оно ничтожно по п. 2 ст. 181.5 ГК РФ; при иных существенных нарушениях порядка — оспоримо по ст. 181.4 ГК РФ, с подачей иска в районный суд в течение 6 месяцев со дня, когда собственник узнал (должен был узнать) о решении.

Как проверить подлинность бланков и защититься от подтасовки голосов

Решения (бланки) и протокол ОСС — официальные документы; их подлинники должны быть переданы в УК, а затем в орган госжилнадзора (ГЖИ).

Подлинники решений и протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме подлежат обязательному представлению лицом, по инициативе которого было созвано общее собрание, в управляющую организацию, правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива, а при непосредственном способе управления многоквартирным домом в орган государственного жилищного надзора не позднее чем через десять дней после проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
— ч. 1 ст. 46 ЖК РФ (подлинники в УК и ГЖИ)

1 1 . Управляющая организация, правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива в течение пяти дней с момента получения указанных в части 1 настоящей статьи подлинников решений и протокола общего собрания собственников помещений обязаны в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства, направить подлинники указанных решений и протокола, в том числе с использованием системы, в орган государственного жилищного надзора для хранения в течение трех лет. Орган государственного жилищного надзора в случае поступления в его адрес в течение трех месяцев подряд двух и более протоколов общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, содержащих решения по аналогичным вопросам повестки дня, обязан провести внеплановую проверку в целях установления факта соблюдения требований законодательства при организации, проведении и оформлении результатов такого собрания.
— ч. 1.1 ст. 46 ЖК РФ

Механизм защиты от подтасовки: (1) затребуйте у УК копии протокола и всех решений (бланков) — УК обязана их хранить/передавать; (2) сверьте подписи с реестром собственников (ч. 3.1 ст. 45 ЖК РФ — реестр ведёт УК и предоставляет по письменному обращению в течение пяти дней); (3) проверьте каждую подпись — количество голосов пропорционально доле в праве на общее имущество, а в бланке должны быть указаны сведения о лице, документе о праве собственности и решение «за/против/воздержался». Бланки, оформленные с нарушениями, не засчитываются.

5 1 . При проведении общего собрания посредством очного, очно-заочного или заочного голосования в решении собственника по вопросам, поставленным на голосование, которое включается в протокол общего собрания, должны быть указаны: 1) сведения о лице, участвующем в голосовании; 2) сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме; 3) решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками "за", "против" или "воздержался".
— ч. 5.1 ст. 48 ЖК РФ

Если есть признаки подделки подписей (подпись не ваша, вы не голосовали, «голоса» от лиц, не являющихся собственниками, от давно умерших или продавших помещения), это основание как исключить такие бланки из подсчёта, так и заявить в полицию: подделка официального документа, предоставляющего права, уголовно наказуема.

1. Подделка официального документа, предоставляющего права или освобождающего от обязанностей, в целях его использования или сбыт такого документа либо изготовление в тех же целях или сбыт поддельных государственных наград Российской Федерации, РСФСР, СССР, штампов, печатей или бланков - наказываются ограничением свободы на срок до двух лет, либо принудительными работами на срок до двух лет, либо арестом на срок до шести месяцев, либо лишением свободы на срок до двух лет.
   — ч. 1 ст. 327 УК РФ

Вывод: чтобы исключить подтасовку — письменно затребуйте у УК подлинники/копии протокола и всех решений и реестр собственников, сверьте подписи и доли; бланки с дефектами и «мёртвыми» голосами не засчитываются. При признаках подделки — обращение в ГЖИ (внеплановая проверка, хранение подлинников 3 года) и в полицию по ст. 327 УК РФ.

Куда жаловаться и как собственникам действовать самим

УК не вправе «уходить в сторону», ссылаясь на председателя совета: как управляющая организация она обязана хранить и передавать в ГЖИ подлинники решений и протокола (ч. 1, 1.1 ст. 46 ЖК РФ). Неисполнение этих обязанностей — административная ответственность за нарушение правил управления МКД.

1. Нарушение организациями и индивидуальными предпринимателями, осуществляющими предпринимательскую деятельность по управлению многоквартирными домами на основании договоров управления многоквартирными домами, правил осуществления предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами - влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от пятидесяти тысяч до ста тысяч рублей или дисквалификацию на срок до трех лет; на юридических лиц - от ста пятидесяти тысяч до двухсот пятидесяти тысяч рублей.
   — ч. 1 ст. 7.23.3 КоАП РФ

Собственники вправе сами созвать внеочередное собрание (ч. 2 ст. 45 ЖК РФ) — в том числе по вопросу об отмене/неутверждении решения или о его повторном голосовании, либо о переоценке действий председателя совета. Одновременно до окончания оформления сомнительного решения можно массово зафиксировать свои письменные решения «против» и передать их инициатору/УК, чтобы зафиксировать реальное волеизъявление.

Кроме того, если решение собрания уже пытаются исполнить — магазин фактически занимает часть двора (вход, парковка) без законного основания — собственники как сособственники общего имущества вправе требовать устранения препятствий в пользовании и взыскания неосновательного обогащения за фактическое пользование участком.

Статья 304. Защита прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
— ст. 304 ГК РФ

1. Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
   — п. 1 ст. 1102 ГК РФ

Практическая последовательность действий собственников: (1) письменно затребовать у УК копии протокола, решений и реестр собственников; (2) зафиксировать свои «против» и факты неучастия; (3) направить заявление в ГЖИ с требованием проверить кворум и подлинники; (4) при признаках подделки — заявление в полицию; (5) подготовить иск в районный суд о признании решения ОСС недействительным (ничтожным) и, при необходимости, о понуждении магазина освободить территорию и взыскании неосновательного обогащения (ст. 304, п. 1 ст. 1102 ГК РФ). Надлежащий ответчик по иску об оспаривании решения — инициатор собрания (собственник), а по требованию об освобождении участка — лицо, фактически занимающее территорию (магазин/собственник нежилого помещения).

Вывод: УК обязана предоставлять документы и передавать подлинники в ГЖИ, а не отсылать к председателю совета; за отказ — жалоба в ГЖИ и ст. 7.23.3 КоАП РФ. Собственники вправе сами созвать внеочередное собрание для отмены/переголосования, требовать от магазина освобождения территории (ст. 304 ГК РФ) и взыскивать плату за фактическое пользование общим имуществом (п. 1 ст. 1102 ГК РФ).