Крыльцо в многоквартирном доме — общедомовое имущество или нет, кто ремонтирует и где это прописано

Относится ли крыльцо (ступени и площадка) перед подъездом МКД к общему имуществу

Да, крыльцо типового многоквартирного дома, ведущее к входу в подъезд, относится к общему имуществу собственников помещений — при условии, что оно обслуживает более одного помещения и расположено на придомовой территории (в границах земельного участка МКД) либо конструктивно является входной группой дома. Основание — сразу несколько положений.

Первый критерий — обслуживание более одного помещения и принадлежность к общим элементам дома:

1. помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
   — п. 1 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ

Крыльцо как входная группа подъезда обслуживает всех жителей этого подъезда (то есть более одного помещения), поэтому подпадает под этот признак. Кроме того, оно является ограждающей/входной конструкцией здания:

1. крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения
   — п. 3 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ

Второй критерий — расположение на участке под домом. Даже если крыльцо физически «выступает» за контур здания, оно находится на земельном участке МКД и является объектом благоустройства/обслуживания дома:

1. земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
   — п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ

Тот же вывод закреплён и на уровне Правил № 491, где прямо перечислены входные/ограждающие конструкции и объекты благоустройства:

в) ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции); г) ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции);
— подп. «в», «г» п. 2 Правил содержания общего имущества (утв. Постановлением Правительства РФ № 491)

ж) иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
— подп. «е», «ж» п. 2 Правил содержания общего имущества (утв. Постановлением Правительства РФ № 491)

Вывод по вопросу: крыльцо (ступени и входная площадка) перед подъездом обычного панельного МКД, обслуживающее более одного помещения и находящееся в границах придомового участка, — это общее имущество собственников помещений. В вашей ситуации (панельный дом, подъездное крыльцо, управляет обычная УК) именно управляющая организация обязана его содержать и ремонтировать как элемент общего имущества.

За чей счёт ремонтировать крыльцо и кто должен это делать

Работы по восстановлению и замене отдельных элементов крыльца прямо отнесены к работам по надлежащему содержанию фасадов дома, которые входят в минимальный перечень обязанностей управляющей организации:

1. Работы, выполняемые в целях надлежащего содержания фасадов многоквартирных домов: выявление нарушений отделки фасадов и их отдельных элементов, ослабления связи отделочных слоев со стенами, нарушений сплошности и герметичности наружных водостоков; контроль состояния и работоспособности подсветки информационных знаков, входов в подъезды (домовые знаки и т.д.); выявление нарушений и эксплуатационных качеств несущих конструкций, гидроизоляции, элементов металлических ограждений на балконах, лоджиях и козырьках; контроль состояния и восстановление или замена отдельных элементов крылец и зонтов над входами в здание, в подвалы и над балконами;
   — п. 9 Минимального перечня услуг и работ (утв. Постановлением Правительства РФ № 290)

Финансируется это из платы за содержание жилого помещения, а не отдельными сборами:

1. Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание жилого помещения, взносов на капитальный ремонт.
   — ч. 1 ст. 158 ЖК РФ

1. Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. 2. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника. 3. Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством Российской Федерации.
   — ст. 39 ЖК РФ

Кто именно обязан организовать работы — управляющая организация по договору управления:

1. По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам или в случаях, предусмотренных статьей 157 2 настоящего Кодекса, обеспечить готовность инженерных систем, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
   — ч. 2 ст. 162 ЖК РФ

Состав общего имущества, в отношении которого УК управляет домом, фиксируется в договоре управления:

1. состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома; 2) перечень работ и (или) услуг по управлению многоквартирным домом, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация, за исключением коммунальных услуг, предоставляемых в соответствии со статьей 157 2 настоящего Кодекса; (В редакции федеральных законов от 21.07.2014 № 255-ФЗ; от 03.04.2018 № 59-ФЗ) 3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы, за исключением платы за коммунальные услуги, предоставляемые в соответствии со статьей 157 2 настоящего Кодекса; (В редакции Федерального закона от 03.04.2018 № 59-ФЗ) 4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления; 5) обязанность управляющей организации заключить со специализированной организацией договор о техническом обслуживании и ремонте внутридомового газового оборудования в многоквартирном доме (если такое оборудование установлено). (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 18.03.2023 № 71-ФЗ) 4. Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме. 5.
   — п. 1 ч. 3 ст. 162 ЖК РФ

Вывод по вопросу: текущий ремонт крыльца (восстановление ступеней, площадки, перил) — это работа по содержанию фасада, которая входит в минимальный перечень и выполняется управляющей организацией за счёт уже вносимой вами платы за содержание жилого помещения. Дополнительный сбор с жильцов на такой ремонт неправомерен. Ответственность за организацию работ лежит на УК, а не на отдельном собственнике.

Развилка: если крыльцо обслуживает только нежилое помещение или возведено самовольно

Приведённый выше вывод действует, пока крыльцо является общей входной группой подъезда. Если же крыльцо/пандус ведёт исключительно в отдельное нежилое помещение (магазин, офис на первом этаже) и не используется жильцами, критерий «обслуживает более одного помещения» не выполняется. В этом случае оно не относится к общему имуществу, а является принадлежностью конкретного помещения:

а) помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы …
— подп. «а» п. 2 Правил содержания общего имущества (утв. Постановлением Правительства РФ № 491)

Ключевой квалифицирующий признак здесь — «предназначенные для обслуживания более одного … помещения». Если крыльцо обслуживает только одно нежилое помещение, оно выпадает из состава общего имущества, и бремя его содержания несёт собственник соответствующего нежилого помещения (по общим правилам п. 1 ст. 210 ГК РФ о бремени содержания своего имущества).

Аналогично, если крыльцо пристроено позднее без решения общего собрания собственников и не вошло в техническую документацию дома, оно не является общим имуществом автоматически, а может быть признано самовольной постройкой/самовольным приспособлением, ответственность за которое несёт его создатель.

Вывод по вопросу: для вашего случая (обычное крыльцо перед подъездом, которым пользуются все жители) действует основной вывод из блоков выше — это общее имущество, и ремонтирует его УК. Развилка о нежилом помещении актуальна только если конкретное крыльцо ведёт в магазин/офис и жильцы им не пользуются.

Ответственность УК за неремонт крыльца и способы понуждения

Если УК не содержит и не ремонтирует крыльцо, она может быть привлечена к административной ответственности:

Нарушение лицами, ответственными за содержание жилых домов и (или) жилых помещений, правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений либо порядка и правил признания их непригодными для постоянного проживания и перевода их в нежилые, а равно переустройство и (или) перепланировка жилых домов и (или) жилых помещений без согласия нанимателя (собственника), если переустройство и (или) перепланировка существенно изменяют условия пользования жилым домом и (или) жилым помещением, -
— ст. 7.22 КоАП РФ

Если из-за неисправного крыльца (скользкие ступени, разрушившийся настил, отсутствие перил) кто-то получит травму или будет повреждено имущество, возмещает вред лицо, ответственное за содержание:

1. Вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред. Законом обязанность возмещения вреда может быть возложена на лицо, не являющееся причинителем вреда. Законом или договором может быть установлена обязанность причинителя вреда выплатить потерпевшим компенсацию сверх возмещения вреда. Законом может быть установлена обязанность лица, не являющегося причинителем вреда, выплатить потерпевшим компенсацию сверх возмещения вреда. (В редакции Федерального закона от 28.11.2011 № 337-ФЗ) 2. Лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине.
   — п. 1, 2 ст. 1064 ГК РФ

Порядок действий при бездействии УК: (1) направить в УК письменное заявление с требованием провести осмотр и составить акт осмотра крыльца и выполнить ремонт; (2) при отказе/бездействии — направить жалобу в орган государственного жилищного надзора (ГЖИ), который вправе выдать предписание и привлечь УК к ответственности; (3) при продолжающемся бездействии — иск в суд о понуждении к выполнению работ по ремонту общего имущества (районный суд по месту нахождения ответчика). Акты осмотра, зафиксированные дефекты и ответ УК являются основными доказательствами.

Вывод по вопросу: за ненадлежащее содержание крыльца УК несёт административную (ст. 7.22 КоАП РФ) и гражданско-правовую (ст. 1064 ГК РФ) ответственность. Понуждение осуществляется через письменное заявление в УК, затем через ГЖИ и, при необходимости, через суд.