Сосед самовольно построил стену в нише мусоропровода, сделал кладовку и хранит вещи после продажи квартиры — как законно освободить общедомовое помещение?

В рассматриваемой ситуации гражданин, ранее являвшийся собственником квартиры в многоквартирном доме, самовольно, без получения необходимых разрешений и согласований, возвел перегородку, в результате чего часть общего имущества собственников помещений (ниша мусоропровода) была им отгорожена и превращена в кладовку, используемую для хранения личных вещей. Фактически имел место самовольный захват части общего имущества и его переустройство (возведение стены), что привело к изменению параметров общего имущества и ограничению доступа к нему всех собственников.

Четыре года назад данный гражданин продал свою квартиру и утратил статус собственника жилья в этом доме, а также был снят с регистрационного учета. В настоящее время он проживает за границей, однако продолжает фактически пользоваться кладовкой, размещая в ней свои вещи. Собрание собственников помещений многоквартирного дома не принимало решения о передаче ниши мусоропровода в пользование кому-либо, и, следовательно, правовых оснований для единоличного использования этого помещения ни у кого не имеется.

Юридически значимыми обстоятельствами здесь являются: принадлежность ниши мусоропровода к общему имуществу; отсутствие решения общего собрания о ее передаче в пользование; самовольный характер возведения перегородки (отсутствие разрешительной документации и согласия собственников); утрата ответчиком статуса собственника квартиры; его длительное отсутствие и фактическое проживание за границей; продолжение пользования самовольно занятым помещением; а также то, что меры воздействия ни со стороны ТСЖ, ни со стороны собственников до настоящего времени не предпринимались.

Таким образом, затронуты правоотношения, связанные с правом собственности на общее имущество в многоквартирном домом, с самовольным переустройством, с незаконным использованием общего имущества, а также с порядком реализации и защиты прав собственников помещений. Ключевой вопрос — об устранении препятствий в пользовании общим имуществом и приведении его в первоначальное состояние, независимо от того, кем и когда эти препятствия были созданы, в том числе и лицом, утратившим правовой интерес к данному имуществу.

Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса РФ, ниша мусоропровода, как общее помещение многоквартирного дома, принадлежит всем собственникам помещений на праве общей долевой собственности. Это означает, что бывший собственник не имел законного основания единолично выгораживать и использовать эту нишу, а после продажи квартиры его правовая связь с общим имуществом полностью утрачена. Даже если он сохранил ключ или доступ, любое его использование ниши без решения общего собрания собственников является незаконным. Теперь текущие собственники вправе требовать освобождения этого имущества.

"[ГК РФ / ст.290] 1. Собственникам помещений, машино-мест в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения многоквартирного дома, несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование многоквартирного дома, расположенное за пределами или внутри помещений, обслуживающее более одного помещения, машино-места в многоквартирном доме, а также земельный участок, указанный в пункте 2 статьи 287.6 настоящего Кодекса. 2. Собственник помещения, машино-места не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу его доли отдельно от права собственности на помещение, машино-место."
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 290

Занятие бывшим собственником ниши мусоропровода незаконно: она является общедолевым имуществом всех собственников помещений, единоличное использование без решения собрания недопустимо. Поскольку после продажи квартиры гражданин утратил право собственности и регистрацию, его право пользования общим имуществом прекратилось, а хранение вещей и самовольная стена подлежат принудительному демонтажу и освобождению. Действующее законодательство даёт собственникам и ТСЖ право требовать устранения нарушений в судебном порядке через негаторный иск, на который не распространяются сроки исковой давности; одновременно возможно административное наказание за самовольное переустройство.

Рекомендуемые действия

• Зафиксировать факт занятия ниши и хранения вещей: составить акт осмотра с участием представителей ТСЖ и не менее двух собственников, произвести фото- и видеофиксацию с привязкой к дате.
• Обратиться в ТСЖ с письменным заявлением с требованием принять меры по освобождению общедомового имущества; в заявлении сослаться на статьи 304, 290 ГК РФ и статью 161 ЖК РФ.
• При бездействии ТСЖ направить жалобу в Государственную жилищную инспекцию Краснодарского края для проведения проверки и привлечения виновного лица к административной ответственности по части 2 статьи 7.21 КоАП РФ.
• Совместно с ТСЖ направить заказным письмом с описью вложения по последнему известному адресу бывшего собственника (или через контактные данные нового собственника его квартиры) требование о добровольном освобождении ниши и демонтаже перегородки в разумный срок.
• При неполучении ответа или отказе подать в районный суд по месту нахождения дома исковое заявление об устранении препятствий в пользовании общим имуществом и обязании демонтировать самовольную перегородку и вывезти вещи.
• Параллельно в иске заявить требование о взыскании неосновательного обогащения за период незаконного пользования нишей, рассчитав его исходя из рыночной арендной платы за аналогичные подсобные помещения.
• Получить в суде решение и исполнительный лист; взаимодействовать с судебным приставом-исполнителем для принудительного исполнения, а при отсутствии ответчика и его имущества на территории РФ ставить вопрос об изменении способа исполнения (например, разрешить ТСЖ осуществить демонтаж и вывоз вещей с отнесением расходов на должника).

Документы и доказательства

• Акт осмотра ниши с фото- и видеофиксацией (составить с комиссией из ТСЖ и собственников).
• Копия заявления в ТСЖ и ответа (либо доказательства направления и отсутствия ответа).
• Копия жалобы в жилищную инспекцию и материалов проверки.
• Протокол общего собрания собственников (при необходимости подтвердить отсутствие решения о передаче ниши).
• Выписка из ЕГРН на бывшую квартиру ответчика для подтверждения утраты права собственности.
• Документы, подтверждающие статус ниши как общего имущества (техпаспорт, поэтажный план, справка БТИ).
• Расчёт суммы неосновательного обогащения (справка об арендных ставках от оценщика или открытые источники).

Денежные требования

• Требование о демонтаже стены и вывозе вещей не облагается госпошлиной как неимущественное требование.
• Сумма взыскиваемого неосновательного обогащения рассчитывается за период незаконного пользования нишей, однако общий срок давности по таким требованиям составляет 3 года.
• Расходы на демонтаж и вывоз вещей, понесённые при исполнении решения (если должник не исполняет добровольно), также подлежат возмещению за счёт должника в составе убытков или судебных издержек.

Сроки и риски

• Исковая давность по требованию об освобождении ниши не применяется, поэтому обращение в суд 4 года спустя допустимо.
• Основной риск — длительное отсутствие должника и его нахождение за границей, что усложняет вручение документов и принудительное исполнение, но не лишает суд права вынести решение в порядке заочного производства, а пристава — применить механизмы принудительного вскрытия.
• Административное наказание по ст. 7.21 КоАП РФ применяется независимо от гражданско-правового спора и способно ускорить давление на нарушителя при установлении его местонахождения.

Когда нужен адвокат

• Если ТСЖ игнорирует законные требования, а жилищная инспекция отказывает в реагировании, потребуется адвокат для составления мотивированных процессуальных документов и оценки перспектив оспаривания бездействия.
• При значительной стоимости вещей в нише или наличии спора о принадлежности кладовки к общему имуществу адвокат поможет сформулировать исковые требования и собрать необходимые доказательства.
• Если бывший сосед инициирует встречный спор, заявив о давностном владении либо о якобы имевшемся согласии на переустройство, адвокат выстроит эффективную защиту прав всех собственников.