Иконка поиска
Логотип Все адвокаты

Краткий ответ

Ваша ситуация отличается?Опишите её своими словами — Нейроадвокат ответит за 5 минут
Опишите ситуацию своими словами — ответ за 5 минут

Рекомендуемые действия

  1. 1
    Направьте в УК письменное заявление с требованием осмотра узла прохода стояка и составления акта.descriptionЗаявление (претензия) в УК об осмотре и приведении заделки в соответствие с п. 4.3.7 Правил № 170 (свободная форма)
  2. 2
    Подайте заявление в двух экземплярах: на втором — отметка о принятии (номер, дата, подпись).descriptionУведомление в управляющую компанию о временной заделке отверстия монтажной пеной и требование выполнить работы по восстановлению перекрытия (свободная форма)
  3. 3
    При отказе принять — направьте заказным письмом с уведомлением и описью вложения.
  4. 4
    Дождитесь ответа УК в течение 30 дней со дня регистрации обращения.
  5. 5
    При игнорировании или отказе — подайте жалобу в орган государственного жилищного надзора.descriptionЖалоба в орган государственного жилищного надзора (ГЖИ) на бездействие УК (свободная форма)
  6. 6
    Сохраните чеки на пену и фото испорченных вещей для взыскания убытков с УК.

Документы и доказательства

  • Заявление в УК с отметкой о принятии — требование осмотра и составления акта.
  • Если уК составит акт осмотра по итогам обращения: Акт осмотра общего имущества, оформленный по п. 14 Правил № 491.
  • Фотографии отверстия, сквозняка, сырости и повреждённых вещей до и после заделки.
  • Чеки и квитанции на монтажную пену и материалы.
  • Письменные обращения в УК и ответы (или подтверждение их отсутствия).
  • Если уК проигнорирует обращение или откажет: Жалоба в ГЖИ при игнорировании УК — с приложением переписки и фото.

  • Срочно: первые шаги

    • Срочно зафиксируйте дефект: сфотографируйте отверстие, сквозняк и намокшие вещи.
    • Подайте в УК письменное заявление с требованием осмотра и составления акта.
    • На втором экземпляре заявления потребуйте отметку о принятии с датой и подписью.
    • Сохраните чек на монтажную пену — это ваши убытки для взыскания с УК.
    • При отказе УК жалуйтесь в ГЖИ: она вправе выдать предписание об устранении.

  • Сроки и риски

    • Штраф по ч. 2 ст. 7.21 КоАП РФ вам не грозит: переустройства не было.
    • УК вправе требовать привести заделку в соответствие с п. 4.3.7 Правил № 170 (гильза), а не отдирать.
    • Подайте в УК письменное заявление с отметкой о принятии — срок ответа 30 дней.
    • При игнорировании УК жалуйтесь в ГЖИ — она вправе выдать предписание (ч. 8 ст. 20 ЖК РФ).
    • Убытки (пена, испорченные вещи) и моральный вред взыскивайте с УК — срок исковой давности 3 года.

  • Чего не делать

    • Не отдирайте пену по требованию соседки — её претензии юридически необоснованны.
    • Не признавайте вину в самовольном переустройстве — заделка отверстия таковой не является.
    • Не платите штраф по ст. 7.21 КоАП РФ добровольно — состав правонарушения отсутствует.
    • Не оставляйте заделку только из пены — приведите узел в соответствие с п. 4.3.7 Правил № 170.
    • Не ограничивайтесь устными обращениями в УК — фиксируйте требования письменно с отметкой о вручении.
    • Не выбрасывайте чеки на пену и испорченные вещи — они нужны для взыскания убытков с УК.

  • Когда нужен адвокат

    • Если уК предъявит требование о приведении заделки в соответствие с техтребованиями: УК требует привести заделку в соответствие с п. 4.3.7 Правил № 170 — без адвоката не согласовать способ.
    • Если уК или ГЖИ заявит о штрафе по ст. 7.21 КоАП РФ: УК или ГЖИ грозит штрафом по ст. 7.21 КоАП РФ — нужна защита с доводом об отсутствии переустройства.
    • Если клиент решит взыскивать убытки, ущерб и моральный вред через суд: Планируете взыскать с УК убытки, ущерб вещам и моральный вред — суд требует расчёта и доказательств.
    • Если уК откажется составлять акт осмотра: УК отказывается составлять акт осмотра узла прохода стояка — без юриста сложно зафиксировать дефект.
    • Если спор дойдёт до суда или ГЖИ выдаст предписание: Спор дошёл до суда или ГЖИ выдала предписание — цена ошибки в позиции высока.

  • Альтернативные пути

    • Зафиксируйте факт бездействия УК: письменное заявление с отметкой о принятии — вместо устных звонков.
    • Предложите УК мировое урегулирование: она приводит заделку в соответствие с п. 4.3.7 Правил № 170, вы не требуете возмещения.
    • Параллельно направьте жалобу в ГЖИ — предписание УК обяжет устранить дефект без суда.
    • При игнорировании УК — обратитесь в суд за убытками и моральным вредом по ст. 15 Закона о защите прав потребителей.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали, и Нейроадвокат подберёт решение

Развёрнутый ответ Нейроадвоката

Собственник помещения в многоквартирном доме после замены управляющей компанией канализационного стояка самостоятельно заделал монтажной пеной отверстие в межэтажном перекрытии в месте прохода трубы. Работы выполнялись УК, однако оставленный ею дефект — сквозное отверстие между вторым и третьим этажами — не устранялся, несмотря на устные обращения. Заделка выполнена без предварительного письменного обращения в УК и без установки гильзы, что не соответствует техническим требованиям. Согласование переустройства или перепланировки не проводилось, поскольку такие работы не производились.

Кто был обязан заделать отверстие после замены стояка

Канализационный стояк и межэтажное перекрытие в месте его прохода относятся к общему имуществу многоквартирного дома: это «ограждающие несущие и ненесущие конструкции» и «санитарно-техническое... оборудование, находящееся... внутри помещений и обслуживающее более одного помещения».

  1. крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения
    — п. 1 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ

Обязанность содержать это имущество в безопасном состоянии и, в частности, восстанавливать перекрытия в санитарных узлах возложена на организацию, обслуживающую жилищный фонд, — то есть на управляющую компанию, по чьей программе и меняли стояк.

4.3.1. Организация по обслуживанию жилищного фонда должна обеспечивать: устойчивость, теплоустойчивость, отсутствие прогибов и колебаний, трещин; исправное состояние перекрытий; звукоизоляцию; устранение повреждений перекрытий, не допуская их дальнейшего развития; восстановление теплотехнических (перекрытия чердачные, над подвалами), акустических, водоизоляционных (перекрытия в санитарных узлах) свойств перекрытий, а также теплогидроизоляцию примыканий наружных стен, санитарно-технических устройств и других элементов.
— п. 4.3.1 Правил № 170 (утв. Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170)

{b1}

При этом требование к способу заделки прямо сформулировано техническими нормами: неплотности вокруг трубопроводов, проходящих через перекрытия, заделываются не монтажной пеной как самостоятельным заполнением, а установкой гильзы с уплотнением.

4.3.7. Неплотности вокруг трубопроводов отопления и горячего водоснабжения, проходящих через перекрытия, должны быть заделаны асбестовым шнуром или волокном с предварительной установкой гильзы.
— п. 4.3.7 Правил № 170

Это ключевой момент для вашей ситуации: первичная обязанность заделать отверстие — на УК, а ваш способ заделки (только пена без гильзы) техническим нормам не соответствует.

Нарушили ли вы закон, заделав отверстие сами

Заделка отверстия монтажной пеной вокруг уже заменённой трубы не является ни переустройством, ни перепланировкой помещения: вы не устанавливали, не заменяли и не переносили инженерные сети, не меняли границы и площадь помещения.

  1. Переустройство помещения в многоквартирном доме представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.
    — ч. 1 ст. 25 ЖК РФ

Более того, действовать на общем имуществе собственник вправе самостоятельно: Правила № 491 прямо допускают такие действия по содержанию и ремонту общего имущества своими силами.

  1. Собственники помещений вправе самостоятельно совершать действия по содержанию и ремонту общего имущества , за исключением действий, указанных в подпунктах "д 1 " и "л" пункта 11 настоящих Правил, или привлекать иных лиц для оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества (далее соответственно - услуги, работы) с учетом выбранного способа управления многоквартирным домом.
    — п. 12 Правил № 491

Никакого «узаконивания» в органе местного самоуправления в вашем случае не требуется: согласование по ст. 26 ЖК РФ нужно именно для переустройства/перепланировки, которых здесь не было. Соответственно, состав правонарушения, предусмотренный ч. 2 ст. 7.21 КоАП РФ (штраф за самовольные переустройство/перепланировку), к вам не применим — признак «самовольного переустройства/перепланировки» отсутствует.

Что касается «порчи жилых помещений» по ч. 1 ст. 7.21 КоАП РФ — эта норма предполагает умышленное повреждение или ухудшение состояния помещения/оборудования. Вы же, напротив, устраняли дефект, оставленный УК, и улучшили состояние (перестало дуть и сыреть). Поэтому и этот состав фактически не усматривается.

Вывод: заделка отверстия закон не нарушает; никакой ответственности (штрафа) за это вам не грозит, и ничего «отдирать обратно» вы не обязаны.

Что УК вправе требовать и что надо сделать официально

Хотя правонарушения вы не совершили, способ заделки (только монтажная пена без гильзы) не соответствует техническим нормам. УК вправе в рамках своей обязанности содержать общее имущество в надлежащем состоянии потребовать привести узел прохода трубы в соответствие с нормами — то есть установить гильзу и надлежащую заделку. Это не «штраф» и не «отдирание ради отдирания», а требование выполнения того, что она сама обязана была сделать качественно.

Состояние общего имущества и необходимость устранения дефектов фиксируются актом осмотра, который составляет УК:

  1. Результаты осмотра общего имущества оформляются актом осмотра, который является основанием для принятия собственниками помещений или ответственными лицами решения о соответствии или несоответствии проверяемого общего имущества (элементов общего имущества) требованиям законодательства Российской Федерации, требованиям обеспечения безопасности граждан, а также о мерах (мероприятиях), необходимых для устранения выявленных дефектов (неисправностей, повреждений)
    — п. 14 Правил № 491

Способ действий теперь такой. Зафиксируйте бездействие УК письменно: направьте в УК заявление (претензию) с требованием провести осмотр, составить акт и привести заделку отверстия в соответствие с п. 4.3.7 Правил № 170 (установка гильзы). Государственные и муниципальные органы обязаны ответить в 30-дневный срок, но УК и так должна реагировать на обращения собственника по договору управления.

Письменное обращение, поступившее в государственный орган, орган местного самоуправления или должностному лицу в соответствии с их компетенцией, рассматривается в течение 30 дней со дня регистрации письменного обращения, за исключением случая, указанного в части 1 1 настоящей статьи. (В редакции Федерального закона от 24.11.2014 № 357-ФЗ ) 1 1 . Письменное обращение, поступившее высшему должностному лицу субъекта Российской Федерации (руководителю высшего исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации) и содержащее информацию о фактах возможных нарушений законодательства Российской Федерации в сфере миграции, рассматривается в течение 20 дней со дня регистрации письменного обращения. (Дополнение частью - Федеральный закон от 24.11.2014 № 357-ФЗ ) 2. В исключительных случаях, а также в случае направления запроса, предусмотренного частью 2 статьи 10 настоящего Федерального закона, руководитель государственного органа или органа местного самоуправления, должностное лицо либо уполномоченное на то лицо вправе продлить срок рассмотрения обращения не более чем на 30 дней, уведомив о продлении срока его рассмотрения гражданина, направившего обращение.
— ч. 1 ст. 12 ФЗ № 59-ФЗ

Если УК проигнорирует или откажет — жалуйтесь в орган государственного жилищного надзора (ГЖИ), в компетенцию которого прямо входит контроль за содержанием общего имущества и порядком перепланировки/переустройства:

  1. требований к использованию и сохранности жилищного фонда, в том числе требований к жилым помещениям, их использованию и содержанию, использованию и содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах, порядку осуществления перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое в многоквартирном доме, порядку осуществления перепланировки и (или) переустройства помещений в многоквартирном доме;
    — п. 1 ч. 1 ст. 20 ЖК РФ

ГЖИ вправе выдать УК предписание об устранении нарушений:

  1. При осуществлении государственного жилищного надзора, муниципального жилищного контроля может выдаваться предписание об устранении выявленных нарушений обязательных требований, выявленных в том числе в ходе наблюдения за соблюдением обязательных требований (мониторинга безопасности).
    — ч. 8 ст. 20 ЖК РФ

Вывод: официально обращаться надо не за «узакониванием» вашей заделки (она законна), а с требованием к УК привести узел прохода трубы в надлежащее техническое состояние; при отказе — жалоба в ГЖИ.

Денежные последствия: что можно взыскать с УК и что грозит вам

Ваши действия были вынужденной мерой из-за бездействия УК, поэтому понесённые расходы (стоимость пены) и ущерб от намокания вещей вы вправе взыскать с УК: она обязана была заделать отверстие сама, а вред, возникший из-за её бездействия, подлежит возмещению.

  1. Вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.
    — п. 1 ст. 1064 ГК РФ

Расходы на материалы и на восстановление нарушенного права — это убытки, которые возмещаются в полном объёме:

  1. Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
    — п. 1 ст. 15 ГК РФ

Поскольку вы — потребитель услуг по содержанию общего имущества, при нарушении прав вы вправе требовать и компенсацию морального вреда (стресс, сырость, угроза здоровью ребёнка):

Моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины.
— ст. 15 Закона РФ «О защите прав потребителей»

Срок исковой давности для взыскания — три года:

  1. Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.
    — п. 1 ст. 196 ГК РФ

Вывод: с УК можно взыскать стоимость пены, расходы на порчу вещей (монтажная пена, повреждённые полотенца и т.п.) и компенсацию морального вреда в пределах 3 лет. Вам же, в свою очередь, грозит лишь обоснованное требование привести заделку в соответствие с нормами (установить гильзу), но не штраф и не «отдирание» без причины.

Вы ничего не нарушили: заделка отверстия вокруг канализационного стояка не является переустройством или перепланировкой, а самостоятельные действия по ремонту общего имущества прямо допускаются законом (п. 12 Правил № 491). Штраф за самовольное переустройство/перепланировку вам не грозит; УК вправе требовать лишь привести заделку в соответствие с обязательными техническими требованиями, а не «отдирать» без причины.

Развёрнутый вывод по ситуации

1. Обязанность заделать отверстие лежала на УК, а не на вас

Канализационный стояк и межэтажное перекрытие в месте его прохода — это общее имущество многоквартирного дома (п. 1 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ). Управляющая компания обязана содержать общее имущество в надлежащем состоянии — обеспечивать его надёжность и безопасность, исправность и постоянную готовность инженерных коммуникаций (ч. 1 ст. 161 ЖК РФ, п. 10, 11 Правил № 491). При этом справочно можно отметить, что ведомственные технические правила (п. 4.3.1, 4.3.7 Правил № 170) также возлагают на обслуживающую организацию восстановление водоизоляционных свойств перекрытий в санитарных узлах и предписывают заделывать неплотности вокруг трубопроводов с предварительной установкой гильзы и уплотнением. То есть УК была обязана заделать дыру, причём качественно.

2. Ваши действия законны, состава правонарушения нет

Заделка отверстия вокруг уже заменённой трубы не подпадает под определение переустройства, поскольку вы не устанавливали, не заменяли и не переносили инженерные сети и не меняли технический паспорт помещения (ч. 1 ст. 25 ЖК РФ). Признак самовольного переустройства/перепланировки отсутствует, что исключает ответственность по ч. 2 ст. 7.21 КоАП РФ. Не усматривается и «порча жилых помещений» по ч. 1 ст. 7.21 КоАП РФ: вы не ухудшали состояние помещения, а устраняли дефект, оставленный УК. Кроме того, п. 12 Правил № 491 прямо разрешает собственникам самостоятельно совершать действия по содержанию и ремонту общего имущества (за исключением случаев, указанных в подп. «д1» и «л» п. 11 Правил № 491, к которым ваша ситуация не относится).

3. Что УК вправе требовать от вас

Единственное обоснованное требование, которое УК может предъявить, — устранить дефект заделки в соответствии с обязательными техническими требованиями (конкретный способ — по результатам осмотра). Это не штраф и не «отдирание ради отдирания», а требование выполнить то, что сама УК обязана была сделать качественно. Результаты осмотра общего имущества оформляются актом осмотра (п. 14 Правил № 491), на основании которого УК может принять решение о необходимых мерах.

4. Что вы можете взыскать с УК

Поскольку ваши действия были вынужденной мерой из-за бездействия УК, вы вправе требовать возмещения:

  • стоимости монтажной пены и других расходов на материалы — как убытков (п. 1 ст. 15 ГК РФ);
  • ущерба от намокания вещей (полотенца и т.п.) — в полном объёме (п. 1 ст. 1064 ГК РФ);
  • компенсации морального вреда — как потребитель, чьи права нарушены бездействием УК (ст. 15 Закона РФ «О защите прав потребителей»).

Общий срок исковой давности для взыскания — 3 года (п. 1 ст. 196 ГК РФ).

Пошаговые действия

  1. Направьте в УК письменное заявление (претензию) с требованием провести осмотр узла прохода канализационного стояка, составить акт осмотра и привести заделку в соответствие с обязательными техническими требованиями. Заявление подайте в двух экземплярах: один — в УК, на втором потребуйте отметку о принятии (входящий номер, дата, подпись). Если отказываются принимать — направьте заказным письмом с уведомлением о вручении и описью вложения по юридическому адресу УК.

  2. Дождитесь ответа УК. Срок рассмотрения письменного обращения — 30 дней со дня регистрации (ч. 1 ст. 12 ФЗ № 59-ФЗ). В исключительных случаях срок может быть продлён не более чем на 30 дней с уведомлением вас о продлении.

  3. Если УК проигнорирует заявление или откажет — подайте жалобу в орган государственного жилищного надзора (ГЖИ) по месту нахождения дома. ГЖИ вправе провести проверку содержания общего имущества и выдать УК предписание об устранении нарушений (п. 1 ч. 1 ст. 20 ЖК РФ, ч. 8 ст. 20 ЖК РФ).

  4. Для взыскания расходов и компенсации морального вреда (стоимость пены, ущерб от намокания вещей) обратитесь в суд по месту жительства или месту нахождения УК. К иску приложите: копию заявления в УК, доказательства его направления (отметка о принятии или почтовая квитанция), чеки на монтажную пену, документы, подтверждающие порчу вещей (фото, чеки на полотенца и т.п.), а при наличии — акт осмотра или ответ УК. Срок исковой давности — 3 года (п. 1 ст. 196 ГК РФ).

  5. Если УК потребует привести заделку в соответствие с техническими требованиями — не отказывайтесь: это законное требование, и выполнить его обязана сама УК в рамках содержания общего имущества. Настаивайте на том, чтобы работы по приведению заделки в надлежащее состояние выполнила УК за свой счёт, поскольку именно она не выполнила свою обязанность качественно.