Односторонний отказ от исполнения обязательства, как указано в ст. 310 ГК РФ, по общему правилу не допускается. Однако это ограничение действует для сторон договора: управляющая компания не вправе в одностороннем порядке прекратить выполнение работ, но и собственник не может самовольно отказаться от оплаты. Вместе с тем, это не лишает собственника права требовать соразмерного уменьшения платы или возврата неосновательного обогащения, если работы не выполняются.
- Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 310
Правовая квалификация отношений между собственником и УК как возмездного оказания услуг закреплена в ст. 779 ГК РФ. По договору возмездного оказания услуг исполнитель обязан оказать услуги, а заказчик — оплатить их. Факт неоказания услуг по текущему ремонту (документально подтверждённый актами осмотра) означает, что у УК отсутствует право требовать оплаты за невыполненные работы, а у собственника — обязанность их оплачивать. При этом плата за содержание жилого помещения, включающая текущий ремонт, взимается именно за фактически оказанные услуги и выполненные работы.
- По договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 779
Поскольку УК получает денежные средства без встречного предоставления (работы не выполняются), на стороне УК возникает неосновательное обогащение. Согласно ст. 1102 ГК РФ, лицо, которое без установленных законом или сделкой оснований приобрело имущество за счет другого лица, обязано возвратить неосновательно приобретенное. Факт начисления платы за текущий ремонт при отсутствии фактических работ — это именно приобретение денежных средств без законного основания, и собственник вправе требовать возврата таких сумм.
- Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 1102
Жилищное законодательство также определяет правовой режим платы за текущий ремонт. В силу ч. 2 п. 1 ст. 154 ЖК РФ текущий ремонт является составной частью платы за содержание жилого помещения, и его начисление предусмотрено законом. Однако это не означает, что плата может взиматься без выполнения работ — норма лишь устанавливает, что такая плата входит в структуру обязательных платежей. Для определения правомерности её взыскания необходимо обратиться к другим нормам.
Статья 154 ЖК РФ устанавливает структуру платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Для собственника помещения в многоквартирном доме плата за содержание жилого помещения включает плату за текущий ремонт общего имущества (ч. 2 п. 1). Таким образом, текущий ремонт является составной частью платы за содержание жилого помещения, и его начисление предусмотрено законом. Однако статья не регулирует вопросы перерасчета или отказа от оплаты при невыполнении работ.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 154
Статья 156 ЖК РФ предписывает, что размер платы за содержание жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства. Если текущий ремонт не проводится, то размер платы не соответствует целевому назначению — он не обеспечивает надлежащее содержание. Следовательно, собственник вправе требовать соразмерного уменьшения платы или перерасчёта в части, приходящейся на невыполненные работы.
Статья 156. Размер платы за жилое помещение 1. Плата за содержание жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 156
Обязанность УК выполнять работы по текущему ремонту вытекает из договора управления многоквартирным домом. Согласно ст. 162 ЖК РФ, управляющая организация обязуется выполнять работы и оказывать услуги по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества. Невыполнение текущего ремонта является прямым нарушением договорных обязательств. Таким образом, собственник вправе требовать от УК исполнения договора в натуре (проведения ремонта), а также возмещения убытков.
По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 162
В части административной ответственности — ст. 7.22 КоАП РФ устанавливает штрафы за нарушение правил содержания и ремонта жилых домов. То, что УК не проводит текущий ремонт, является таким нарушением. Жилищная инспекция, вопреки своему ответу, обладает полномочиями по привлечению к административной ответственности по данной статье. Поэтому её отказ можно обжаловать вышестоящему руководителю или в прокуратуру, указав на прямую применимость ст. 7.22 КоАП РФ к ситуации.
Статья 7.22. Нарушение правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений Нарушение лицами, ответственными за содержание жилых домов и (или) жилых помещений, правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений ... влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от четырех тысяч до пяти тысяч рублей; на юридических лиц - от сорока тысяч до пятидесяти тысяч рублей.
— Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях, ст. 7.22
Если досудебные меры не привели к результату, собственник вправе обратиться в суд. Порядок подачи искового заявления регламентирован ГПК РФ. В иске необходимо указать сведения об истце и ответчике (ст. 131 ГПК РФ), а также приложить документы, подтверждающие досудебное урегулирование (претензия и ответ УК), обстоятельства дела (акты осмотра, квитанции) и расчёт взыскиваемой суммы неосновательного обогащения или перерасчёта (ст. 132 ГПК РФ). Таким образом, судебный путь формально доступен, но пользователь справедливо отмечает его длительность.
- В исковом заявлении должны быть указаны:
- наименование суда, в который подается заявление;
- сведения об истце: для гражданина - фамилия, имя, отчество (при наличии), дата и место рождения, место жительства или место пребывания, один из идентификаторов (страховой номер индивидуального лицевого счета, идентификационный номер налогоплательщика, серия и номер документа, удостоверяющего личность, серия и номер водительского удостоверения);
- сведения об ответчике: для организации - наименование, адрес, идентификационный номер налогоплательщика и основной государственный регистрационный номер.
— Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации, ст. 131
Статья 132. Документы, прилагаемые к исковому заявлению: ... 3) документы, подтверждающие выполнение обязательного досудебного порядка урегулирования спора, если такой порядок установлен федеральным законом; 4) документы, подтверждающие обстоятельства, на которых истец основывает свои требования; 5) расчет взыскиваемой или оспариваемой денежной суммы, подписанный истцом, его представителем, с копиями в соответствии с количеством ответчиков и третьих лиц; 6) уведомление о вручении или иные документы, подтверждающие направление другим лицам, участвующим в деле, копий искового заявления и приложенных к нему документов...
— Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации, ст. 132
Таким образом, ключевые рычаги защиты: требование перерасчёта (уменьшения платы) на основании неоказания услуг, взыскание неосновательного обогащения, жалоба в прокуратуру на бездействие жилищной инспекции с указанием на ст. 7.22 КоАП РФ, а также судебный иск. Отказ от части услуг (текущего ремонта) в одностороннем порядке не допускается, но можно инициировать процедуру изменения договора управления через общее собрание собственников, если УК систематически не выполняет свои обязанности.
