Что делать, если управляющая компания собирает деньги, но не выполняет работы: куда жаловаться и как добиться перерасчета

Обязанности УК и право собственников требовать отчёта и подтверждающих документов

По договору управления УК за плату обязуется выполнять работы и оказывать услуги по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества. Если эти работы фактически не выполняются, а средства «раздаются по договорам» без актов — УК нарушает это обязательство.

По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам или в случаях, предусмотренных статьей 157 2 настоящего Кодекса, обеспечить готовность инженерных систем, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
— ч. 2 ст. 162 ЖК РФ

Договор управления в обязательном порядке должен содержать порядок контроля собственников за исполнением УК её обязательств — это правовое основание требовать от УК подтверждения фактического выполнения работ (акты, сметы, отчёты), а не только «бумажки».

1. порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления;
   — п. 4 ч. 3 ст. 162 ЖК РФ

Совет многоквартирного дома (обязан быть избран, если в доме более четырёх квартир и нет ТСЖ/кооператива) сам осуществляет контроль за оказанием услуг и выполнением работ по содержанию и ремонту общего имущества.

1. осуществляет контроль за оказанием услуг и (или) выполнением работ по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и за качеством предоставляемых коммунальных услуг собственникам жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме и пользователям таких помещений, в том числе помещений, входящих в состав общего имущества в данном доме;
   — п. 5 ч. 5 ст. 161.1 ЖК РФ

Дополнительно УК обязана сама документально оформлять приёмку услуг и работ и фиксировать факты выполнения работ ненадлежащего качества.

осуществление контроля за оказанием услуг и выполнением работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме исполнителями этих услуг и работ, в том числе документальное оформление приемки таких услуг и работ, а также фактов выполнения услуг и работ ненадлежащего качества;
— подп. «д» п. 4 Правил № 416

А по письменному запросу собственника УК обязана в срок не позднее 3 рабочих дней предоставить, в частности, копию акта нарушения качества или перерыва в оказании услуг/выполнении работ.

1. Управляющая организация, товарищество или кооператив предоставляют по запросу (обращению) собственников и пользователей помещений в многоквартирном доме: в срок не позднее дня, следующего за днем поступления запроса (обращения), - любую информацию из перечня информации, подлежащей раскрытию в соответствии с пунктами 31 и 32 настоящих Правил. В случае если запрашиваемая информация затрагивает интересы неопределенного круга лиц и, по мнению управляющей организации, товарищества или кооператива, раскрыта в необходимом объеме способом, указанным в пунктах 31 и 32 настоящих Правил, и является актуальной на момент рассмотрения запроса (обращения), управляющая организация, товарищество или кооператив вправе, не предоставляя запрашиваемую информацию, сообщить место размещения запрашиваемой информации. Указанное сообщение направляется в срок не позднее дня, следующего за днем поступления запроса (обращения), и по предусмотренным пунктом 35 настоящих Правил каналам связи; в срок не позднее 3 рабочих дней со дня поступления запроса (обращения) - письменную информацию за запрашиваемые потребителем периоды о помесячных объемах (количестве) потребленных коммунальных ресурсов по показаниям коллективных (общедомовых) приборов учета (при их наличии), суммарном объеме (количестве) соответствующих коммунальных услуг, потребленных в жилых и нежилых помещениях в многоквартирном доме, объемах (количестве) коммунальных услуг, рассчитанных с применением нормативов потребления коммунальных услуг, объемах (количестве) коммунальных ресурсов, потребляемых в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме; в срок не позднее 3 рабочих дней со дня поступления запроса (обращения) - сведения о показаниях коллективных (общедомовых) приборов учета за период не более 3 лет со дня снятия показаний; в срок не позднее 3 рабочих дней со дня поступления запроса (обращения) - копию акта о причинении ущерба жизни, здоровью и имуществу собственника или пользователя помещения в многоквартирном доме, общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, содержащего описание причиненного ущерба и обстоятельств, при которых такой ущерб был причинен, предусмотренного, Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 6 мая 2011 г. № 354 ; в срок не позднее 3 рабочих дней со дня поступления запроса (обращения) - копию акта нарушения качества или превышения установленной продолжительности перерыва в оказании услуг или выполнении работ, предусмотренного Правилами изменения размера платы
   — п. 34 Правил № 416

Вывод по вопросу: УК нарушила обязательство по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества. Собственники вправе (через совет дома либо напрямую) письменно потребовать от УК: годовой отчёт об исполнении договора управления, акты выполненных работ (КС-2), сметы и договоры подряда. Отсутствие актов при «раздаче» средств и есть доказательство невыполнения работ. Требование должно быть письменным — через заказное письмо с описью либо через ГИС ЖКХ, с фиксацией даты.

Перерасчёт платы и обязание выполнить работы в суде

Плата за содержание жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства.

1. Плата за содержание жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства.
   — ч. 1 ст. 156 ЖК РФ

Если работы по договору управления фактически не выполнялись, но были оплачены, это означает, что УК получила плату за непредоставленные услуги. Потребитель (собственник) при обнаружении недостатков услуги вправе требовать соответствующего уменьшения цены, безвозмездного устранения недостатков либо возмещения расходов на устранение своими силами, а при существенных недостатках — отказаться от договора и потребовать полного возмещения убытков.

Потребитель при обнаружении недостатков выполненной работы (оказанной услуги) вправе по своему выбору потребовать: безвозмездного устранения недостатков выполненной работы (оказанной услуги); соответствующего уменьшения цены выполненной работы (оказанной услуги); безвозмездного изготовления другой вещи из однородного материала такого же качества или повторного выполнения работы. При этом потребитель обязан возвратить ранее переданную ему исполнителем вещь; возмещения понесенных им расходов по устранению недостатков выполненной работы (оказанной услуги) своими силами или третьими лицами. Удовлетворение требований потребителя о безвозмездном устранении недостатков, об изготовлении другой вещи или о повторном выполнении работы (оказании услуги) не освобождает исполнителя от ответственности в форме неустойки за нарушение срока окончания выполнения работы (оказания услуги). (В редакции Федерального закона от 17.12.1999 № 212-ФЗ) Потребитель вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работы (оказании услуги) и потребовать полного возмещения убытков, если в установленный указанным договором срок недостатки выполненной работы (оказанной услуги) не устранены исполнителем. Потребитель также вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работы (оказании услуги), если им обнаружены существенные недостатки выполненной работы (оказанной услуги) или иные существенные отступления от условий договора.
— п. 1 ст. 29 Закона РФ «О защите прав потребителей»

Норма о возврате «экономии» УК работает только в обратном направлении и только при надлежащем качестве: разница между фактическими расходами и тарифом остаётся у УК лишь при условии, что экономия не привела к ненадлежащему качеству услуг, подтверждённому в установленном порядке. В вашем случае качество как раз пострадало — значит, УК не вправе удерживать разницу.

Если по результатам исполнения договора управления многоквартирным домом в соответствии с размещенным в системе отчетом о выполнении договора управления фактические расходы управляющей организации оказались меньше тех, которые учитывались при установлении размера платы за содержание жилого помещения, при условии оказания услуг и (или) выполнения работ по управлению многоквартирным домом, оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предусмотренных таким договором, указанная разница остается в распоряжении управляющей организации при условии, что полученная управляющей организацией экономия не привела к ненадлежащему качеству оказанных услуг и (или) выполненных работ по управлению многоквартирным домом, оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предусмотренных таким договором, подтвержденному в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.
— ч. 12 ст. 162 ЖК РФ

При нарушенном качестве услуг собственник вправе составить акт осмотра общего имущества, который является основанием для решения о мерах по устранению дефектов и для последующего перерасчёта.

1. Результаты осмотра общего имущества оформляются актом осмотра, который является основанием для принятия собственниками помещений или ответственными лицами решения о соответствии или несоответствии проверяемого общего имущества (элементов общего имущества) требованиям законодательства Российской Федерации, требованиям обеспечения безопасности граждан, а также о мерах (мероприятиях), необходимых для устранения выявленных дефектов (неисправностей, повреждений) (далее - акт осмотра).
   — п. 14 Правил № 491

Вывод по вопросу: За невыполненные, но оплаченные работы собственники вправе требовать перерасчёта (уменьшения платы) и обязать УК выполнить работы либо возместить расходы на их выполнение третьими лицами. Порядок — через составление акта о непредоставлении услуг ненадлежащего качества (с участием УК, совета дома), претензию и далее иск в суд общей юрисдикции. Требование о перерасчёте и понуждении к исполнению заявляется к УК как юрлицу по месту её нахождения; иск вправе подать любой собственник по своему платежу (обязательства каждого собственника перед УК самостоятельны).

Деньги: возврат излишне уплаченного, проценты, моральный вред

Если УК получила плату за непредоставленные услуги, она без установленного законом основания сберегла эти средства за счёт собственников — это неосновательное обогащение, подлежащее возврату. Норма ст. 1102 ГК РФ (обязанность возвратить неосновательно приобретённое имущество) применяется к излишне начисленной и уплаченной плате за неоказанные услуги.

Ситуация с неправомерным удержанием/невозвратом переплаченных средств даёт право на проценты за пользование чужими денежными средствами.

В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 315-ФЗ) 2. Если убытки, причиненные кредитору неправомерным пользованием его денежными средствами, превышают сумму процентов, причитающуюся ему на основании пункта 1 настоящей статьи, он вправе требовать от должника возмещения убытков в части, превышающей эту сумму. 3. Проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок. 4. В случае, когда соглашением сторон предусмотрена неустойка за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежного обязательства, предусмотренные настоящей статьей проценты не подлежат взысканию, если иное не предусмотрено законом или договором. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 5. Начисление процентов на проценты (сложные проценты) не допускается, если иное не установлено законом. По обязательствам, исполняемым при осуществлении сторонами предпринимательской деятельности, применение сложных процентов не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором.
— п. 1 ст. 395 ГК РФ

Как потребитель услуг собственник вправе требовать компенсации морального вреда при нарушении УК его прав, независимо от возмещения имущественного вреда.

Моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. (В редакции федеральных законов от 17.12.1999 № 212-ФЗ; от 21.12.2004 № 171-ФЗ) Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных потребителем убытков.
— ст. 15 Закона РФ «О защите прав потребителей»

Вывод по вопросу: Собственники вправе взыскать с УК: (1) сумму излишне уплаченной платы за невыполненные работы (как неосновательное обогащение / уменьшение цены услуги), (2) проценты по ст. 395 ГК РФ на сумму неправомерно удерживаемых средств, (3) компенсацию морального вреда по ст. 15 Закона о защите прав потребителей. Иск подаётся в суд общей юрисдикции. Общая исковая давность — 3 года (ст. 196 ГК РФ), поэтому расчёт переплаты разумно вести за последние 3 года, а не только за год (если услуги не выполнялись и ранее).

Смена УК или изменение способа управления как главный рычаг

При невыполнении УК условий договора управления собственники вправе отказаться от договора в одностороннем порядке и выбрать иную УК либо изменить способ управления — даже не дожидаясь истечения года с даты заключения договора.

Собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом не ранее чем через год с даты заключения такого договора, за исключением случаев невыполнения управляющей организацией условий договора управления многоквартирным домом или изменения способа управления многоквартирным домом. В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом и принять решение о выборе иной управляющей организации или решение об изменении способа управления многоквартирным домом.
— ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ

Решение принимается общим собранием собственников (большинством голосов от числа участвующих), оформляется протоколом и подлежит размещению в ГИС ЖКХ.

Вывод по вопросу: Если работы систематически не выполняются, а средства «уходят» без подтверждения, самым действенным рычагом является внеочередное общее собрание собственников с повесткой об одностороннем отказе от договора управления (по мотиву невыполнения УК условий договора) и выборе новой УК или ТСЖ. Это не требует суда и доступно немедленно.

Госжилинспекция, лицензионный контроль и административная ответственность

Предмет жилищного надзора прямо включает правила содержания общего имущества и правила изменения размера платы за ненадлежащее качество услуг, а надзор ведёт орган государственного жилищного надзора субъекта РФ (ГЖИ).

Деятельность по управлению домом УК ведёт на основании лицензии, и лицензионный контроль (ст. 196 ЖК РФ) охватывает соблюдение лицензионных требований. Нарушение правил содержания и ремонта влечёт штраф.

Нарушение лицами, ответственными за содержание жилых домов и (или) жилых помещений, правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений либо порядка и правил признания их непригодными для постоянного проживания и перевода их в нежилые, а равно переустройство и (или) перепланировка жилых домов и (или) жилых помещений без согласия нанимателя (собственника), если переустройство и (или) перепланировка существенно изменяют условия пользования жилым домом и (или) жилым помещением, - (В редакции Федерального закона от 28.12.2009 № 380-ФЗ) влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от четырех тысяч до пяти тысяч рублей; на юридических лиц - от сорока тысяч до пятидесяти тысяч рублей. (В редакции Федерального закона от 22.06.2007 № 116-ФЗ)
— ст. 7.22 КоАП РФ

Осуществление деятельности по управлению домом с нарушением лицензионных требований — специальный состав для УК с более крупными штрафами (для юрлиц от 250 до 300 тыс. руб., при грубом нарушении — от 300 до 350 тыс. руб. или дисквалификация должностных лиц).

Осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами с нарушением лицензионных требований, за исключением случаев, предусмотренных статьей 13.19 2 настоящего Кодекса, - (В редакции федеральных законов от 14.12.2015 № 379-ФЗ; от 28.12.2017 № 437-ФЗ) влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от пятидесяти тысяч до ста тысяч рублей или дисквалификацию на срок до трех лет; на юридических лиц - от двухсот пятидесяти тысяч до трехсот тысяч рублей . (В редакции Федерального закона от 18.03.2019 № 26-ФЗ) 3. Осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами с грубым нарушением лицензионных требований - влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от ста тысяч до двухсот пятидесяти тысяч рублей или дисквалификацию на срок до трех лет; на юридических лиц - от трехсот тысяч до трехсот пятидесяти тысяч рублей. (Дополнение частью - Федеральный закон от 18.03.2019 № 26-ФЗ) Примечания: 1. За административные правонарушения, предусмотренные настоящей статьей, лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, несут административную ответственность как юридические лица. 2. Перечень грубых нарушений лицензионных требований устанавливается Правительством Российской Федерации. (Примечание в редакции Федерального закона от 18.03.2019 № 26-ФЗ) (Дополнение статьей - Федеральный закон от 21.07.2014 № 255-ФЗ )
— ч. 2 ст. 14.1.3 КоАП РФ

Вывод по вопросу: Жалобу на УК нужно подавать не в администрацию, а в Госжилинспекцию (орган государственного жилищного надзора субъекта РФ) — с требованием провести внеплановую проверку соблюдения правил содержания общего имущества и выдать предписание, а при выявлении нарушений лицензионных требований — привлечь по ст. 7.22 КоАП РФ и ч. 2 ст. 14.1.3 КоАП РФ. Именно ГЖИ — профильный орган, а не администрация, которая не уполномочена контролировать УК по этим вопросам.

Полиция/прокуратура: заявление о преступлении вместо «жизненных» обращений

«Раздача бюджетных» (собранных с жильцов) средств по договорам без фактического выполнения работ, при отсутствии актов и при признаках фиктивности договоров, может содержать признаки хищения. Если деньги присваивались путём обмана собственников (фиктивные работы в отчётах) — признаки мошенничества; если средства, вверенные УК как управляющему, израсходованы вопреки назначению — признаки присвоения или растраты.

Мошенничество, то есть хищение чужого имущества или приобретение права на чужое имущество путем обмана или злоупотребления доверием, - наказывается штрафом в размере до ста двадцати тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до одного года, либо обязательными работами на срок до трехсот шестидесяти часов, либо исправительными работами на срок до одного года, либо ограничением свободы на срок до двух лет, либо принудительными работами на срок до двух лет, либо арестом на срок до четырех месяцев, либо лишением свободы на срок до двух лет. (В редакции Федерального закона от 07.12.2011 № 420-ФЗ ) 2. Мошенничество, совершенное группой лиц по предварительному сговору, а равно с причинением значительного ущерба гражданину, - наказывается штрафом в размере до трехсот тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до двух лет, либо обязательными работами на срок до четырехсот восьмидесяти часов, либо исправительными работами на срок до двух лет, либо принудительными работами на срок до пяти лет с ограничением свободы на срок до одного года или без такового, либо лишением свободы на срок до пяти лет с ограничением свободы на срок до одного года или без такового. (В редакции Федерального закона от 07.12.2011 № 420-ФЗ ) 3.
— ч. 1 ст. 159 УК РФ

Присвоение или растрата, то есть хищение чужого имущества, вверенного виновному, - наказываются штрафом в размере до ста двадцати тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до одного года, либо обязательными работами на срок до двухсот сорока часов, либо исправительными работами на срок до шести месяцев, либо ограничением свободы на срок до двух лет, либо принудительными работами на срок до двух лет, либо лишением свободы на тот же срок. (В редакции Федерального закона от 07.12.2011 № 420-ФЗ ) 2. Те же деяния, совершенные группой лиц по предварительному сговору, а равно с причинением значительного ущерба гражданину, - наказываются штрафом в размере до трехсот тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до двух лет, либо обязательными работами на срок до трехсот шестидесяти часов, либо исправительными работами на срок до одного года, либо принудительными работами на срок до пяти лет с ограничением свободы на срок до одного года или без такового, либо лишением свободы на срок до пяти лет с ограничением свободы на срок до одного года или без такового. (В редакции Федерального закона от 07.12.2011 № 420-ФЗ ) 3.
— ч. 1 ст. 160 УК РФ

Вывод по вопросу: Вместо «жалоб по жизни» в полицию следует подать письменное заявление о преступлении по ст. 159 или ст. 160 УК РФ с описанием конкретных договоров, сумм и отсутствия актов выполненных работ. Заявление регистрируется, по нему обязана проводиться проверка в порядке ст. 144–145 УПК РФ с вынесением процессуального решения; при отказе — его можно обжаловать прокурору или в суд (ст. 125 УПК РФ). Прокуратуре полезно параллельно направить заявление о проверке законности расходования средств УК и бездействия должностных лиц в порядке надзора — с приложением копий прежних отписок. Если заявление о преступлении подано с описанием фактов, уголовная ответственность за заведомо ложный донос грозит только при заведомо ложном обвинении конкретного лица, поэтому в заявлении следует излагать факты (невыполненные работы, потраченные суммы, отсутствие актов), а не утверждать вину конкретного руководителя.