Иконка поиска
Логотип Все адвокаты
Вопрос
Споры с управляющими компаниями (УК) и ТСЖ

Сосед самовольно построил стену в нише мусоропровода, сделал кладовку и хранит вещи после продажи квартиры — как законно освободить общедомовое помещение?

Ответы адвокатов 1

Аватар адвокатаГушкина З. М.Адвокат · Краснодар

04:2507.07.2026

Доброе утро!

Когда один из собственников или третьи лица любым способом ограничивают право других участников долевой собственности на владение и пользование общим имуществом, такие ограничения устраняются предъявлением требования об устранении препятствий в пользовании.

В вашей ситуации необходимо, прежде всего, обратиться в управляющую компанию и жилищную комиссию; узнать адрес вашего бывшего соседа и направить ему претензию об освобождении помещения; при неисполнении требования вы вправе обратиться в суд, и тогда освобождением помещения будут заниматься судебные приставы-исполнители.

Есть другой способ.

Гражданский кодекс РФ.

Статья 14. Самозащита гражданских прав
Допускается самозащита гражданских прав.

Способы самозащиты должны быть соразмерны нарушению и не выходить за пределы действий, необходимых для его пресечения.

То есть, участники долевой собственности вправе своими силами освободить помещение от бесхозных вещей: группа лиц с участием представителей управляющей компании и жилищной комиссии составляют акт вскрытия кладовки, снимают всё на видео, составляют опись обнаруженного имущества.

Останется проблема: что дальше делать с вещами: выбросить или отправить на хранение.

Краткий ответ

Ваша ситуация отличается?Опишите её своими словами — Нейроадвокат ответит за 5 минут
Опишите ситуацию своими словами — ответ за 5 минут

Рекомендуемые действия

  1. 1
    Зафиксируйте факт занятия ниши: составьте акт осмотра с ТСЖ и двумя собственниками, сделайте фото и видео с датой.
  2. 2
    Подайте в ТСЖ письменное заявление с требованием освободить общедомовое имущество, ссылаясь на ст. 304 и 290 ГК РФ.descriptionЗаявление (свободная форма)
  3. 3
    Направьте бывшему собственнику заказное письмо с требованием добровольно демонтировать стену и вывезти вещи в разумный срок.descriptionТребование бывшему собственнику о демонтаже самовольной перегородки и освобождении общедомового имущества (свободная форма)
  4. 4
    При отказе подайте в районный суд негаторный иск об устранении препятствий и обязании демонтировать перегородку.
  5. 5
    Если суд признает требование о неосновательном обогащении обоснованным, а не только негаторным: Заявите в иске требование о взыскании неосновательного обогащения за незаконное пользование нишей за последние 3 года.

Документы и доказательства

  • Акт осмотра ниши с фото- и видеофиксацией, составленный с участием ТСЖ и двух собственников.
  • Копия заявления в ТСЖ с требованием освободить общедомовое имущество и ответ на него.
  • Выписка из ЕГРН на бывшую квартиру ответчика, подтверждающая утрату им права собственности.
  • Технический паспорт или поэтажный план БТИ, подтверждающий статус ниши как общего имущества.
  • Если суд примет требование о неосновательном обогащении к рассмотрению: Расчёт неосновательного обогащения на основе рыночных арендных ставок за аналогичные помещения.

  • Сроки и риски

    • Зафиксируйте факт занятия ниши актом осмотра с ТСЖ и двумя собственниками, с фото- и видеофиксацией.
    • Подайте в ТСЖ письменное заявление о принятии мер по освобождению общедомового имущества.
    • При бездействии ТСЖ направьте жалобу в Государственную жилищную инспекцию по месту нахождения дома.
    • Направьте бывшему соседу заказное письмо с требованием освободить нишу и демонтировать стену в разумный срок.
    • При отказе или отсутствии ответа подайте в районный суд негаторный иск об устранении препятствий в пользовании общим имуществом.
    • Основной риск: длительное отсутствие должника за границей усложнит вручение документов и принудительное исполнение, но не препятствует вынесению заочного решения.

  • Чего не делать

    • Не пытайтесь самостоятельно сломать стену или выбросить вещи — это самоуправство.
    • Не вступайте в переговоры с бывшим соседом без письменного требования и фиксации фактов.
    • Не ждите, что ТСЖ решит проблему без вашего письменного заявления.
    • Не подавайте иск в суд, пока не зафиксировали нарушение актом осмотра и фото.
    • Не рассчитывайте на исковую давность — она не применяется к вашему требованию.
    • Не игнорируйте возможность административной жалобы в жилищную инспекцию.

  • Когда нужен адвокат

    • Обращайтесь в суд с негаторным иском, если ТСЖ или жилинспекция не помогут — срок исковой давности не применяется.
    • Наймите адвоката для подготовки иска, если бывший сосед за границей — потребуется заочное производство и помощь приставов.
    • Если требование о неосновательном обогащении будет заявлено и принято судом: Адвокат нужен, чтобы взыскать неосновательное обогащение за 3 года пользования нишей — расчёт сложен и спорен.
    • Без юриста рискованно самостоятельно демонтировать стену — это может быть расценено как самоуправство.
    • Привлеките адвоката, если ТСЖ бездействует и нужно обжаловать его бездействие в жилинспекции или суде.
    • Юрист потребуется для изменения способа исполнения решения суда, если должник не исполнит его добровольно.

  • Альтернативные пути

    • Попробуйте договориться с новым собственником его квартиры о вывозе вещей как с фактическим владельцем.
    • Инициируйте общее собрание для передачи ниши в аренду любому собственнику, чтобы легализовать её использование.
    • Разместите объявление о розыске бывшего соседа через соцсети или чаты дома для добровольного решения.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали, и Нейроадвокат подберёт решение

Развёрнутый ответ Нейроадвоката

В рассматриваемой ситуации гражданин, ранее являвшийся собственником квартиры в многоквартирном доме, самовольно, без получения необходимых разрешений и согласований, возвел перегородку, в результате чего часть общего имущества собственников помещений (ниша мусоропровода) была им отгорожена и превращена в кладовку, используемую для хранения личных вещей. Фактически имел место самовольный захват части общего имущества и его переустройство (возведение стены), что привело к изменению параметров общего имущества и ограничению доступа к нему всех собственников.

Четыре года назад данный гражданин продал свою квартиру и утратил статус собственника жилья в этом доме, а также был снят с регистрационного учета. В настоящее время он проживает за границей, однако продолжает фактически пользоваться кладовкой, размещая в ней свои вещи. Собрание собственников помещений многоквартирного дома не принимало решения о передаче ниши мусоропровода в пользование кому-либо, и, следовательно, правовых оснований для единоличного использования этого помещения ни у кого не имеется.

Юридически значимыми обстоятельствами здесь являются: принадлежность ниши мусоропровода к общему имуществу; отсутствие решения общего собрания о ее передаче в пользование; самовольный характер возведения перегородки (отсутствие разрешительной документации и согласия собственников); утрата ответчиком статуса собственника квартиры; его длительное отсутствие и фактическое проживание за границей; продолжение пользования самовольно занятым помещением; а также то, что меры воздействия ни со стороны ТСЖ, ни со стороны собственников до настоящего времени не предпринимались.

Таким образом, затронуты правоотношения, связанные с правом собственности на общее имущество в многоквартирном домом, с самовольным переустройством, с незаконным использованием общего имущества, а также с порядком реализации и защиты прав собственников помещений. Ключевой вопрос — об устранении препятствий в пользовании общим имуществом и приведении его в первоначальное состояние, независимо от того, кем и когда эти препятствия были созданы, в том числе и лицом, утратившим правовой интерес к данному имуществу.

Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса РФ, ниша мусоропровода, как общее помещение многоквартирного дома, принадлежит всем собственникам помещений на праве общей долевой собственности. Это означает, что бывший собственник не имел законного основания единолично выгораживать и использовать эту нишу, а после продажи квартиры его правовая связь с общим имуществом полностью утрачена. Даже если он сохранил ключ или доступ, любое его использование ниши без решения общего собрания собственников является незаконным. Теперь текущие собственники вправе требовать освобождения этого имущества.

"[ГК РФ / ст.290] 1. Собственникам помещений, машино-мест в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения многоквартирного дома, несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование многоквартирного дома, расположенное за пределами или внутри помещений, обслуживающее более одного помещения, машино-места в многоквартирном доме, а также земельный участок, указанный в пункте 2 статьи 287.6 настоящего Кодекса. 2. Собственник помещения, машино-места не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу его доли отдельно от права собственности на помещение, машино-место."
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 290

Поскольку ниша является общим имуществом, а возведённая стена и хранение вещей нарушают права всех собственников, они могут использовать негаторный иск, предусмотренный статьёй 304 ГК РФ. Этот способ защиты позволяет требовать устранения нарушения, даже если нарушитель не лишает владения, а только создаёт препятствия. В данном случае стена и вещи препятствуют свободному доступу к общедомовой нише и её использованию, поэтому любой из собственников или ТСЖ вправе обратиться в суд с требованием о демонтаже перегородки и освобождении помещения от личных вещей.

"[ГК РФ / ст.304] Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения."
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 304

Важно, что на такие требования исковая давность не распространяется. Статья 208 ГК РФ прямо исключает применение сроков давности к требованиям, основанным на статье 304 ГК РФ. Таким образом, даже если с момента возведения стены прошло четыре года, это не является препятствием для подачи иска — нарушение продолжается, так как вещи всё ещё хранятся в нише, и право собственников не восстановлено.

"[ГК РФ / ст.208] Исковая давность не распространяется на: требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (статья 304);"
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 208

Само возведение стены и переоборудование ниши под кладовку образует состав административного правонарушения, предусмотренного частью 2 статьи 7.21 КоАП РФ — самовольное переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме. За это нарушение предусмотрен штраф. Хотя бывший собственник сейчас проживает за границей, факт нарушения зафиксирован, и при наличии его актуальных данных (например, адреса или контактов) жилищная инспекция может возбудить дело об административном правонарушении. Поскольку он снят с регистрационного учёта в данной квартире, привлечение к ответственности возможно, если будет установлено его местонахождение либо если он продолжает фактически владеть вещами в нише.

"[КоАП РФ / ст.7.21] Статья 7.21. Нарушение правил пользования жилыми помещениями. 2. Самовольные переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме ... влекут наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей; на должностных лиц - от четырех тысяч до пяти тысяч рублей; на юридических лиц - от сорока тысяч до пятидесяти тысяч рублей."
— Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях, ст. 7.21

Обязанность обеспечить надлежащее содержание общего имущества возложена на управляющую организацию — в данном случае ТСЖ. Статья 161 ЖК РФ устанавливает, что управление многоквартирным домом должно обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников, а также доступность пользования общим имуществом. Поэтому ТСЖ обязано принять меры по освобождению ниши: направить бывшему собственнику требование добровольно убрать вещи и демонтировать стену, а при отказе — инициировать судебное разбирательство. Бездействие ТСЖ может быть обжаловано в жилищную инспекцию.

"Статья 161 ЖК РФ устанавливает общие требования к управлению многоквартирным домом, включая обеспечение надлежащего содержания общего имущества, решение вопросов пользования им, соблюдение прав и законных интересов собственников. Пункт 1.1 обязывает обеспечивать доступность пользования общим имуществом и соблюдение прав собственников. Эти положения применимы к ситуации самовольного занятия ниши мусоропровода, так как она является общим имуществом, и действия бывшего собственника нарушают права других собственников."
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 161

Кроме того, за период незаконного пользования общедомовым имуществом без правового основания у бывшего собственника возникло неосновательное обогащение за счёт других собственников. Согласно положениям ГК РФ, он обязан возвратить сбережённую вследствие такого пользования плату (например, размер арендной платы, которую можно было бы получить за использование ниши). Это требование может быть заявлено одновременно с иском об освобождении помещения, однако следует учитывать, что взыскание с лица, проживающего за границей, может быть затруднено, но правовая возможность существует.

"1. Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса."
— Гражданский кодекс Российской Федерации

Занятие бывшим собственником ниши мусоропровода незаконно: она является общедолевым имуществом всех собственников помещений, единоличное использование без решения собрания недопустимо. Поскольку после продажи квартиры гражданин утратил право собственности и регистрацию, его право пользования общим имуществом прекратилось, а хранение вещей и самовольная стена подлежат принудительному демонтажу и освобождению. Действующее законодательство даёт собственникам и ТСЖ право требовать устранения нарушений в судебном порядке через негаторный иск, на который не распространяются сроки исковой давности; одновременно возможно административное наказание за самовольное переустройство.

Рекомендуемые действия

  • Зафиксировать факт занятия ниши и хранения вещей: составить акт осмотра с участием представителей ТСЖ и не менее двух собственников, произвести фото- и видеофиксацию с привязкой к дате.
  • Обратиться в ТСЖ с письменным заявлением с требованием принять меры по освобождению общедомового имущества; в заявлении сослаться на статьи 304, 290 ГК РФ и статью 161 ЖК РФ.
  • При бездействии ТСЖ направить жалобу в Государственную жилищную инспекцию Краснодарского края для проведения проверки и привлечения виновного лица к административной ответственности по части 2 статьи 7.21 КоАП РФ.
  • Совместно с ТСЖ направить заказным письмом с описью вложения по последнему известному адресу бывшего собственника (или через контактные данные нового собственника его квартиры) требование о добровольном освобождении ниши и демонтаже перегородки в разумный срок.
  • При неполучении ответа или отказе подать в районный суд по месту нахождения дома исковое заявление об устранении препятствий в пользовании общим имуществом и обязании демонтировать самовольную перегородку и вывезти вещи.
  • Параллельно в иске заявить требование о взыскании неосновательного обогащения за период незаконного пользования нишей, рассчитав его исходя из рыночной арендной платы за аналогичные подсобные помещения.
  • Получить в суде решение и исполнительный лист; взаимодействовать с судебным приставом-исполнителем для принудительного исполнения, а при отсутствии ответчика и его имущества на территории РФ ставить вопрос об изменении способа исполнения (например, разрешить ТСЖ осуществить демонтаж и вывоз вещей с отнесением расходов на должника).

Документы и доказательства

  • Акт осмотра ниши с фото- и видеофиксацией (составить с комиссией из ТСЖ и собственников).
  • Копия заявления в ТСЖ и ответа (либо доказательства направления и отсутствия ответа).
  • Копия жалобы в жилищную инспекцию и материалов проверки.
  • Протокол общего собрания собственников (при необходимости подтвердить отсутствие решения о передаче ниши).
  • Выписка из ЕГРН на бывшую квартиру ответчика для подтверждения утраты права собственности.
  • Документы, подтверждающие статус ниши как общего имущества (техпаспорт, поэтажный план, справка БТИ).
  • Расчёт суммы неосновательного обогащения (справка об арендных ставках от оценщика или открытые источники).

Денежные требования

  • Требование о демонтаже стены и вывозе вещей не облагается госпошлиной как неимущественное требование.
  • Сумма взыскиваемого неосновательного обогащения рассчитывается за период незаконного пользования нишей, однако общий срок давности по таким требованиям составляет 3 года.
  • Расходы на демонтаж и вывоз вещей, понесённые при исполнении решения (если должник не исполняет добровольно), также подлежат возмещению за счёт должника в составе убытков или судебных издержек.

Сроки и риски

  • Исковая давность по требованию об освобождении ниши не применяется, поэтому обращение в суд 4 года спустя допустимо.
  • Основной риск — длительное отсутствие должника и его нахождение за границей, что усложняет вручение документов и принудительное исполнение, но не лишает суд права вынести решение в порядке заочного производства, а пристава — применить механизмы принудительного вскрытия.
  • Административное наказание по ст. 7.21 КоАП РФ применяется независимо от гражданско-правового спора и способно ускорить давление на нарушителя при установлении его местонахождения.

Когда нужен адвокат

  • Если ТСЖ игнорирует законные требования, а жилищная инспекция отказывает в реагировании, потребуется адвокат для составления мотивированных процессуальных документов и оценки перспектив оспаривания бездействия.
  • При значительной стоимости вещей в нише или наличии спора о принадлежности кладовки к общему имуществу адвокат поможет сформулировать исковые требования и собрать необходимые доказательства.
  • Если бывший сосед инициирует встречный спор, заявив о давностном владении либо о якобы имевшемся согласии на переустройство, адвокат выстроит эффективную защиту прав всех собственников.