Ситуация возникла вокруг неисполнения обязательств по газоснабжению конкретной квартиры в многоквартирном доме. Застройщик передал квартиру по акту приема-передачи четыре года назад без фактического подключения газа по стояку, хотя дом был введен в эксплуатацию. Газоснабжающая организация отказывается подключать квартиру истца до тех пор, пока заявления на подключение не подадут все собственники квартир по данному стояку. На сегодняшний день из десяти собственников заявления подали только пять. Остальные собственники, несмотря на попытки управляющей компании организовать их явку, либо уклоняются, либо не имеют возможности этого сделать. Попытки решить вопрос мирным путем в течение полугода успеха не принесли.
С правовой точки зрения, данная ситуация затрагивает несколько правоотношений. Во-первых, это отношения между истцом и застройщиком по договору участия в долевом строительстве (или иному договору купли-продажи будущей недвижимости). Ключевым здесь является то, что застройщик обязан передать объект (квартиру) с подключенными всеми необходимыми инженерными коммуникациями, включая газоснабжение, в состоянии, пригодном для проживания. Если газ фактически не подключен, а истец не был предупрежден об этом при подписании акта приема-передачи, возникает вопрос о надлежащем исполнении обязательств застройщиком.
Во-вторых, это отношения по поставке газа между истцом (потребителем) и специализированной газораспределительной организацией. Здесь юридически значимо то, что для подключения требуется не только наличие внутридомового газового оборудования и готовность сети, но и заявительный порядок. Требование газовиков о подаче заявок от всех собственников по стояку неочевидно с точки зрения закона: обычно подключение осуществляется на основании заявки одного абонента при технической готовности газопровода, если отсутствуют конструктивные препятствия (например, осуществление врезки невозможно без демонтажа оборудования в смежной квартире или газопровод общего пользования не зарегистрирован). Возможно, газоснабжающая организация интерпретирует стояк как единый газопровод, требующий акта согласия всех совладельцев общего имущества, но это требует проверки.
В-третьих, затронуты отношения по управлению многоквартирным домом. Управляющая компания, приняв дом в управление, должна организовывать мероприятия по надлежащему содержанию и пуску инженерных систем. Однако ее роль в подключении газа, как правило, ограничена техническим сопровождением и не предполагает обязанности по принуждению собственников или понуждению газовиков. Управляющая компания не является обязанной стороной в договоре газоснабжения.
Юридически значимыми фактами являются: 1) факт передачи квартиры истцу без подключенного газа; 2) факт отсутствия информации от застройщика о проблеме с подачей газа всем собственникам на момент покупки; 3) наличие у газоснабжающей организации четкого обоснования требования о подаче заявлений от всех собственников (законное или незаконное); 4) истечение четырехлетнего срока без подключения, что указывает на длящийся характер нарушения прав истца. При этом сам по себе отказ газовиков ссылаться на бездействие третьих лиц (соседей) не освобождает ресурсоснабжающую организацию от обязанности рассмотреть заявку истца индивидуально, если техническая возможность подключения его квартиры существует.
Центральное значение для разрешения спора имеет вопрос о том, каким требованиям должен соответствовать объект долевого строительства, переданный застройщиком. Согласно ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ, застройщик обязан передать квартиру, качество которой соответствует проектной документации и иным обязательным требованиям. Поскольку газоснабжение многоквартирного дома высотой 10 этажей является обязательным требованием к благоустройству (отсутствие газа в таких домах обычно не допускается проектом), фактическое неподключение квартиры истца к газу свидетельствует о передаче объекта с недостатком, делающим его непригодным для предусмотренного договором использования. Это дает истцу право потребовать от застройщика безвозмездного устранения недостатка — то есть обеспечения подключения газа.
- Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
- В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недоста
— Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», ст. 7
За неисполнение этой обязанности застройщик несет ответственность. Применительно к данному делу специальная норма — ст. 10 того же Закона — позволяет истцу требовать возмещения убытков, причиненных отсутствием газа (например, расходы на электрообогрев, газовые баллоны, а также упущенную выгоду), и компенсации морального вреда. Поскольку застройщик при покупке не уведомил о проблеме с газом, его действия (бездействие) нарушают права истца как потребителя, что влечет применение данной статьи.
Статья 10. Ответственность за нарушение обязательств по договору. 1. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором неустойки (штрафы, пени), проценты и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх таких неустоек (штрафов, пеней), процентов. 2. Моральный вред, причиненный гражданину - участнику долевого строительства, заключившему договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, вследствие нарушения застройщиком прав гражданина - участника долевого строительства, предусмотренных настоящим Федеральным
— Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», ст. 10
Для защиты своего права истец может использовать способы, установленные Гражданским кодексом. В силу ст. 12 ГК РФ, он вправе требовать присуждения к исполнению обязанности в натуре — то есть понудить газоснабжающую организацию (либо застройщика) к фактическому подключению газа. Этот способ прямо предусмотрен для случаев, когда обязанность не исполняется, а альтернативные меры (например, возмещение убытков) не устраняют само нарушение. В ситуации истца отсутствие газа делает квартиру непригодной для проживания, поэтому иск о понуждении к подключению обоснован.
Защита гражданских прав осуществляется путем: признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; присуждения к исполнению обязанности в натуре; возмещения убытков; компенсации морального вреда; иными способами, предусмотренными законом.
— Гражданский кодекс РФ, ст. 12
Если истец понес реальные расходы из-за отсутствия газа (например, покупал обогреватели или оплачивал повышенное электропотребление), он вправе взыскать их как убытки по ст. 15 ГК РФ. Для этого необходимо доказать размер расходов и причинно-следственную связь с действиями застройщика (неподключение газа). Кроме того, убытками могут считаться и неполученные доходы — например, если истец планировал сдавать квартиру с газом, но не может этого сделать.
- Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. 2. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
— Гражданский кодекс РФ, ст. 15
Компенсация морального вреда регулируется ст. 151 ГК РФ, однако в данном случае она будет взыскиваться не по общему правилу, а в рамках специальных норм — ст. 10 214-ФЗ (прямо указывает на моральный вред) и Закона о защите прав потребителей (поскольку истец — потребитель). Необходимо обратить внимание, что ст. 151 устанавливает общий принцип: моральный вред компенсируется при нарушении личных неимущественных прав. Здесь нарушено имущественное право на качественное жилье, но специальные нормы позволяют взыскать компенсацию даже при имущественных нарушениях. Суд учтет степень вины застройщика (он не уведомил о проблеме) и длительность нарушения (4 года).
Если гражданину причинен моральный вред (физические или нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащие гражданину нематериальные блага, а также в других случаях, предусмотренных законом, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда.
При определении размеров компенсации морального вреда суд принимает во внимание степень вины нарушителя и иные заслуживающие внимания обстоятельства. Суд должен также учитывать степень физических и нравственных страданий, связанных с индивидуальными особенностями гражданина, которому причинен вред.
— Гражданский кодекс РФ, ст. 151
Что касается роли управляющей компании, то ее обязанности вытекают из норм Жилищного кодекса. В силу ст. 161 ЖК РФ, надлежащее содержание общего имущества включает обеспечение постоянной готовности инженерных коммуникаций, в том числе газового оборудования, к поставке ресурсов. Однако в данной ситуации газ не подключен к самому дому по стояку — это первичное подключение, а не эксплуатация уже смонтированного оборудования. Следовательно, обязанность по первичному технологическому присоединению лежит на застройщике (как исполнителе работ по строительству) или на газоснабжающей организации, а на УК — только после ввода газа в эксплуатацию. Поэтому возлагать ответственность за неподключение на управляющую компанию оснований нет.
1.1. Надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, о техническом регулировании, пожарной безопасности, защите прав потребителей, и должно обеспечивать: ... 2.1) соблюдение требований к безопасному использованию и содержанию внутридомового газового оборудования в многоквартирном доме (если такое оборудование установлено); ... 5) постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к осуществлению поставок ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных усл
— Жилищный кодекс РФ, ст. 161
Газоснабжающая организация, отказывая в подключении из-за отсутствия заявлений от всех собственников, действует без достаточных правовых оснований. Требование заявлений от всех жильцов может быть основано на внутренних регламентах, но не на федеральном законодательстве (в предоставленном контексте такая норма отсутствует). Поскольку техническая возможность подключения имеется (газ подведен к дому), истец вправе в судебном порядке понудить газовиков к заключению договора и выполнению подключения, используя ст. 12 ГК РФ (присуждение к исполнению обязанности) и общие нормы об обязанности ресурсоснабжающей организации не отказывать абоненту при соблюдении технических условий. Если газовики ссылаются на отсутствие заявлений — это не может быть основанием для отказа истцу, так как он подал заявление и выполнил свою часть. Таким образом, иск о понуждении к подключению к застройщику и/или газоснабжающей организации является перспективным, а требование компенсации морального вреда и убытков — обоснованным при доказанности расходов и длительности нарушения.
