ТСЖ требует демонтировать остекление балкона для ремонта плиты у соседей: правомерны ли сроки и что делать, если документов на остекление нет

Является ли остекление балкона самовольным переустройством, требующим согласования

Остекление балкона, как правило, затрагивает общее имущество дома — ограждающие конструкции и фасад, поэтому оно квалифицируется как переустройство (реже перепланировка), которое проводится только по согласованию с органом местного самоуправления.

Переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения. (В редакции Федерального закона от 27.12.2018 № 558-ФЗ ) 2. Для проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме собственник данного помещения или уполномоченное им лицо (далее в настоящей главе - заявитель) в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого помещения в многоквартирном доме непосредственно либо через многофункциональный центр в соответствии с заключенным ими в установленном Правительством Российской Федерации порядке соглашением о взаимодействии представляет: (В редакции федеральных законов от 28.07.2012 № 133-ФЗ ; от 27.12.2018 № 558-ФЗ ) 1) заявление о переустройстве и (или) перепланировке по форме, утвержденной уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти; (В редакции Федерального закона от 23.07.2008 № 160-ФЗ ) 2) правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое помещение в многоквартирном доме (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
— ч. 1 ст. 26 ЖК РФ

Проведённое без такого решения (или с нарушением проекта) переустройство признаётся самовольным.

Самовольными являются переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 настоящего Кодекса, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 настоящего Кодекса. (В редакции Федерального закона от 27.12.2018 № 558-ФЗ ) 2. Самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее помещение в многоквартирном доме лицо несет предусмотренную законодательством ответственность. (В редакции Федерального закона от 27.12.2018 № 558-ФЗ ) 3. Собственник помещения в многоквартирном доме, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, обязан привести такое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование. (В редакции Федерального закона от 27.12.2018 № 558-ФЗ ) 4. На основании решения суда помещение в многоквартирном доме может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью. (В редакции Федерального закона от 27.12.2018 № 558-ФЗ ) 5.
— ч. 1 ст. 29 ЖК РФ

Здесь важна оговорка по определению: формально под переустройством ст. 25 ЖК РФ понимает установку/замену/перенос инженерных сетей и оборудования, требующие изменения техпаспорта, а под перепланировкой — изменение границ и площади помещения.

Переустройство помещения в многоквартирном доме представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме. (В редакции Федерального закона от 27.12.2018 № 558-ФЗ ) 2. Перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение границ и (или) площади такого помещения, и (или) образование новых помещений, в том числе в случаях, предусмотренных статьей 40 настоящего Кодекса, и (или) изменение его внутренней планировки (в том числе без изменения границ и (или) площади помещения). В результате перепланировки помещения также могут быть изменены границы и (или) площадь смежных помещений. Перепланировка влечет за собой необходимость внесения изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости о границах и (или) площади помещения (помещений) или осуществления государственного кадастрового учета образованных помещений и государственной регистрации права на образованные помещения. (В редакции Федерального закона от 19.12.2023 № 608-ФЗ ) Статья 25. Виды переустройства и перепланировки помещения в многоквартирном доме (Наименование в редакции Федерального закона от 27.12.2018 № 558-ФЗ) 1.
— ч. 1 ст. 25 ЖК РФ

Для остекления балкона решающее значение имеет не «чистота» термина, а то, что монтаж конструкций затрагивает ограждающие несущие конструкции и фасад, то есть общее имущество собственников, распоряжение которым допускается лишь с согласия всех собственников (ч. 2 ст. 40 ЖК РФ). Поэтому при отсутствии решения о согласовании ТСЖ вправе квалифицировать остекление как самовольное. Однако ключевой вывод для клиента: НЕ ТСЖ решает вопрос о демонтаже и не ТСЖ устанавливает срок — это компетенция органа, осуществляющего согласование (орган местного самоуправления), а в конечном счёте — суда (см. блок 2).

Вывод: остекление балкона, установленное без решения органа местного самоуправления о согласовании, квалифицируется как самовольное переустройство; но требовать его демонтажа и назначать срок уполномочен не ТСЖ, а орган согласования.

Правомерно ли требование ТСЖ и срок до 30.08

По закону обязанность привести помещение в прежнее состояние и срок для этого устанавливает «орган, осуществляющий согласование» — то есть орган местного самоуправления, а не ТСЖ.

Собственник помещения в многоквартирном доме, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, обязан привести такое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование
— ч. 3 ст. 29 ЖК РФ

Если собственник не приведёт помещение в прежнее состояние в срок, установленный этим органом, именно орган согласования обращается в суд.

Если соответствующее помещение в многоквартирном доме не будет приведено в прежнее состояние в указанный в части 3 настоящей статьи срок в установленном органом, осуществляющим согласование, порядке, суд по иску этого органа
— ч. 5 ст. 29 ЖК РФ

Из этого следует: письмо ТСЖ с требованием демонтировать остекление и с датой 30.08 само по себе не порождает обязанности, равной предписанию органа согласования. ТСЖ как объединение собственников не наделено полномочиями ни признавать переустройство самовольным (это делает орган согласования через свой акт), ни назначать срок приведения в прежнее состояние, ни продавать помещение с торгов. Поэтому «срок до 30.08» в письме ТСЖ юридической силы предписания органа согласования не имеет; истечение этого срока не даёт ТСЖ права принудительно демонтировать остекление. Что касается даты: поскольку требование ТСЖ не является властным предписанием, вопрос исчисления срока (получено 19.08) правового значения для наступления последствий не имеет — последствия для собственника наступают только после требования органа согласования, оформленного надлежащим образом.

При этом отдельная линия: собственник вправе просить суд сохранить помещение в переустроенном состоянии, если это не нарушает права граждан и не создаёт угрозу жизни и здоровью.

На основании решения суда помещение в многоквартирном доме может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью. (В редакции Федерального закона от 27.12.2018 № 558-ФЗ) 5. Если соответствующее помещение в многоквартирном доме не будет приведено в прежнее состояние в указанный в части 3 настоящей статьи срок в установленном органом, осуществляющим согласование, порядке, суд по иску этого органа при условии непринятия решения, предусмотренного частью 4 настоящей статьи, принимает решение: (В редакции Федерального закона от 27.12.2018 № 558-ФЗ) 1) в отношении собственника о продаже с публичных торгов такого помещения в многоквартирном доме с выплатой собственнику вырученных от продажи такого помещения в многоквартирном доме средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого помещения в многоквартирном доме обязанности по приведению его в прежнее состояние; (В редакции Федерального закона от 27.12.2018 № 558-ФЗ) 2) в отношении нанимателя жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования о расторжении данного договора с возложением на собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по указанному договору, обязанности по приведению такого жилого помещения в прежнее состояние.
— ч. 4 ст. 29 ЖК РФ

Вывод: требование ТСЖ о демонтаже и срок до 30.08 не являются юридически обязательным предписанием — таким полномочием обладает только орган местного самоуправления (орган согласования), а принудительное приведение в прежнее состояние возможно лишь через суд. Возможна и защитная позиция о сохранении остекления через суд.

Балконная плита — общее имущество: кто платит за ремонт и нужен ли демонтаж остекления

Балконная плита, которую планируют ремонтировать соседи сверху, относится к общему имуществу многоквартирного дома.

крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения
— ч. 1 ст. 36 ЖК РФ

Тот же вывод закреплён в подзаконном акте: в состав общего имущества входят ограждающие несущие конструкции, включая балконные плиты.

ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции); г) ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции); д) механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме (далее - оборудование для инвалидов и иных маломобильных групп населения), находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры) (за исключением сетей связи, необходимых для оказания услуг связи собственникам помещений в многоквартирном доме или нанимателям жилых помещений в многоквартирном доме по договорам социального найма); (В редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 14.09.2024 № 1256) е) земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства;
— п. 2 (подп. «в») Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491

Из этого вытекают два важных следствия для клиента.

Первое — о ремонте. Капитальный ремонт общего имущества (а к нему относится и устранение износа/разрушения несущих конструкций) проводится по решению общего собрания собственников и за счёт средств, формируемых на капремонт, то есть ремонт балконной плиты — это НЕ личная обязанность и НЕ личный расход клиента или соседа.

Капитальный ремонт общего имущества проводится по решению общего собрания собственников помещений для устранения физического износа или разрушения, поддержания и восстановления исправности и эксплуатационных показателей, в случае нарушения (опасности нарушения) установленных предельно допустимых характеристик надежности и безопасности, а также при необходимости замены соответствующих элементов общего имущества (в том числе ограждающих несущих конструкций многоквартирного дома
— п. 21 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491

Второе — о необходимости срочных мер при угрозе безопасности. Если износ плиты достиг предельных значений и создаёт угрозу жизни и здоровью (что должно быть подтверждено предписанием надзорного органа — ГЖИ), собственники обязаны принять меры немедленно.

Если физический износ общего имущества достиг установленного законодательством Российской Федерации о техническом регулировании уровня предельно допустимых характеристик надежности и безопасности и не обеспечивает безопасность жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного или муниципального имущества, что подтверждается предписанием, выданным соответственно федеральными органами исполнительной власти, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, уполномоченными осуществлять государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда независимо от его формы собственности, собственники помещений обязаны немедленно принять меры по устранению выявленных дефектов
— п. 20 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491

Собственник квартиры обязан соблюдать права и законные интересы соседей, поэтому содействовать технически необходимому доступу к общему имуществу он должен.

Собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. 5. Собственник жилого дома или части жилого дома обязан обеспечивать обращение с твердыми коммунальными отходами путем заключения договора с региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами. Под обращением с твердыми коммунальными отходами для целей настоящего Кодекса и иных актов жилищного законодательства понимаются транспортирование, обезвреживание, захоронение твердых коммунальных отходов. (Дополнение частью - Федеральный закон от 29.12.2014 № 458-ФЗ ) (В редакции Федерального закона от 31.12.2017 № 503-ФЗ ) Статья 30. Права и обязанности собственника жилого помещения 1. Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом. 1 1 .
— ч. 4 ст. 30 ЖК РФ

Но это не означает автоматической обязанности демонтировать остекление: демонтаж требуется лишь в той мере, в какой конструкции остекления реально препятствуют ремонту плиты, и только по установленной процедуре (предписание органа согласования/решение собрания о работах). Если доступ к плите и её ремонт технически возможны без полного демонтажа остекления, требование о его сносе является избыточным.

Вывод: балконная плита — общее имущество; её ремонт проводится по решению общего собрания за счёт средств капремонта, а не за счёт клиента. Демонтаж остекления обоснован лишь постольку, поскольку он действительно необходим для доступа к плите, и оформляется надлежащим образом, а не произвольным письмом ТСЖ.

Ответственность и риски: что грозит клиенту и что — ТСЖ при самовольных действиях

Для самого собственника самовольное переустройство влечёт административную ответственность.

Самовольные переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме, если иное не установлено частью 4 статьи 9.23 настоящего Кодекса, - (В редакции федеральных законов от 24.04.2020 № 133-ФЗ, от 06.04.2024 № 77-ФЗ) влекут наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей ; на должностных лиц - от четырех тысяч до пяти тысяч рублей; на юридических лиц - от сорока тысяч до пятидесяти тысяч рублей . (В редакции федеральных законов от 22.06.2007 № 116-ФЗ, от 24.04.2020 № 133-ФЗ) Примечание. За административные правонарушения, предусмотренные настоящей статьей, лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, несут административную ответственность как юридические лица. (Дополнение примечанием - Федеральный закон от 24.04.2020 № 133-ФЗ)
— ч. 2 ст. 7.21 КоАП РФ

Эта ответственность наступает по результатам производства, возбуждаемого уполномоченным органом (жилищная инспекция), а не по письму ТСЖ; при этом давность привлечения по ст. 7.21 КоАП РФ (длящееся правонарушение) отсчитывается со дня обнаружения.

Для ТСЖ и иных лиц самовольный (без судебного решения и без предписания уполномоченного органа) демонтаж остекления образует самоуправство.

Самоуправство, то есть самовольное, вопреки установленному федеральным законом или иным нормативным правовым актом порядку осуществление своего действительного или предполагаемого права, не причинившее существенного вреда гражданам или юридическим лицам, за исключением случаев, предусмотренных статьей 14.9 1 настоящего Кодекса, - (В редакции Федерального закона от 13.07.2015 № 250-ФЗ) влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от ста до трехсот рублей; на должностных лиц - от трехсот до пятисот рублей. (В редакции Федерального закона от 22.06.2007 № 116-ФЗ)
— ст. 19.1 КоАП РФ

ТСЖ не вправе ни демонтировать остекление своими силами, ни проникать в квартиру без решения суда: принудительное приведение помещения в прежнее состояние возможно только по решению суда по иску органа согласования (ч. 5 ст. 29 ЖК РФ). Самовольный снос квалифицируется как самоуправство, а при причинении существенного вреда — вплоть до ст. 330 УК РФ, и влечёт обязанность возместить вред.

Гражданско-правовые последствия для обеих сторон. Если остекление будет повреждено при самовольном демонтаже, собственнику возмещается вред в полном объёме.

Вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред
— п. 1 ст. 1064 ГК РФ

А собственник, которому как владельцу остекления причинён вред действиями ТСЖ, может требовать устранения нарушений и возмещения убытков — в том числе расходов на восстановление остекления.

Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. 2. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб)
— п. 1, 2 ст. 15 ГК РФ

Важная гарантия для клиента: на требования собственника об устранении нарушений, не связанных с лишением владения (негаторный иск), исковая давность не распространяется.

Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
— ст. 304 ГК РФ

требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (статья 304); другие требования в случаях, установленных законом. Раздел II. Право собственности и другие вещные права Глава 13. Общие положения
— ст. 208 ГК РФ

Таким образом, длительность существования остекления (установлено при прежнем собственнике) не лишает клиента защиты: против его имущества давность по негаторным требованиям не течёт, а оценку правомерности остекления проводит орган согласования с учётом возможности сохранить помещение через суд (ч. 4 ст. 29 ЖК РФ).

Вывод: клиенту грозит лишь административный штраф по ч. 2 ст. 7.21 КоАП РФ (по постановлению уполномоченного органа, а не ТСЖ). ТСЖ самовольно демонтировать остекление не вправе — это самоуправство с обязанностью полного возмещения вреда; защита клиента по негаторному иску сроками не ограничена.

Что делать клиенту (практические действия)

С учётом изложенного перед клиентом — две развилки, ответ зависит от отсутствующих фактов.

Ветка А — «остекление не мешает ремонту плиты / не затрагивает несущие конструкции». В этом случае требование о демонтаже необоснованно избыточно. Рекомендации: (1) запросить у ТСЖ документы, на которых основано требование — акт осмотра плиты/предписание ГЖИ, решение общего собрания о проведении работ, данные о том, что доступ к плите невозможен без сноса остекления; (2) обращаться именно к органу местного самоуправления (орган согласования) и при наличии оснований — просить суд сохранить помещение в переустроенном состоянии (ч. 4 ст. 29 ЖК РФ); (3) если доступ к общему имуществу действительно нужен — согласовать временный частичный доступ, не допуская необратимого сноса.

Ветка Б — «остекление реально препятствует аварийному ремонту плиты, есть предписание ГЖИ об угрозе». В этом случае собственник обязан содействовать (ч. 4 ст. 30 ЖК РФ, п. 20 Правил № 491), но и тогда порядок строгий: демонтаж оформляется предписанием органа согласования, а не письмом ТСЖ, а расходы на ремонт самой плиты несёт не клиент, а средства капремонта.

Если документы клиентом не указаны (город/регион, год установки, наличие или отсутствие выноса за пределы плиты, решение собрания, акт ГЖИ) — применимы следующие развилки: есть предписание ГЖИ/акт об угрозе — действовать как в ветке Б; документов нет, только письмо ТСЖ — ветка А, письмо обязательной силы не имеет.

Вывод: независимо от ветки, клиенту не следует демонтировать остекление по одному лишь письму ТСЖ; нужно истребовать основание требования, перенести вопрос в плоскость органа согласования/суда, а при самовольных действиях ТСЖ — фиксировать повреждения (акт, фото, оценка) и требовать возмещения вреда по ст. 15, 1064 ГК РФ, в том числе обратившись с негаторным иском (ст. 304 ГК РФ), на который давность не распространяется.