Как ответить собственникам, что они сами должны обслуживать дом и готовить его к зиме, если УК не выбрана

Обязан ли муниципалитет «назначить» УК и в какой роли он выступает, когда собственники не выбрали способ управления

Ключевое для вашего ответа собственникам: орган местного самоуправления не вправе и не обязан принудительно «назначать» конкретную управляющую компанию. Его полномочие иное — провести открытый конкурс по отбору управляющей организации, если собственники в течение установленного срока сами не выбрали способ управления либо принятое решение не реализовано.

1. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: 1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем тридцать; (В редакции федеральных законов от 21.07.2014 № 255-ФЗ; от 29.06.2015 № 176-ФЗ) 2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; 3) управление управляющей организацией.
   — ч. 2 ст. 161 ЖК РФ

Здесь видна первая развилка: непосредственное управление допустимо только в доме с количеством квартир не более тридцати. Ваш дом — пятиэтажка на четыре подъезда, где, как правило, квартир существенно больше 30. Если квартир действительно больше 30, вариант «непосредственное управление» для этого дома недоступен в принципе, и выбор ограничен двумя способами: ТСЖ/кооператив либо управляющая организация.

1. Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме. (В редакции Федерального закона от 29.12.2006 № 251-ФЗ) 3 1 .
   — ч. 3 ст. 161 ЖК РФ

1. Орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации в случаях, указанных в части 13 настоящей статьи и части 5 статьи 200 настоящего Кодекса, а также в случае, если в течение шести месяцев до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.
   — ч. 4 ст. 161 ЖК РФ

1. Конкурс проводится, если: 1) собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом, в том числе в следующих случаях: собственниками помещений в многоквартирном доме общее собрание по вопросу выбора способа управления многоквартирным домом не проводилось или решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было принято;
   — п. 3 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 06.02.2006 № 75

1. Установить, что с 1 января 2007 г. органы местного самоуправления и органы государственной власти городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга проводят в соответствии с Правилами, утвержденными настоящим постановлением, открытые конкурсы по отбору управляющих организаций для управления многоквартирными домами, собственниками помещений в которых не выбран способ управления или принятые такими собственниками решения о выборе способа управления многоквартирными домами не были реализованы в случаях, установленных Жилищным кодексом Российской Федерации .
   — п. 2 Постановления Правительства РФ от 06.02.2006 № 75

Из этого следует для фактической ситуации: раз собственники «собрание провели, но по факту ничего не решили» (то есть решение о выборе способа управления не принято или не оформлено надлежащим протоколом), наступает основание для конкурса. В ответе собственникам корректно указать не «мы вам ничего не назначим», а «муниципалитет не наделён полномочием назначать конкретную УК; при невыборе способа управления законом предусмотрена иная процедура — открытый конкурс, который проводит администрация в установленном порядке». Это одновременно и снимает претензию о «бездействии», если вы чётко обозначите, что конкурс будет проведён.

Вывод: администрация не может и не должна «назначать» управляющую компанию директивно. Её законная функция — провести открытый конкурс по отбору УК (ч. 4 ст. 161 ЖК РФ, Правила № 75), когда способ управления не выбран или не реализован. Собственники же обязаны сами выбрать способ управления на общем собрании; при доме более чем на 30 квартир вариант непосредственного управления исключён, и выбор фактически сводится к ТСЖ/кооперативу либо управляющей организации.

В каком порядке собственникам самим решить вопрос управления и какие документы оформить

Чтобы выбор способа управления состоялся юридически, требуется правомочное общее собрание с соблюдением кворума, оформленное протоколом, и последующее заключение договоров.

1. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов, за исключением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, проводимого по вопросам, указанным в пунктах 4 5 и 4 6 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса. При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повторное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.
   — ч. 3 ст. 45 ЖК РФ

1. Проводимые помимо годового общего собрания общие собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются внеочередными. Внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе любого из данных собственников.
   — ч. 2 ст. 45 ЖК РФ

1. В случае, если при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме путем совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование, такое общее собрание не имело указанного в части 3 статьи 45 настоящего Кодекса кворума, в дальнейшем решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме с такой же повесткой могут быть приняты путем проведения заочного голосования (опросным путем)
   — ч. 1 ст. 47 ЖК РФ

1. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1 1 , 4, 4 2 и 4 7 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, и предусмотренных пунктами 1, 1 1-1 , 1 2 , 1 3 , 2 , 3, 3 1 , 3 8 , 4 3 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме , решения, предусмотренного пунктом 4 5 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса, которое принимается в соответствии с частью 1 2 настоящей статьи, а также решения, предусмотренного пунктом 4 6 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса, которое принимается в соответствии с частью 1 3 настоящей статьи . Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в соответствии с требованиями, установленными федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.
   — ч. 1 ст. 46 ЖК РФ

Решения и протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются официальными документами как документы, удостоверяющие факты, влекущие за собой юридические последствия в виде возложения на собственников помещений в многоквартирном доме обязанностей в отношении общего имущества в данном доме, изменения объема прав и обязанностей или освобождения этих собственников от обязанностей, и подлежат размещению в системе или региональной информационной системе при условии обеспечения размещения в системе в автоматизированном режиме указанных документов лицом, инициировавшим общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, не позднее чем через десять дней после проведения такого собрания . Подлинники решений и протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме подлежат обязательному представлению лицом, по инициативе которого было созвано общее собрание, в управляющую организацию, правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива, а при непосредственном способе управления многоквартирным домом в орган государственного жилищного надзора не позднее чем через десять дней после проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
— ч. 1 ст. 46 ЖК РФ (о размещении и представлении протокола)

1. При непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, собственники помещений в таком доме заключают на основании решений общего собрания указанных собственников. При этом все или большинство собственников помещений в таком доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров. (В редакции федеральных законов от 04.06.2011 № 123-ФЗ; от 21.07.2014 № 255-ФЗ) 1 1 . (Дополнение частью - Федеральный закон от 04.06.2011 № 123-ФЗ) (Утратила силу - Федеральный закон от 21.07.2014 № 255-ФЗ) 1 2 . (Дополнение частью - Федеральный закон от 04.06.2011 № 123-ФЗ) (Утратила силу - Федеральный закон от 21.07.2014 № 255-ФЗ) 2. Договоры горячего водоснабжения, холодного водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления), обращения с твердыми коммунальными отходами заключаются каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени.
   — ч. 1, 2 ст. 164 ЖК РФ

Применительно к ситуации это означает пошагово для собственников: (1) инициатор из числа собственников созывает внеочередное общее собрание с вопросом выбора способа управления; (2) собрание правомочно при участии собственников с более чем 50% голосов; если очного кворума не набралось — проводится заочное голосование с той же повесткой; (3) решение оформляется протоколом по правилам Минстроя и размещается/представляется в течение 10 дней (при непосредственном управлении — в орган госжилнадзора); (4) далее заключаются договоры: с УК — договор управления, при выборе непосредственного управления — договоры на содержание/ремонт общего имущества и каждым собственником от своего имени договоры с ресурсоснабжающими организациями.

Вывод: собственникам надлежит самостоятельно, через правомочное общее собрание (кворум более 50% голосов) с оформлением протокола, выбрать способ управления и затем заключить соответствующие договоры; при отсутствии кворума — провести заочное голосование. Неоформление (отсутствие протокола, кворума) юридически означает, что решение не принято, что как раз и влечёт проведение открытого конкурса администрацией.

Кто несёт расходы на содержание дома и подготовку к зиме и какие работы обязательны

Бремя содержания дома и подготовки к отопительному сезону лежит на собственниках — независимо от того, выбрана УК или нет: расходы они обязаны нести в любом случае соразмерно доле в общем имуществе.

1. Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. 2. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.
   — ч. 1, 2 ст. 39 ЖК РФ

1. Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание жилого помещения, взносов на капитальный ремонт.
   — ч. 1 ст. 158 ЖК РФ

Обязательный минимум работ, который обеспечивает готовность внутридомовых систем теплоснабжения к зиме, прямо установлен: его выполняет та организация, с которой заключён договор содержания (УК — по договору управления, либо подрядчик при непосредственном управлении).

1. Работы, выполняемые в целях надлежащего содержания систем теплоснабжения (отопление, горячее водоснабжение) в многоквартирных домах: испытания на прочность и плотность (гидравлические испытания) узлов ввода и систем отопления, промывка и регулировка систем отопления; проведение пробных пусконаладочных работ (пробные топки); удаление воздуха из системы отопления; промывка централизованных систем теплоснабжения для удаления накипно-коррозионных отложений.
   — п. 19 Минимального перечня, утв. Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290

Это нужно довести до собственников как прямой ответ на их требование подготовить дом к отопительному сезону: промывку, гидравлические испытания (опрессовку) узлов ввода и систем отопления, пробные топки, удаление воздуха из системы — обязаны обеспечить они сами, заключив договор с исполнителем (УК или подрядной организацией). До момента, пока договор с надлежащим исполнителем не заключён, выполнять эти работы на безвозмездной основе администрация не обязана и не вправе перекладывать на бюджетные средства.

Вывод: расходы на содержание дома и подготовку систем отопления к зиме несут собственники соразмерно своим долям (ст. 39, 158 ЖК РФ); конкретный перечень обязательных подготовительных работ (опрессовка, промывка, регулировка систем отопления, пробные топки) установлен п. 19 Минимального перечня (ПП РФ № 290) и выполняется исполнителем по договору, который собственники обязаны заключить, а не администрацией за счёт бюджета.

Как правильно оформить ответ администрации: срок и содержание, чтобы не было претензий о бездействии

Администрация обязана дать письменный ответ по существу обращения в установленный срок. Если в ответе грамотно разъяснены полномочия и порядок, претензия о «бездействии» снимается.

1. Государственный орган, орган местного самоуправления или должностное лицо: 1) обеспечивает объективное, всестороннее и своевременное рассмотрение обращения, в случае необходимости - с участием гражданина, направившего обращение; 2) запрашивает, в том числе в электронной форме, необходимые для рассмотрения обращения документы и материалы в других государственных органах, органах местного самоуправления и у иных должностных лиц, за исключением судов, органов дознания и органов предварительного следствия; (В редакции Федерального закона от 27.07.2010 № 227-ФЗ ) 3) принимает меры, направленные на восстановление или защиту нарушенных прав, свобод и законных интересов гражданина; 4) дает письменный ответ по существу поставленных в обращении вопросов, за исключением случаев, указанных в статье 11 настоящего Федерального закона;
   — п. 4 ч. 1 ст. 10 ФЗ от 02.05.2006 № 59-ФЗ

1. Письменное обращение, поступившее в государственный орган, орган местного самоуправления или должностному лицу в соответствии с их компетенцией, рассматривается в течение 30 дней со дня регистрации письменного обращения, за исключением случая, указанного в части 1 1 настоящей статьи.
   — ч. 1 ст. 12 ФЗ от 02.05.2006 № 59-ФЗ

Нарушение этого порядка влечёт для должностных лиц администрации административную ответственность.

Нарушение установленного законодательством Российской Федерации порядка рассмотрения обращений граждан, объединений граждан, в том числе юридических лиц, должностными лицами государственных органов, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений и иных организаций, на которые возложено осуществление публично значимых функций, за исключением случаев, предусмотренных статьями 5.39, 5.63 настоящего Кодекса, - влечет наложение административного штрафа в размере от пяти тысяч до десяти тысяч рублей.
— ст. 5.59 КоАП РФ

В свою очередь, ответственность за ненадлежащее содержание дома (включая неподготовку к зиме) несёт лицо, ответственное за содержание, а не администрация как таковая.

Нарушение лицами, ответственными за содержание жилых домов и (или) жилых помещений, правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений либо порядка и правил признания их непригодными для постоянного проживания и перевода их в нежилые, а равно переустройство и (или) перепланировка жилых домов и (или) жилых помещений без согласия нанимателя (собственника), если переустройство и (или) перепланировка существенно изменяют условия пользования жилым домом и (или) жилым помещением, - (В редакции Федерального закона от 28.12.2009 № 380-ФЗ) влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от четырех тысяч до пяти тысяч рублей; на юридических лиц - от сорока тысяч до пятидесяти тысяч рублей.
— ст. 7.22 КоАП РФ

Для вашей позиции это означает: (1) ответ на письмо собственников нужно дать в течение 30 дней со дня регистрации обращения, иначе именно администрацию могут привлечь по ст. 5.59 КоАП РФ; (2) по существу в ответе следует разъяснить, что «назначить» УК администрация не вправе (ч. 4 ст. 161 ЖК РФ), а при невыборе способа управления проводит открытый конкурс (ПП РФ № 75); что обязанность выбрать способ управления и нести расходы лежит на собственниках (ст. 39, 158 ЖК РФ); что подготовку систем отопления должен обеспечить исполнитель по договору, заключаемому собственниками (Минимальный перечень № 290). Указание на то, что конкурс будет проведён в установленном законом порядке, закрывает риск оценки действий администрации как бездействия.

Вывод: ответ собственникам готовится и направляется в течение 30 дней со дня регистрации обращения (ч. 1 ст. 12 ФЗ № 59-ФЗ), подписывается уполномоченным лицом и должен содержать разъяснение по существу: администрация не «назначает» УК, а проводит открытый конкурс; обязанность выбора способа управления и несения расходов на содержание дома лежит на собственниках. Несвоевременный или не-по-существу ответ влечёт административную ответственность должностных лиц по ст. 5.59 КоАП РФ; за ненадлежащее содержание дома к ответственности привлекается лицо, ответственное за содержание (ст. 7.22 КоАП РФ).

Что служит доказательством принятия/непринятия решения и как администрации исполнить конкурсную процедуру

Чтобы в ответе собственникам обоснованно утверждать, что способ управления не выбран, и чтобы ваша собственная позиция была защищена доказательствами, опорой служит протокол общего собрания (либо его отсутствие/несоответствие требованиям).

Решения и протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются официальными документами как документы, удостоверяющие факты, влекущие за собой юридические последствия в виде возложения на собственников помещений в многоквартирном доме обязанностей в отношении общего имущества в данном доме, изменения объема прав и обязанностей или освобождения этих собственников от обязанностей, и подлежат размещению в системе или региональной информационной системе при условии обеспечения размещения в системе в автоматизированном режиме указанных документов лицом, инициировавшим общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, не позднее чем через десять дней после проведения такого собрания .
— ч. 1 ст. 46 ЖК РФ

Из этого следует, что юридически значимым доказательством выбора способа управления является надлежаще оформленный протокол ОСС (с соблюдением кворума и порядка, установленных ч. 3 ст. 45 и ч. 1 ст. 46 ЖК РФ), размещённый в системе в установленный срок. Если собственники «собрание провели, но по факту ничего не решили», то есть протокола с принятым решением нет либо он не соответствует требованиям, — способ управления считается невыбранным, что и является основанием для конкурса (п. 3 Правил № 75). В ответе это позволяет сослаться на отсутствие оформленного решения, а не на «нежелание» администрации.

Что касается исполнения администрацией своей обязанности: закон возлагает на орган местного самоуправления проведение открытого конкурса в порядке, установленном Правительством РФ, при наступлении соответствующего основания.

1. Орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации в случаях, указанных в части 13 настоящей статьи и части 5 статьи 200 настоящего Кодекса, а также в случае, если в течение шести месяцев до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.
   — ч. 4 ст. 161 ЖК РФ

1. Установить, что с 1 января 2007 г. органы местного самоуправления и органы государственной власти городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга проводят в соответствии с Правилами, утвержденными настоящим постановлением, открытые конкурсы по отбору управляющих организаций для управления многоквартирными домами, собственниками помещений в которых не выбран способ управления или принятые такими собственниками решения о выборе способа управления многоквартирными домами не были реализованы в случаях, установленных Жилищным кодексом Российской Федерации .
   — п. 2 Постановления Правительства РФ от 06.02.2006 № 75

Порядок проведения конкурса (в том числе размещение извещения, требования к претендентам, сроки) урегулирован Правилами, утверждёнными этим же постановлением № 75. В ответе собственникам достаточно указать, что администрация, реализуя возложенные на неё ч. 4 ст. 161 ЖК РФ полномочия, проведёт открытый конкурс по отбору управляющей организации в порядке, предусмотренном Постановлением Правительства РФ № 75, — с указанием ориентировочных сроков начала процедуры. Это фиксирует вашу позицию как исполнение обязанности, а не бездействие.

Вывод: доказательством выбора/невыбора способа управления является оформленный протокол общего собрания собственников; при его отсутствии или несоответствии требованиям способ управления считается невыбранным, что порождает основание для конкурса. Администрация исполняет свою обязанность, инициируя и проводя открытый конкурс по отбору УК в порядке, установленном Постановлением Правительства РФ № 75, — именно на это следует сослаться в ответе, чтобы исключить квалификацию действий как бездействия.