В центре ситуации находятся отношения между собственниками помещений в многоквартирном доме и управляющей компанией (УК), возникшие из договора управления. Ключевой вопрос — правовой статус денежных средств, которые жильцы перечисляют УК в качестве платы за жилищно-коммунальные услуги, и допустимость их использования УК по своему усмотрению.
Фактически произошло следующее: за период с 2022 по 2026 год сумма платежей, внесенных жильцами в адрес УК за ЖКУ, превысила сумму фактических расходов УК на оказание этих услуг на 606 тыс. рублей. УК рассматривает эту разницу как собственную прибыль и тратит ее на иные цели, не связанные с содержанием и ремонтом общего имущества дома или оплатой коммунальных ресурсов.
Юридически значимым является то, что плата, вносимая собственниками помещений, по своей правовой природе является целевой. Она включает в себя несколько составляющих: плату за содержание и ремонт общего имущества (в т.ч. взносы на текущий ремонт), плату за коммунальные ресурсы (вода, тепло, электричество и т.д.), потребляемые как в жилых помещениях, так и на общедомовые нужды, а также взносы на капитальный ремонт (если дом формирует фонд капремонта на счете УК). Эти средства не являются собственностью управляющей компании. УК выступает лишь в роли исполнителя услуг и агента, аккумулирующего средства для расчета с ресурсоснабжающими организациями и подрядчиками, а также для обеспечения надлежащего содержания дома.
Таким образом, экономия (положительная разница), возникшая в результате деятельности УК, затрагивает целевые поступления, предназначенные для строго определенных целей, предусмотренных договором управления и законом. Правоотношения, которые здесь затронуты, регулируются жилищным законодательством, определяющим порядок управления многоквартирными домами и правовой режим платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Ключевой вопрос, требующий правовой оценки, — может ли УК по своему усмотрению квалифицировать полученную экономию как прибыль и расходовать ее на любые нужды, не связанные с обслуживанием конкретного дома, или же эти средства имеют строго целевое назначение и подлежат учету в рамках доходов и расходов по каждому дому, а их остаток должен быть возвращен собственникам или направлен на нужды дома.
Согласно ст. 154 Жилищного кодекса РФ, плата за жилое помещение и коммунальные услуги включает строго определённые элементы, в том числе плату за содержание и текущий ремонт общего имущества, а также плату за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании общего имущества. Из этого следует, что средства, собранные с жильцов, имеют целевой характер: они предназначены для покрытия расходов на содержание дома и оплату коммунальных услуг. В рассматриваемой ситуации разница в 606 тыс. рублей, образовавшаяся между платежами жильцов и фактическими расходами УК, представляет собой экономию целевых средств. Управляющая компания не вправе рассматривать эту разницу как свою прибыль, поскольку закон прямо предписывает использовать такие средства исключительно по назначению — на содержание и ремонт общего имущества, оплату коммунальных ресурсов. Направление сэкономленных сумм на иные цели, не связанные с обслуживанием дома, нарушает требование ст. 154 ЖК РФ.
Статья 154 ЖК РФ устанавливает структуру платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Для собственника помещения в многоквартирном доме плата включает: 1) плату за содержание жилого помещения, включающую плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества, за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества; 2) взнос на капитальный ремонт; 3) плату за коммунальные услуги. Таким образом, средства, собранные в составе платы за содержание жилого помещения и коммунальные услуги, являются целевыми и должны использоваться строго по назначению: на содержание и ремонт общего имущества, оплату коммунальных ресурсов и услуг. Направление разницы между платежами и фактическими расходами на иные цели не соотве
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 154
Статья 156 ЖК РФ дополняет правовой режим платы за содержание жилого помещения, устанавливая, что её размер должен обеспечивать надлежащее содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства. Это означает, что любой излишек, собранный сверх фактически понесённых расходов на содержание, не может быть произвольно изъят УК — он должен оставаться в распоряжении дома (например, аккумулироваться на будущие работы или подлежать возврату собственникам). Учитывая, что за период 2022–2026 годов разница составила 606 тыс. рублей, УК обязана была направить эти средства на цели, связанные с содержанием общего имущества, а не тратить на собственные нужды.
Плата за содержание жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 156
По договору управления многоквартирным домом, регулируемому ст. 162 ЖК РФ, управляющая организация принимает на себя обязательство выполнять работы и оказывать услуги по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества, а также предоставлять коммунальные услуги. Полученная от жильцов плата является встречным предоставлением за выполнение этих обязанностей. Если УК фактически понесла меньшие расходы, чем собрала, экономия не становится её доходом — она сохраняет характер целевых средств, принадлежащих собственникам. Присвоение разницы и расходование её на иные цели (например, на оплату услуг, не связанных с домом) является нарушением условий договора управления и обязанностей, установленных законом.
По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 162
В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Договор управления, заключённый между УК и собственниками, прямо предполагает целевое использование собранных средств. УК, тратя экономию на иные цели, не исполняет обязательство надлежащим образом — она не направляет сэкономленные суммы на содержание дома или на возврат собственникам, а использует их вопреки целевому назначению. Это является самостоятельным нарушением гражданского законодательства.
Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 309
Кроме того, ст. 1102 ГК РФ предусматривает обязанность возвратить неосновательно приобретённое или сбережённое имущество. В данном случае УК без законных оснований сберегла (а затем и израсходовала) 606 тыс. рублей за счёт жильцов, так как эта разница не является её вознаграждением или прибылью, предусмотренной договором. Отсутствие у УК права на удержание данной суммы и трата её на иные цели образует неосновательное обогащение, которое подлежит возврату собственникам помещений.
- Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 1102
