Цоколь магазина на первом этаже — это часть фасада дома и общего имущества? Разбираем нормы для суда

В данной ситуации центральным является спор о правовом статусе цоколя магазина, расположенного на первом этаже многоквартирного дома. Фактически произошло следующее: в доме проводился капитальный ремонт фасада на основании решения общего собрания собственников, однако подрядчик не включил в объём работ цоколь, принадлежащий магазину. Жилец полагает, что этот цоколь является частью фасада и, следовательно, частью общего имущества дома, и его ремонт должен был производиться за счёт средств, собранных на капремонт. Подрядчик же возражает, утверждая, что цоколь не относится к общему имуществу, а следовательно, не подлежит ремонту в рамках данного заказа.

С юридической точки зрения, затронуты правоотношения, связанные с определением состава общего имущества в многоквартирном доме, а также правами и обязанностями собственников и управляющих организаций по его содержанию и ремонту. Юридически значимым является вопрос: входит ли цоколь нежилого помещения в состав общего имущества дома или же он является частью самого нежилого помещения, принадлежащей конкретному собственнику. От ответа на этот вопрос зависит, должен ли был подрядчик по договору с фондом капремонта (или управляющей организацией) ремонтировать цоколь, а также есть ли у жильца основания требовать пересмотра сметы или включения этой части в общий объём работ. Дополнительную значимость имеет то, что решение общего собрания касалось ремонта именно общего имущества — если цоколь таковым не является, то собрание не могло распоряжаться его ремонтом. Если же является, то отказ подрядчика и доводы фирмы необоснованны, и требуется оценка, была ли нарушена процедура или смета составлена с ошибкой. Также важно учитывать, какие конструктивные элементы цоколя (облицовка, стена, отмостка) и как они связаны с несущими и ограждающими конструкциями дома.

Применимое право

Прежде всего, необходимо определить правовой статус цоколя магазина, расположенного на первом этаже многоквартирного дома. Ключевым является вопрос, относится ли цоколь к общему имуществу собственников помещений в доме. Согласно ст. 36 Жилищного кодекса РФ, к общему имуществу относятся, в частности, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома. Фасад здания — это именно ограждающая конструкция, которая выполняет не только эстетическую, но и защитную функцию для всего дома. Цоколь, как нижняя часть фасада, непосредственно примыкающая к фундаменту, является неотъемлемой частью этой единой ограждающей конструкции. Он не обслуживает исключительно помещение магазина, а является частью внешней стены всего здания, защищая от внешних воздействий все помещения дома, включая жилые. Следовательно, цоколь должен быть признан ограждающей ненесущей конструкцией, относящейся к общему имуществу всех собственников помещений в многоквартирном доме.

1. ...ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома...
   — Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 36

Данная норма конкретизируется и Гражданским кодексом РФ. В силу ст. 290 ГК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности несущие и ненесущие конструкции дома. Поскольку цоколь магазина является частью внешней стены — то есть конструкцией, обслуживающей более одного помещения (весь дом), — он входит в состав общего имущества. Утверждение подрядчика о том, что цоколь не является общим имуществом, прямо противоречит этой норме, так как цоколь не предназначен для обслуживания исключительно магазина (как, например, внутренняя перегородка или отдельный вход), а является частью единой фасадной системы, защищающей здание в целом.

Цоколь нежилого помещения магазина является конструктивным элементом фасада и в силу ст. 36 ЖК РФ, ст. 290 ГК РФ относится к общему имуществу собственников помещений многоквартирного дома. Подрядчик был обязан включить его в объём работ по капитальному ремонту фасада, утверждённый решением общего собрания, поэтому отказ от его ремонта незаконен. Собственник вправе требовать понуждения к выполнению ремонта цоколя в рамках произведённого капремонта, в том числе через суд.

Рекомендуемые действия

• Запросить у заказчика работ (регионального оператора или управляющей организации) и у подрядчика письменное обоснование исключения цоколя из сметы со ссылкой на конкретные нормы.
• Направить заказчику и подрядчику письменную претензию с требованием в разумный срок выполнить ремонт цоколя как части общего имущества и привести смету в соответствие с решением общего собрания.
• Провести техническое обследование фасада с привлечением эксперта либо специализированной организации для фиксации того, что цоколь является неотъемлемой частью ограждающей конструкции и не был отремонтирован.
• Собрать доказательства: протокол общего собрания о ремонте фасада, утверждённую смету, фотографии фасада и цоколя до/после ремонта, переписку с подрядчиком и заказчиком.
• Если претензия останется без удовлетворения, обратиться за помощью к адвокату для подготовки искового заявления в суд о понуждении заказчика (регионального оператора) обеспечить выполнение ремонта цоколя в полном объёме за счёт средств фонда капремонта.

Документы и доказательства

• Протокол общего собрания собственников с решением о проведении капитального ремонта фасада.
• Утверждённая смета на капитальный ремонт, где зафиксирован перечень работ.
• Письменные ответы подрядчика и заказчика об отказе ремонтировать цоколь.
• Фото- и видеофиксация неотремонтированного цоколя, желательно с привязкой ко времени и подтверждением расположения.
• Заключение эксперта либо строительного специалиста о том, что цоколь является частью фасада и общей ограждающей конструкции дома.

Сроки и риски

• Основной риск: работы по ремонту фасада уже завершены и приняты по акту; в этом случае добиться повторного выхода подрядчика сложнее, но возможно через судебное понуждение за счёт средств фонда капремонта.
• Общий срок исковой давности составляет три года с момента, когда стало известно о нарушении права (отказ в ремонте цоколя). Необходимо действовать без промедления, чтобы не допустить формальных отказов со ссылкой на полное исполнение договора.

Когда нужен адвокат

• Если досудебная претензия отвергнута либо ответа не последовало, адвокат подготовит исковое заявление с чёткой правовой позицией на основе ст. 36, 166, 189 ЖК РФ и ст. 290 ГК РФ.
• Адвокат также оценит, кто является надлежащим ответчиком (региональный оператор, фонд капремонта, управляющая компания или подрядчик) и поможет сформулировать требования о понуждении к выполнению работ и, при необходимости, о компенсации убытков.