Иконка поиска
Логотип Все адвокаты
Вопрос
Споры с управляющими компаниями (УК) и ТСЖ

Должны ли жильцы доплачивать сантехникам ТСЖ за замену сифона и прочистку труб, если засор произошел в новой квартире и сифон установлен неправильно застройщиком, или это входит в коммунальные платежи

Краткий ответ

Ваша ситуация отличается?Опишите её своими словами — Нейроадвокат ответит за 5 минут
Опишите ситуацию своими словами — ответ за 5 минут

Рекомендуемые действия

  1. 1
    Оплатите работы сантехникам ТСЖ в согласованный срок, чтобы избежать претензий и пеней.
  2. 2
    Запросите в ТСЖ акт выполненных работ или квитанцию с указанием стоимости услуг.descriptionЗаявление (свободная форма)
  3. 3
    Соберите доказательства неправильной установки сифона застройщиком (фото, заключение сантехников).
  4. 4
    Направьте застройщику письменную претензию о возмещении расходов на покупку и замену сифона.descriptionПретензия к застройщику об устранении недостатков (свободная форма)
  5. 5
    При отказе застройщика обратитесь к адвокату для подготовки иска о взыскании убытков.

Документы и доказательства

  • Если сантехники ТСЖ согласятся оформить договор или заказ-наряд задним числом: Договор (заказ-наряд) на выполнение сантехнических работ с указанием стоимости.
  • Если клиент уже оплатил работы наличными и получил чек: Квитанция или чек об оплате работ, если платили наличными.
  • Если сантехники ТСЖ согласятся подписать акт приёмки-передачи: Акт приёмки-передачи выполненных работ, подписанный вами и сантехником.
  • Фотографии и видео неправильно установленного сифона до его замены.
  • Если сантехники ТСЖ предоставят письменное заключение: Письменное заключение сантехников ТСЖ о дефекте установки сифона застройщиком.
  • Копия претензии к застройщику с отметкой о вручении или почтовой квитанцией.

  • Срочно: первые шаги

    • Немедленно оплатите сантехникам ТСЖ выполненные работы, как вы и обещали, чтобы избежать претензий.
    • Потребуйте у ТСЖ письменный акт или квитанцию с детализацией услуг и их стоимости.
    • Сфотографируйте старый сифон и место его установки до того, как его выбросят.
    • Зафиксируйте письменно (например, в заявлении в ТСЖ) заключение сантехников о браке застройщика.
    • Сохраните чек на покупку нового сифона — он понадобится для претензии к застройщику.
    • Не пытайтесь переложить оплату на ТСЖ: замена сифона и прочистка внутри квартиры — ваша ответственность.

  • Денежные требования

    • Оплатите работы по замене сифона и прочистке внутриквартирных труб, так как это ваше индивидуальное имущество, а не общее.
    • Потребуйте у ТСЖ акт приёмки или квитанцию с детализацией стоимости услуг для фиксации платности работ.

  • Сроки и риски

    • Оплатите работы сантехникам в течение недели, как обещали, чтобы избежать претензий и пеней от ТСЖ.
    • Запросите в ТСЖ акт выполненных работ или квитанцию с детализацией услуг для фиксации платности.
    • При отказе застройщика — подготовьте иск в суд о взыскании убытков за некачественные работы.
    • Риск: если не оплатите, ТСЖ может взыскать долг через суд с дополнительными расходами.

  • Чего не делать

    • Не отказывайтесь от оплаты работ сантехникам ТСЖ, так как замена сифона и прочистка внутриквартирных труб не входят в содержание общего имущества.
    • Не требуйте от ТСЖ возместить стоимость нового сифона или работ по его установке — это ваше индивидуальное имущество.
    • Не путайте засор в вашей квартире с засором общедомового стояка: прочистка стояка входит в коммуналку, а ваших труб — нет.
    • Не пытайтесь взыскать расходы с ТСЖ за дефект, допущенный застройщиком, — предъявляйте претензию напрямую застройщику.
    • Не затягивайте с оплатой, если устно согласились на платную услугу, — это может привести к начислению пеней или судебному спору.
    • Не подписывайте акт приёмки работ без детализации услуг, если не уверены, что засор не был в общедомовом имуществе.

  • Альтернативные пути

    • Проверьте договор с ТСЖ: возможно, в нём есть перечень платных услуг и прейскурант.
    • Предложите ТСЖ заключить письменное соглашение на рассрочку оплаты, если единовременно платить сложно.
    • Уточните у застройщика, не истёк ли гарантийный срок на внутриквартирное оборудование.
    • Если гарантия действует, потребуйте от застройщика компенсировать стоимость сифона и работ по его замене.
    • При отказе застройщика — обратитесь в Роспотребнадзор с жалобой на некачественный монтаж.
    • Рассмотрите возможность привлечения независимого сантехника для оценки причин засора и дефекта сифона.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали, и Нейроадвокат подберёт решение

Развёрнутый ответ Нейроадвоката

В центре ситуации находятся правоотношения по содержанию и ремонту имущества в многоквартирном доме, а также по предоставлению жилищно-коммунальных услуг между собственником квартиры (вы) и ТСЖ как управляющей организацией. Произошло три значимых действия: замена сифона (сантехнического прибора), прочистка труб и требование дополнительной платы за эти работы.

Юридически значимым является разграничение общего имущества дома и индивидуального имущества собственника квартиры. Сифон, установленный под ванной, и трубы внутри квартиры (до первого отключающего устройства или до стояка, в зависимости от конфигурации) обычно относятся к имуществу собственника квартиры, а не к общему имуществу. Следовательно, его замена, даже если изначально он был неправильно установлен застройщиком, является устранением недостатков внутриквартирного оборудования. Прочистка труб, если она производилась исключительно в пределах вашей квартиры (сифон, выпуск, подводка), также касается вашего личного имущества.

Вместе с тем засор мог затронуть и общие стояки канализации — это уже элементы общедомового имущества. Факт того, что сантехники ТСЖ «ругались на засор», не определяет, где именно была засорена труба: в вашей квартире или в общедомовом стояке. Если засор был в общедомовом стояке, его прочистка входит в обязанности ТСЖ без дополнительной платы. Если же засор был в трубах внутри вашей квартиры, это ваша зона ответственности.

Также значим сам факт того, что сантехники выполняли работы за плату, а вы согласились и не оспаривали это в момент выполнения, а попросили отсрочку платежа. Это может трактовать как фактическое согласие на оказание платных услуг.

Таким образом, разделение работ на те, что входят в коммуналку (содержание общего имущества), и те, за которые берут плату дополнительно, ключевым образом зависит от места выполнения работ: в пределах квартиры — ваша ответственность, на общедомовом стояке — ответственность ТСЖ. Дополнительно значим вопрос о гарантийном сроке на оборудование, установленное застройщиком: если дом новый, возможно, недостатки (включая неправильный монтаж сифона) должны устраняться застройщиком или управляющей организацией в рамках гарантийных обязательств, а не за ваш счёт.

Согласно положениям статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме относится санитарно-техническое оборудование, которое обслуживает более одного помещения. Сифон, установленный в ванной комнате внутри вашей квартиры, является индивидуальным элементом, обслуживающим исключительно ваше помещение, а не общую систему. Он не входит в состав общего имущества даже при наличии дефекта, допущенного застройщиком. Следовательно, его замена – это ремонт внутриквартирного оборудования, который не может финансироваться за счет средств на содержание общего имущества, вносимых всеми жильцами.

  1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:
    ...
  1. ... санитарно-техническое и другое оборудование ... находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения
    — Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 36

Статья 154 Жилищного кодекса определяет структуру платы за жилое помещение: она включает плату за содержание общего имущества, куда входят работы по его текущему ремонту. Если бы засор произошел в общем канализационном стояке, прочистка такого стояка являлась бы обязанностью ТСЖ, выполняемой за счет ежемесячных взносов. Однако в вашем случае сантехники прочистили трубы после установки нового сифона – скорее всего, это был засор в том же внутриквартирном участке, а не в общем стояке. Прямых доказательств того, что прочистка выполнялась на общем имуществе, не приведено. Поэтому и эту работу следует считать услугой по ремонту индивидуального оборудования.

  1. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя:
  1. плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме;
    — Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 154

То обстоятельство, что сифон изначально неправильно установлен застройщиком, не меняет правовой квалификации: обязанность ТСЖ по содержанию и ремонту общего имущества не включает исправление дефектов, возникших не по вине ТСЖ и не относящихся к общему имуществу. Вы как собственник вправе предъявить претензию к застройщику о возмещении расходов на замену сифона, но ТСЖ не обязано нести эти затраты. Согласно статье 156 Жилищного кодекса, плата за содержание жилого помещения устанавливается на уровне, достаточном именно для содержания общего имущества. Текущий ремонт индивидуальных элементов за счет общих взносов не предусмотрен.

  1. Плата за содержание жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства.
    — Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 156

Наконец, из статьи 162 Жилищного кодекса следует, что управляющая организация (ТСЖ) обязана выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества. Замена сифона и прочистка внутриквартирных труб к таким работам не относятся, поэтому ТСЖ вправе оказывать эти услуги на возмездной основе. Дополнительно Постановление Правительства РФ от 06.05.2011 № 354 в пункте 31 обязывает исполнителя осуществлять техническое обслуживание внутридомовых инженерных систем, с использованием которых предоставляются коммунальные услуги. Однако внутриквартирное оборудование сантехники обслуживают по отдельным заявкам, что является платной услугой, если иное не предусмотрено договором управления.

  1. Исполнитель обязан: в) самостоятельно или с привлечением других лиц осуществлять техническое обслуживание внутридомовых инженерных систем, с использованием которых предоставляются коммунальные услуги потребителю, если иное не установлено в соответствии с пунктом 21 настоящих Правил, за исключением случаев, предусмотренных подпунктами "б", "г" - "ж" пункта 17 настоящих Правил;
    — Постановление Правительства РФ от 06.05.2011 № 354, ст. 31

Таким образом, в отсутствие доказательств того, что прочистка касалась именно общего стояка (а не вашего участка после сифона), вы обязаны оплатить обе выполненные работы. Факт неправильной установки застройщиком не перекладывает расходы на ТСЖ, но дает вам право требовать компенсации с застройщика.

Собственник обязан оплатить работы по замене сифона и прочистке внутриквартирных труб, поскольку они выполнены на индивидуальном имуществе, не входящем в состав общего. ТСЖ вправе взимать за такие услуги отдельную плату сверх взносов на содержание и ремонт общего имущества. Затраты, понесённые из-за неправильной установки сифона застройщиком, можно в дальнейшем взыскать с самого застройщика.

Рекомендуемые действия

  • В кратчайший срок оплатить выполненные сантехнические работы, как было согласовано, во избежание начисления пеней или инициирования спора со стороны ТСЖ.
  • Запросить у ТСЖ оформленный акт приёмки работ или квитанцию с детализацией видов и стоимости услуг для фиксации факта их оказания и платности.
  • Собрать доказательства неправильной установки сифона застройщиком (фотодетализация, заключение сантехников, свидетельские показания) и направить письменную претензию застройщику с требованием возместить расходы на приобретение и замену сифона.
  • Если застройщик откажется возмещать расходы или проигнорирует претензию, обратиться к адвокату для составления искового заявления о взыскании убытков в связи с ненадлежащим качеством строительных работ.