В рассматриваемой ситуации пересекаются два самостоятельных правовых блока: вопросы, связанные с оформлением права собственности на жилое помещение (вероятно, в порядке приватизации, наследования или признания права), и отношения с управляющей организацией по поводу содержания многоквартирного дома.
Первый блок — право собственности. Наличие у пользователя на руках документа БТИ от 2008 года (это может быть технический паспорт, поэтажный план, экспликация или выписка из реестра) является юридически значимым обстоятельством. Такие документы, как правило, фиксируют характеристики объекта недвижимости на конкретную дату: площадь, планировку, инвентаризационную стоимость, а также сведения о принадлежности жилого помещения (в графе «собственник» или «правообладатель» могла быть указана, например, муниципальная власть или гражданин). Для целей оформления собственности этот документ может служить доказательством возникновения права владения или пользования помещением на тот момент, а также подтверждать, что объект был учтён как жилой и не является самовольной постройкой.
Справка о нахождении дома на балансе города до 2010 года имеет отдельное правовое значение. Она свидетельствует о том, что до указанной даты здание (или всё домовладение) числилось в муниципальной собственности. Факт нахождения на балансе (в реестре муниципального имущества) важен для установления того, кто был законным владельцем дома в прошлом. Если пользователь вселился или владел помещением в период, когда собственником был город, это может влиять на его право на приватизацию (если она ещё не использована) или на возможность признания права собственности в силу приобретательной давности. Передача дома «кому-то» после 2010 года создаёт неопределённость в правовом статусе: необходимо выяснить, была ли это передача в частные руки (например, физическому или юридическому лицу), в оперативное управление, в хозяйственное ведение или это была приватизация целого дома. Юридически значимым является установление цепочки переходов прав на дом в целом и на конкретное жилое помещение, чтобы понять, кто в настоящее время является его собственником и не были ли нарушены права пользователя при этой передаче.
Второй блок — управление домом. Проблемы с управляющей компанией, которая «не делает дела», образуют самостоятельные правоотношения. У пользователя, как собственника (или нанимателя) помещения в многоквартирном доме, есть право требовать от управляющей организации надлежащего содержания и ремонта общего имущества. Невыполнение этих обязанностей является нарушением договора управления и лицензионных требований. Юридически значимым здесь является факт заключения (или незаключения) договора управления, перечень обязательных работ и услуг в нём, а также наличие претензий и актов о ненадлежащем качестве услуг. Отдельно стоит вопрос о том, кто именно является управляющей компанией — законная ли действует организация, не была ли она выбрана с нарушением процедуры, и не относится ли бездействие к неустранимым нарушениям, дающим право на расторжение договора в одностороннем порядке.
Документ БТИ от 2008 года имеет прямое правовое значение для оформления права собственности, поскольку он может подтверждать технические характеристики жилого помещения и его существование как объекта недвижимости на момент составления. Однако сам по себе он не является правоустанавливающим документом. Возникновение права собственности на жилое помещение, согласно ст. 223 ГК РФ, у приобретателя по договору возникает с момента государственной регистрации, если отчуждение подлежит регистрации. Документ БТИ может служить одним из оснований для внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости в качестве ранее учтённого объекта, если право возникло до 1998 года, но в ситуации, когда документ датирован 2008 годом, он скорее подтверждает техническую инвентаризацию, а не само право. При этом в силу ст. 69 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ, признаются юридически действительными и при отсутствии регистрации в ЕГРН. Для пользователя это означает, что, если его право возникло до 1997 года, документ БТИ может быть использован как дополнительное доказательство для регистрации ранее возникшего права, но если право возникло позднее, требуется первичная регистрация на основании сделки или иного правоустанавливающего документа.
Права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей.
— Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст. 69
Справка о нахождении дома на балансе города до 2010 года имеет значение для установления собственника общего имущества и определения того, кто несёт бремя его содержания. В силу ст. 163 ЖК РФ управление многоквартирным домом, находящимся в государственной или муниципальной собственности, регулируется особо: если доля публично-правового образования в праве общей собственности превышает 50 процентов, управление осуществляется на основании договора с управляющей организацией, выбранной по результатам открытого конкурса. Для пользователя эта справка может подтверждать, что до 2010 года собственником помещений в доме (или значительной их доли) являлось муниципальное образование, и после передачи дома другому лицу необходимо проверить, была ли проведена регистрация перехода права. Если право собственности на помещения не было зарегистрировано в ЕГРН, то согласно ст. 14 Федерального закона № 218-ФЗ основанием для регистрации могут служить акты органов местного самоуправления. Таким образом, справка позволяет определить, кто являлся собственником, и оценить законность последующей передачи, что напрямую влияет на возможность оформления права собственности пользователя.
Часть 2 устанавливает, что если доля публично-правового образования в праве общей собственности на общее имущество превышает 50 процентов, управление осуществляется на основании договора с управляющей организацией, выбранной по результатам открытого конкурса, проводимого органом местного самоуправления.
— Жилищный кодекс РФ, ст. 163
В отношении бездействия управляющей компании ключевое значение имеет ст. 161 ЖК РФ, которая устанавливает общие требования к управлению многоквартирным домом, включая обязанность обеспечивать надлежащее содержание общего имущества и безопасные условия проживания. Пользователь может ссылаться на эту норму при направлении претензий. Конкретные обязательства управляющей организации закреплены в ст. 162 ЖК РФ: по договору управления она обязуется выполнять работы и оказывать услуги по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества. Если управляющая компания их не выполняет, собственники вправе требовать исполнения, в том числе через суд.
По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, ...) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам или в случаях, предусмотренных статьей 157.2
— Жилищный кодекс РФ, ст. 162
Ст. 165 ЖК РФ даёт собственникам эффективный механизм: на основании обращения о невыполнении управляющей организацией обязательств орган местного самоуправления обязан в пятидневный срок провести внеплановую проверку деятельности УК. Если нарушение подтвердится, орган может выдать предписание об устранении, а при его неисполнении — инициировать процедуру расторжения договора. Для пользователя это первоочередной административный способ воздействия.
Орган местного самоуправления на основании обращения собственников помещений в многоквартирном доме, председателя совета многоквартирного дома, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, указанных в части 8 статьи 20 настоящего Кодекса общественных объединений, иных некоммерческих организаций о невыполнении управляющей организацией обязательств, предусмотренных частью 2 статьи 162 настоящего Кодекса, в пятидневный срок проводит внеплановую проверку деятельности управляющей организации. В случае, если по результатам указанной проверки выявлено невыполнение управляющей организацией условий договора управления многоквартирным домом, орган местного самоуправления...
— Жилищный кодекс РФ, ст. 165
Кроме того, собственники вправе избрать совет многоквартирного дома в соответствии со ст. 161.1 ЖК РФ, который может контролировать деятельность УК, инициировать общие собрания и обращаться в органы власти. В случае грубых нарушений со стороны УК возможно привлечение её к административной ответственности по ст. 7.23 КоАП РФ за нарушение нормативного уровня обеспечения населения коммунальными услугами, а также общее невыполнение обязанностей — хотя данная статья сфокусирована именно на коммунальных услугах, её применение возможно при систематических сбоях в предоставлении услуг, связанных с содержанием общего имущества.
- Нарушение нормативного уровня или режима обеспечения населения коммунальными услугами, за исключением случаев, предусмотренных частью 2 настоящей статьи, - влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от пятисот до одной тысячи рублей; на юридических лиц - от пяти тысяч до десяти тысяч рублей.
— Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях, ст. 7.23
Наконец, собственник жилого помещения в силу ст. 30 ЖК РФ несёт бремя содержания как своего помещения, так и общего имущества, а расходы на содержание общего имущества распределяются между собственниками согласно ст. 39 ЖК РФ. При неисполнении УК своих обязанностей собственники могут требовать соразмерного уменьшения платы за услуги и выполненные работы, а также взыскания убытков в судебном порядке на основании ст. 11 ЖК РФ, предусматривающей восстановление нарушенного права и пресечение действий, нарушающих его.
