Ситуация касается отношений по содержанию и эксплуатации общего имущества многоквартирного дома, а именно внутридомовой системы отопления. Фактически между жильцами (собственниками помещений) и организацией, подающей тепло, сложились длящиеся договорные отношения по теплоснабжению, но только на отопительный сезон. В летний период эта же организация без каких-либо законных или договорных оснований единолично принимает решение о сливе теплоносителя (воды) из батарей, мотивируя это профилактикой.
Юридически значимым является то, что система отопления и радиаторы, находящиеся внутри квартир и в общих помещениях, являются общим имуществом многоквартирного дома. Все решения о распоряжении этим имуществом, включая его временное отключение, промывку, опорожнение или проведение ремонтных работ, могут приниматься только собственниками помещений на общем собрании или, если есть, уполномоченной управляющей организацией. Самостоятельные действия сторонней теплоснабжающей организации в отношении этого имущества, не согласованные с собственниками и не предусмотренные договором, выходят за рамки её прав. Отсутствие в договоре, актах и прайсе упоминания о сливе воды прямо указывает на отсутствие у организации законного поручения на такие манипуляции.
Таким образом, затронуты правоотношения по управлению многоквартирным домом, по содержанию общего имущества, а также возможно — отношения по предоставлению коммунальных услуг. Слив воды без решения собственников и без соответствующей технической необходимости (например, при плановом ремонте силами нанятой подрядной организации по решению собрания собственников) может быть квалифицирован как самовольное вмешательство в работу внутридомовых инженерных систем, что создаёт риск повреждения оборудования (коррозия при отсутствии воды, завоздушивание).
С юридической точки зрения, значимым является факт отсутствия решения общего собрания собственников помещений о проведении профилактических работ со сливом теплоносителя, а также факт совершения действий организацией, чьи полномочия на такие действия не подтверждены ни договором, ни законом.
Система отопления в многоквартирном доме, включая радиаторы и стояки, является общим имуществом собственников помещений. В силу ст. 36 ЖК РФ собственникам принадлежит право общей долевой собственности на такое имущество, а любые действия, изменяющие его состояние, требуют согласия собственников. Организация, сливающая воду из радиаторов без договора и согласия жильцов, фактически самовольно вмешивается в состав общего имущества. В частности, слив воды — это временное выведение системы из эксплуатации, что может рассматриваться как уменьшение её функциональных свойств, хотя напрямую и не является реконструкцией. Однако п. 3 этой статьи устанавливает, что уменьшение размера общего имущества возможно только с согласия всех собственников. В данном случае слив воды не уменьшает размер в прямом смысле, но изменяет режим содержания имущества, что также должно быть санкционировано.
- Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: ... 3) ... санитарно-техническое и другое оборудование ... находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения ...
- Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
- Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 36
Ключевое требование к управлению домом — обеспечение готовности инженерных систем к предоставлению коммунальных услуг в течение всего года, а не только в отопительный сезон. Согласно ст. 161 ЖК РФ, управление многоквартирным домом должно обеспечивать постоянную готовность инженерных коммуникаций, входящих в состав общего имущества, к предоставлению коммунальных услуг. Слив воды из системы отопления летом, если он не является частью согласованных плановых ремонтных работ (например, промывки с последующим заполнением системы), нарушает это требование. Система отопления должна быть заполнена водой круглый год — это стандартное правило эксплуатации, предотвращающее коррозию и сохраняющее герметичность. Действия организации, оставившей радиаторы сухими, делают инженерную сеть неготовой к отопительному сезону.
- Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме, или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, постоянную готовность инженерных коммуникаций и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к предоставлению коммунальных услуг (далее - обеспечение готовности инженерных систем).
1.1. Надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том чи
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 161
Поскольку система отопления принадлежит собственникам, любое воздействие на неё должно соответствовать их воле. Статья 209 ГК РФ закрепляет за собственником право владения, пользования и распоряжения имуществом. Организация, не имеющая ни договора на обслуживание, ни согласия собственников, не вправе совершать действия, изменяющие состояние общего имущества, в том числе сливать воду. Такие действия нарушают правомочия собственников по пользованию имуществом и противоречат закону.
- Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
- Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц...
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 209
Кроме того, бремя содержания общего имущества лежит на собственниках (ст. 210 ГК РФ). Но это не означает, что третье лицо вправе по своему усмотрению проводить работы, которые могут повлечь ухудшение состояния имущества. Напротив, если организация берется за какие-либо действия, она должна действовать в интересах собственников и в рамках договора. Отсутствие договорного основания означает, что организация не приняла на себя обязательств по содержанию системы в летний период, а следовательно, её действия по сливу воды не основаны на законе или соглашении.
Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 210
Если бы между организацией и собственниками существовал договор на поставку тепла в отопительный сезон, то слив воды летом выходит за его пределы. В силу ст. 310 ГК РФ одностороннее изменение условий обязательства не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором. Поскольку в договоре про слив воды нет ни слова, организация не вправе в одностороннем порядке расширять объём своих действий и проводить профилактические работы без дополнительного соглашения с собственниками.
- Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 310
Правила содержания общего имущества, утверждённые Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, прямо требуют, чтобы общее имущество содержалось в состоянии, обеспечивающем его постоянную готовность к предоставлению коммунальных услуг (пункты 10 и 11). Слив воды без последующего заполнения системы ведёт к нарушению этого требования. Согласно п. 10(д), состояние должно обеспечивать постоянную готовность инженерных коммуникаций. В пункте 11(б) указано, что содержание включает обеспечение готовности внутридомовых инженерных систем к предоставлению коммунальной услуги. Оставление системы без воды — это прямое невыполнение этих норм, независимо от того, кто выполняет эти действия (управляющая организация или иное лицо).
- Общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации ... в состоянии, обеспечивающем: а) соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; б) безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц... г) соблюдение прав и законных интересов собственников помещений... д) постоянную готовность инженерных коммуникаций... для предоставления коммунальных услуг... 11. Содержание общего имущества... включает в себя: а) осмотр общего имущества... б) обеспечение готовности внутридомовых инженерных систем... к предоставлению коммунальной услуги...
— Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, п. 10, 11
За нарушение правил содержания жилых домов предусмотрена административная ответственность. Поскольку в доме нет управляющей компании, то лицом, ответственным за содержание, может быть признана организация, фактически осуществляющая обслуживание системы отопления, если она взяла на себя такие функции (даже без договора — через фактические действия). В таком случае, её действия по сливу воды без соблюдения правил могут подпадать под ст. 7.22 КоАП РФ — нарушение правил содержания и ремонта жилых домов. Кроме того, если слив воды привёл к нарушению режима обеспечения коммунальной услугой (например, к невозможности подачи горячей воды через систему отопления в межотопительный период, если такая услуга предусмотрена), то возможна квалификация по ст. 7.23 КоАП РФ — нарушение нормативного уровня или режима обеспечения населения коммунальными услугами.
Нарушение лицами, ответственными за содержание жилых домов и (или) жилых помещений, правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений ... влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от четырех тысяч до пяти тысяч рублей; на юридических лиц - от сорока тысяч до пятидесяти тысяч рублей.
— Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях, ст. 7.22
- Нарушение нормативного уровня или режима обеспечения населения коммунальными услугами, за исключением случаев, предусмотренных частью 2 настоящей статьи, - влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от пятисот до одной тысячи рублей; на юридических лиц - от пяти тысяч до десяти тысяч рублей. 2. Нарушение нормативного уровня или режима обеспечения населения коммунальными услугами лицами, осуществляющими поставки ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, - влечет предупреждение или наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от пяти тысяч до десяти тысяч рублей; на юридическ
— Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях, ст. 7.23
В ситуации, когда организация не является управляющей компанией и не имеет договора, её действия по сливу воды без согласия собственников являются самовольными и нарушают нормы гражданского и жилищного законодательства. Для защиты своих прав собственники вправе обратиться в Государственную жилищную инспекцию (ГЖИ) по месту нахождения дома, которая осуществляет контроль за содержанием общего имущества (п. 39 Постановления № 491), а также в прокуратуру и Роспотребнадзор, поскольку действия организации затрагивают права потребителей и могут создавать угрозу сохранности имущества.
