Законно ли начисление платежей управляющей компанией без договора и уведомления жильцов многоквартирного дома на самообслуживании

В данной ситуации собственники 12-квартирного многоквартирного дома, избравшие способ управления в форме непосредственного управления (так называемое «самообслуживание»), обнаружили в своих почтовых ящиках квитанцию от ранее неизвестной управляющей организации. Суть происшествия сводится к одностороннему вторжению третьего лица в правоотношения по содержанию общего имущества дома.

Юридически значимым является факт отсутствия какого-либо волеизъявления собственников на передачу функций управления этой компании. Собственники помещений в многоквартирном доме обладают исключительным правом выбора способа управления домом, а также выбора конкретной управляющей организации. Это решение принимается исключительно на общем собрании собственников. Поскольку жильцы не проводили собрание, не голосовали за эту УК и не подписывали с ней договор, её действия по начислению платы являются не только необоснованными, но и, по сути, навязыванием услуг.

Ключевой элемент ситуации — договор управления. В жилищном праве договор управления многоквартирным домом заключается только на основании решения общего собрания. Без такого решения договор считается незаключенным. Следовательно, между собственниками и данной УК отсутствуют договорные отношения, что влечет отсутствие правовых оснований для возникновения обязанности по оплате.

Дополнительно значимым обстоятельством является фактическое состояние дома: все текущие ремонтные работы и уборку жильцы выполняют самостоятельно. Это означает, что услуги, которые обычно оказывает управляющая организация (содержание и ремонт общего имущества), данным домом не потребляются и не предоставляются сторонней компанией. То есть нет самого факта оказания услуг, что также исключает возникновение обязанности по их оплате, даже если бы договор был заключен (поскольку плата вносится за фактически выполненные работы и оказанные услуги).

Таким образом, затронуты правоотношения в сфере выбора способа управления многоквартирным домом, порядка заключения договора управления и оснований возникновения обязанности по внесению платы за жилое помещение. Юридически значимыми фактами являются: отсутствие решения общего собрания (волеизъявления жильцов), отсутствие подписанного договора управления и фактическое неоказание услуг данной компанией.

Рассматривая вопрос о законности начисления платы управляющей компанией (УК) в отсутствие договора и уведомления, необходимо в первую очередь обратиться к норме, устанавливающей порядок выбора способа управления многоквартирным домом. Ситуация, когда дом (12 квартир) находится на самообслуживании, однозначно свидетельствует о том, что собственники реализовали свой выбор способа управления, предусмотренный Жилищным кодексом. Однако появление квитанции от посторонней УК говорит о попытке навязать иной способ управления (управление управляющей организацией), что прямо противоречит установленному порядку. Согласно принципу, заложенному в статье 161 ЖК РФ, решение о способе управления и о выборе конкретной УК принимается исключительно на общем собрании собственников. Поскольку в описанных фактах такого собрания не проводилось, решения жильцов о передаче дома в управление УК не было, а договор управления (письменный или конклюдентными действиями) не заключался, начисление платы является незаконным. УК в отсутствие волеизъявления собственников не приобрела права требовать оплату.

"Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имущество"
— Жилищный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 188-ФЗ, ст. 161

Начисление платы управляющей компанией незаконно. Собственники не обязаны оплачивать данную квитанцию, поскольку между ними и УК отсутствуют договорные отношения, не было решения общего собрания, а услуги по содержанию дома фактически не оказываются. Управляющая компания не вправе требовать оплату, а любые полученные ею средства будут являться неосновательным обогащением и подлежат возврату.

Рекомендуемые действия

• Игнорировать квитанцию и не производить оплату, чтобы не создавать видимость признания договорных отношений.
• Организовать и провести общее собрание собственников для документальной фиксации способа управления домом (непосредственное управление), чтобы иметь протокол для любых инстанций.
• Направить коллективную письменную претензию в адрес управляющей компании с требованием отозвать незаконно выставленные квитанции и прекратить начисление платы, указав на отсутствие решения собрания и договора управления.
• Обратиться с жалобой в Государственную жилищную инспекцию региона на действия управляющей компании, приложив копию претензии в УК и протокол общего собрания о выборе способа управления.
• В случае, если УК обратится в суд за взысканием платы, немедленно обратиться к адвокату для подготовки возражений и взыскания судебных расходов.