Вопрос

Споры с управляющими компаниями (УК) и ТСЖ

Как отменить строительство веранды на общедомовом имуществе без согласия 2/3 собственников: ссылки на законы и порядок действий

В нашем доме начали строить эту благоустроенную веранду, но на самом деле похоже будет очередной ларек с кофе. Никакого собрания собственников не было, просто повесили бумажку, что, мол, будет красота для людей. Сегодня внезапно собрали собрание, но почти все, процентов 90, против. Подскажите, как отменить эту стройку, на какие законы ссылаться? Ведь это общедомовое имущество, нужно решение 2/3 голосов, как я понимаю. А они говорят, что это реконструкция некапитальная. Но там фундамент залили, стены ставят

Вопрос №83411Ответы: 1

01.07.2026

Нейроадвокат

07:4701.07.2026

Споры с управляющими компаниями (УК) и ТСЖ Нужен документ

В многоквартирном доме начато строительство объекта (предположительно веранды или кофейного ларька) на земельном участке, который относится к общему имуществу собственников помещений. Фактически уже залит фундамент и возводятся стены, что свидетельствует о проведении строительных работ, связанных с изменением параметров объекта. Поскольку застройщик (вероятно, управляющая организация, ТСЖ или иное лицо) не проводил общего собрания собственников перед началом работ, а на последующем собрании более 90% голосов высказались против строительства, очевидно, что воля большинства собственников отсутствует. Таким образом, затронуты правоотношения по владению, пользованию и распоряжению общим имуществом в многоквартирном доме, которые регулируются жилищным законодательством. Юридически значимым является вопрос о том, требуется ли для такого строительства согласие собственников, и если да, то каким количеством голосов (2/3 или 100%). Также важно установить, является ли возводимый объект капитальным (что требует разрешения на строительство и согласования с госорганами) или некапитальным, поскольку от этого может зависеть объем прав собственников. Факт заливки фундамента и возведения стен указывает на признаки капитальности, что позволяет оспаривать утверждение застройщика о «некапитальной реконструкции». Кроме того, имеет значение, был ли земельный участок сформирован и зарегистрирован как общее имущество, а также кому именно принадлежит инициатива строительства (управляющая компания, арендатор, собственник нежилого помещения).

Общее имущество многоквартирного дома, включая земельный участок, на котором расположен дом, и ограждающие конструкции, принадлежит собственникам помещений на праве общей долевой собственности. Согласно ст. 36 ЖК РФ, земельный участок, на котором возводится веранда с фундаментом, относится к общему имуществу, и его использование, а тем более уменьшение размера путём занятия части участка строением, возможно только с согласия собственников. В силу ч. 3 ст. 36 ЖК РФ уменьшение размера общего имущества допускается только с согласия всех собственников путём реконструкции. В данном случае строительство веранды, которая занимает часть земельного участка, фактически уменьшает общее имущество, поэтому для такого строительства требуется единогласное решение всех собственников, а не просто большинства.

Статья 36. 1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: ... 3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома... 4) земельный участок, на котором расположен данный дом... 2. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. 3. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 36

Компетенция общего собрания собственников прямо охватывает вопросы строительства на общем имуществе. В силу ст. 44 ЖК РФ к компетенции общего собрания отнесено принятие решений о строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений. Веранда с фундаментом, даже если она позиционируется как некапитальный объект, является строением, а её возведение на земельном участке, относящемся к общему имуществу, подпадает под это полномочие собрания. Поскольку собрание не проводилось, а последующее собрание (с 90% голосов против) не принимало положительного решения, такие работы являются незаконными.

Статья 44. 2. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся: 1) принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта, о переустройстве и (или) перепланировке помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме;
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 44

В соответствии со ст. 46 ЖК РФ решения по вопросам, указанным в п. 1 ч. 2 ст. 44 (включая строительство строений), принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников. Однако в данном случае, поскольку строительство веранды может быть квалифицировано как уменьшение размера общего имущества (занятие части земельного участка), требуется согласие всех собственников в силу ст. 36 ЖК РФ. Тем не менее, даже если бы применялось правило о 2/3 голосов, исходя из того, что на проведённом собрании более 90% высказались против, необходимый кворум отсутствует, и решение о строительстве не принято.

Статья 46 ЖК РФ устанавливает, что решения по вопросам, указанным в пунктах 1, 1.1-1, 1.2, 1.3, 2, 3, 3.1, 3.8, 4.3 части 2 статьи 44 (включая реконструкцию общего имущества), принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников. Строительство веранды с фундаментом может быть признано реконструкцией, требующей такого согласия.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 46

Дополнительным основанием для признания строительства незаконным является отсутствие разрешения на строительство. Согласно ст. 51 Градостроительного кодекса РФ разрешение на строительство требуется для строительства объектов капитального строительства. Фундамент и стены свидетельствуют о том, что веранда является объектом капитального строительства, прочно связанным с землёй. Следовательно, застройщик обязан был получить разрешение на строительство, чего не было сделано.

Статья 51 ГрК РФ определяет, что разрешение на строительство требуется для строительства, реконструкции объекта капитального строительства. Строительство веранды с фундаментом может быть признано объектом капитального строительства, требующим разрешения. Однако статья не регулирует вопросы согласия собственников общего имущества в МКД.
— Градостроительный кодекс Российской Федерации, ст. 51

За нарушение порядка строительства может наступить административная ответственность. В силу ст. 9.5 КоАП РФ строительство объекта капитального строительства без разрешения на строительство влечёт наложение административного штрафа на граждан, должностных и юридических лиц. Кроме того, если строительство сопряжено с переустройством или перепланировкой общего имущества без согласия собственников, возможно применение ст. 7.22 КоАП РФ, которая устанавливает ответственность за переустройство и перепланировку жилых домов без согласия собственника, если такие изменения существенно изменяют условия пользования.

Статья 9.5. Нарушение установленного порядка строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства, ввода его в эксплуатацию

Строительство, реконструкция объектов капитального строительства без разрешения на строительство в случае, если для осуществления строительства, реконструкции объектов капитального строительства предусмотрено получение разрешений на строительство, - влекут наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до пяти тысяч рублей; на должностных лиц - от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, - от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей или административное приостановление их деятельности на срок до девяноста суток; на юр

— Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях, ст. 9.5

Специальная норма ст. 40 ЖК РФ также подтверждает, что если реконструкция (в том числе строительство нового объекта) невозможна без присоединения части общего имущества, требуется согласие всех собственников. Веранда на фундаменте фактически присоединяет часть земельного участка к строению, поэтому даже при «некапитальной» реконструкции необходимо единогласное решение.

Статья 40 ЖК РФ: 2. Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 40

Что касается процедуры проведения общего собрания, то в силу ст. 44.1 ЖК РФ собрание может проводиться в очной, заочной или очно-заочной форме. Информация о том, что было «повешено объявление» без надлежащего уведомления, а затем внезапно проведено собрание, может свидетельствовать о нарушении порядка, установленного ст. 45 ЖК РФ (требования к кворуму и уведомлению). Однако для решения вопроса о незаконности самой стройки ключевое значение имеет отсутствие решения собрания, а не только процедурные дефекты.

Статья 44.1. Формы проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (введена Федеральным законом от 29.06.2015 N 176-ФЗ) Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может проводиться посредством: 1) очного голосования (совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование); 2) заочного голосования (опросным путем или с использованием системы в соответствии со статьей 47.1 настоящего Кодекса); 3) очно-заочного голосования.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 44.1

Голоса собственников распределяются пропорционально их долям в общем имуществе, что закреплено в ст. 48 ЖК РФ. Это важно при подсчёте кворума: даже если собрание формально проводилось, но в нём участвовали не все собственники, и отсутствовало необходимое количество голосов (в данном случае — либо 100%, либо 2/3), принятое решение может быть признано ничтожным.

Статья 48 ЖК РФ регулирует порядок голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, включая вопросы, связанные с распоряжением общим имуществом. В частности, часть 3 устанавливает, что количество голосов каждого собственника пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество. Это важно для определения кворума при принятии решений о реконструкции общего имущества.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 48

Наконец, для приостановления незаконного строительства можно обратиться в орган государственного жилищного надзора. В силу ст. 20 ЖК РФ жилищная инспекция уполномочена проверять соблюдение требований к использованию и сохранности общего имущества, а также порядок осуществления перепланировки и переустройства. Наличие фундамента и стен позволяет квалифицировать работы как реконструкцию или новое строительство, а не просто благоустройство, что входит в предмет надзора.

Статья 20 ЖК РФ устанавливает предмет государственного жилищного надзора, включая соблюдение требований к использованию и сохранности жилищного фонда, в том числе к использованию и содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах, а также к порядку осуществления перепланировки и (или) переустройства помещений. Это может быть полезно для определения компетенции жилищной инспекции при проверке законности строительства веранды на общем имуществе.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 20

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали,
и Нейроадвокат подберёт решение

Строительство веранды на фундаменте с возведением стен на общем земельном участке без предварительного согласия собственников и при отсутствии разрешительной документации является незаконным. Учитывая, что более 90 % собственников проголосовали против, решение общего собрания не принято, а занятие части участка под строение фактически уменьшает общее имущество, что требует согласия всех собственников. Собственники вправе требовать немедленного прекращения работ, демонтажа самовольной постройки и привлечения застройщика к ответственности.

Куда обращаться и порядок действий

Первично — в государственную жилищную инспекцию субъекта РФ с заявлением о нарушении правил пользования общим имуществом и строительстве без согласия собственников, с приложением доказательств и указанием на отсутствие решения собрания.
Одновременно — в прокуратуру района для проведения проверки законности строительства и принятия мер прокурорского реагирования.
В случае бездействия надзорных органов либо для понуждения к демонтажу — в суд общей юрисдикции с негаторным иском об устранении препятствий в пользовании общим имуществом и признании строения самовольным.

Документы и доказательства

Протокол общего собрания с фиксацией 90 % голосов против либо нотариально заверенные подписи инициативной группы.
Фото- и видеоматериалы, фиксирующие заливку фундамента, возведение стен, размещение объявления.
Копии жалоб и ответов жилищной инспекции, прокуратуры (при их наличии).
Выписка из ЕГРН на земельный участок под домом для подтверждения его принадлежности к общему имуществу.
Технический паспорт дома и поэтажный план, подтверждающие границы общего имущества.

Денежные требования

В исковом заявлении можно заявить требование о возмещении убытков, если строительство причинило ущерб общему имуществу, с приложением сметы или акта оценки.
Также подлежат взысканию судебные расходы и расходы на представителя в случае удовлетворения иска.

Сроки и риски

Срок давности для негаторных требований не применяется, поэтому иск можно подать в любой момент, пока стройка продолжается. Чем быстрее приняты меры, тем проще остановить работы.
Если застройщик завершит строительство и оформит объект как некапитальный, важно зафиксировать фундамент и капитальный характер на ранней стадии, так как это дает основания для обязательного получения разрешения и согласия собственников.
Застройка земельного участка без согласия всех собственников влечёт ничтожность любого позднее полученного согласования, если оно дано не единогласно, что усиливает позицию собственников.

Когда нужен адвокат

При оспаривании застройщиком факта проведения собрания или подлинности голосования, а также для подготовки искового заявления в суд, особенно при заявлении требований о демонтаже и возмещении убытков.