Может ли управляющая компания забрать у жильца подвальное помещение в кооперативном доме советской постройки, если нет документов о передаче

Статус подвального помещения: общее имущество собственников МКД

Ключевой вопрос — является ли спорная кладовка общим имуществом. Закон задаёт два критерия: помещение не является частью квартиры и предназначено для обслуживания более одного помещения в доме; прямо названы «подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения оборудование (технические подвалы)».

1. помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
   — п. 1 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ

То же правило дублируется в ГК РФ:

1. Собственникам помещений, машино-мест в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения многоквартирного дома, несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование многоквартирного дома, расположенное за пределами или внутри помещений, обслуживающее более одного помещения, машино-места в многоквартирном доме, а также земельный участок, указанный в пункте 2 статьи 287 6 настоящего Кодекса.
   — п. 1 ст. 290 ГК РФ

Для вашей ситуации это означает: если в подвале проходят стояки, трубы, узлы инженерных систем, обслуживающие квартиры, — помещение в силу закона принадлежит на праве общей долевой собственности всем собственникам квартир, независимо от того, кто им фактически пользуется и у кого ключи. Если же это изолированное помещение без общедомовых коммуникаций, имеющее собственный кадастровый номер и учтённое в ЕГРН как самостоятельный объект, — оно могло быть и объектом права (например, собственностью кооператива или отдельного лица), и тогда режим «общего имущества» к нему автоматически не применяется. Поэтому первичен техпаспорт и выписка ЕГРН, а не факт многолетнего пользования.

Правовая судьба общего имущества решается собственниками, а не управляющей компанией:

1. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
   — ч. 2 ст. 36 ЖК РФ

1. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
   — ч. 3 ст. 36 ЖК РФ

Вывод: подвальное помещение с общедомовыми коммуникациями — общее имущество собственников помещений в кооперативном доме. Управляющая компания собственником этого помещения не является и не вправе ни «забрать» его у жильца, ни использовать под свои нужды по своему усмотрению; вопрос пользования решают только собственники на общем собрании. Если же помещение имеет самостоятельный кадастровый учёт и не обслуживает другие помещения, оно не является общим имуществом, и требование УК тем более незаконно — оно может быть удовлетворено только собственником этого помещения в судебном порядке.

Полномочия управляющей компании: решение общего собрания обязательно

Управляющая организация действует по заданию собственников и в рамках договора управления; распорядительных полномочий в отношении общего имущества у неё нет.

1. По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам или в случаях, предусмотренных статьей 157 2 настоящего Кодекса, обеспечить готовность инженерных систем, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
   — ч. 2 ст. 162 ЖК РФ

Более того, сама цель управления — не извлечение выгоды, а надлежащее содержание и решение вопросов пользования общим имуществом:

1. Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме, или в случаях, предусмотренных статьей 157 2 настоящего Кодекса, постоянную готовность инженерных коммуникаций и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к предоставлению коммунальных услуг (далее - обеспечение готовности инженерных систем).
   — ч. 1 ст. 161 ЖК РФ

Пользование общим имуществом иными лицами отнесено к исключительной компетенции общего собрания:

1. принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; (В редакции Федерального закона от 27.09.2009 № 228-ФЗ ) 3 1 ) принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций), на представление документов на согласование переустройства и (или) перепланировки помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме, на заключение соглашения об установлении сервитута, соглашения об осуществлении публичного сервитута в отношении земельного участка, относящегося к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, и о лицах, уполномоченных на подписание указанных соглашений, а также о порядке получения денежных средств, предусмотренных указанными соглашениями на условиях, определенных решением общего собрания; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 27.09.2009 № 228-ФЗ ) (В редакции федеральных законов от 03.08.2018 № 341-ФЗ ;
   — п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ

И решение по этому вопросу требует квалифицированного большинства:

1. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1 1 , 4, 4 2 и 4 7 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, и предусмотренных пунктами 1, 1 1-1 , 1 2 , 1 3 , 2 , 3, 3 1 , 3 8 , 4 3 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме
   — ч. 1 ст. 46 ЖК РФ

И, наконец, передача объекта общего имущества в пользование возможна только по решению собрания:

1. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц. 4 1 . Приспособление общего имущества в многоквартирном доме для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме согласно требованиям, указанным в части 3 статьи 15 настоящего Кодекса, допускается без решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме только в случае, если такое приспособление осуществляется без привлечения денежных средств указанных собственников. (Дополнение частью - Федеральный закон от 29.12.2017 № 462-ФЗ ) 4 2 . В целях, предусмотренных пунктом 6 статьи 6 Федерального закона от 7 июля 2003 года № 126-ФЗ "О связи", монтаж, эксплуатация и демонтаж сетей связи на объектах общего имущества в многоквартирном доме, необходимых для оказания услуг связи абоненту-гражданину, являющемуся собственником помещения в многоквартирном доме или нанимателем жилого помещения в многоквартирном доме по договору социального найма и заключившему договор об оказании услуг связи, осуществляются без решения общего собрания собственников помещений в этом доме в соответствии с правилами взаимодействия, утвержденными Правительством Российской Федерации в соответствии с пунктом 2 1 статьи 12 настоящего Кодекса.
   — п. 4 ст. 36 ЖК РФ (в ч. 4)

Применение к вашим фактам: «взять подвал под свои нужды» УК может только при наличии решения общего собрания собственников, принятого не менее 2/3 голосов от общего числа голосов всех собственников (а не от присутствующих). Никакого «приказа» или «предписания» УК для этого недостаточно. Обратная сторона: точно такое же решение собрания требуется и для того, чтобы закрепить подвал за жильцом, — его многолетнее единоличное пользование без решения собрания не имеет законного титула, и УК вправе поставить перед собственниками вопрос о судьбе помещения. То есть перевес в споре получает не «кто раньше занял», а тот, кто обеспечит решение общего собрания.

Вывод: ни УК не может отобрать помещение самовольно, ни жилец не может считаться имеющим право на него без волеизъявления собственников. Спор разрешается через общее собрание: УК — только с решением собрания (2/3 голосов) и только для целей, не нарушающих права собственников; жилец — тоже только с решением собрания о предоставлении ему помещения в пользование (при желании — за плату, с зачислением дохода в общее имущество). Самовольное занятие УК помещения, находящегося в фактическом владении жильца, является нарушением, устранимым по ст. 304, 305 ГК РФ; если же УК уже вскрыла помещение и удерживает его, жилец вправе требовать устранения нарушений в районном суде по месту нахождения дома (исключительная подсудность по искам о правах на недвижимость), а также обратиться в государственную жилищную инспекцию и прокуратуру.

Основание пользования у жильца: приобретательная давность и сложившийся порядок

Ветка защиты жильца строится на ст. 234 ГК РФ, но применима она узко.

1. Лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом , если иные срок и условия приобретения не предусмотрены настоящей статьей, в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).
   — п. 1 ст. 234 ГК РФ

Пленум разъяснил признаки давностного владения и существенное ограничение — владение должно быть «как своим собственным», то есть не по договору и не по чужому разрешению:

давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности; давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении. Принятие обычных мер по обеспечению сохранности имущества не свидетельствует о сокрытии этого имущества; давностное владение признается непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности. В случае удовлетворения иска давностного владельца об истребовании имущества из чужого незаконного владения имевшая место ранее временная утрата им владения спорным имуществом перерывом давностного владения не считается. Передача давностным владельцем имущества во временное владение другого лица не прерывает давностного владения. Не наступает перерыв давностного владения также в том случае, если новый владелец имущества является сингулярным или универсальным правопреемником предыдущего владельца (пункт 3 статьи 234 ГК РФ); владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору. По этой причине статья 234 ГК РФ не подлежит применению в случаях, когда владение имуществом осуществляется на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т.п.). 16.
— п. 15 Постановления Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010

Отсюда практический тест для ваших фактов. Приобретательная давность «сработает» только если: (1) помещение не является общим имуществом (иначе оно в силу закона принадлежит всем собственникам и жилец не мог добросовестно считать его своим); (2) пользование было открытым, непрерывным и осуществлялось как своим собственным — без договора аренды/безвозмездного пользования, без разрешения кооператива или УК на временное пользование; (3) с учётом п. 4 ст. 234 ГК РФ срок (15 лет для недвижимости) истёк. Если же у жильца было разрешение ЖСК/собрания на пользование помещением, приобретательная давность не течёт — владение не «как своим собственным».

владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору. По этой причине статья 234 ГК РФ не подлежит применению в случаях, когда владение имуществом осуществляется на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т.п.).
— абз. 5 п. 15 Постановления Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010

Для защиты владения до истечения срока и без титула собственника жилец вправе использовать вещно-правовые способы защиты как титульный (по решению собрания) или давностный владелец:

Права, предусмотренные статьями 301 - 304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.
— ст. 305 ГК РФ

Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
— ст. 304 ГК РФ

Вывод: если помещение — общее имущество, приобрести его в собственность по давности нельзя, и позиция «я пользуюсь 20 лет, значит моё» юридически слаба; максимум — просить у собственников на общем собрании предоставить помещение в пользование (в том числе с условием о плате). Если помещение не входит в состав общего имущества (самостоятельный объект, не обслуживающий другие помещения) и пользование было открытым, непрерывным, без договора и без чьего-либо разрешения более 15 лет — жилец вправе ставить вопрос о признании права собственности по ст. 234 ГК РФ в районном суде по месту нахождения помещения (исключительная подсудность, п. 2 Постановления Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010). До вынесения решения он вправе требовать устранения препятствий в пользовании (ст. 304, 305 ГК РФ).

Документы, бремя доказывания и гражданско-правовые (денежные) последствия

Спор решается документами о статусе помещения и о воле собственников, а не техпаспортом в одиночку: «подвальное помещение» в техпаспорте — это техническая характеристика, а не титул. Значимы: выписка ЕГРН на помещение (есть ли самостоятельный кадастровый номер и зарегистрированное право), протоколы общих собраний (в том числе членов ЖСК до 2005 г.) о предоставлении помещения, договоры о пользовании, акты передачи, документы о переходе дома в управление УК.

Денежная сторона. Если УК уже заняла помещение, в котором жилец хранил имущество, и не возвращает вещи, — убытки возмещаются по общим правилам о возмещении вреда и защите владения:

Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
— ст. 304 ГК РФ

Права, предусмотренные статьями 301 - 304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.
— ст. 305 ГК РФ

Если же УК, наоборот, пользуется спорным помещением или сдаёт его третьим лицам (размещает оборудование, склад), не имея решения общего собрания (2/3 голосов), полученное ею является неосновательным обогащением собственников помещений дома — доходы за пользование чужим имуществом подлежат возврату по правилам ст. 1102, 1105, 1107 ГК РФ с начислением процентов по ст. 395 ГК РФ; каждый собственник вправе требовать причитающуюся на его долю часть.

Порядок действий и органы (одинаковы во всех ветках): 1) письменный запрос в УК о правовом основании занятия помещения и копий протоколов собрания; 2) обращение в орган государственного жилищного надзора (жилищную инспекцию) — деятельность по управлению МКД лицензируется и поднадзорна; 3) прокуратура; 4) при неустранении — иск в районный суд по месту нахождения дома (исключительная подсудность по искам о правах на недвижимость): об устранении препятствий в пользовании (ст. 304, 305 ГК РФ), о признании недействительным решения собрания при его наличии, о взыскании неосновательного обогащения. Требование об устранении нарушений, не связанных с лишением владения, исковой давностью не ограничено (ст. 208, 304 ГК РФ), поэтому заявлять его можно независимо от того, как давно жилец пользуется помещением.

Вывод: главное — получить выписку ЕГРН и проверить наличие/отсутствие решений общего собрания; без решения собрания любые действия УК по занятию подвала незаконны, а без документа о предоставлении помещения жильцу его позиция в суде слаба, но защита владения и взыскание убытков/неосновательного обогащения доступны. Все требования рассматриваются районным судом по месту нахождения дома; жалобы — в жилищную инспекцию и прокуратуру.