Согласно ст. 209 ГК РФ собственник вправе владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом по своему усмотрению, однако это право ограничено законом и охраняемыми интересами других лиц. Установка роллерных ворот в принадлежащем вам машино-месте является реализацией правомочия пользования, но она не должна противоречить требованиям законодательства — прежде всего жилищного и противопожарного. Кроме того, в силу ст. 210 ГК РФ вы несёте бремя содержания своего имущества, а значит, обязаны обеспечивать его безопасное состояние, включая соблюдение противопожарных норм. Если установка ворот приведёт к нарушению таких норм, вы будете нести ответственность за последствия.
Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 209
Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 210
Ключевое значение для вашей ситуации имеет вопрос о том, не затрагивает ли установка ворот общее имущество многоквартирного дома. В силу ст. 36 ЖК РФ к общему имуществу относятся, в частности, ограждающие несущие и ненесущие конструкции дома. Стены вашего бокса (бетонные с трёх сторон) являются ограждающими конструкциями подземного паркинга, а значит, входят в состав общего имущества. Любое изменение таких конструкций — например, крепление к ним роллерных ворот — по смыслу ст. 36 ЖК РФ может быть квалифицировано как реконструкция или перепланировка, затрагивающая общее имущество. Уменьшение размера общего имущества или его изменение возможно только с согласия всех собственников помещений в доме, полученного на общем собрании (ст. 44 ЖК РФ). Если вы установите ворота без такого согласования, управляющая компания или иные собственники вправе ссылаться на незаконное использование общего имущества.
Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: ... 3) ... ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома...
Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 36
К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся:
- принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта, о переустройстве и (или) перепланировке помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме;
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 44
Даже если исходить из того, что установка ворот не затрагивает общее имущество (например, ворота монтируются только внутри границ самого машино-места без крепления к стенам), это всё равно может быть признано перепланировкой или переустройством помещения. Согласно ст. 25 ЖК РФ перепланировка — это изменение внутренней планировки помещения, а переустройство — установка дополнительного оборудования, требующая внесения изменений в технический паспорт. Установка стационарной металлоконструкции (роллерных ворот), по сути, меняет планировку (появляется лишняя стена/перегородка) и требует внесения изменений в документацию. Поэтому такая установка должна быть согласована с органом местного самоуправления в порядке ст. 26 ЖК РФ — на основании проекта перепланировки (переустройства). Договор с управляющей компанией, содержащий требование о согласовании, дополнительно подтверждает необходимость такого согласования, но основное регулирование находится именно в Жилищном кодексе.
Перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение границ и (или) площади такого помещения, и (или) образование новых помещений, в том числе в случаях, предусмотренных статьей 40 настоящего Кодекса, и (или) изменение его внутренней планировки (в том числе без изменения границ и (или) площади помещения).
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 25
Переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 26
Если вы установите ворота без такого согласования, наступают последствия, предусмотренные ст. 29 ЖК РФ: перепланировка считается самовольной, и вы обязаны привести помещение в прежнее состояние в разумный срок. Управляющая компания вправе обратиться в орган местного самоуправления, который может выдать предписание о демонтаже, а при неисполнении — обратиться в суд. Также возможно наложение административного штрафа. Ссылка на то, что сосед уже поставил такие же ворота, не является правовым основанием — факт нарушения со стороны другого лица не освобождает вас от ответственности.
Самовольными являются переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 настоящего Кодекса, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 настоящего Кодекса.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 29
Теперь о противопожарной безопасности. Подземный паркинг является помещением с повышенными требованиями. Согласно ст. 89 Федерального закона № 123-ФЗ (Технический регламент о требованиях пожарной безопасности) эвакуационные пути должны обеспечивать безопасную эвакуацию людей, а выходы из подвальных этажей должны быть обособленными. Установка роллерных ворот может сузить проходы, затруднить эвакуацию или доступ пожарных. Если ворота устанавливаются в проёме, который является частью эвакуационного пути или противопожарной преграды, к ним предъявляются специальные требования. В силу ст. 88 123-ФЗ противопожарные ворота (если они таковыми признаются) должны иметь устройства для самозакрывания. Если же ворота не являются противопожарными, но устанавливаются в подземном паркинге, это может нарушить требования ст. 80 123-ФЗ, согласно которой при изменении функционального назначения или реконструкции (а установка ворот может быть признана реконструкцией) должны обеспечиваться эвакуация, доступ пожарных и нераспространение пожара.
Эвакуационные пути в зданиях и сооружениях и выходы из зданий и сооружений должны обеспечивать безопасную эвакуацию людей.
Эвакуационные выходы из помещений подвальных этажей следует предусматривать ведущими непосредственно наружу и обособленными от общих лестничных клеток здания.
— Федеральный закон от 22.07.2008 № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности», ст. 89
Окна в противопожарных преградах должны быть неоткрывающимися, а противопожарные двери и ворота должны иметь устройства для самозакрывания. Противопожарные двери, ворота, шторы, люки и клапаны, которые могут эксплуатироваться в открытом положении, должны быть оборудованы устройствами, обеспечивающими их автоматическое закрывание при пожаре.
— Федеральный закон от 22.07.2008 № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности», ст. 88
Конструктивные, объемно-планировочные и инженерно-технические решения зданий и сооружений должны обеспечивать в случае пожара: 1) эвакуацию людей в безопасную зону до нанесения вреда их жизни и здоровью вследствие воздействия опасных факторов пожара; 2) возможность проведения мероприятий по спасению людей; 3) возможность доступа личного состава подразделений пожарной охраны и доставки средств пожаротушения в любое помещение зданий и сооружений; 4) возможность подачи огнетушащих веществ в очаг пожара; 5) нераспространение пожара на соседние здания и сооружения.
— Федеральный закон от 22.07.2008 № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности», ст. 80
Конкретные требования к воротам на проездах установлены п. 71 Правил противопожарного режима (утв. Постановлением Правительства РФ № 1479). Хотя эта норма прямо регулирует шлагбаумы и ворота на въездах/проездах, по аналогии она может применяться и к воротам внутри паркинга, если они препятствуют проезду пожарной техники. Согласно цитате из контекста, допускается ручное открывание таких ворот при круглосуточном дежурстве персонала. Если в вашем паркинге нет круглосуточного дежурного, установка ворот, которые не открываются автоматически при пожаре, может быть признана нарушением.
В рамках выполнения требований п. 71 ППР, в частности, допускается взамен устройства автоматической разблокировки и (или) открывания шлагбаумов, ворот ограждений и (или) технических средств, установленных на проездах и подъездах, а также нахождения в открытом положении для обеспечения беспрепятственного проезда пожарной техники предусматривать их ручное открывание при организации круглосуточного дежурства персонала непосредственно у места установки шлагбаума, ворот, ограждения и иных технических средств на проездах (т.е. ручное открывание обеспечивается непосредственно дежурным персоналом) или дистанционное при устройстве видео- и аудиосвязи с местом их установки (т.е. открывание обеспечивается дистанционно непосредственно дежурным персоналом, работающим круглосуточно).
— Постановление Правительства РФ от 16.09.2020 № 1479 «Об утверждении Правил противопожарного режима в Российской Федерации», п. 71
Также необходимо учитывать требования к огнестойкости ворот. В контексте НПА содержится отсылка к таблице 24 123-ФЗ, которая устанавливает пределы огнестойкости для ворот (в том числе роллерных) в зависимости от типа заполнения проемов в противопожарных преградах. Если ваше машино-место граничит с общим пространством паркинга через стену, которая является противопожарной преградой (например, отделяет пожарный отсек), то устанавливаемые ворота должны соответствовать требуемому пределу огнестойкости. В контексте таблицы указано: «Для ворот (без остекления) предусмотрены пределы: 1 - EI 60, 2 - EI 30, 3 - EI 15». Если ваши ворота не будут иметь такого предела, это может быть прямым нарушением.
Таблица 24 устанавливает пределы огнестойкости для ворот (в том числе роллерных) в зависимости от типа заполнения проемов в противопожарных преградах. Для ворот (без остекления) предусмотрены пределы: 1 - EI 60, 2 - EI 30, 3 - EI 15.
— Федеральный закон от 22.07.2008 № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности», таблица 24
Наконец, общая обязанность граждан соблюдать требования пожарной безопасности установлена ст. 34 Федерального закона № 69-ФЗ, а ответственность за их нарушение — ст. 38 того же закона. Эти нормы являются базовыми и применяются к любой ситуации, связанной с пожарной безопасностью.
Граждане обязаны: соблюдать требования пожарной безопасности; иметь в помещениях и строениях, находящихся в их собственности (пользовании), первичные средства тушения пожаров и противопожарный инвентарь в соответствии с правилами противопожарного режима и перечнями, утвержденными соответствующими органами местного самоуправления; выполнять предписания, постановления и иные законные требования должностных лиц государственного пожарного надзора.
— Федеральный закон от 21.12.1994 № 69-ФЗ «О пожарной безопасности», ст. 34
Ответственность за нарушение требований пожарной безопасности в соответствии с действующим законодательством несут: собственники имущества; ...
Лица, указанные в части первой настоящей статьи, иные граждане за нарушение требований пожарной безопасности, а также за иные правонарушения в области пожарной безопасности могут быть привлечены к дисциплинарной, административной или уголовной ответственности в соответствии с действующим законодательством.
— Федеральный закон от 21.12.1994 № 69-ФЗ «О пожарной безопасности», ст. 38
Таким образом, установка роллерных ворот без согласования с органом местного самоуправления (поскольку это может быть признано перепланировкой) и без соблюдения противопожарных требований (огнестойкость, обеспечение эвакуации, возможность открывания) создаёт риск того, что управляющая компания или органы пожарного надзора потребуют демонтажа за ваш счёт. Прецедент с соседним боксом юридического значения не имеет — каждый случай оценивается индивидуально. Для минимизации рисков необходимо разработать проект, согласовать его с органом местного самоуправления (а при затрагивании общего имущества — также получить согласие общего собрания собственников), обеспечить соответствие ворот требованиям пожарной безопасности (самозакрывание, огнестойкость при необходимости, возможность открывания вручную или автоматически), а также получить одобрение управляющей компании в части, касающейся общего имущества.
