Я собственник квартиры в многоквартирном доме. В подвале проходят водопроводные трубы, но он закрыт на замок, ключи только у управляющей компании. Могу ли я как собственник получить дубликат ключа и заходить туда когда захочу, без того чтобы меня кто-то сопровождал? В документах из БТИ указано, что подвал относится к общему имуществу, но УК говорит, что доступ только по записи и с их сотрудником.
НейроадвокатСобственник квартиры хочет получить доступ в подвал, который по документам БТИ относится к общему имуществу многоквартирного дома, без предварительной записи и сопровождения сотрудниками управляющей компании (УК). Фактически сложилась ситуация, при которой УК, имея физический контроль над подвалом (закрытое помещение с замком), устанавливает собственный порядок доступа — только по записи и в присутствии своего сотрудника. В запросе не указано, что доступ нужен для устранения аварии.
Правовая квалификация ситуации строится на том, что между собственником квартиры и УК существуют обязательственные отношения по управлению общим имуществом. Подвал, как помещение, не являющееся частью квартир и предназначенное для обслуживания нескольких помещений в доме, в силу закона (часть 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ) входит в состав общего имущества. Наличие инженерных коммуникаций в подвале подтверждает его обслуживающую функцию. Собственник квартиры, будучи участником долевой собственности на общее имущество, имеет права владения и пользования им (статья 247 Гражданского кодекса РФ). Право УК осуществлять управление домом не аннулирует законных прав собственника на доступ к его законной доле. Установленный УК порядок (по записи, с сопровождением) является ограничением права пользования. Юридически значимыми обстоятельствами являются: 1) наличие у подвала статуса общего имущества; 2) характер необходимости доступа (плановый осмотр, ремонт, контроль за состоянием коммуникаций); 3) отсутствие угрозы причинения вреда общему имуществу со стороны собственника; 4) обоснованность действий УК — может ли она ссылаться на внутренние регламенты или безопасность для отказа в свободном доступе. Отсутствие аварийной ситуации не превращает подвал в зону ограниченного доступа.
Согласно ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом, однако подвал в многоквартирном доме, являясь по документам БТИ общим имуществом, находится в долевой собственности всех собственников помещений. Это означает, что право собственника квартиры на доступ в подвал не является абсолютным и ограничено правами других сособственников. Применяя данную норму к ситуации, следует учесть, что собственник может пользоваться подвалом лишь в той мере, в какой это не нарушает права и законные интересы других собственников и не противоречит закону. Установленный УК режим «только по записи и с сотрудником» формально не лишает права доступа, но существенно его ограничивает, что требует оценки на соответствие иным нормам.
Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 209
Подробно опишите детали,
и Нейроадвокат подберёт решение
Вы имеете право на беспрепятственный доступ в подвал, относящийся к общему имуществу, и на получение дубликата ключа. Управляющая компания не вправе единолично ограничивать это право режимом «только по записи и с сотрудником», если такое ограничение не основано на решении общего собрания собственников или прямой норме закона. Текущие действия УК неправомерны и могут быть оспорены в административном или судебном порядке.
