Сосед поставил теплицу на общедомовой территории ТСЖ без разрешения, председатель бездействует и покрывает нарушителя — как законно снести самовольную постройку и куда жаловаться

Установка теплицы на придомовой земельной территории многоквартирного дома затрагивает правовой режим общего имущества. В силу ст. 36 ЖК РФ земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства, принадлежит собственникам помещений на праве общей долевой собственности. Теплица возведена на этом участке без какого-либо решения общего собрания, что прямо нарушает установленный законом порядок владения и пользования общим имуществом.

1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: ... 4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.
   — Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 36

Аналогичное правило закреплено в ГК РФ: в соответствии со ст. 290 ГК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок, указанный в п. 2 ст. 287.6 Кодекса, и они не вправе отчуждать свою долю или совершать действия, влекущие её передачу отдельно от права на помещение. Сосед, установивший теплицу, тем самым пытается единолично присвоить часть общего земельного участка, что недопустимо.

1. Собственникам помещений, машино-мест в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности ... земельный участок, указанный в пункте 2 статьи 287.6 настоящего Кодекса.
2. Собственник помещения, машино-места не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу его доли отдельно от права собственности на помещение, машино-место.
   — Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 290

Возведённая теплица отвечает признакам самовольной постройки по ст. 222 ГК РФ: она создана на земельном участке, не предоставленном соседу в установленном порядке, и без необходимых согласований (ни решения общего собрания, ни согласия правления согласно уставу). В силу этой нормы лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на неё право собственности, а постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с требованиями за счёт этого лица.

1. Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил... 2. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности... Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с установленными требованиями осуществившим ее лицом либо за его счет...
   — Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 222

Переходя к обязанностям органов управления ТСЖ, необходимо отметить, что товарищество создано для совместного управления общим имуществом (ст. 135 ЖК РФ). Правление товарищества (ст. 147 ЖК РФ) является исполнительным органом, подотчётным общему собранию, и вправе принимать решения по всем вопросам деятельности товарищества, кроме отнесённых к исключительной компетенции собрания. Установка теплицы на общем земельном участке — это строительство хозяйственной постройки, которое по ст. 44 ЖК РФ относится к компетенции общего собрания собственников (принятие решений о строительстве хозяйственных построек и других сооружений). Однако правление и председатель не могут игнорировать очевидное нарушение, ссылаясь на необходимость собрания, когда собрание умышленно не созывается.

Статья 44. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. 2. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся: 1) принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта, о переустройстве и (или) перепланировке помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме;
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 44

Ст. 148 ЖК РФ прямо возлагает на правление обязанность соблюдать товариществом законодательство и требования устава. Устав вашего ТСЖ, как указано в вопросе, требует согласования строительства на общей земле с правлением. Поскольку теплица установлена без такого согласования, правление обязано принять меры — например, потребовать от соседа демонтировать теплицу либо инициировать общее собрание для решения вопроса. Бездействие правления и председателя является прямым нарушением этой нормы.

В обязанности правления товарищества собственников жилья входят: 1) соблюдение товариществом законодательства и требований устава товарищества; ... 9) выполнение иных вытекающих из устава товарищества собственников жилья обязанностей.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 148

Председатель правления, согласно ст. 149 ЖК РФ, обеспечивает выполнение решений правления и даёт обязательные указания должностным лицам товарищества. Он имеет право без доверенности совершать сделки и иные действия от имени товарищества. Отказ председателя реагировать на обращение о самовольной постройке, несмотря на явное нарушение, свидетельствует о ненадлежащем исполнении им обязанностей и может быть обжалован.

1. Председатель правления товарищества собственников жилья избирается на срок, установленный уставом товарищества. Председатель правления товарищества обеспечивает выполнение решений правления, имеет право давать указания и распоряжения всем должностным лицам товарищества, исполнение которых для указанных лиц обязательно.
2. Председатель правления товарищества собственников жилья действует без доверенности от имени товарищества, подписывает платежные документы и совершает сделки, которые в соответствии с законодательством, уставом товарищества не требуют обязательного одобрения правлением товарищества или общим собранием членов товарищества, разрабатывает и выносит на утверждение общего собрания членов товарищества правила
   — Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 149

Для защиты своих прав собственник помещения может использовать негаторный иск — требование об устранении нарушений, не связанных с лишением владения, на основании ст. 304 ГК РФ. Вы вправе обратиться в суд с требованием обязать соседа снести теплицу, поскольку её установка нарушает ваше право общей долевой собственности на земельный участок. Суд, установив, что теплица является самовольной постройкой, может обязать её снести.

Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
— Гражданский кодс Российской Федерации, ст. 304

Параллельно следует рассмотреть земельно-правовые способы защиты. Земельный кодекс в ст. 60 предусматривает, что право на земельный участок подлежит восстановлению в случае самовольного занятия участка. Действия, нарушающие права на землю, могут быть пресечены путём восстановления положения, существовавшего до нарушения. Ст. 76 ЗК РФ уточняет, что самовольно занятые земельные участки возвращаются их собственникам без возмещения затрат, а снос строений при самовольном занятии осуществляется за счёт нарушителя.

1. Нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случаях: ... 2) самовольного занятия земельного участка; ...
2. Действия, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц или создающие угрозу их нарушения, могут быть пресечены путем: ... 4) восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.
   — Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 60

1. Самовольно занятые земельные участки возвращаются их собственникам, землепользователям, землевладельцам, арендаторам земельных участков без возмещения затрат, произведенных лицами, виновными в нарушении земельного законодательства, за время незаконного пользования этими земельными участками.
2. Приведение земельных участков в пригодное для использования состояние при их загрязнении, других видах порчи, самовольном занятии, снос зданий, сооружений при самовольном занятии земельных участков или самовольном строительстве, а также восстановление уничтоженных межевых знаков осуществляется юридическими лицами и гражданами, виновными в указанных земельных правонарушениях, или за их счет.
   — Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 76

Административная ответственность за самовольное занятие земельного участка установлена ст. 7.1 КоАП РФ. Установка теплицы на общем земельном участке без прав на него образует состав данного правонарушения. Размер штрафа для граждан может составлять от 1 до 1,5 процентов кадастровой стоимости участка (но не менее 5 тыс. руб.) либо, если кадастровая стоимость не определена, от 5 до 10 тыс. руб.

Статья 7.1. Самовольное занятие земельного участка или части земельного участка, в том числе использование земельного участка лицом, не имеющим предусмотренных законодательством Российской Федерации прав на указанный земельный участок, — влечет наложение административного штрафа...
— Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях, ст. 7.1

Что касается обжалования бездействия председателя и правления ТСЖ, то следует обратиться в орган регионального государственного жилищного надзора (жилищную инспекцию). В соответствии со ст. 23.55 КоАП РФ именно эти органы уполномочены рассматривать дела о нарушениях правил содержания и ремонта жилых домов, самовольном переустройстве, а также иных правонарушениях, связанных с ненадлежащим управлением многоквартирным домом. Жилищная инспекция может провести проверку, выдать предписание об устранении нарушений и привлечь председателя и правление к административной ответственности за бездействие (например, по ст. 7.22 КоАП РФ — нарушение правил содержания общего имущества). Кроме того, вы вправе подать жалобу в прокуратуру, которая проведёт проверку соблюдения жилищного и земельного законодательства и при наличии оснований примет меры прокурорского реагирования (представление, возбуждение дела об административном правонарушении, иск в суд).

Статья 23.55 КоАП РФ определяет, что органы исполнительной власти субъектов РФ, осуществляющие региональный государственный жилищный надзор, рассматривают дела об административных правонарушениях, предусмотренных статьями 7.21 - 7.23, частью 1 статьи 7.23.2, статьями 7.23.3, 9.5.1 и другими. Это указывает на то, что жилищная инспекция уполномочена рассматривать дела о самовольном переустройстве и перепланировке (ст. 7.21), нарушении правил содержания и ремонта жилых домов (ст. 7.22) и нарушении нормативов обеспечения коммунальными услугами (ст. 7.23), что может быть связано с самовольной установкой теплицы на общедомовой территории.
— Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях, ст. 23.55

Таким образом, совокупность приведённых норм позволяет квалифицировать установку теплицы как самовольное занятие общего имущества, влекущее административную и гражданско-правовую ответственность. Бездействие правления и председателя ТСЖ противоречит их уставным обязанностям и подлежит обжалованию в жилищную инспекцию и прокуратуру. Рекомендуется также обратиться в суд с иском о сносе самовольной постройки и устранении препятствий в пользовании общим земельным участком.