Анализ ситуации
Ситуация возникла вокруг квартиры, находившейся в долевой собственности трёх лиц. В результате судебного разбирательства двое собственников выкупили долю третьего, и теперь они являются единоличными владельцами объекта. Ещё до завершения судебных процессов лицевые счета по оплате жилищно-коммунальных услуг были разделены — на каждого из трёх собственников был открыт отдельный счёт, по которому начислялись платежи соразмерно его доле. Это означает, что каждый участник нёс самостоятельную обязанность по оплате коммунальных услуг, а обязанности между собой не были солидарными (не общими).
На момент, когда двое собственников решили продать квартиру, управляющая компания составила справку по форме 4, отражающую наличие задолженности. В эту справку УК включила долг, возникший по лицевому счёту прежнего — третьего — собственника. При этом бывший собственник уже не проживает в квартире, утратил право собственности на долю и, по всей видимости, снят с регистрационного учёта. Продавцы полагают, что такой долг не должен «висеть» на квартире и препятствовать сделке, так как он относится к конкретному физическому лицу, а не к объекту недвижимости в целом.
Юридически значимым здесь является вопрос о разграничении обязательств: с одной стороны, долг за коммунальные услуги — это личное обязательство гражданина (бывшего собственника), возникшее из его договора с ресурсоснабжающей организацией или управляющей компанией. С другой стороны, закон устанавливает, что при переходе права собственности на жилое помещение к новому собственнику переходит и обязанность погасить долги прежнего владельца по коммунальным платежам, если иное не предусмотрено соглашением сторон. Однако в данном случае ключевое обстоятельство — предшествующий раздел лицевых счетов. Раздел счетов юридически означает, что каждый из сособственников стал отдельным абонентом (потребителем) и нёс самостоятельную ответственность за свою часть платежей. Следовательно, долг по счёту прежнего собственника — это его личный долг перед УК, а не долг, обременяющий квартиру в целом.
Таким образом, правовая квалификация ситуации такова: речь идёт о наличии личного долга бывшего сособственника по оплате жилищно-коммунальных услуг, который не перешёл к новым собственникам и не является задолженностью по объекту недвижимости, поскольку лицевые счета были разделены. Управляющая компания, указывая этот долг в справке о задолженности по квартире, может создавать препятствия для свободного распоряжения имуществом, смешивая личные обязательства бывшего владельца с обременениями самого помещения. Юридически значимо, что долг числится за физическим лицом, а не за объектом, и что раздел счетов был произведён до выкупа доли.
Применимое право
Согласно ст. 153 ЖК РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги у собственника возникает с момента возникновения права собственности. Следовательно, после того как двое собственников через суд выкупили долю третьего, право собственности на эту долю перешло к ним, а бывший собственник утратил его. Образовавшаяся задолженность по коммунальным услугам и содержанию, которую он допустил до перехода права, остаётся его личным долгом и не переходит к новому владельцу, так как для текущих платежей (не касающихся капитального ремонта, ст. 158 ЖК РФ) закон не устанавливает автоматического перехода долга.
«2. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у:
5) собственника помещения с момента возникновения права собственности на такое помещение с учетом правила, установленного частью 3 статьи 169 настоящего Кодекса;»
— Жилищный кодекс РФ, ст. 153
Ст. 210 ГК РФ закрепляет общее правило о бремени содержания имущества: собственник несёт расходы на принадлежащее ему имущество, если иное не предусмотрено законом или договором. Поскольку на момент образования долга собственником являлся бывший владелец, именно он обязан его погасить. Новые собственники не принимали на себя этот долг ни по закону, ни по договору (в соглашении о выкупе доли или решении суда обратное не установлено). Поэтому УК не вправе начислять этот долг на текущих собственников или указывать его как обременение квартиры.
«Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.»
— Гражданский кодекс РФ, ст. 210
Единственное специальное исключение из принципа неприменения долгов прежнего собственника к новому установлено ч. 3 ст. 158 ЖК РФ — оно распространяется только на обязательства по оплате капитального ремонта. В вашей ситуации долг бывшего собственника касается текущих коммунальных услуг и содержания жилья, а не капитального ремонта, на что УК ссылается? В противном случае правило ст. 158, допускающее переход долга по капремонту, неприменимо к данному виду задолженности, и УК неправомерно распространяет его на остальные долги.
«3. Обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме распространяется на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме.»
— Жилищный кодекс РФ, ст. 158
Дополнительно, ст. 391 ГК РФ устанавливает, что перевод долга с должника на другое лицо возможен только по соглашению между первоначальным и новым должником либо с согласия кредитора, причём отсутствие такого согласия делает перевод ничтожным. Никакого согласия на перевод долга бывшего собственника (должника) на двух новых собственников ни бывший собственник, ни УК не получали; также не было соглашения между собственниками. Следовательно, автоматическое включение этого долга в справку о задолженности по квартире является незаконным.
«1. Перевод долга с должника на другое лицо может быть произведен по соглашению между первоначальным должником и новым должником.
2. Перевод должником своего долга на другое лицо допускается с согласия кредитора и при отсутствии такого согласия является ничтожным.»
— Гражданский кодекс РФ, ст. 391
Таким образом, у УК отсутствуют правовые основания указывать задолженность бывшего собственника за текущие коммунальные услуги и содержание жилья как долг, обременяющий квартиру или текущих собственников. Для исключения этой записи следует направить в УК письменное требование, ссылаясь на приведённые нормы, а при отказе — обратиться в суд с заявлением об обязании внести исправления и взыскании убытков, если отказ создаёт препятствия при продаже. Если УК продолжает настаивать, возможно также привлечение жилищной инспекции (ГЖИ).
