Вы столкнулись с ситуацией, когда в многоквартирном доме регулярно происходят засоры канализации. Соседи необоснованно возлагают на вас вину за эти проблемы, связывая их с вашим недавним заселением. Со своей стороны, вы подозреваете, что истинная причина кроется в изношенном состоянии общедомового канализационного стояка, на необходимость замены которого указывает ТСЖ. Однако собственники отказываются финансировать эти работы, а подтверждающих документов о состоянии труб у вас нет.
С правовой точки зрения, здесь переплетаются несколько правоотношений. Во-первых, это отношения между вами и вашими соседями, которые связаны с защитой чести, достоинства и деловой репутации (в широком смысле), а также с возможным возмещением вреда, если бы ваша вина была доказана. Во-вторых, и это ключевой момент, затронуты отношения по управлению и содержанию общего имущества многоквартирного дома. Канализационный стояк, согласно жилищному законодательству, является общим имуществом всех собственников помещений в доме. Именно это предопределяет ответственность за его состояние.
Юридически значимыми обстоятельствами здесь являются: точная причина засоров (ваши действия, засор, вызванный неправильной эксплуатацией вами, или же техническое состояние общедомового стояка) и надлежащее исполнение обязанностей по содержанию этого имущества. ТСЖ, как управляющая организация, обязано поддерживать общее имущество в исправном состоянии, своевременно проводить его осмотры и текущий ремонт. Замена изношенного стояка может быть как текущим, так и капитальным ремонтом, но в любом случае это обязанность, за которую отвечают все собственники (через взносы и платежи). Ваше недавнее вселение не влияет на распределение ответственности за состояние общего имущества, существовавшее до вас. Засоры могут быть следствием как неправильной эксплуатации (например, сброс крупного мусора одним из жильцов), так и физического износа труб, их заиливания или неправильного уклона. Доказать свою непричастность и установить истинную причину — это и есть ваша первоочередная задача.
Канализационный стояк, являющийся источником частых засоров, представляет собой санитарно-техническое оборудование, обслуживающее более одного помещения. Следовательно, он относится к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме и находится в их общей долевой собственности. Это ключевой факт, определяющий распределение обязанностей по содержанию и ремонту, а также бремя доказывания причины засоров. В силу закона каждый собственник несёт бремя содержания такого имущества пропорционально своей доле, а управляющая организация (ТСЖ) обязана обеспечивать его надлежащее техническое состояние.
- Собственникам помещений, машино-мест в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности ... санитарно-техническое и иное оборудование многоквартирного дома, расположенное за пределами или внутри помещений, обслуживающее более одного помещения, машино-места в многоквартирном доме.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 290
Поскольку стояк является общим имуществом, его замена или ремонт не могут быть возложены исключительно на вас как на молодого собственника, а должны финансироваться всеми сособственниками соразмерно их долям. ТСЖ, как лицо, осуществляющее управление домом, обязано организовать проведение необходимых работ и обеспечить надлежащее содержание этого имущества. Если ТСЖ уклоняется, оно нарушает возложенные на него законом обязанности.
Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 210
- Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме, или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, постоянную готовность инженерных коммуникаций и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к предоставлению коммунальных услуг (далее - обеспечение готовности инженерных систем).
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 161
Для документального подтверждения того, что причиной засоров является именно износ общего имущества (стояка), а не ваши действия, ключевое значение имеют положения о фиксации технического состояния инженерных систем. Постановление Госстроя № 170 обязывает обслуживающую организацию проводить систематические осмотры жилых зданий, в ходе которых выявляются дефекты конструкций и оборудования, в том числе канализации. Результаты таких осмотров оформляются документально и могут служить доказательством того, что засоры вызваны аварийным состоянием труб, а не нарушением правил пользования с вашей стороны.
Целью осмотров является установление возможных причин возникновения дефектов и выработка мер по их устранению.
2.1.1. Плановые осмотры жилых зданий следует проводить: общие, в ходе которых проводится осмотр здания в целом, включая конструкции, инженерное оборудование и внешнее благоустройство; частичные - осмотры, которые предусматривают осмотр отдельных элементов здания или помещений. Общие осмотры должны производиться два раза в год: весной и осенью (до начала отопительного сезона).
2.1.2. Организация проведения осмотров и обследований жилых зданий осуществляется следующим образом: общие плановые осмотры, а также внеочередные проводятся соответствующими организациями по обслуживанию жилищного фонда.
— Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 №170, раздел 2.1.1–2.1.2
Ваши обращения в ТСЖ по поводу засоров должны фиксироваться в специальных журналах учёта заявок. Наличие таких записей — дополнительное письменное доказательство того, что проблема носит системный характер и связана с общим имуществом.
В каждой организации по обслуживанию жилищного фонда ведутся отдельные журналы на санитарно-технические работы.
— Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 №170, Приложение N 5
2.2.5. Объединенные диспетчерские службы (ОДС) должны вести в специальных журналах учет заявок на оперативное устранение неисправностей и повреждений инженерного оборудования в квартирах, строительных конструкциях и других элементах зданий, контролировать по срокам и качеству выполнения (приложение N 5).
2.2.6. Заявки на неисправность инженерного оборудования или конструкций должны рассматриваться в день их поступления, не позднее чем на следующий день должно быть организовано их устранение. В тех случаях, когда для устранения неисправностей требуется длительное время или запчасти, которых в данный момент нет в наличии, необходимо о принятых решениях сообщить заявителю. Аналогичные меры должны быть приняты и по заявкам, полученным по телефону или через систему диспетчерской связи.
— Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 №170, пункты 2.2.5–2.2.6
Обязанность ТСЖ по устранению засоров прямо предусмотрена, и если организация отказывается предпринимать меры, это также является нарушением, которое вы можете зафиксировать.
5.8.3. Организации по обслуживанию жилищного фонда должны обеспечивать: ... в) устранение ... засоров ... в установленные сроки; ... е) изучение слесарями-сантехниками систем водопровода и канализации в натуре и по технической (проектной) документации ... При отсутствии проектной документации должна составляться исполнительная документация и схемы систем водоснабжения и канализации составляются вновь; ж) контроль за соблюдением нанимателями, собственниками и арендаторами настоящих правил пользования системами водопровода и канализации.
— Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 №170, пункт 5.8.3
Возможность замены стояка как элемента внутренних систем канализации также закреплена нормативно. ТСЖ обязано включать такие работы в план текущего или капитального ремонта в зависимости от характера неисправности. Если ТСЖ и соседи отказываются платить, вы вправе требовать проведения общего собрания или обратиться в жилищную инспекцию.
Установка, замена и восстановление работоспособности отдельных элементов и частей элементов внутренних систем водопроводов и канализации, горячего водоснабжения включая насосные установки в жилых зданиях.
— Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 №170, раздел «Установка, замена и восстановление работоспособности…»
Наконец, процессуальные нормы определяют, что при возникновении спора (например, по иску соседей о возмещении вреда или по вашему иску о понуждении к ремонту) бремя доказывания лежит на каждой стороне в отношении тех обстоятельств, на которые она ссылается. Соседи, обвиняющие вас в засорах, должны будут доказать факт вашего неправомерного поведения (например, сброс мусора в унитаз). Вы же сможете опровергнуть это, представив акты осмотра ТСЖ, записи в журнале заявок, заключение независимого сантехника и иные доказательства, подтверждающие, что засоры вызваны износом общедомового стояка.
Статья 55. Доказательства
- Доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов.
— Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации, ст. 55
Статья 56. Обязанность доказывания
- Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
— Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации, ст. 56
