Статья 161.1 ЖК РФ регулирует избрание совета многоквартирного дома и его председателя. Часть 2 предусматривает, что при неизбрании председателя орган местного самоуправления созывает собрание для избрания председателя. Часть 5 определяет полномочия совета, но не содержит норм о подписании договора управления при отсутствии председателя. Статья не дает прямого ответа на вопросы, но устанавливает контекст.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 161.1
Далее, ст. 162 ЖК РФ устанавливает форму и порядок заключения договора управления многоквартирным домом. Согласно её положениям, договор заключается в письменной форме путём составления одного документа, подписанного сторонами. При этом собственники, обладающие более чем 50% голосов, выступают в качестве одной стороны. Однако закон не указывает, кто именно должен поставить подпись от имени всех собственников, — этот вопрос решается решением общего собрания. В нашем случае собрание прямо поручило подписать договор председателю совета, но председатель не избран. Поскольку иного решения об уполномоченном лице не принималось, ни члены совета, ни иные лица не имеют законных оснований единолично подписывать договор от имени всех собственников. Таким образом, ст. 162 ЖК РФ подтверждает, что без надлежаще уполномоченного представителя (председателя или иного лица, назначенного собранием) договор не может быть подписан от имени общего собрания.
- Договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией... в письменной форме или в электронной форме с использованием системы путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора. Каждый собственник помещения в многоквартирном доме самостоятельно исполняет обязанности по договору управления многоквартирным домо
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 162
Общие нормы Гражданского кодекса о представительстве также подлежат применению. В силу ст. 182 ГК РФ сделка, совершённая представителем, создаёт права и обязанности для представляемого только при наличии полномочия, основанного на доверенности, законе или акте государственного органа. В данной ситуации члены совета дома не имеют полномочия на подписание договора ни из закона, ни из решения общего собрания: собрание поручило подписание конкретно председателю. Полномочие не может «явствовать из обстановки», поскольку обстановка (наличие совета) не подразумевает права любого члена совета единолично заключать договоры от имени всех собственников. Следовательно, подписание договора кем-либо из членов совета без дополнительного решения собрания будет действием без полномочий.
- Сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого. Полномочие может также явствовать из обстановки, в которой действует представитель (продавец в розничной торговле, кассир и т.п.).
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 182
Если всё же кто-либо из членов совета подпишет договор без полномочий, вступает в действие ст. 183 ГК РФ. Такая сделка считается совершённой от имени подписавшего лица, если только собственники впоследствии не одобрят её. Одобрение может быть выражено, в частности, через конклюдентные действия — уплату средств за услуги. В нашем случае собственники уже начали производить платежи управляющей компании. Если кто-то подписал договор от имени всех без полномочий, то последующая оплата может быть расценена как одобрение сделки со стороны собственников, что создаст для них обязанности по договору с момента его заключения (п. 2 ст. 183 ГК РФ). Однако если договор вообще не подписан, то оплата сама по себе может рассматриваться как акцепт оферты (см. ниже). Но для подписания договора уполномоченным лицом ст. 183 ГК РФ не даёт позитивного права — она лишь устанавливает последствия действий без полномочий.
- При отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии не одобрит данную сделку.
- Последующее одобрение сделки представляемым создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения.
- Если представляемый отказался одобрить сделку или ответ на предложение представляемому ее одобрить не поступил в разумный срок, другая сторона вправе потребовать от неуправомоченного лица, совершившего сделку, исполнения сделки либо вправе отказаться от нее в одностороннем порядке и потребовать от этого лица возмещения убытков.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 183
Наконец, ст. 438 ГК РФ имеет прямое отношение к фактическим платежам собственников. Совершение лицом, получившим оферту, действий по выполнению условий договора (в частности, уплата суммы) считается акцептом, если иное не предусмотрено законом или не указано в оферте. Поскольку управляющая организация была выбрана на общем собрании, её предложение (оферта) может считаться акцептованным действиями собственников по оплате услуг. Это означает, что договор управления может считаться заключённым в момент первого платежа даже без подписания единого документа, если в оферте не указано иное. Однако такой вывод не снимает проблему подписания: управляющая компания вправе требовать формального подписания договора, а отсутствие подписанного документа создаёт риски споров об условиях. Тем не менее, начавшиеся платежи укрепляют позицию собственников — они подтверждают фактическое принятие услуг.
Совершение лицом, получившим оферту, в срок, установленный для ее акцепта, действий по выполнению указанных в ней условий договора (отгрузка товаров, предоставление услуг, выполнение работ, уплата соответствующей суммы и т.п.) считается акцептом, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или не указано в оферте.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 438
Таким образом, анализ норм показывает, что подписать договор управления в сложившейся ситуации вправе только лицо, уполномоченное на то общим собранием (председатель совета или иное лицо, прямо назначенное собранием). Члены совета дома такой обязанности и права не имеют без соответствующего решения. Для преодоления тупика необходимо провести новое общее собрание, на котором избрать председателя совета либо делегировать полномочия на подписание договора иному лицу (например, одному из членов совета). При этом начатые платежи могут быть расценены как акцепт оферты, что юридически связывает стороны договорными отношениями, но для формального оформления подписание уполномоченным лицом остаётся обязательным.
