В рассматриваемой ситуации ключевым правоотношением является обязательство, вытекающее из договора найма жилого помещения (аренды), заключенного между подругой пользователя (нанимателем) и собственницей квартиры (наймодателем). Фактическое вселение пользователя в квартиру с марта порождает вопрос о его правовом статусе: с точки зрения закона, если договор оформлен только на подругу, то пользователь является лицом, совместно проживающим с нанимателем, но самостоятельных прав и обязанностей перед наймодателем по договору у него не возникает. Юридически значимым является то, что договорные отношения по оплате жилья и коммунальных услуг существуют только между подругой и хозяйкой квартиры.
Факт досрочного выезда из квартиры в конце мая (при предупреждении собственницы) и оплата проживания до 7 июня формируют два правовых аспекта: во-первых, обязательство по внесению арендной платы за этот период считается исполненным (деньги уплачены вперед); во-вторых, возникает вопрос о моменте фактического прекращения пользования квартирой. Если наниматель выехал и вернул ключи (даже без подписания акта приема-передачи), то с этого момента он перестает потреблять коммунальные услуги, и обязанность их оплачивать теоретически прекращается. Однако отсутствие снятых показаний счетчиков на дату выезда создает неопределенность: хозяйка не может достоверно определить объем ресурсов, потребленных до выезда, и вынуждена рассчитывать задолженность иным способом.
Требование хозяйки о доплате 6 000 рублей за коммунальные услуги — это, по сути, претензия о взыскании неосновательного обогащения или задолженности по договору. Для ее обоснования необходимо доказать: 1) факт потребления коммунальных услуг в большем объеме, чем было оплачено; 2) конкретный размер этого потребления. Без показаний приборов учета на дату выезда рассчитать реальное потребление невозможно — закон требует, чтобы расчет платы за коммунальные услуги основывался на фактических данных (показаниях счетчиков). Если такие данные отсутствуют, наймодатель не может достоверно определить сумму долга, и его требование становится голословным.
Угрозы судом со стороны хозяйки юридически значимы: она вправе обратиться в суд за взысканием долга, но для успеха ей потребуется документально подтвердить как сам факт задолженности (например, актом приема-передачи с показаниями, фотографиями, подписанным обеими сторонами), так и ее размер. Отказ предоставить фотографии счетчиков и расчет свидетельствует о том, что у нее пока нет убедительных доказательств. Пользователь и его подруга, выражая готовность оплатить при наличии подтверждающих документов, действуют добросовестно, что снижает риски признания их виновными в уклонении от исполнения обязательств.
Также важен аспект продолжительности проживания: подруга жила в квартире с ноября, а пользователь — с марта. Логично, что и коммунальные платежи за предшествующие месяцы (с ноября по февраль) оплачивались той суммой, которую называет хозяйка (3700–3900). Если в марте–мае, после вселения пользователя, объем потребления вырос, это могло повлиять на итоговую сумму за эти месяцы, но хозяйка требует оплату именно за период после выезда, а не за весь срок аренды. Это указывает на то, что ее претензия может быть связана с неверным расчетом за последний расчетный период или с попыткой компенсировать затраты, возникшие из-за отсутствия показаний.
В силу ст. 616 ГК РФ арендатор обязан нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором. При аренде квартиры коммунальные платежи, как правило, относятся к таким расходам, а порядок их оплаты часто конкретизируется договором. В описанной ситуации договор оформлен на подругу, и именно она как сторона обязательства должна покрывать коммунальные издержки за период фактического использования квартиры. Однако хозяйка требует оплату за время после выезда (с конца мая по 7 июня), когда подруга и пользователь уже не проживали в помещении и не потребляли ресурсы.
Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 616
Согласно ст. 210 ГК РФ собственник квартиры (хозяйка) несёт бремя содержания своего имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Договор аренды может переложить расходы на коммунальные услуги на арендатора, но только в период действия договора и до момента фактического возврата квартиры. Поскольку стороны расторгли отношения досрочно (подруга съехала и предупредила хозяйку), с момента выезда арендатора обязанность по оплате коммунальных услуг переходит обратно к собственнику, если не доказано, что потребление ресурсов продолжалось по вине арендатора.
Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 210
Статья 453 ГК РФ устанавливает, что при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не вытекает из существа обязательства. Подруга расторгла договор, съехав и уведомив хозяйку, поэтому её обязательство по оплате коммунальных услуг в принципе прекратилось с момента освобождения квартиры. Исключением могла бы быть ситуация, если бы хозяйка не могла пользоваться квартирой после выезда по причине того, что арендатор не сдал её в надлежащем виде (например, не передал ключи). Однако из вопроса следует, что выезд был мирным и хозяйка приняла квартиру, при этом только не сняты показания счётчиков.
При расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 453
Нормы ст. 309 ГК РФ требуют, чтобы обязательства исполнялись надлежащим образом в соответствии с их условиями. Подруга как арендатор исполнила основное обязательство — внесла арендную плату до 7 июня (что, вероятно, покрывало и пользование квартирой до этой даты). Однако коммунальные платежи — это отдельный элемент, зачастую рассчитываемый по факту потребления. Если договор не предусматривал фиксированную сумму коммуналки или обязанность оплачивать её вперёд, то хозяйка не вправе требовать деньги за период, когда реального потребления не было, — такое требование не может считаться «надлежащим» исполнением со стороны арендатора.
Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 309
Пункт 2 ст. 393 ГК РФ определяет, что убытки (которые хозяйка пытается взыскать как разницу между обычно уплачиваемой суммой и запрошенными 6000 рублей) подлежат возмещению в полном размере, но только если они действительно понесены и доказаны. В контексте спора хозяйка должна обосновать, что именно её затраты на коммуналку за этот период составили 6000 руб. Без доказательств — показаний счётчиков на дату выезда и в конце периода — определить реальный размер убытков невозможно. Простое утверждение хозяйки без документального подтверждения не может служить основанием для взыскания.
Должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 настоящего Кодекса. Возмещение убытков в полном размере означает, что в результате их возмещения кредитор должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 393
Если хозяйка решит подать в суд, она будет обязана в силу ст. 56 ГПК РФ доказать обстоятельства, на которые ссылается — а именно задолженность по коммуналке и её размер. Показания счётчиков, акт приёма-передачи квартиры, расчёт суммы — всё это относится к доказательствам, которые истец должен представить. Отказ хозяйки предоставить фотографии счётчиков и расчёт пользователю не лишает её права обратиться в суд, но существенно осложняет ей процесс: без минимальной доказательственной базы иск может быть оставлен без движения или отклонён по существу.
Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
— Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации, ст. 56
Согласно ст. 132 ГПК РФ к исковому заявлению должны прилагаться, среди прочего, документы, подтверждающие обстоятельства, на которых истец основывает требования, а также расчёт взыскиваемой суммы. Это означает, что хозяйка, угрожая судом, не сможет подать иск «на пустом месте»: она обязана будет предоставить суду расчёт долга и хотя бы какие-то доказательства его обоснованности (например, квитанции за коммунальные услуги, данные счётчиков, договор аренды, акт приёма-передачи). Без этих документов иск будет считаться не соответствующим формальным требованиям, и суд может оставить его без движения, предоставив срок для исправления недостатков.
Статья 132 ГПК РФ устанавливает перечень документов, прилагаемых к исковому заявлению, в том числе: документы, подтверждающие выполнение обязательного досудебного порядка урегулирования спора, если такой порядок установлен федеральным законом (п. 3); документы, подтверждающие обстоятельства, на которых истец основывает свои требования (п. 4); расчет взыскиваемой или оспариваемой денежной суммы (п. 5).
— Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации, ст. 132
В отношении того, что договор оформлен только на подругу: ответственность за исполнение обязательств из договора аренды (включая оплату коммунальных) несёт именно подруга как сторона договора. Пользователь, хотя и проживал вместе с ней с марта, не является стороной по договору, если только его не включили в договор в качестве арендатора или солидарного должника. Соответственно, хозяйка не может требовать деньги напрямую с пользователя на основании договора аренды, а может лишь предъявить требования к подруге. Подруга, в свою очередь, вправе после оплаты перевыставить пользователю его долю, если между ними была договорённость о совместной оплате.
По вопросу о досудебном порядке: законодательство не устанавливает обязательного досудебного порядка для споров между физическими лицами по таким бытовым арендным обязательствам (за исключением случаев, прямо указанных в законе — например, по почтовым отправлениям, по спорам о защите прав потребителей и т.п.). Договор аренды также вряд ли содержит такое условие. Поэтому хозяйка вправе сразу обратиться в суд, но без предоставления доказательств (расчёта, показаний счётчиков) её иск окажется необоснованным.
Таким образом, хозяйка может подать в суд, но без документов, подтверждающих фактическое потребление коммунальных ресурсов (особенно за период после выезда), её требования являются недоказанными. Суд в таком случае либо оставит иск без удовлетворения, либо предложит истцу представить надлежащие доказательства. Пользователь и подруга действуют разумно, предлагая оплатить долг только после предоставления фотографий счётчиков и расчёта — это правомерная позиция, так как арендатор не обязан платить необоснованную сумму.
Хасанов С. А.Адвокат