Статья 154 ЖК РФ определяет структуру платы за жилое помещение для собственника, и плата за содержание жилого помещения включает в себя в том числе работы по текущему ремонту общего имущества. Таким образом, предлагаемый сбор в 394 рубля на ремонт подъездов является составной частью платы за содержание. Что касается сбора в 100 рублей в «фонд управляющей компании» — такой платеж не предусмотрен статьёй 154 в качестве обязательного элемента платы. Он может быть установлен только по решению общего собрания как дополнительная услуга или целевой взнос, но в любом случае должен подчиняться общему правилу о соразмерности.
Статья 154 ЖК РФ устанавливает структуру платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Для собственника помещения в многоквартирном доме плата включает: 1) плату за содержание жилого помещения, включающую плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества; 2) взнос на капитальный ремонт; 3) плату за коммунальные услуги. Статья не регулирует порядок установления размера платежей (фиксированная сумма с квартиры или пропорционально площади) и не содержит норм о фонде управляющей компании. Однако она определяет, что плата за содержание и текущий ремонт общего имущества входит в структуру платы, что может быть полезно для ответа на вопросы.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст.154
Статья 156 ЖК РФ устанавливает, что размер платы за содержание жилого помещения должен обеспечивать содержание общего имущества. При этом для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма размер платы за содержание определяется исходя из общей площади. Хотя для собственников прямая привязка к площади в этой статье не указана, системное толкование со статьёй 158 приводит к выводу, что и для собственников размер платы должен быть единым на единицу площади (тариф за квадратный метр), чтобы соблюсти принцип соразмерности. Следовательно, фиксированная сумма с квартиры без учёта площади не соответствует требованиям статьи 156, так как не обеспечивает равной долевой нагрузки.
Плата за содержание жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст.156, ч.1
Размер платы за пользование жилым помещением (платы за наем), платы за содержание жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда определяется исходя из занимаемой общей площади (в отдельных комнатах в общежитиях исходя из площади этих комнат) жилого помещения.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст.156, ч.2
Вопрос о сборе средств на ремонт подъездов относится к компетенции общего собрания. Статья 44 ЖК РФ относит к его компетенции принятие решений о капитальном ремонте общего имущества. Если ремонт подъездов является текущим, то решение о нём также может быть принято собранием, поскольку оно затрагивает порядок использования общего имущества и размер платы. Решение о формировании фонда управляющей компании (если он не является частью установленной законом структуры платы) также должно быть утверждено общим собранием. При этом собрание должно соблюдать процедуру, предусмотренную статьями 45–48 ЖК РФ.
К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся: 1) принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта, о переустройстве и (или) перепланировке помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме; 1.1) принятие решений о выборе способа формирования фонда капитального ремонта, выборе лица, уполномоченного на открытие специального счета в российской кредитной организации, совершение операций с денежными средствами, находящимися на специальном счете; 1.1-1) принятие решений о размере взноса на капитальный ремонт.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст.44, ч.2
Порядок проведения собрания требует наличия кворума. Согласно статье 45 ЖК РФ, общее собрание правомочно, если в нём приняли участие собственники, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов. Поскольку количество голосов каждого собственника пропорционально его доле (ст.48), кворум считается по суммарной площади, а не по числу явившихся квартир.
Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов, за исключением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, проводимого по вопросам, указанным в пунктах 4.5 и 4.6 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст.45, ч.3
Статья 46 ЖК РФ определяет, что решения по вопросам, не требующим квалифицированного большинства (как текущий ремонт), принимаются большинством голосов от общего числа голосов собственников, принимающих участие в собрании. Важно: голосование считается не поквартирно, а по долям. Решение о капитальном ремонте, если он запланирован, может требовать не менее двух третей голосов от общего числа голосов всех собственников, но из контекста неясно, является ли ремонт подъездов капитальным.
Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1.1, 4, 4.2 и 4.7 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, и предусмотренных пунктами 1, 1.1-1, 1.2, 1.3, 2, 3, 3.1, 3.8, 4.3 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст.46
Ключевое значение для принципа распределения голосов и, косвенно, для порядка установления платежей имеет статья 48 ЖК РФ. Она прямо закрепляет, что количество голосов, которым обладает собственник на общем собрании, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество, то есть площади помещения. Это означает, что решение об установлении фиксированной суммы с квартиры (а не с квадратного метра) может быть принято большинством голосов, но сам по себе такой способ финансирования будет противоречить принципу соразмерности, заложенному в статье 158. Суд может признать такое решение недействительным именно из-за нарушения материальной нормы, независимо от процедурной легитимности собрания.
Статья 48 ЖК РФ устанавливает, что количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество (ч. 3). Это означает, что при голосовании по вопросам, связанным с ремонтом общего имущества и сборами, голоса учитываются пропорционально площади, а не поквартирно. Таким образом, установление фиксированной суммы с квартиры может противоречить принципу пропорциональности, если решение принимается голосованием, где вес голоса зависит от площади.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст.48
Нейроадвокат
