Согласно части 2 статьи 153 Жилищного кодекса Российской Федерации обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника помещения с момента возникновения права собственности на такое помещение. Это означает, что новый собственник начинает нести обязанность по оплате жилищно-коммунальных услуг только со дня регистрации своего права, а не за предшествующий период. Следовательно, задолженность прежнего собственника, образовавшаяся до момента перехода права собственности, не может быть автоматически возложена на нового собственника на основании данной нормы.
- Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у:
- собственника помещения с момента возникновения права собственности на такое помещение с учетом правила, установленного частью 3 статьи 169 настоящего Кодекса;
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 153
В силу статьи 154 Жилищного кодекса Российской Федерации плата за жилое помещение для собственника включает в себя, среди прочего, плату за содержание жилого помещения, в которую могут входить услуги по управлению многоквартирным домом. Вознаграждение председателю совета дома, как правило, относится к таким расходам на управление, если оно утверждено общим собранием собственников. Однако данная статья регулирует лишь состав платы, а не порядок перехода задолженности — она не устанавливает, что долг по этой плате переходит к новому собственнику. Поэтому к фактам ситуации её применение ограничено констатацией того, что спорное вознаграждение могло входить в структуру платежей, но вопрос о долге статья не решает.
Статья 154 ЖК РФ определяет структуру платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Для собственника помещения в многоквартирном доме плата включает: 1) плату за содержание жилого помещения, включающую плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества; 2) взнос на капитальный ремонт; 3) плату за коммунальные услуги. Вознаграждение председателю совета дома может входить в плату за содержание жилого помещения, если это предусмотрено решением общего собрания собственников. Однако статья не регулирует переход долга к новому собственнику.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 154
Статья 158 Жилищного кодекса Российской Федерации специально предусматривает переход к новому собственнику обязательства предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества. Эта норма является исключением из общего правила о возникновении обязанности с момента приобретения права собственности, и она сформулирована узко — только для взносов на капитальный ремонт. Вознаграждение председателю совета дома не относится к капитальному ремонту, а является текущим расходом на управление домом. Следовательно, данная норма не применяется к спорной задолженности в 3000 рублей, и закон не предусматривает перехода такого долга на нового собственника.
Обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме распространяется на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 158
Статья 210 Гражданского кодекса Российской Федерации закрепляет общее правило: собственник несёт бремя содержания принадлежащего ему имущества. Однако эта норма определяет обязанности текущего собственника в отношении своего имущества, а не обязанности по долгам предшественника. Новый собственник, став собственником помещения, должен нести расходы по его содержанию с момента приобретения права, но он не отвечает по обязательствам прежнего собственника, если иное не предусмотрено законом или договором. Поскольку ни в Жилищном кодексе, ни в договоре купли-продажи (в условиях задачи нет данных о договорном принятии долга) не установлено иное, ст. 210 ГК РФ не создаёт основания для возложения на нового собственника долга прежнего по вознаграждению председателю совета дома.
Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 210
Таким образом, проанализированные нормы не содержат правовых оснований для перехода к новому собственнику задолженности прежнего собственника по оплате вознаграждения председателю совета дома. Новый собственник не обязан погашать этот долг. При отсутствии прямого указания в законе или договоре взыскание такой задолженности возможно только с прежнего собственника как с лица, на ком лежала обязанность по её уплате в период его собственности.
