Общее имущество многоквартирного дома, включая земельный участок, на котором расположен дом, и ограждающие конструкции, принадлежит собственникам помещений на праве общей долевой собственности. Согласно ст. 36 ЖК РФ, земельный участок, на котором возводится веранда с фундаментом, относится к общему имуществу, и его использование, а тем более уменьшение размера путём занятия части участка строением, возможно только с согласия собственников. В силу ч. 3 ст. 36 ЖК РФ уменьшение размера общего имущества допускается только с согласия всех собственников путём реконструкции. В данном случае строительство веранды, которая занимает часть земельного участка, фактически уменьшает общее имущество, поэтому для такого строительства требуется единогласное решение всех собственников, а не просто большинства.
Статья 36. 1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: ... 3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома... 4) земельный участок, на котором расположен данный дом... 2. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. 3. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 36
Компетенция общего собрания собственников прямо охватывает вопросы строительства на общем имуществе. В силу ст. 44 ЖК РФ к компетенции общего собрания отнесено принятие решений о строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений. Веранда с фундаментом, даже если она позиционируется как некапитальный объект, является строением, а её возведение на земельном участке, относящемся к общему имуществу, подпадает под это полномочие собрания. Поскольку собрание не проводилось, а последующее собрание (с 90% голосов против) не принимало положительного решения, такие работы являются незаконными.
Статья 44. 2. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся: 1) принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта, о переустройстве и (или) перепланировке помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме;
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 44
В соответствии со ст. 46 ЖК РФ решения по вопросам, указанным в п. 1 ч. 2 ст. 44 (включая строительство строений), принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников. Однако в данном случае, поскольку строительство веранды может быть квалифицировано как уменьшение размера общего имущества (занятие части земельного участка), требуется согласие всех собственников в силу ст. 36 ЖК РФ. Тем не менее, даже если бы применялось правило о 2/3 голосов, исходя из того, что на проведённом собрании более 90% высказались против, необходимый кворум отсутствует, и решение о строительстве не принято.
Статья 46 ЖК РФ устанавливает, что решения по вопросам, указанным в пунктах 1, 1.1-1, 1.2, 1.3, 2, 3, 3.1, 3.8, 4.3 части 2 статьи 44 (включая реконструкцию общего имущества), принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников. Строительство веранды с фундаментом может быть признано реконструкцией, требующей такого согласия.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 46
Дополнительным основанием для признания строительства незаконным является отсутствие разрешения на строительство. Согласно ст. 51 Градостроительного кодекса РФ разрешение на строительство требуется для строительства объектов капитального строительства. Фундамент и стены свидетельствуют о том, что веранда является объектом капитального строительства, прочно связанным с землёй. Следовательно, застройщик обязан был получить разрешение на строительство, чего не было сделано.
Статья 51 ГрК РФ определяет, что разрешение на строительство требуется для строительства, реконструкции объекта капитального строительства. Строительство веранды с фундаментом может быть признано объектом капитального строительства, требующим разрешения. Однако статья не регулирует вопросы согласия собственников общего имущества в МКД.
— Градостроительный кодекс Российской Федерации, ст. 51
За нарушение порядка строительства может наступить административная ответственность. В силу ст. 9.5 КоАП РФ строительство объекта капитального строительства без разрешения на строительство влечёт наложение административного штрафа на граждан, должностных и юридических лиц. Кроме того, если строительство сопряжено с переустройством или перепланировкой общего имущества без согласия собственников, возможно применение ст. 7.22 КоАП РФ, которая устанавливает ответственность за переустройство и перепланировку жилых домов без согласия собственника, если такие изменения существенно изменяют условия пользования.
Статья 9.5. Нарушение установленного порядка строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства, ввода его в эксплуатацию
- Строительство, реконструкция объектов капитального строительства без разрешения на строительство в случае, если для осуществления строительства, реконструкции объектов капитального строительства предусмотрено получение разрешений на строительство, - влекут наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до пяти тысяч рублей; на должностных лиц - от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, - от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей или административное приостановление их деятельности на срок до девяноста суток; на юр
— Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях, ст. 9.5
Специальная норма ст. 40 ЖК РФ также подтверждает, что если реконструкция (в том числе строительство нового объекта) невозможна без присоединения части общего имущества, требуется согласие всех собственников. Веранда на фундаменте фактически присоединяет часть земельного участка к строению, поэтому даже при «некапитальной» реконструкции необходимо единогласное решение.
Статья 40 ЖК РФ: 2. Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 40
Что касается процедуры проведения общего собрания, то в силу ст. 44.1 ЖК РФ собрание может проводиться в очной, заочной или очно-заочной форме. Информация о том, что было «повешено объявление» без надлежащего уведомления, а затем внезапно проведено собрание, может свидетельствовать о нарушении порядка, установленного ст. 45 ЖК РФ (требования к кворуму и уведомлению). Однако для решения вопроса о незаконности самой стройки ключевое значение имеет отсутствие решения собрания, а не только процедурные дефекты.
Статья 44.1. Формы проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (введена Федеральным законом от 29.06.2015 N 176-ФЗ) Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может проводиться посредством: 1) очного голосования (совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование); 2) заочного голосования (опросным путем или с использованием системы в соответствии со статьей 47.1 настоящего Кодекса); 3) очно-заочного голосования.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 44.1
Голоса собственников распределяются пропорционально их долям в общем имуществе, что закреплено в ст. 48 ЖК РФ. Это важно при подсчёте кворума: даже если собрание формально проводилось, но в нём участвовали не все собственники, и отсутствовало необходимое количество голосов (в данном случае — либо 100%, либо 2/3), принятое решение может быть признано ничтожным.
Статья 48 ЖК РФ регулирует порядок голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, включая вопросы, связанные с распоряжением общим имуществом. В частности, часть 3 устанавливает, что количество голосов каждого собственника пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество. Это важно для определения кворума при принятии решений о реконструкции общего имущества.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 48
Наконец, для приостановления незаконного строительства можно обратиться в орган государственного жилищного надзора. В силу ст. 20 ЖК РФ жилищная инспекция уполномочена проверять соблюдение требований к использованию и сохранности общего имущества, а также порядок осуществления перепланировки и переустройства. Наличие фундамента и стен позволяет квалифицировать работы как реконструкцию или новое строительство, а не просто благоустройство, что входит в предмет надзора.
Статья 20 ЖК РФ устанавливает предмет государственного жилищного надзора, включая соблюдение требований к использованию и сохранности жилищного фонда, в том числе к использованию и содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах, а также к порядку осуществления перепланировки и (или) переустройства помещений. Это может быть полезно для определения компетенции жилищной инспекции при проверке законности строительства веранды на общем имуществе.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 20
