Фирма арендует офис у собственника здания (арендодателя) на основании договора аренды. Внезапно арендодатель направил требование заключить отдельный договор на вывоз твёрдых коммунальных отходов (ТКО) напрямую с региональным оператором, мотивируя это изменениями в законодательстве, действующими с 2016 года. При этом в самом договоре аренды ни слова об обязанности арендатора самостоятельно вывозить мусор не сказано — есть лишь общий пункт о порядке эксплуатации помещения. В то же время бизнес-центр обслуживается управляющей компанией, ей арендатор ежемесячно платит за обслуживание, в состав которого, вероятно, ранее входил и вывоз мусора.
Юридически значимым здесь является вопрос о том, на ком лежит обязанность по обращению с ТКО в арендованных нежилых помещениях и может ли арендодатель в одностороннем порядке перекладывать эту обязанность на арендатора, если договор аренды прямо это не предусматривает.
Поскольку речь идёт об аренде нежилого помещения, правоотношения сторон регулируются нормами гражданского законодательства об аренде, а также жилищным и коммунальным законодательством в части обращения с ТКО. Ключевой момент: по умолчанию обязанность по заключению договора с региональным оператором на вывоз мусора лежит на собственнике помещения (в данном случае — на арендодателе). Собственник может переложить эту обязанность на арендатора, но только если такое условие прямо и недвусмысленно прописано в договоре аренды.
В рассматриваемой ситуации такого условия нет — договор аренды не содержит указания на то, что арендатор сам организует вывоз мусора. Следовательно, требования арендодателя подписать отдельный договор с региональным оператором не основаны на соглашении сторон. Ссылка арендодателя на изменения в постановлении правительства с 2016 года юридически значима: действительно, с 2016 года в России введена реформа обращения с ТКО, и собственники объектов недвижимости (включая нежилые) обязаны заключить договор с региональным оператором. Однако это обязательство адресовано собственнику помещения, а не арендатору.
Также важно, что в здании есть управляющая компания, которой арендатор платит за обслуживание. Если в состав этой платы (или соответствующих тарифов) входит вывоз мусора, то арендатор уже фактически оплачивает эту услугу через управляющую компанию. В таком случае требование арендодателя заключить ещё один договор и платить те же услуги дважды выглядит необоснованным. Однако необходимо понимать, что если управляющая компания не является региональным оператором и не имеет права оказывать услуги по обращению с ТКО, то формально договор с оператором всё равно должен быть заключён — но не арендатором, а лицом, обязанным по закону (собственником).
Таким образом, суть ситуации: арендодатель пытается возложить на арендатора публично-правовую обязанность, которая по закону лежит на нём самом, при этом не имея на то договорного основания. Наличие управляющей компании и платежей за обслуживание может указывать на то, что мусор уже вывозится и оплачен, что делает требование арендодателя юридически сомнительным.
Ключевая коллизия в данной ситуации возникает между общими нормами гражданского законодательства о содержании арендованного имущества и специальными правилами обращения с твердыми коммунальными отходами (ТКО). Для её разрешения необходимо последовательно проанализировать, как каждая из применимых норм из представленного блока соотносится с конкретными обстоятельствами вашей фирмы.
Арендные правоотношения сторон регулируются общими положениями Гражданского кодекса. Согласно ст. 606 ГК РФ, арендодатель предоставляет имущество во временное владение и пользование. Это означает, что ваша компания как арендатор получила право пользоваться офисом, но собственник здания (бизнес-центра) сохраняет за собой все правомочия по отношению к зданию в целом. Следовательно, собственник вправе определять общий порядок эксплуатации здания и обеспечивать соблюдение требований законодательства в отношении всего объекта недвижимости, однако это не снимает необходимости согласования дополнительных обязательств с арендатором, если они не установлены законом или договором.
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 606
Далее необходимо оценить, возлагает ли закон на арендатора расходы по вывозу мусора в данном конкретном случае. Статья 616 ГК РФ возлагает на арендатора обязанность нести расходы на содержание имущества, но с важной оговоркой - "если иное не установлено законом или договором аренды". В вашем договоре аренды, как указано в ситуации, про вывоз мусора ничего не сказано, а есть только "общий порядок эксплуатации". При этом вы уже оплачиваете управляющей компании услуги по обслуживанию. Содержание имущества включает поддержание его в надлежащем санитарном состоянии, частью чего является и удаление отходов. Однако эта норма является общей и не учитывает специальное регулирование в сфере обращения с ТКО. Более того, если вы уже платите УК за обслуживание, то расходы на вывоз мусора могут быть уже покрыты этой платой, и ст. 616 ГК РФ не обязывает вас нести те же расходы дважды - дополнительно через отдельный договор с региональным оператором. Таким образом, ст. 616 ГК РФ не может служить безусловным основанием для требования собственника, если из договора или из действий УК следует, что содержание уже осуществляется через управляющую компанию.
- Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 616
Теперь обратимся к специальному законодательству, на которое, вероятно, ссылается собственник (изменения в постановлении правительства с 2016 года). Ключевая норма, регулирующая отношения с региональным оператором, содержится в ст. 24.7 Федерального закона "Об отходах производства и потребления". Эта статья устанавливает, что региональные операторы заключают договоры с собственниками ТКО, а собственники, в свою очередь, обязаны заключить такой договор. Кто является собственником ТКО в арендованном офисе? Согласно общему принципу, собственником отходов признается лицо, в результате деятельности которого они образовались, если иное не установлено законом или договором. В вашей ситуации отходы образуются в результате деятельности вашей фирмы в арендованном помещении. Однако, если в здании есть управляющая компания, которая организует сбор и накопление ТКО от всех арендаторов, и вы платите ей за обслуживание, то фактическое управление отходами может быть централизованно. В таком случае именно управляющая компания как лицо, ответственное за содержание общего имущества (включая места накопления ТКО), может выступать собственником ТКО в смысле данной статьи. Статья 24.7 предписывает обязанность заключить договор собственнику ТКО, но не уточняет, кто именно им является при аренде. Отсутствие в договоре аренды условий о мусоре означает, что стороны не договорились о переложении этой обязанности на арендатора. Следовательно, бремя ответственности за заключение договора с региональным оператором лежит на собственнике здания (арендодателе) или на уполномоченной им управляющей организации, если они не передали эту обязанность арендатору в договоре. Таким образом, прямое требование к арендатору заключить самостоятельный договор с региональным оператором может быть неправомерным, поскольку оно перекладывает публично-правовую обязанность на лицо, которое не является титульным владельцем здания (и, как правило, не владеет местами накопления отходов, которые находятся в общих зонах).
Статья 24.7. Договор на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами
- Региональные операторы заключают договоры на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами с собственниками твердых коммунальных отходов, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации.
- Собственники твердых коммунальных отходов обязаны заключить договор на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами с региональным оператором, в зоне деятельности которого образуются твердые коммунальные отходы и находятся места их накопления.
— Федеральный закон от 24.06.1998 № 89-ФЗ «Об отходах производства и потребления», ст. 24.7
Наконец, ст. 24.6 того же закона определяет общую роль регионального оператора. Она не устанавливает, с кем конкретно он должен заключать договор, а лишь закрепляет его обязанность обеспечивать обращение с ТКО на всей территории субъекта. Эта норма подтверждает сам факт существования института регионального оператора, но не предписывает арендатору индивидуального заключения договора. Если в здании уже есть управляющая компания, которая, возможно, заключила договор с региональным оператором на весь бизнес-центр, то требование к вам заключить ещё один договор противоречило бы смыслу централизованной системы обращения с отходами, так как привело бы к двойному учету одних и тех же отходов.
Статья 24.6. Региональный оператор по обращению с твердыми коммунальными отходами
- Сбор, транспортирование, обработка, утилизация, обезвреживание, захоронение твердых коммунальных отходов на территории субъекта Российской Федерации обеспечиваются одним или несколькими региональными операторами в соответствии с региональной программой в области обращения с отходами и территориальной схемой обращения с отходами.
- Накопление, сбор, транспортирование, обработка, утилизация, обезвреживание, захоронение твердых коммунальных отходов осуществляются в соответствии с правилами обращения с твердыми коммунальными отходами, утвержденными Правительством Российской Федерации (далее - правила обращения с твердыми коммунальными отходами).
— Федеральный закон от 24.06.1998 № 89-ФЗ «Об отходах производства и потребления», ст. 24.6
На основании изложенного, требование собственника заключить отдельный договор с региональным оператором является неправомерным, поскольку: (1) договор аренды не возлагает на арендатора такую обязанность; (2) вы уже оплачиваете услуги управляющей компании, в состав которых по общему правилу входит и вывоз мусора, что означает исполнение этой части содержания помещения через УК; (3) Федеральный закон "Об отходах производства и потребления" возлагает обязанность заключить договор с региональным оператором на собственника ТКО, которым в условиях наличия управляющей организации и отсутствия специальной оговорки в договоре аренды является собственник здания или управляющая компания, а не арендатор.
