Иконка поиска
Логотип Все адвокаты

Краткий ответ

Ваша ситуация отличается?Опишите её своими словами — Нейроадвокат ответит за 5 минут
Опишите ситуацию своими словами — ответ за 5 минут

Рекомендуемые действия

  1. 1
    Не оплачивайте начисления за ремонт и в фонд УК, рассчитанные фиксированной суммой с квартиры, а не с квадратного метра.
  2. 2
    Направьте старшей по дому и в УК письменное требование о перерасчёте платежей пропорционально площади вашей квартиры.descriptionТребование о перерасчете платежей за ремонт подъездов и взносов в фонд УК пропорционально площади квартиры (свободная форма)
  3. 3
    Инициируйте внеочередное общее собрание собственников для утверждения тарифа за 1 кв. м общей площади.
  4. 4
    Если собрание уже приняло спорное решение с фиксированной оплатой: При принятии собранием спорного решения обратитесь в орган государственного жилищного надзора с заявлением о его незаконности.descriptionЗаявление в орган государственного жилищного надзора о незаконности решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме об установлении фикси (свободная форма)
  5. 5
    Оспорьте ничтожное решение общего собрания в районном суде по месту нахождения дома.
  6. 6
    При судебном споре о взыскании задолженности привлеките адвоката по жилищным делам.

Документы и доказательства

  • Если такое решение уже принято и имеется его копия: Решение общего собрания об установлении фиксированной платы с квартиры (394 и 100 рублей) — для оспаривания.
  • Платёжные документы (квитанции, выписки) с начислениями по 394 и 100 рублей с квартиры.
  • Выписка из ЕГРН на вашу квартиру — для подтверждения площади и доли в общем имуществе.
  • Если у клиента есть доступ к этим документам (например, через УК или ГИС ЖКХ): Устав управляющей компании и договор управления МКД — для проверки правовых оснований «фонда УК».
  • Если клиент уже направил такое обращение: Письменное обращение к старшей по дому и в УК с требованием перерасчёта — копия с отметкой о вручении.
  • Если клиент решил обратиться в жилищный надзор: Заявление в орган государственного жилищного надзора о проверке законности начислений.

  • Чего не делать

    • Не соглашайтесь на проведение собрания, где плата устанавливается без учёта площади вашей квартиры.
    • Не подписывайте протокол общего собрания, если в нём указан твёрдый платёж с квартиры, а не с квадратного метра.
    • Не перечисляйте деньги в фонд управляющей компании, если его размер не утверждён пропорционально вашей доле.
    • Не игнорируйте требование о перерасчёте — не ждите, пока начисления станут обязательными.
    • Не принимайте решение собрания как законное, если оно противоречит принципу соразмерности из статьи 158 ЖК РФ.

  • Альтернативные пути

    • Предложите старшей по дому инициировать сбор средств пропорционально площади квартир, а не фиксированной сумме.
    • Договоритесь с соседями о добровольном целевом взносе на ремонт подъездов по тарифу за квадратный метр.
    • Обратитесь в управляющую компанию с просьбой разъяснить правовые основания для сбора в «фонд УК».
    • Проведите переговоры с инициатором собрания о замене фиксированного сбора на соразмерный доле в праве.
    • Инициируйте обсуждение на собрании вопроса об утверждении сметы расходов на ремонт с разбивкой на 1 кв. м.
    • Предложите создать отдельный банковский счёт для целевых взносов на ремонт подъездов, исключив посредничество УК.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали, и Нейроадвокат подберёт решение

Развёрнутый ответ Нейроадвоката

В рассматриваемой ситуации инициатором выступает старшая по дому, которая намерена провести общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме для принятия решений о двух финансовых сборах: первый — на ремонт двух подъездов в размере 394 рубля с квартиры, второй — в так называемый «фонд управляющей компании» по 100 рублей с квартиры. Ключевая особенность предлагаемого порядка — установление фиксированной суммы платежа с каждой квартиры вне зависимости от её площади (то есть не с квадратного метра).

Юридически значимым здесь является то, что затронуты правоотношения, связанные с управлением многоквартирным домом, содержанием и ремонтом общего имущества, а также с порядком формирования и расходования средств собственников. Ремонт подъездов относится к работам по текущему или капитальному ремонту общего имущества, что является компетенцией общего собрания собственников. Сбор средств в «фонд УК» требует правовой квалификации: является ли этот сбор добровольным целевым взносом собственников, дополнительной платой за услуги управляющей организации или иным обязательным платежом.

Юридически значимыми обстоятельствами являются:

  • установленный способ формирования платы (с квартиры, а не с квадратного метра), что может противоречить принципу пропорциональности долям в праве общей собственности на общее имущество;
  • необходимость проверки, проводилось ли такое собрание в надлежащей форме (очное, заочное или очно-заочное голосование), была ли обеспечена явка кворума (собственники, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов);
  • отсутствие или наличие ранее принятого решения собственников о формировании специального фонда или резерва управляющей организации, а также правовых оснований для сбора средств «в фонд УК».

Таким образом, в ситуации затронуты вопросы законности установления размера обязательных платежей, компетенции общего собрания, порядка его проведения и правомерности взимания дополнительных сборов в пользу управляющей компании без соответствующего решения собственников.

Центральным для разрешения вопроса об установлении фиксированной суммы платежа с квартиры является положение статьи 158 ЖК РФ. Она устанавливает, что собственник обязан участвовать в расходах на содержание общего имущества соразмерно своей доле в праве общей собственности. Доля каждого собственника в праве на общее имущество, в силу статьи 37 ЖК РФ, пропорциональна площади принадлежащего ему помещения. Следовательно, обязанность по оплате ремонта подъездов (который относится к содержанию общего имущества) и любого сбора в фонд управляющей компании (если он является частью платы за содержание) должна распределяться между собственниками пропорционально площади их квартир, а не в равной фиксированной сумме. Установление платы в размере 394 рубля и 100 рублей с каждой квартиры вне зависимости от её площади нарушает этот принцип соразмерности, даже если такое решение формально принято общим собранием. Такое решение может быть признано ничтожным как противоречащее императивной норме закона.

Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание жилого помещения, взносов на капитальный ремонт.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст.158

Статья 154 ЖК РФ определяет структуру платы за жилое помещение для собственника, и плата за содержание жилого помещения включает в себя в том числе работы по текущему ремонту общего имущества. Таким образом, предлагаемый сбор в 394 рубля на ремонт подъездов является составной частью платы за содержание. Что касается сбора в 100 рублей в «фонд управляющей компании» — такой платеж не предусмотрен статьёй 154 в качестве обязательного элемента платы. Он может быть установлен только по решению общего собрания как дополнительная услуга или целевой взнос, но в любом случае должен подчиняться общему правилу о соразмерности.

Статья 154 ЖК РФ устанавливает структуру платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Для собственника помещения в многоквартирном доме плата включает: 1) плату за содержание жилого помещения, включающую плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества; 2) взнос на капитальный ремонт; 3) плату за коммунальные услуги. Статья не регулирует порядок установления размера платежей (фиксированная сумма с квартиры или пропорционально площади) и не содержит норм о фонде управляющей компании. Однако она определяет, что плата за содержание и текущий ремонт общего имущества входит в структуру платы, что может быть полезно для ответа на вопросы.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст.154

Статья 156 ЖК РФ устанавливает, что размер платы за содержание жилого помещения должен обеспечивать содержание общего имущества. При этом для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма размер платы за содержание определяется исходя из общей площади. Хотя для собственников прямая привязка к площади в этой статье не указана, системное толкование со статьёй 158 приводит к выводу, что и для собственников размер платы должен быть единым на единицу площади (тариф за квадратный метр), чтобы соблюсти принцип соразмерности. Следовательно, фиксированная сумма с квартиры без учёта площади не соответствует требованиям статьи 156, так как не обеспечивает равной долевой нагрузки.

Плата за содержание жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст.156, ч.1

Размер платы за пользование жилым помещением (платы за наем), платы за содержание жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда определяется исходя из занимаемой общей площади (в отдельных комнатах в общежитиях исходя из площади этих комнат) жилого помещения.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст.156, ч.2

Вопрос о сборе средств на ремонт подъездов относится к компетенции общего собрания. Статья 44 ЖК РФ относит к его компетенции принятие решений о капитальном ремонте общего имущества. Если ремонт подъездов является текущим, то решение о нём также может быть принято собранием, поскольку оно затрагивает порядок использования общего имущества и размер платы. Решение о формировании фонда управляющей компании (если он не является частью установленной законом структуры платы) также должно быть утверждено общим собранием. При этом собрание должно соблюдать процедуру, предусмотренную статьями 45–48 ЖК РФ.

К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся: 1) принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта, о переустройстве и (или) перепланировке помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме; 1.1) принятие решений о выборе способа формирования фонда капитального ремонта, выборе лица, уполномоченного на открытие специального счета в российской кредитной организации, совершение операций с денежными средствами, находящимися на специальном счете; 1.1-1) принятие решений о размере взноса на капитальный ремонт.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст.44, ч.2

Порядок проведения собрания требует наличия кворума. Согласно статье 45 ЖК РФ, общее собрание правомочно, если в нём приняли участие собственники, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов. Поскольку количество голосов каждого собственника пропорционально его доле (ст.48), кворум считается по суммарной площади, а не по числу явившихся квартир.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов, за исключением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, проводимого по вопросам, указанным в пунктах 4.5 и 4.6 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст.45, ч.3

Статья 46 ЖК РФ определяет, что решения по вопросам, не требующим квалифицированного большинства (как текущий ремонт), принимаются большинством голосов от общего числа голосов собственников, принимающих участие в собрании. Важно: голосование считается не поквартирно, а по долям. Решение о капитальном ремонте, если он запланирован, может требовать не менее двух третей голосов от общего числа голосов всех собственников, но из контекста неясно, является ли ремонт подъездов капитальным.

Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1.1, 4, 4.2 и 4.7 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, и предусмотренных пунктами 1, 1.1-1, 1.2, 1.3, 2, 3, 3.1, 3.8, 4.3 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст.46

Ключевое значение для принципа распределения голосов и, косвенно, для порядка установления платежей имеет статья 48 ЖК РФ. Она прямо закрепляет, что количество голосов, которым обладает собственник на общем собрании, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество, то есть площади помещения. Это означает, что решение об установлении фиксированной суммы с квартиры (а не с квадратного метра) может быть принято большинством голосов, но сам по себе такой способ финансирования будет противоречить принципу соразмерности, заложенному в статье 158. Суд может признать такое решение недействительным именно из-за нарушения материальной нормы, независимо от процедурной легитимности собрания.

Статья 48 ЖК РФ устанавливает, что количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество (ч. 3). Это означает, что при голосовании по вопросам, связанным с ремонтом общего имущества и сборами, голоса учитываются пропорционально площади, а не поквартирно. Таким образом, установление фиксированной суммы с квартиры может противоречить принципу пропорциональности, если решение принимается голосованием, где вес голоса зависит от площади.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст.48

Установление платы за ремонт подъездов и сбора в фонд управляющей компании в фиксированной сумме с квартиры, без учёта площади помещения, незаконно. Такой порядок прямо противоречит императивному требованию статьи 158 ЖК РФ, обязывающему участвовать в расходах на содержание общего имущества соразмерно своей доле, то есть пропорционально площади. Даже если общее собрание примет подобное решение, оно будет ничтожным, а платежи в твёрдой сумме со всех квартир подлежат перерасчёту.

Рекомендуемые действия

  • Не оплачивайте начисления за ремонт и в «фонд УК», рассчитанные в фиксированной сумме с квартиры, а вносите плату исключительно в размере, пропорциональном площади принадлежащего вам помещения, либо требуйте перерасчёта.
  • Направьте старшей по дому и в управляющую компанию письменное обращение с указанием на незаконность установления платы без учёта квадратных метров и потребуйте приведения начислений в соответствие с долей в праве общей собственности.
  • Инициируйте внеочередное общее собрание собственников с включением в повестку вопроса об утверждении размера расходов на ремонт (либо целевого сбора) именно в виде тарифа за 1 квадратный метр общей площади, обеспечив соразмерность и соблюдение кворума при голосовании.
  • В случае принятия собранием спорного решения с фиксированной оплатой обратитесь в орган государственного жилищного надзора с заявлением о проверке его законности или оспорьте решение в судебном порядке, ссылаясь на ничтожность акта собрания.
  • При возникновении спора о взыскании либо для составления иска о признании решения общего собрания недействительным обратитесь к адвокату, специализирующемуся на жилищных спорах.