Согласно ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом, однако подвал в многоквартирном доме, являясь по документам БТИ общим имуществом, находится в долевой собственности всех собственников помещений. Это означает, что право собственника квартиры на доступ в подвал не является абсолютным и ограничено правами других сособственников. Применяя данную норму к ситуации, следует учесть, что собственник может пользоваться подвалом лишь в той мере, в какой это не нарушает права и законные интересы других собственников и не противоречит закону. Установленный УК режим «только по записи и с сотрудником» формально не лишает права доступа, но существенно его ограничивает, что требует оценки на соответствие иным нормам.
Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 209
Порядок владения и пользования общим имуществом определяется ст. 247 ГК РФ, которая устанавливает, что такие действия осуществляются по соглашению всех участников долевой собственности. В данной ситуации участниками являются все собственники помещений в доме, а не управляющая компания. УК не является сособственником и не вправе единолично устанавливать режим доступа, если это не предусмотрено решением общего собрания или договором управления. Таким образом, требование УК о доступе только по записи и с сопровождением может быть признано не соответствующим соглашению собственников, если такое соглашение (например, решение собрания) отсутствует. Собственник также вправе на основании п. 2 этой статьи требовать предоставления во владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности — компенсации.
- Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. 2. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 247
В части обязанностей управляющей организации применяется ст. 161 ЖК РФ, которая предписывает, что надлежащее содержание общего имущества должно обеспечивать доступность пользования помещениями и иным имуществом, входящим в состав общего имущества, а также соблюдение прав и законных интересов собственников. УК, ограничивая доступ в подвал только по записи и с сотрудником, фактически создаёт препятствия для реализации права собственника на пользование общим имуществом. Такое ограничение может быть признано не соответствующим требованию доступности, если не доказано, что оно необходимо для обеспечения безопасности или сохранности имущества (например, для предотвращения хищений или повреждений инженерных систем). При этом собственник не обязан обосновывать цель каждого посещения, а УК должна доказать объективную необходимость вводимых ограничений.
1.1. Надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, о техническом регулировании, пожарной безопасности, защите прав потребителей, и должно обеспечивать: ... 3) доступность пользования помещениями и иным имуществом, входящим в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме; 4) соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, а также иных лиц;
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 161
Аналогичные требования содержатся в подзаконном акте — Постановлении Правительства РФ от 13.08.2006 № 491. Пункт 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме прямо предписывает содержать общее имущество в состоянии, обеспечивающем доступность пользования не только жилыми и нежилыми помещениями, но и помещениями общего пользования, а также соблюдение прав и законных интересов собственников. Подвал, будучи помещением общего пользования, должен быть доступен для собственников. Установление УК порядка доступа, который фактически делает его затруднительным (только по предварительной записи и в сопровождении сотрудника), может нарушать это требование. Собственник имеет право на получение дубликата ключа, если такой порядок не противоречит закону и не создаёт угрозы безопасности; однако если УК докажет, что свободный доступ без контроля приведёт к нарушению прав других собственников (например, к порче имущества или кражам), она может вводить разумные меры, но не полный запрет на самостоятельное посещение.
- Общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации ... в состоянии, обеспечивающем: ... в) доступность пользования жилыми и (или) нежилыми помещениями, помещениями общего пользования, а также земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом; ... г) соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц;
— Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме...», п. 10
Таким образом, исходя из анализа приведённых норм, управляющая компания не вправе произвольно ограничивать доступ собственника в подвал, относящийся к общему имуществу, если такое ограничение не основано на законе или решении общего собрания собственников. Требование обязательного сопровождения сотрудником УК может быть оспорено, как избыточное, если собственник не создаёт угрозы сохранности имущества. Вопрос о выдаче дубликата ключа должен решаться с учётом баланса интересов: УК обязана обеспечить доступность, но вправе устанавливать разумные правила, например, ведение журнала посещений или предварительное уведомление. Однако полный отказ в выдаче ключа и требование обязательного сопровождения без убедительных обоснований не соответствуют ЖК РФ и Постановлению № 491.
