Кто должен ремонтировать козырек над балконом последнего этажа — управляющая компания или собственник квартиры?

Относится ли козырёк крыши над балконом к общему имуществу МКД

Ключ к ответу — конструктивная принадлежность козырька. Козырёк, являющийся элементом крыши (свес кровли, карнизный свес над балконом верхнего этажа), относится к общему имуществу вне зависимости от того, что находится он над вашим балконом.

1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: 1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); 2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий , а также не принадлежащие отдельным собственникам машино-места ; (В редакции Федерального закона от 30.12.2021 № 476-ФЗ ) 3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (за исключением сетей связи, необходимых для оказания услуг связи собственникам помещений в многоквартирном доме или нанимателям жилых помещений в многоквартирном доме по договорам социального найма) ; (В редакции федеральных законов от 29.12.2017 № 462-ФЗ , от 06.04.2024 № 67-ФЗ ) 4) земельный участок, на котором расположен данный дом
   — ч. 1 ст. 36 ЖК РФ

В состав общего имущества включаются: а) помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, мусороприемные камеры, мусоропроводы, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование); (В редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 27.02.2017 № 232) б) крыши; в) ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции); г) ограждающие ненесущие конструкции
— подп. «б», «в» п. 2 Правил содержания общего имущества, утв. Постановлением Правительства РФ № 491 от 13.08.2006

Обе нормы прямо называют «крыши» и «ограждающие несущие конструкции» в составе общего имущества. Козырёк, представляющий собой продолжение кровли над балконом последнего этажа, — это часть крыши и одновременно ограждающая конструкция дома: он защищает не ваш балкон как личное имущество, а наружную стену дома от атмосферных осадков. Поэтому довод УК «это не общее имущество» несостоятелен, если козырёк — конструктивный элемент крыши, предусмотренный проектом здания.

Важное различие, которого нет в вашем вопросе, но которое определяет исход: если козырёк был самовольно установлен (или заменён) самим собственником при остеклении/обустройстве балкона и не предусмотрен проектом дома, то он считается личным имуществом собственника, и ремонтировать его должна будете вы. Если же козырёк — заводской элемент крыши (что типично для балкона последнего этажа), он входит в общее имущество, а обязанность по его ремонту несёт УК.

Вывод: козырёк крыши над балконом верхнего этажа, являющийся конструктивным элементом кровли/фасада, относится к общему имуществу МКД (крыша, ограждающая конструкция), а не к вашему личному имуществу. Ремонтировать его обязана управляющая организация, а не вы.

Кто обязан устранить протечку — УК или собственник

Управляющая организация отвечает за текущий ремонт и содержание общего имущества в силу закона и договора управления, за которые вы уже платите.

1. Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме
   — ч. 1 ст. 161 ЖК РФ

1. По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам или в случаях, предусмотренных статьей 157 2 настоящего Кодекса, обеспечить готовность инженерных систем, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность. (В редакции федеральных законов от 04.06.2011 № 123-ФЗ; от 05.04.2013 № 38-ФЗ; от 21.07.2014 № 255-ФЗ; от 03.04.2018 № 59-ФЗ) 2 1 .
   — ч. 2 ст. 162 ЖК РФ

Ч. 2 ст. 162 ЖК РФ возлагает на УК обязанность «оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества». Крыша и её элементы (включая козырёк-свес кровли) входят в это имущество, следовательно, устранение протечки — обязанность УК по текущему ремонту, оплачиваемому из уже вносимой вами платы за содержание жилого помещения.

Содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя: а) осмотр общего имущества, осуществляемый собственниками помещений и указанными в пункте 13 настоящих Правил ответственными лицами, обеспечивающий своевременное выявление несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства Российской Федерации, а также угрозы безопасности жизни и здоровью граждан; б) обеспечение готовности внутридомовых инженерных систем электроснабжения и электрического оборудования, входящих в состав общего имущества, к предоставлению коммунальной услуги электроснабжения; (В редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 № 354 ) в) поддержание помещений, входящих в состав общего имущества, в состоянии, обеспечивающем установленные законодательством Российской Федерации температуру и влажность в таких помещениях, в том числе посредством постоянного поддержания в открытом состоянии в течение всего календарного года одного продуха помещений подвалов и технических подполий, входящих в состав общего имущества, в случае наличия продухов в таких помещениях;
— п. 11 Правил № 491 (подп. «а», «з»)

з) текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества, указанного в подпунктах "а" - "д" пункта 2 настоящих Правил, а также элементов благоустройства и иных предназначенных для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектов, расположенных на земельном участке, входящем в состав общего имущества ; и) проведение обязательных в отношении общего имущества мероприятий по энергосбережению и повышению энергетической эффективности, включенных в утвержденный в установленном законодательством Российской Федерации порядке перечень мероприятий; (Дополнение подпунктом - Постановление Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 № 354 ) к) обеспечение установки и ввода в эксплуатацию коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, тепловой и электрической энергии, природного газа, а также их надлежащей эксплуатации (осмотры, техническое обслуживание, поверка приборов учета и т. д.), за исключением случаев, когда обязанность по установке и вводу в эксплуатацию приборов учета электрической энергии возложена на гарантирующего поставщика в соответствии с Федеральным законом "Об электроэнергетике" ;
— п. 11 Правил № 491 (подп. «з»)

Подп. «з» п. 11 Правил № 491 прямо включает в содержание общего имущества «текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации» имущества, указанного в подп. «а»–«д» п. 2 (а это и есть «крыши» — подп. «б», и «ограждающие несущие конструкции» — подп. «в»). Эта норма обязательна для УК в отношении Минимального перечня работ (Постановление № 290), куда входят «несущие элементы крыш».

Вывод: устранение протечки козырька (текущий ремонт крыши) — обязанность УК за счёт уже собранной платы за содержание и ремонт. Дополнительно требовать с вас деньги или перекладывать ремонт на вас УК не вправе.

Текущий vs капитальный ремонт: нужно ли решение общего собрания

Разграничение важно, потому что от него зависит, требуется ли решение общего собрания собственников.

Устранение протечки (заделка неплотностей примыкания козырька/кровли, восстановление гидроизоляции, герметизация швов) — это текущий ремонт, который УК обязана выполнять в рамках обязательных работ по содержанию без решения общего собрания. Лишь если по результатам осмотра будет установлена необходимость капитального ремонта (например, полная замена козырька/участка кровли как конструктивного элемента), потребуется решение общего собрания и, как правило, финансирование из фонда капремонта.

1. Управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором.
   — п. 42 Правил № 491

П. 42 Правил № 491 устанавливает ответственность УК за надлежащее содержание общего имущества. Основанием для определения объёма работ служит акт осмотра (п. 14 Правил № 491), который УК обязана составить по вашему обращению.

Вывод: для текущего ремонта (устранения протечки козырька) решение общего собрания не требуется — УК обязана сделать это в рамках содержания. Решение собрания нужно только при установлении необходимости капремонта, что определяется по акту осмотра.

Куда писать и что требовать, если УК отказывается ремонтировать

Порядок действий: (1) письменная претензия в УК с требованием осмотра, составления акта и устранения протечки; (2) при отказе/бездействии — жалоба в ГЖИ; (3) иск в суд.

1. Предметом государственного жилищного надзора является соблюдение юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями и гражданами обязательных требований, установленных жилищным законодательством, законодательством об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности, законодательством о газоснабжении в Российской Федерации в отношении жилищного фонда, за исключением муниципального жилищного фонда: (В редакции Федерального закона от 18.03.2023 № 71-ФЗ) 1) требований к использованию и сохранности жилищного фонда
   — ч. 1 ст. 20 ЖК РФ

Государственный жилищный надзор (ГЖИ) контролирует соблюдение УК обязательных требований к использованию и сохранности жилищного фонда. Жалоба в ГЖИ — эффективный бесплатный рычаг: по результатам проверки инспекция выносит предписание УК и может привлечь её к административной ответственности.

Нарушение лицами, ответственными за содержание жилых домов и (или) жилых помещений, правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений либо порядка и правил признания их непригодными для постоянного проживания и перевода их в нежилые, а равно переустройство и (или) перепланировка жилых домов и (или) жилых помещений без согласия нанимателя (собственника)
— ст. 7.22 КоАП РФ

Ст. 7.22 КоАП РФ предусматривает ответственность именно «лиц, ответственных за содержание жилых домов» (т.е. УК), а не собственника, за нарушение правил содержания и ремонта. Угроза штрафа и предписания ГЖИ — действенный инструмент давления.

Вывод (органы и порядок едины для всех блоков): сначала — письменная претензия в УК с требованием осмотра и составления акта (п. 13, 14 Правил № 491); при отказе — жалоба в ГЖИ (ч. 1 ст. 20 ЖК РФ) и/или в Роспотребнадзор (нарушение прав потребителя услуг ЖКХ); параллельно — иск в районный суд по месту нахождения ответчика с требованием обязать УК устранить протечку и возместить ущерб, причинённый отделке квартиры.

Возмещение ущерба отделке, моральный вред, неустойка

Раз УК обязана содержать общее имущество и несёт ответственность за его ненадлежащее содержание, то причинённый вам ущерб (пятна, вздувшаяся штукатурка на потолке и откосах) подлежит возмещению.

1. Вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред. Законом обязанность возмещения вреда может быть возложена на лицо, не являющееся причинителем вреда. Законом или договором может быть установлена обязанность причинителя вреда выплатить потерпевшим компенсацию сверх возмещения вреда. Законом может быть установлена обязанность лица, не являющегося причинителем вреда, выплатить потерпевшим компенсацию сверх возмещения вреда. (В редакции Федерального закона от 28.11.2011 № 337-ФЗ) 2. Лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине. Законом может быть предусмотрено возмещение вреда и при отсутствии вины причинителя вреда. 3. Вред, причиненный правомерными действиями, подлежит возмещению в случаях, предусмотренных законом. В возмещении вреда может быть отказано, если вред причинен по просьбе или с согласия потерпевшего, а действия причинителя вреда не нарушают нравственные принципы общества.
   — п. 1 ст. 1064 ГК РФ

Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. 2. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.
— п. 1 ст. 15 ГК РФ

Протечки крыши как общего имущества, повредившие вашу отделку, — это вред, причинённый имуществу вследствие ненадлежащего исполнения УК своих обязательств. По ст. 1064 ГК РФ вред возмещается в полном объёме; по ст. 15 ГК РФ вы вправе требовать реального ущерба (расходы на восстановление отделки), подтверждённого оценкой/сметой.

Статья 15. Компенсация морального вреда Моральный вред , причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером, владельцем агрегатора) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных потребителем убытков
— ст. 15 Закона РФ «О защите прав потребителей»

Отношения с УК по содержанию жилья подпадают под Закон о защите прав потребителей (вы — потребитель услуг ЖКХ), поэтому вы вправе требовать также компенсации морального вреда (ст. 15 ЗоЗПП) и штрафа за неудовлетворение требований в добровольном порядке (п. 6 ст. 13 ЗоЗПП — 50% от присуждённой суммы).

В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 315-ФЗ) 2. Если убытки, причиненные кредитору неправомерным пользованием его денежными средствами, превышают сумму процентов, причитающуюся ему на основании пункта 1 настоящей статьи, он вправе требовать от должника возмещения убытков в части, превышающей эту сумму. 3. Проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок. 4. В случае, когда соглашением сторон предусмотрена неустойка за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежного обязательства, предусмотренные настоящей статьей проценты не подлежат взысканию, если иное не предусмотрено законом или договором. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 5. Начисление процентов на проценты (сложные проценты) не допускается, если иное не установлено законом. По обязательствам, исполняемым при осуществлении сторонами предпринимательской деятельности, применение сложных процентов не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором.
— п. 1 ст. 395 ГК РФ

Если вы потребуете денежной компенсации (например, расходов на ремонт отделки) и УК просрочит её выплату, на эту сумму начисляются проценты по ст. 395 ГК РФ со дня просрочки.

Вывод: помимо обязания УК отремонтировать козырёк, вы вправе взыскать в суде: (1) стоимость восстановительного ремонта отделки (ст. 1064, 15 ГК РФ); (2) компенсацию морального вреда (ст. 15 ЗоЗПП); (3) штраф 50% от присуждённой суммы (п. 6 ст. 13 ЗоЗПП); (4) проценты по ст. 395 ГК РФ при просрочке выплаты возмещения.