Должны ли жильцы доплачивать сантехникам ТСЖ за замену сифона и прочистку труб, если засор произошел в новой квартире и сифон установлен неправильно застройщиком, или это входит в коммунальные платежи

В центре ситуации находятся правоотношения по содержанию и ремонту имущества в многоквартирном доме, а также по предоставлению жилищно-коммунальных услуг между собственником квартиры (вы) и ТСЖ как управляющей организацией. Произошло три значимых действия: замена сифона (сантехнического прибора), прочистка труб и требование дополнительной платы за эти работы.

Юридически значимым является разграничение общего имущества дома и индивидуального имущества собственника квартиры. Сифон, установленный под ванной, и трубы внутри квартиры (до первого отключающего устройства или до стояка, в зависимости от конфигурации) обычно относятся к имуществу собственника квартиры, а не к общему имуществу. Следовательно, его замена, даже если изначально он был неправильно установлен застройщиком, является устранением недостатков внутриквартирного оборудования. Прочистка труб, если она производилась исключительно в пределах вашей квартиры (сифон, выпуск, подводка), также касается вашего личного имущества.

Вместе с тем засор мог затронуть и общие стояки канализации — это уже элементы общедомового имущества. Факт того, что сантехники ТСЖ «ругались на засор», не определяет, где именно была засорена труба: в вашей квартире или в общедомовом стояке. Если засор был в общедомовом стояке, его прочистка входит в обязанности ТСЖ без дополнительной платы. Если же засор был в трубах внутри вашей квартиры, это ваша зона ответственности.

Также значим сам факт того, что сантехники выполняли работы за плату, а вы согласились и не оспаривали это в момент выполнения, а попросили отсрочку платежа. Это может трактовать как фактическое согласие на оказание платных услуг.

Таким образом, разделение работ на те, что входят в коммуналку (содержание общего имущества), и те, за которые берут плату дополнительно, ключевым образом зависит от места выполнения работ: в пределах квартиры — ваша ответственность, на общедомовом стояке — ответственность ТСЖ. Дополнительно значим вопрос о гарантийном сроке на оборудование, установленное застройщиком: если дом новый, возможно, недостатки (включая неправильный монтаж сифона) должны устраняться застройщиком или управляющей организацией в рамках гарантийных обязательств, а не за ваш счёт.

Согласно положениям статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме относится санитарно-техническое оборудование, которое обслуживает более одного помещения. Сифон, установленный в ванной комнате внутри вашей квартиры, является индивидуальным элементом, обслуживающим исключительно ваше помещение, а не общую систему. Он не входит в состав общего имущества даже при наличии дефекта, допущенного застройщиком. Следовательно, его замена – это ремонт внутриквартирного оборудования, который не может финансироваться за счет средств на содержание общего имущества, вносимых всеми жильцами.

1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:
   ...

1. ... санитарно-техническое и другое оборудование ... находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения
   — Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 36

Статья 154 Жилищного кодекса определяет структуру платы за жилое помещение: она включает плату за содержание общего имущества, куда входят работы по его текущему ремонту. Если бы засор произошел в общем канализационном стояке, прочистка такого стояка являлась бы обязанностью ТСЖ, выполняемой за счет ежемесячных взносов. Однако в вашем случае сантехники прочистили трубы после установки нового сифона – скорее всего, это был засор в том же внутриквартирном участке, а не в общем стояке. Прямых доказательств того, что прочистка выполнялась на общем имуществе, не приведено. Поэтому и эту работу следует считать услугой по ремонту индивидуального оборудования.

Собственник обязан оплатить работы по замене сифона и прочистке внутриквартирных труб, поскольку они выполнены на индивидуальном имуществе, не входящем в состав общего. ТСЖ вправе взимать за такие услуги отдельную плату сверх взносов на содержание и ремонт общего имущества. Затраты, понесённые из-за неправильной установки сифона застройщиком, можно в дальнейшем взыскать с самого застройщика.

Рекомендуемые действия

• В кратчайший срок оплатить выполненные сантехнические работы, как было согласовано, во избежание начисления пеней или инициирования спора со стороны ТСЖ.
• Запросить у ТСЖ оформленный акт приёмки работ или квитанцию с детализацией видов и стоимости услуг для фиксации факта их оказания и платности.
• Собрать доказательства неправильной установки сифона застройщиком (фотодетализация, заключение сантехников, свидетельские показания) и направить письменную претензию застройщику с требованием возместить расходы на приобретение и замену сифона.
• Если застройщик откажется возмещать расходы или проигнорирует претензию, обратиться к адвокату для составления искового заявления о взыскании убытков в связи с ненадлежащим качеством строительных работ.