В данной ситуации центральным является спор о правовом статусе цоколя магазина, расположенного на первом этаже многоквартирного дома. Фактически произошло следующее: в доме проводился капитальный ремонт фасада на основании решения общего собрания собственников, однако подрядчик не включил в объём работ цоколь, принадлежащий магазину. Жилец полагает, что этот цоколь является частью фасада и, следовательно, частью общего имущества дома, и его ремонт должен был производиться за счёт средств, собранных на капремонт. Подрядчик же возражает, утверждая, что цоколь не относится к общему имуществу, а следовательно, не подлежит ремонту в рамках данного заказа.
С юридической точки зрения, затронуты правоотношения, связанные с определением состава общего имущества в многоквартирном доме, а также правами и обязанностями собственников и управляющих организаций по его содержанию и ремонту. Юридически значимым является вопрос: входит ли цоколь нежилого помещения в состав общего имущества дома или же он является частью самого нежилого помещения, принадлежащей конкретному собственнику. От ответа на этот вопрос зависит, должен ли был подрядчик по договору с фондом капремонта (или управляющей организацией) ремонтировать цоколь, а также есть ли у жильца основания требовать пересмотра сметы или включения этой части в общий объём работ. Дополнительную значимость имеет то, что решение общего собрания касалось ремонта именно общего имущества — если цоколь таковым не является, то собрание не могло распоряжаться его ремонтом. Если же является, то отказ подрядчика и доводы фирмы необоснованны, и требуется оценка, была ли нарушена процедура или смета составлена с ошибкой. Также важно учитывать, какие конструктивные элементы цоколя (облицовка, стена, отмостка) и как они связаны с несущими и ограждающими конструкциями дома.
Применимое право
Прежде всего, необходимо определить правовой статус цоколя магазина, расположенного на первом этаже многоквартирного дома. Ключевым является вопрос, относится ли цоколь к общему имуществу собственников помещений в доме. Согласно ст. 36 Жилищного кодекса РФ, к общему имуществу относятся, в частности, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома. Фасад здания — это именно ограждающая конструкция, которая выполняет не только эстетическую, но и защитную функцию для всего дома. Цоколь, как нижняя часть фасада, непосредственно примыкающая к фундаменту, является неотъемлемой частью этой единой ограждающей конструкции. Он не обслуживает исключительно помещение магазина, а является частью внешней стены всего здания, защищая от внешних воздействий все помещения дома, включая жилые. Следовательно, цоколь должен быть признан ограждающей ненесущей конструкцией, относящейся к общему имуществу всех собственников помещений в многоквартирном доме.
- ...ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома...
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 36
Данная норма конкретизируется и Гражданским кодексом РФ. В силу ст. 290 ГК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности несущие и ненесущие конструкции дома. Поскольку цоколь магазина является частью внешней стены — то есть конструкцией, обслуживающей более одного помещения (весь дом), — он входит в состав общего имущества. Утверждение подрядчика о том, что цоколь не является общим имуществом, прямо противоречит этой норме, так как цоколь не предназначен для обслуживания исключительно магазина (как, например, внутренняя перегородка или отдельный вход), а является частью единой фасадной системы, защищающей здание в целом.
- Собственникам помещений, машино-мест в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности ... несущие и ненесущие конструкции... многоквартирного дома, расположенное за пределами или внутри помещений, обслуживающее более одного помещения...
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 290
Поскольку цоколь является частью фасада и частью общего имущества, его ремонт должен выполняться в рамках капитального ремонта общего имущества. Статья 166 ЖК РФ прямо включает "ремонт фасада" в перечень работ по капитальному ремонту общего имущества, финансируемых за счет средств фонда капитального ремонта. Если ремонт фасада уже включен в смету и утвержден как часть капитального ремонта, то ремонт всех его элементов, включая цоколь, должен быть произведен. Исключение подрядчиком части фасада (цоколя) из объема работ по ремонту фасада не основано на законе, так как цоколь не является отдельной конструкцией — это часть единого фасада.
- Перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, оказание и (или) выполнение которых финансируются за счет средств фонда капитального ремонта... включает в себя: ... 5) ремонт фасада;
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 166
Решение общего собрания собственников, на которое ссылается жилец, является основанием для проведения капитального ремонта. В соответствии со ст. 189 ЖК РФ, такое решение должно определять перечень работ по капитальному ремонту общего имущества. Если собранием было принято решение о ремонте фасада как общего имущества, это автоматически означает ремонт цоколя как его части. Собственник помещения вправе требовать от подрядчика выполнения решения собрания в полном объеме, а региональный оператор или управляющая компания, организующие ремонт, обязаны обеспечить соответствие работ утвержденному перечню.
- Проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме осуществляется на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме...
- Собственники помещений в многоквартирном доме в любое время вправе принять решение о проведении капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме...
- В случае формирования фонда капитального ремонта на счете регионального оператора решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о проведении капитального ремонта общего имущества в этом многоквартирном доме должны быть определены или утверждены: 1) перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту; 2) предельно допустимая стоимость
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 189
Принятие решения о капитальном ремонте общего имущества, включая определение его объема, относится к компетенции общего собрания собственников. Это следует из ст. 44 ЖК РФ. Таким образом, если на собрании было решено ремонтировать фасад (общее имущество), то подрядчик, выполняющий работы, не вправе по своему усмотрению исключать из объема работ часть этого общего имущества (цоколь). Отказ подрядчика от ремонта цоколя нарушает решение общего собрания и права собственников на проведение ремонта общего имущества в полном объеме.
- К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся: 1) принятие решений о ... капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта...
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 44
Резюме по правовому анализу: Цоколь магазина в описанной ситуации является частью фасада многоквартирного дома, а следовательно — частью ограждающей конструкции, относящейся к общему имуществу собственников. Это прямо вытекает из ст. 36 ЖК РФ и ст. 290 ГК РФ. Поскольку ремонт фасада включен в перечень работ по капитальному ремонту общего имущества (ст. 166 ЖК РФ) и утвержден решением общего собрания (ст. 189, 44 ЖК РФ), подрядчик обязан был включить ремонт цоколя в объем выполняемых работ. Невыполнение ремонта цоколя является нарушением закона и условий решения общего собрания. Собственник вправе требовать в судебном порядке понуждения подрядчика (или регионального оператора, если он является заказчиком) к исполнению обязательств по ремонту общего имущества в полном объеме, включая ремонт цоколя.
Моргачев А. Н.Адвокат