Обязаны ли жильцы платить за проверку вентиляции, если в доме нет газа и плиты электрические

Вентиляционные каналы — общее имущество, а их проверка — часть содержания общего имущества

Общие вентшахты и вентканалы на кухнях и в санузлах, обслуживающие более одной квартиры, входят в состав общего имущества собственников помещений и являются инженерным оборудованием, а не «внутренней» собственностью отдельной квартиры.

1. крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (за исключением сетей связи
   — п. 3 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ

1. помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
   — п. 1 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ

Из этого следует: проверка состояния и тяги общих вентканалов относится к содержанию общего имущества дома, а не к услуге, которую жильцы должны заказывать и оплачивать отдельно сверх платы за содержание.

Работы по содержанию систем вентиляции прямо включены в Минимальный перечень услуг и работ, необходимых для надлежащего содержания общего имущества:

1. Работы, выполняемые в целях надлежащего содержания систем вентиляции и дымоудаления многоквартирных домов: техническое обслуживание и сезонное управление оборудованием систем вентиляции и дымоудаления, определение работоспособности оборудования и элементов систем; контроль состояния, выявление и устранение причин недопустимых вибраций и шума при работе вентиляционной установки; проверка утепления теплых чердаков, плотности закрытия входов на них; устранение неплотностей в вентиляционных каналах и шахтах, устранение засоров в каналах, устранение неисправностей шиберов и дроссель-клапанов в вытяжных шахтах, зонтов над шахтами и дефлекторов, замена дефективных вытяжных решеток и их креплений; проверка исправности, техническое обслуживание и ремонт оборудования системы холодоснабжения; контроль и обеспечение исправного состояния систем автоматического дымоудаления; сезонное открытие и закрытие калорифера со стороны подвода воздуха; контроль состояния и восстановление антикоррозионной окраски металлических вытяжных каналов, труб, поддонов и дефлекторов; при выявлении повреждений и нарушений - разработка плана восстановительных работ (при необходимости), проведение восстановительных работ.
   — п. 15 Минимального перечня, утв. ПП РФ № 290

Обратите внимание на разграничение: пункт 15 (общие вентсистемы и дымоудаление) применяется к любому МКД, а пункт 15.1, дополненный в 2023 году, устанавливает периодические проверки тяги дымовых и вентиляционных каналов «не реже 3 раз в год» — но по своему содержанию он привязан к газификации здания и обслуживанию газового оборудования:

15 1 . Работы, выполняемые в целях надлежащего содержания дымовых и вентиляционных каналов в многоквартирных домах: проверка состояния и функционирования (наличия тяги) дымовых и вентиляционных каналов при приемке дымовых и вентиляционных каналов в эксплуатацию при газификации здания, при подключении нового газоиспользующего оборудования, при переустройстве и ремонте дымовых и вентиляционных каналов; проверка состояния и функционирования (наличия тяги) дымовых и вентиляционных каналов в процессе эксплуатации дымовых и вентиляционных каналов (периодическая проверка) - не реже 3 раз в год (в период с августа по сентябрь, с декабря по февраль, с апреля по июнь), при этом очередная проверка дымовых и вентиляционных каналов должна быть проведена не ранее чем в третьем месяце и не позднее чем в четвертом месяце после месяца проведения предыдущей проверки; очистка и (или) ремонт дымовых и вентиляционных каналов при отсутствии тяги, выявленном в процессе эксплуатации, при техническом обслуживании и ремонте внутридомового и (или) внутриквартирного газового оборудования, техническом диагностировании газопроводов, входящих в состав внутридомового и (или) внутриквартирного газового оборудования, и аварийно-диспетчерском обеспечении внутридомового и (или) внутриквартирного газового оборудования. (Дополнение пунктом - Постановление Правительства Российской Федерации от 29.05.2023 № 859) 16. Работы, выполняемые в целях надлежащего содержания печей, каминов и очагов в многоквартирных домах: определение целостности конструкций и проверка работоспособности дымоходов печей, каминов и очагов; устранение неисправностей печей, каминов и очагов, влекущих к нарушению противопожарных требований и утечке газа, а также обледенение оголовков дымовых труб (дымоходов); очистка от сажи дымоходов и труб печей; устранение завалов в дымовых каналах. 17. Работы, выполняемые в целях надлежащего содержания индивидуальных тепловых пунктов и водоподкачек в многоквартирных домах: проверка исправности и работоспособности оборудования, выполнение наладочных и ремонтных работ на индивидуальных тепловых пунктах и водоподкачках в многоквартирных домах; постоянный контроль параметров теплоносителя и воды (давления, температуры, расхода) и незамедлительное принятие мер к восстановлению требуемых параметров отопления и водоснабжения и герметичности оборудования; гидравлические и тепловые испытания оборудования индивидуальных тепловых пунктов и водоподкачек; работы по очистке теплообменного оборудования для удаления накипно-коррозионных отложений; проверка работоспособности и обслуживание устройства водоподготовки для системы горячего водоснабжения. При выявлении повреждений и нарушений - разработка плана восстановительных работ (при необходимости), проведение восстановительных работ.
— п. 15.1 Минимального перечня, утв. ПП РФ № 290

Ключевой момент для вашего дома: трёхкратная в год периодическая проверка тяги (п. 15.1) введена в связке с газификацией и газовым оборудованием (приёмка каналов при газификации, подключении газоиспользующего оборудования, очистка при техобслуживании газового оборудования). Газовая составляющая к дому без газового оборудования неприменима. Однако сама обязанность УК содержать вентканалы в исправном и безопасном состоянии (проверка состояния, устранение засоров, неплотностей — п. 15) не зависит от наличия газа и сохраняется.

Вывод: то, что газа в доме нет, снимает только газовые требования о периодической (трёхкратной) проверке тяги вентканалов, предусмотренные п. 15.1 Минимального перечня, но НЕ отменяет обязанность УК в целом содержать вентшахты в надлежащем состоянии. Сама по себе проверка вентиляции как работа по содержанию общего имущества законна и обязательна для УК — спорный вопрос лишь в том, может ли УК требовать за неё ОТДЕЛЬНУЮ плату сверх утверждённого тарифа (см. следующий блок).

Отдельная (дополнительная) плата за проверку вентиляции неправомерна без решения общего собрания

Структура платы собственника за жилое помещение исчерпывающая: в неё входит плата за содержание и текущий ремонт общего имущества.

1. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя: 1) плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме;
   — п. 1 ч. 2 ст. 154 ЖК РФ

1. Плата за содержание жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства.
   — ч. 1 ст. 156 ЖК РФ

Проверка вентиляции как работа по содержанию общего имущества (п. 15 Минимального перечня № 290) уже покрывается платой за содержание жилого помещения. Раскидывание УК сверх тарифа отдельной суммы «за проверку вентиляции» означает двойное взимание платы за одну и ту же работу.

Размер платы за содержание определяется исключительно решением общего собрания собственников (при управлении УК):

1. Размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, которое проводится в порядке, установленном статьями 45 - 48 настоящего Кодекса, за исключением размера расходов, который определяется в соответствии с частью 9 2 настоящей статьи. Размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год.
   — ч. 7 ст. 156 ЖК РФ

Из этого следует два вывода. Во-первых, разовая «обязательная» сумма, просто раскиданная УК по квартирам без решения общего собрания, — это произвольное увеличение платы, не предусмотренное ни договором управления, ни решением ОСЧ. Принудительно обязать всех жильцов платить за неё УК не вправе. Во-вторых, даже если проверка вентиляции обоснована (например, по предписанию ГЖИ), её стоимость должна быть либо уже учтена в действующем тарифе на содержание, либо введена решением общего собрания об изменении размера платы.

За необоснованное увеличение платы за содержание закон устанавливает для УК специальную ответственность — штраф 50% от величины превышения:

1. Управляющая организация, товарищество собственников жилья, жилищный или жилищно-строительный кооператив, иной специализированный потребительский кооператив при нарушении порядка расчета платы за содержание жилого помещения, повлекшем необоснованное увеличение размера такой платы, обязаны уплатить собственнику помещения в многоквартирном доме или нанимателю жилого помещения по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного либо муниципального жилищного фонда штраф в размере пятидесяти процентов величины превышения начисленной платы за содержание жилого помещения над размером платы, которую надлежало начислить, за исключением случаев, если такое нарушение произошло по вине собственника помещения
   — ч. 11 ст. 156 ЖК РФ

Вывод: если в договоре управления и в перечне работ такая проверка не заложена как отдельно оплачиваемая услуга и общее собрание не принимало решения об установлении/увеличении размера платы, то УК не вправе принудительно (под угрозой «проблем») требовать с жильцов оплату проверки вентиляции отдельной разовой суммой. В этом случае вы вправе не платить эту дополнительную сумму и вправе требовать с УК устранения необоснованного начисления, а при отказе — штраф по ч. 11 ст. 156 ЖК РФ.

Чем реально грозит отказ платить: пени и судебное взыскание, но не «проблемы» с отключением

Плата за жилое помещение вносится ежемесячно, и только за фактически оказанные услуги/выполненные работы по договору управления.

1. По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы
   — ч. 2 ст. 162 ЖК РФ

1. Осмотры общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом проводятся собственниками помещений, лицами, привлекаемыми собственниками помещений на основании договора для проведения строительно-технической экспертизы, или ответственными лицами, являющимися должностными лицами органов управления товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива (далее - ответственные лица) или управляющей организацией, а при непосредственном управлении многоквартирным домом - лицами, оказывающими услуги и (или) выполняющими работы. 13 1 . Осмотры общего имущества могут быть текущие, сезонные и внеочередные. Текущие осмотры могут быть общие, в ходе которых проводится осмотр всего общего имущества, и частичные, в ходе которых осуществляется осмотр элементов общего имущества. Общие и частичные осмотры проводятся в сроки, рекомендуемые в технической документации на многоквартирный дом и обеспечивающие надлежащее содержание общего имущества в том числе в зависимости от материалов изготовления элементов общего имущества. Сезонные осмотры проводятся в отношении всего общего имущества 2 раза в год: весенний осмотр проводится после таяния снега или окончания отопительного периода в целях выявления произошедших в течение зимнего периода повреждений общего имущества. При этом уточняются объемы работ по текущему ремонту;
   — п. 13 Правил № 491

Поскольку проверка вентиляции — это работа по содержанию общего имущества, обязанность УК её выполнять уже оплачена через ежемесячную плату за содержание (п. 15 Минимального перечня № 290). Начисляя её повторно отдельной строкой, УК требует плату за то, что уже оплачено. Если вы не заплатите именно эту разовую «дополнительную» сумму, принудительные последствия ограничены общим порядком взыскания задолженности по договору управления.

Единственная санкция, которая прямо предусмотрена законом за неполное/несвоевременное внесение платы за жилое помещение, — пени:

1. Лица, несвоевременно и (или) не полностью внесшие плату за жилое помещение и коммунальные услуги, обязаны уплатить кредитору пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день фактической оплаты, от не выплаченной в срок суммы за каждый день просрочки начиная с тридцать первого дня, следующего за днем наступления установленного срока оплаты, по день фактической оплаты, произведенной в течение девяноста календарных дней со дня наступления установленного срока оплаты, либо до истечения девяноста календарных дней после дня наступления установленного срока оплаты, если в девяностодневный срок оплата не произведена. Начиная с девяносто первого дня, следующего за днем наступления установленного срока оплаты, по день фактической оплаты пени уплачиваются в размере одной стотридцатой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день фактической оплаты, от не выплаченной в срок суммы за каждый день просрочки. Увеличение установленных настоящей частью размеров пеней не допускается.
   — ч. 14 ст. 155 ЖК РФ

Никаких иных «проблем» — отключения вентиляции, ограничения доступа, запрета пользоваться квартирой — закон не допускает: такие меры могут быть применены только при наличии прямо установленного законом основания и, как правило, только по судебному решению. Задолженность (если суд сочтёт начисление обоснованным) УК вправе взыскивать только через суд, в пределах общего срока исковой давности:

1. Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса. 2. Срок исковой давности не может превышать десять лет со дня нарушения права
   — п. 1, 2 ст. 196 ГК РФ

Вывод: при отказе платить реальный риск — это начисление пеней (в указанных законом размерах) и последующее судебное взыскание в пределах 3-летнего срока исковой давности, только в случае, если суд признает начисление правомерным. Никаких внесудебных «проблем» с отключением или ограничением УК устраивать не вправе. Поскольку сама сумма, скорее всего, начислена неправомерно (без решения ОСЧ), риск принудительного взыскания невелик, а у вас есть встречное право требовать штраф за необоснованное начисление (ч. 11 ст. 156 ЖК РФ).

Что делать: куда жаловаться и как оспорить начисление

Порядок действий при получении от УК требования оплатить проверку вентиляции, которую вы не заказывали:

1. Запросить у УК основание начисления: договор управления с указанием такой услуги/работы и её стоимости, перечень работ и услуг, и главное — протокол общего собрания собственников, которым установлен размер платы за содержание (или отдельно — за проверку вентиляции). Размер платы за содержание устанавливается только решением общего собрания (ч. 7 ст. 156 ЖК РФ), поэтому отсутствие протокола — главное доказательство неправомерности начисления.

2. Направить в УК письменное требование (претензию) о пересчёте и устранении необоснованного начисления. Письменное обращение о выплате штрафа за необоснованное увеличение платы УК обязано рассмотреть в 30-дневный срок с решением о выплате либо об отказе:

{9}

1. При отказе или игнорировании — обратиться в орган государственного жилищного надзора (ГЖИ) субъекта РФ, который осуществляет контроль за соблюдением требований к содержанию общего имущества и правильности начисления платы (ст. 20 ЖК РФ, ст. 13.19.2 КоАП РФ), а также при нарушении прав потребителя — в Роспотребнадзор.

2. Судебное оспаривание — при необходимости иск о признании начисления неправомерным, пересчёте и взыскании штрафа по ч. 11 ст. 156 ЖК РФ рассматривается районным судом по месту нахождения ответчика (УК) или по месту жительства истца (по выбору потребителя — ч. 7 ст. 29 ГПК РФ).

Вывод: платить разовую «обязательную» сумму за проверку вентиляции, введённую без решения общего собрания и не предусмотренную договором управления, вы не обязаны. Правильный алгоритм — затребовать у УК правовое основание начисления, направить письменную претензию о пересчёте, а при отказе — жалобу в ГЖИ и/или иск в районный суд с требованием о пересчёте и взыскании 50-процентного штрафа за необоснованное увеличение платы. Органы и порядок во всех случаях — одни и те же: досудебная претензия → ГЖИ/Роспотребнадзор → районный суд.