Какую площадь брать за основу при подсчете голосов на общем собрании собственников в МКД: данные ЕГРН или расчет инициатора с вычетом проездов на парковке

В основе ситуации лежит спор о порядке определения количества голосов, приходящихся на каждого собственника помещения в многоквартирном доме (МКД), и, соответственно, о методике подсчёта кворума на общем собрании собственников (ОСС).

Юридически значимым фактом является расхождение в величине общей площади помещений МКД, используемой для расчёта. Пользователь приводит три источника данных: выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) на дом (49 000 кв. м), расчёт инициатора собрания (44 000 кв. м), и «старое техническое описание, где цифры меньше». Разница в 5000 кв. м образовалась за счёт исключения инициатором площади проездов на подземной парковке.

Затронуты правоотношения, связанные с управлением многоквартирным домом, а именно — порядок созыва и проведения ОСС, правила подсчёта голосов и определения кворума (наличия необходимого количества голосов для признания собрания правомочным).

Ключевой момент для правовой квалификации: голоса собственников на ОСС распределяются пропорционально их доле в праве общей собственности на общее имущество в МКД. Эта доля, в свою очередь, прямо пропорциональна площади принадлежащего собственнику помещения. Для корректного подсчёта необходимо установить общую сумму площадей всех жилых и нежилых помещений, находящихся в собственности в данном доме. Эта цифра является знаменателем дроби при расчёте голосов (количество голосов = площадь помещения собственника / общая площадь всех помещений * 100%).

Инцидент связан с классификацией проездов на подземной парковке. Инициатор собрания квалифицирует их как помещения, которые не являются общим имуществом собственников и, предположительно, не имеют оформленных прав собственности. Исходя из этой логики, он исключает их площадь из расчёта, полагая, что они не увеличивают общую «голосующую» площадь дома. Однако, с точки зрения закона, проезды на парковке, как правило, являются частью общего имущества МКД (обслуживают более одного помещения), если иное не доказано и не зарегистрировано в ЕГРН. Юридически значимым является вопрос: зарегистрировано ли право собственности на эти проезды как на самостоятельные объекты недвижимости, либо они учтены в составе единого объекта (здания паркинга) как вспомогательные помещения, либо их площадь включена в состав общего имущества дома.

Если данные ЕГРН содержат сведения о точной сумме площадей всех помещений (жилых и нежилых), права на которые зарегистрированы, то именно эта цифра (49 000 кв. м) является наиболее достоверным и официальным источником для расчёта голосов на дату проведения собрания. Если же 49 000 кв. м — это общая площадь здания (включая стены, лестничные клетки, технические этажи и т.д., то есть общее имущество), то эта цифра для подсчёта кворума не используется. В качестве знаменателя берётся сумма площадей всех помещений, находящихся в собственности (жилых и нежилых), а не общая площадь всего здания. Именно эту сумму — площадь всех квартир и нежилых помещений (офисов, магазинов, машино-мест), принадлежащих конкретным лицам, — и обязан установить инициатор собрания.

Таким образом, юридически значимо то, что инициатор произвольно, на основе собственного мнения, уменьшил расчётную базу для голосования, исключив часть площади. Спор сводится к вопросу о том, какую именно площадь (помещений в собственности) содержит ЕГРН в данном МКД, и следует ли считать проезды на парковке площадями, учитываемыми при подсчёте голосов (то есть площади помещений, на которые зарегистрировано право собственности или которые входят в состав общего имущества). Если проезды являются общим имуществом, их площадь не прибавляется к голосам, но и не вычитается; она просто не учитывается в знаменателе. Если же проезды входят в площадь каких-либо нежилых помещений, находящихся в собственности (например, в площадь самого паркинга), их площадь уже включена в общую сумму.

Ключевым для разрешения ситуации является порядок определения количества голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Согласно ст. 48 ЖК РФ, количество голосов каждого собственника прямо пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество. Эта доля, в свою очередь, определяется размером площади принадлежащего ему помещения. Следовательно, при подсчете общего числа голосов (знаменателя для кворума) и голосов каждого участника собрания учитываются только площади тех помещений, которые находятся в собственности физических или юридических лиц. Проезды на подземной парковке, если они не являются самостоятельными объектами недвижимости с зарегистрированным правом собственности (машино-местами) или не входят в состав квартир/нежилых помещений, относятся к общему имуществу дома (проезды, коридоры). Такие площади не принадлежат конкретным собственникам на праве индивидуальной собственности, а потому не должны включаться в расчет голосов. Инициатор, исключивший площадь этих проездов из базы подсчета (44 000 кв.м. вместо 49 000 кв.м. по ЕГРН), поступает юридически верно. Собственник же не может настаивать на использовании общей площади здания по ЕГРН (49 000 кв.м.), поскольку эта цифра включает в себя и общее имущество (лестницы, лифты, технические этажи, проезды), которое не участвует в определении голосов.

1. Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.
   — Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 48

Далее, для оценки правомочности собрания (кворума) применяется ст. 45 ЖК РФ. Условие кворума — участие собственников, обладающих более чем 50% голосов от общего числа голосов. «Общее число голосов» — это сумма голосов всех собственников дома, которая равна суммарной площади всех жилых и нежилых помещений, находящихся в собственности (без учета общего имущества). Если инициатор использовал площадь 44 000 кв.м., предполагая, что именно такова сумма площадей всех помещений в собственности (подтвержденная, например, сводкой из ЕГРН по каждому объекту), то кворум должен рассчитываться исходя именно из этой цифры. Если на прошлом собрании набрали 44% от 44 000 кв.м. — это 19 360 кв.м., что меньше 22 000 кв.м. (50% от 44 000), то кворума не было. Если же настаивать на 49 000 кв.м., то 44% от 49 000 = 21 560 кв.м., что также меньше 24 500 кв.м. (50% от 49 000) — результат не меняется, но база была бы неверной. Собственник вправе настаивать только на использовании корректных данных: суммы площадей всех помещений, подтвержденных выписками из ЕГРН на каждое помещение. Общая площадь дома из ЕГРН (49 000 кв.м.) для этих целей не предназначена, так как включает в себя общее имущество, не дающее голосов.

Исключение инициатором собрания площади подземных проездов из базы подсчёта голосов правомерно. Настаивать на использовании общей площади всего здания из ЕГРН (49 000 кв. м) как знаменателя для расчёта кворума неправомерно, поскольку эта цифра включает площади общего имущества, которые не участвуют в голосовании. При этом собственник вправе требовать предоставления точного расчёта, основанного на сумме площадей всех помещений, права на которые зарегистрированы в ЕГРН, чтобы убедиться в корректности цифры 44 000 кв. м.

Рекомендуемые действия

• До начала нового собрания направить инициатору письменный запрос с требованием предоставить реестр всех помещений в МКД с указанием их площадей согласно выпискам из ЕГРН и обоснование итоговой суммы голосов (44 000 кв. м).
• Самостоятельно заказать в МФЦ или через портал Госуслуг выписку из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на здание, чтобы точно установить, включает ли цифра 49 000 кв. м только помещения в собственности или ещё и общее имущество.
• При получении документации от инициатора проверить, не исключены ли из реестра площади машино-мест и иных нежилых помещений, на которые зарегистрировано право собственности, и в случае их неучёта потребовать перерасчёта кворума до голосования.
• Принять участие в собрании, зафиксировав в листе голосования свою позицию о необходимости использования данных из сводного реестра помещений, а также заявить о потенциальной ничтожности решений из-за неправильного подсчёта голосов, если кворум вызывает сомнения.
• Если собрание примет решение по вопросу, для которого требуется квалифицированное большинство, незамедлительно получить копии протокола и реестра участников для последующей проверки подсчёта голосов.

Ключевое обоснование

Правовая позиция основана на ст. 48 ЖК РФ, согласно которой количество голосов собственника пропорционально его доле в праве общей собственности, а доля определяется размером принадлежащего ему помещения. При подсчёте кворума по ст. 45 ЖК РФ суммируются голоса только от площадей жилых и нежилых помещений, находящихся в индивидуальной собственности. Подземные проезды, не выделенные как самостоятельные объекты с зарегистрированными правами, относятся к общему имуществу и не дают голосов.

Сроки и риски

Если собрание с нарушением подсчёта голосов всё же состоится и примет решения, то они будут оспоримыми или ничтожными в зависимости от тяжести нарушения (отсутствие кворума — ничтожность). Срок исковой давности для оспаривания составляет шесть месяцев с момента, когда собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Однако при ничтожности решений (отсутствие кворума) суд может применить последствия недействительности и без жёсткой привязки к этому сроку, но затягивать с обращением не следует.

Когда нужен адвокат

• Если инициатор отказывается предоставлять расчёт кворума и реестр помещений.
• Если по итогам собрания протокол будет составлен с использованием неверной базы (44 000 кв. м), а от этого напрямую зависит принятие или отклонение решения (особенно когда вопрос требует квалифицированного большинства).
• Если в доме есть несколько помещений, учёт или неучёт которых спорен, и необходимо провести комплексную юридическую проверку состава общего имущества и правильности регистрации прав на подземную парковку.