"1. Собственникам помещений, машино-мест в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения многоквартирного дома, несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование многоквартирного дома, расположенное за пределами или внутри помещений, обслуживающее более одного помещения, машино-места в многоквартирном доме, а также земельный участок, указанный в пункте 2 статьи 287.6 настоящего Кодекса."
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 290
Рассматриваемый прибор учета воды установлен на ответвлении от стояка к одной конкретной квартире и фиксирует объем ресурса, потребленный исключительно в этом помещении. Он не обслуживает иные квартиры или нежилые помещения, следовательно, не подпадает под общее правило статьи 290 ГК РФ. Данный вывод подтверждается и статьей 36 Жилищного кодекса РФ, которая содержит аналогичный подход:
"Статья 36 ЖК РФ определяет, что к общему имуществу относятся помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения, в том числе коридоры, а также санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения. Приборы учета, установленные в общем коридоре и обслуживающие одну квартиру, могут не подпадать под определение общего имущества, если они обслуживают только одно помещение. Однако расположение в местах общего пользования может влиять на квалификацию."
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 36
Таким образом, по прямому тексту закона сам по себе факт нахождения счетчика в коридоре (месте общего пользования) не превращает его в общее имущество, если он обслуживает только одну квартиру. Однако норма содержит оговорку «может не подпадать» и допускает влияние расположения на квалификацию — это оставляет пространство для судебного толкования, особенно с учетом отсутствия доступа собственника.
Аналогичный критерий закреплен в подзаконном акте — Правилах содержания общего имущества. Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 устанавливает:
"2. В состав общего имущества включаются: а) помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, мусороприемные камеры, мусоропроводы, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узл"
— Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, п. 2
Здесь снова ключевое условие — обслуживание более одного помещения. Индивидуальный счетчик, стоящий на ответвлении к одной квартире, этому условию не удовлетворяет, поэтому по общему правилу он не включается в состав общего имущества.
Однако ситуация может измениться, если рассматривать прибор учета как элемент внутридомовой инженерной системы. Постановление Правительства РФ от 06.05.2011 № 354 содержит важное определение:
"К внутридомовым инженерным системам относятся являющиеся общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме инженерные коммуникации (сети), механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, предназначенные для подачи коммунальных ресурсов от централизованных сетей инженерно-технического обеспечения до внутриквартирного оборудования, а также для производства и предоставления исполнителем коммунальной услуги по отоплению и (или) горячему водоснабжению (при отсутствии централизованных теплоснабжения и (или) горячего водоснабжения)."
— Постановление Правительства РФ от 06.05.2011 № 354, абзац о внутридомовых инженерных системах
Из этого определения следует, что внутридомовая инженерная система включает в себя оборудование, предназначенное для подачи ресурса «до внутриквартирного оборудования». Если счетчик смонтирован на стояке или ответвлении от него до первого запорного устройства (которое находится в щитке в коридоре) и до ввода в квартиру, технически он может быть частью этой системы. Но в таком случае он должен быть «являющимся общим имуществом» — то есть изначально должен быть включен в состав общего имущества согласно правилам. Поскольку критерий «обслуживания более одного помещения» не выполнен, даже нахождение на общей инженерной сети не делает прибор автоматически общим — его функция остается индивидуальной. Тем не менее, данное определение позволяет управляющей организации нести ответственность за состояние сети до границы внутриквартирного оборудования, и если счетчик находится на этой сети до входа в квартиру, возможна квалификация его как элемента системы, подлежащего обслуживанию управляющей компанией.
Этот подход подкрепляется подпунктом «в» пункта 31 Постановления № 354, который устанавливает обязанность исполнителя коммунальных услуг:
"Подпункт "в" пункта 31: Исполнитель обязан самостоятельно или с привлечением других лиц осуществлять техническое обслуживание внутридомовых инженерных систем, с использованием которых предоставляются коммунальные услуги потребителю, если иное не установлено в соответствии с пунктом 21 настоящих Правил."
— Постановление Правительства РФ от 06.05.2011 № 354, подп. "в" п. 31
Если признать, что спорный счетчик является частью внутридомовой инженерной системы водоснабжения (поскольку расположен на общей разводке до ввода в квартиру), то управляющая компания обязана осуществлять его техническое обслуживание. В этом случае требование УК о замене счетчика за счет собственника будет неправомерным — она должна выполнить замену в рамках своих обязанностей. Однако если счетчик признан внутриквартирным оборудованием (то есть расположен после границы эксплуатационной ответственности), обязанность по его замене остается на собственнике.
Постановление № 491 также определяет требования к содержанию общего имущества, если оно таковым является. Пункт 10 прямо упоминает приборы учета:
"10. Общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации ... в состоянии, обеспечивающем: ... д) постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг ..."
— Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, п. 10
Норма применяется только к тому имуществу, которое уже включено в состав общего. Поскольку в данном случае принадлежность счетчика к общему имуществу спорна, пункт 10 не может напрямую возложить на УК обязанность по его замене, пока суд или соглашение сторон не отнесут прибор к общему имуществу.
Наконец, вопрос о распределении бремени расходов регулируется статьей 39 Жилищного кодекса РФ:
"Статья 39. Содержание общего имущества в многоквартирном доме
- Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.
- Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.
- Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством Российской Федерации."
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 39
Если суд признает счетчик общим имуществом (например, сославшись на отсутствие доступа собственника и нахождение в запираемом щитке, что делает его фактически недоступным для индивидуального обслуживания), то расходы на его замену будут нести все собственники через плату за содержание жилого помещения. Управляющая компания в таком случае обязана производить замену за счет средств, собранных на содержание общего имущества. Если же счетчик останется индивидуальным имуществом собственника, то в силу статьи 210 ГК РФ именно собственник должен его заменить, несмотря на отсутствие доступа — однако на практике это создает непреодолимое препятствие, и управляющая компания должна обеспечить доступ для замены или договориться об ином порядке.
Фактор отсутствия доступа к прибору учета не урегулирован прямо приведенными нормами, но в судебной практике часто учитывается: если собственник не имеет физической возможности обслуживать счетчик (он закрыт в общем щитке), то разумное распределение ответственности смещается в сторону управляющей организации, которая имеет ключи и обязана следить за общедомовым оборудованием. Однако законодательного закрепления этой позиции в предоставленном контексте нет — соответствующие разъяснения Минстроя и постановления Верховного суда, на которые ссылается собственник, отсутствуют в «Контексте из НПА», поэтому их следует искать в судебной практике, в частности в определениях Верховного Суда РФ по делам об оспаривании отказов в замене ИПУ, расположенных в местах общего пользования, а также в письмах Минстроя о квалификации таких приборов. В отсутствие прямого регулирования в данных нормах, ключевым аргументом становится квалификация прибора как части внутридомовой инженерной системы по Постановлению № 354.
