Ситуация относится к сфере жилищных правоотношений, связанных с содержанием и эксплуатацией общего имущества многоквартирного дома и внутриквартирного оборудования. Основным объектом внимания здесь выступает система вентиляции, которая является частью инженерных коммуникаций дома. При этом в поведении собственников помещений выявлены разные виды препятствий для её нормального функционирования: загрязнение вентиляционных решёток и их заставление предметами мебели.
Юридически значимым является разграничение ответственности за состояние элементов вентиляции. Вентиляционные каналы и шахты, а также их устья и оголовки (коллективные элементы) относятся к общему имуществу многоквартирного дома, их обслуживание входит в обязанности управляющей организации. Однако вентиляционная решётка, установленная непосредственно в квартире, и участок воздуховода до общего канала, как правило, считаются внутриквартирным оборудованием, за содержание которого отвечает собственник помещения. Соответственно, загрязнение решётки пылью — это вопрос поддержания собственником собственного имущества в надлежащем состоянии.
Что касается заставления вентиляционной решётки кухонным шкафом или иной мебелью, то это создаёт препятствие для нормальной циркуляции воздуха, что нарушает требования к вентиляции всего дома. Такое действие (или бездействие) собственника может быть квалифицировано как нарушение правил пользования жилым помещением и содержания внутриквартирного оборудования. Это не является недостатком общего имущества, а представляет собой личное действие (или бездействие) владельца квартиры, которое ухудшает работу инженерной системы в масштабе всего здания.
Таким образом, ситуация содержит два разных аспекта: 1) факт загрязнения решёток (неисполнение собственником обязательств по уборке внутриквартирного оборудования) и 2) факт блокировки решётки мебелью (нарушение правил эксплуатации жилого помещения, создающее угрозу для нормальной работы вентиляции). Оба факта юридически значимы, так как влияют на соблюдение требований к микроклимату и безопасности в многоквартирном доме. Акт осмотра зафиксировал оба вида нарушений, что даёт основания для принятия определённых мер воздействия к собственникам.
В силу статьи 36 Жилищного кодекса РФ вентиляционные каналы и обслуживающее более одного помещения оборудование относятся к общему имуществу многоквартирного дома. Вентиляционные решетки, как конечные элементы вентиляционных каналов, также входят в состав этого общего имущества, поскольку обеспечивают работу всей системы вентиляции, обслуживающей более одной квартиры. Следовательно, собственники помещений не являются единоличными владельцами этих решеток, а управляющая организация обязана содержать их в надлежащем состоянии.
Статья 36. Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме 1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: ... иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование ...
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 36
В соответствии с пунктом 10 Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 общее имущество должно содержаться в состоянии, обеспечивающем постоянную готовность инженерных коммуникаций. Вентиляционные каналы и решетки являются частью таких коммуникаций, поэтому управляющая организация обязана обеспечивать их исправность и доступность для нормальной циркуляции воздуха. Однако пункт 11 тех же Правил возлагает на собственников помещений и ответственных лиц обязанность проводить осмотры общего имущества, включая вентиляционные решетки. Если решетки загрязнены или заставлены мебелью, это препятствует выполнению требования о постоянной готовности вентиляции, и такое состояние не может быть признано надлежащим.
- Общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации ... в состоянии, обеспечивающем: ... д) постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг ...;
- Содержание общего имущества ... включает в себя: а) осмотр общего имущества, осуществляемый собственниками помещений и указанными в пункте 13 настоящих Правил ответственными лицами, обеспечивающий своевременное выявление несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства ...
— Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме...», ст. 10, 11
Анализ статьи 161 ЖК РФ показывает, что общие требования к управлению многоквартирным домом включают обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также постоянную готовность инженерных коммуникаций. Заставленные или загрязненные вентиляционные решетки снижают эффективность вентиляции, что может создавать угрозу для здоровья жильцов из-за нарушения воздухообмена. Управляющая организация, как лицо, ответственное за надлежащее содержание общего имущества, обязана не только проверять состояние вентиляции, но и принимать меры к устранению выявленных нарушений, в том числе требовать от собственников освободить решетки от мебели.
Статья 161 ЖК РФ устанавливает общие требования к управлению многоквартирным домом, включая обеспечение надлежащего содержания общего имущества, безопасность жизни и здоровья граждан, а также постоянную готовность инженерных коммуникаций. Вентиляционные каналы и решетки, как правило, относятся к общему имуществу, и их содержание возлагается на управляющую организацию. Однако загрязнение или заставление решеток мебелью может быть нарушением правил пользования жилыми помещениями, что влечет обязанность собственника устранить препятствия.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 161
Применительно к ответственности за состояние решеток, статья 7.22 КоАП РФ устанавливает административный штраф для лиц, ответственных за содержание жилых домов (в первую очередь — управляющих организаций), за нарушение правил содержания общего имущества. Если управляющая компания не выявила загрязнение решеток или не приняла мер к их очистке, она может быть привлечена к ответственности. Однако в данном случае акт осмотра уже зафиксировал нарушения, и задача УК — потребовать от собственников их устранить.
Статья 7.22. Нарушение правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений Нарушение лицами, ответственными за содержание жилых домов и (или) жилых помещений, правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений ... влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от четырех тысяч до пяти тысяч рублей; на юридических лиц - от сорока тысяч до пятидесяти тысяч рублей.
— Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях, ст. 7.22
Собственники, заставившие вентиляционные решетки мебелью или допустившие их загрязнение, нарушают правила пользования жилыми помещениями. Согласно статье 7.21 КоАП РФ, использование жилого помещения не по назначению или порча его оборудования влечет административную ответственность. Заставление решетки кухонным шкафом препятствует нормальной работе вентиляции, что можно расценить как использование помещения с нарушением правил эксплуатации оборудования, а также как порчу элемента общего имущества (решетки и канала). Поэтому выдача предписания об освобождении решеток от мебели является обоснованной мерой воздействия.
Статья 7.21. Нарушение правил пользования жилыми помещениями. 1. Порча жилых помещений или порча их оборудования либо использование жилых помещений не по назначению - влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от одной тысячи до одной тысячи пятисот рублей.
— Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях, ст. 7.21
Кроме того, нарушение санитарно-эпидемиологических требований к эксплуатации жилых помещений, предусмотренное статьей 6.4 КоАП РФ, также применимо к данной ситуации. Загрязненные или перекрытые вентиляционные решетки приводят к ухудшению воздухообмена, что может создать угрозу санитарному благополучию жильцов. Это дополнительно подтверждает необходимость выдачи предписания собственникам о восстановлении нормального состояния вентиляционных устройств.
Статья 6.4. Нарушение санитарно-эпидемиологических требований к эксплуатации жилых помещений и общественных помещений, зданий, сооружений и транспорта - влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от пятисот до одной тысячи рублей; на должностных лиц - от одной тысячи до двух тысяч рублей; на лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, - от одной тысячи до двух тысяч рублей или административное приостановление деятельности на срок до девяноста суток; на юридических лиц - от десяти тысяч до двадцати тысяч рублей или административное приостановление деятельности на срок до девяноста суток.
— Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях, ст. 6.4
