Нужно ли проводить общее собрание собственников при перезаключении договора аренды на систему «Живая вода» после смены собственника

В описанной ситуации центральным элементом выступает использование общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. Система «Живая вода» размещена с использованием элементов общего имущества (трубы, оборудование, места их прокладки), что юридически означает передачу части общего имущества в пользование третьему лицу — арендатору. Такое пользование затрагивает права всех собственников помещений в доме, поскольку общее имущество принадлежит им на праве общей долевой собственности.

Смена собственника самой системы «Живая вода» не является автоматическим основанием для продолжения использования общего имущества новым владельцем. Правоотношения, возникшие между прежним арендатором и управляющей компанией, не переходят к новому собственнику системы автоматически — требуется оформление новых договорных отношений. При этом ключевым обстоятельством является то, что для передачи общего имущества в пользование (аренду) необходимо волеизъявление собственников помещений, поскольку именно они, а не управляющая компания, являются распорядителями общего имущества.

Управляющая компания в данном случае выступает лишь исполнителем решений собственников и не вправе самостоятельно передавать общее имущество в пользование без соответствующего решения общего собрания. Следовательно, юридически значимым является вопрос: изменяются ли условия пользования общим имуществом при смене арендатора? Если новый договор заключается с другим лицом (пусть даже на тех же условиях), это по сути является новой сделкой, затрагивающей права собственников. Прежнее согласие, данное конкретному арендатору, не распространяется на его правопреемников или новых владельцев оборудования.

Таким образом, в основе ситуации лежит конфликт между прямым распоряжением общим имуществом (компетенция общего собрания) и действиями управляющей компании, которая может воспринимать замену стороны в договоре как техническую процедуру. Правовая квалификация требует установить, является ли перезаключение договора с новым собственником системы самостоятельным распоряжением общим имуществом или же продолжением ранее установленных правоотношений.

В описанной ситуации центральным является вопрос о правовом режиме общего имущества многоквартирного дома и о том, в каком порядке собственники вправе распоряжаться им. Согласно ст. 36 Жилищного кодекса РФ, система «Живая вода» использует общее имущество (трубы, оборудование, места их прохода), которое принадлежит собственникам помещений на праве общей долевой собственности. Это означает, что любые действия по передаче такого имущества во владение или пользование третьим лицам, включая заключение или перезаключение договора аренды, не могут совершаться без волеизъявления самих собственников. Норма ст. 36 прямо закрепляет, что именно собственники в установленных пределах распоряжаются общим имуществом, а значит, новая аренда — это акт распоряжения, который не может быть произведён единолично управляющей компанией или прежним арендатором.

1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: ...
2. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
   — Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 36

Поскольку речь идёт не о первичной установке системы, а о переходе прав на неё к новому лицу, то для нового собственника оборудования необходимо заново получить разрешение на использование общего имущества. Это прямо предусмотрено п. 3 ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса РФ. Принятие решений о пользовании общим имуществом иными лицами, в том числе о заключении соответствующих договоров, отнесено к исключительной компетенции общего собрания собственников. Смена собственника системы не является автоматическим основанием для продления или перезаключения договора — каждое новое лицо должно получить согласие собственников на занятие общего имущества, и это согласие может быть выражено только в форме решения общего собрания.

Проведение общего собрания собственников для перезаключения договора аренды с новым собственником системы «Живая вода» обязательно. Управляющая компания не вправе подписывать новый договор без решения собрания, принятого большинством не менее ⅔ голосов, так как это является новым распоряжением общим имуществом. Договор, заключённый без такого решения, будет ничтожным и может быть оспорен любым собственником.

Рекомендуемые действия

• Инициировать общее собрание собственников, включив в повестку вопрос о даче согласия на заключение договора аренды общего имущества с новым собственником системы «Живая вода» и утверждении условий такого договора.
• Определить на собрании лицо, уполномоченное подписать договор аренды с новым собственником от имени собственников помещений.
• До проведения собрания и получения решения с квалифицированным большинством в ⅔ голосов не подписывать никаких документов с новым собственником системы.
• Запросить у нового собственника проект договора аренды для его предварительного анализа и представления на утверждение собранию.
• В случае, если управляющая компания подпишет договор без решения собрания, подать исковое заявление в суд о признании такого договора недействительным и применении последствий его недействительности.
• При возникновении споров с управляющей компанией или новым собственником относительно правомерности использования общего имущества обратиться за консультацией к адвокату, специализирующемуся на жилищном праве.