Как убрать долг бывшего собственника из выписки по лицевому счету при продаже квартиры, если счета разделены и УК отказывается его снять

Анализ ситуации

Ситуация возникла вокруг квартиры, находившейся в долевой собственности трёх лиц. В результате судебного разбирательства двое собственников выкупили долю третьего, и теперь они являются единоличными владельцами объекта. Ещё до завершения судебных процессов лицевые счета по оплате жилищно-коммунальных услуг были разделены — на каждого из трёх собственников был открыт отдельный счёт, по которому начислялись платежи соразмерно его доле. Это означает, что каждый участник нёс самостоятельную обязанность по оплате коммунальных услуг, а обязанности между собой не были солидарными (не общими).

На момент, когда двое собственников решили продать квартиру, управляющая компания составила справку по форме 4, отражающую наличие задолженности. В эту справку УК включила долг, возникший по лицевому счёту прежнего — третьего — собственника. При этом бывший собственник уже не проживает в квартире, утратил право собственности на долю и, по всей видимости, снят с регистрационного учёта. Продавцы полагают, что такой долг не должен «висеть» на квартире и препятствовать сделке, так как он относится к конкретному физическому лицу, а не к объекту недвижимости в целом.

Юридически значимым здесь является вопрос о разграничении обязательств: с одной стороны, долг за коммунальные услуги — это личное обязательство гражданина (бывшего собственника), возникшее из его договора с ресурсоснабжающей организацией или управляющей компанией. С другой стороны, закон устанавливает, что при переходе права собственности на жилое помещение к новому собственнику переходит и обязанность погасить долги прежнего владельца по коммунальным платежам, если иное не предусмотрено соглашением сторон. Однако в данном случае ключевое обстоятельство — предшествующий раздел лицевых счетов. Раздел счетов юридически означает, что каждый из сособственников стал отдельным абонентом (потребителем) и нёс самостоятельную ответственность за свою часть платежей. Следовательно, долг по счёту прежнего собственника — это его личный долг перед УК, а не долг, обременяющий квартиру в целом.

Таким образом, правовая квалификация ситуации такова: речь идёт о наличии личного долга бывшего сособственника по оплате жилищно-коммунальных услуг, который не перешёл к новым собственникам и не является задолженностью по объекту недвижимости, поскольку лицевые счета были разделены. Управляющая компания, указывая этот долг в справке о задолженности по квартире, может создавать препятствия для свободного распоряжения имуществом, смешивая личные обязательства бывшего владельца с обременениями самого помещения. Юридически значимо, что долг числится за физическим лицом, а не за объектом, и что раздел счетов был произведён до выкупа доли.

Применимое право

Согласно ст. 153 ЖК РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги у собственника возникает с момента возникновения права собственности. Следовательно, после того как двое собственников через суд выкупили долю третьего, право собственности на эту долю перешло к ним, а бывший собственник утратил его. Образовавшаяся задолженность по коммунальным услугам и содержанию, которую он допустил до перехода права, остаётся его личным долгом и не переходит к новому владельцу, так как для текущих платежей (не касающихся капитального ремонта, ст. 158 ЖК РФ) закон не устанавливает автоматического перехода долга.

Включение управляющей компанией в справку о задолженности (форма 4) долга бывшего собственника неправомерно, поскольку ранее произведённый раздел лицевых счетов подтверждает самостоятельную имущественную ответственность каждого из сособственников по своим обязательствам. Задолженность по оплате текущих коммунальных услуг и содержания жилья не переходит автоматически к новым собственникам в силу закона, а остаётся личным долгом выбывшего лица. Управляющая компания обязана исключить этот долг из справки, так как он не является обременением квартиры, а числится за конкретным физическим лицом, утратившим право собственности.

Рекомендуемые действия

• В первую очередь получить в управляющей компании актуальные квитанции либо выписки по каждому разделённому лицевому счёту, подтверждающие, за каким именно лицом числится спорная задолженность бывшего владельца.
• Направить в управляющую компанию письменное заявление с требованием исключить чужой долг из справки по форме 4, приложив копии квитанций о разделении счетов и судебных актов, подтверждающих переход права. Сослаться на статьи 210, 391 ГК РФ, статьи 153, 158 ЖК РФ.
• В случае отказа или бездействия управляющей компании незамедлительно подать жалобу в Государственную жилищную инспекцию (ГЖИ) с теми же приложениями для проведения проверки и выдачи предписания об устранении нарушения.
• Параллельно обратиться в суд с административным исковым заявлением к управляющей компании о признании действий незаконными, обязании выдать справку об отсутствии задолженности без указания долга бывшего собственника (чтобы снять препятствия к продаже).
• Если наличие ложной задолженности в справке привело к срыву сделки или убыткам, дополнительно заявить требование о взыскании этих убытков с управляющей компании. Для подготовки искового заявления и сбора доказательств целесообразно обратиться к адвокату.