Далее, ст.46 ЖК РФ устанавливает специальное правило о количестве голосов, необходимом для принятия решения о капитальном ремонте. В ней чётко указано, что такие решения принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов всех собственников помещений в многоквартирном доме (а не от числа проголосовавших). Применяя это к вашей ситуации: общая площадь дома составляет 3200 кв.м, следовательно, для законного решения требуется набрать голоса собственников, владеющих не менее чем 2/3 × 3200 = 2133,33 кв.м. Фактически за ремонт проголосовали собственники, владеющие лишь 1400 кв.м, что составляет 43,75% от общей площади. Это значительно меньше требуемых 66,67%, поэтому решение принято с прямым нарушением ст.46 ЖК РФ и не может считаться законным.
Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1, 1.1-1, 1.2, 1.3, 2, 3, 3.1, 3.8, 4.3 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст.46
Что касается оспаривания такого решения, ст.181.4 ГК РФ предоставляет собственнику право обратиться в суд. Решение может быть признано недействительным, если допущено существенное нарушение порядка его принятия. Отсутствие требуемого большинства в 2/3 голосов от общего числа собственников является именно таким нарушением. Срок для оспаривания составляет шесть месяцев со дня, когда вы узнали или должны были узнать о принятом решении, но в любом случае не позднее двух лет с момента, когда сведения о решении стали общедоступными (например, с даты размещения протокола собрания в общедоступных источниках).
Статья 181.4 ГК РФ устанавливает основания и порядок оспаривания решения собрания, включая сроки: решение может быть оспорено в суде в течение шести месяцев со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении, но не позднее двух лет со дня, когда сведения о решении стали общедоступными (п. 5). Также указано, что решение собрания может быть признано недействительным при существенном нарушении порядка принятия решения (п. 1).
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст.181.4
Дополнительно ст.181.5 ГК РФ предусматривает ничтожность решения, принятого при отсутствии необходимого кворума самого собрания. В вашем случае кворум собрания (участие более 50% собственников) имелся — 65,6% от общей площади. Однако для принятия конкретного решения о капремонте требовался не кворум, а специальное большинство (2/3 от общего числа всех собственников). Поэтому данная норма о ничтожности здесь напрямую не применима, но она подчёркивает серьёзность нарушения: если бы не было и кворума, решение было бы ничтожным. В текущей ситуации решение является оспоримым по ст.181.4.
Статья 181.5. Ничтожность решения собрания
Если иное не предусмотрено законом, решение собрания ничтожно в случае, если оно:
...
2) принято при отсутствии необходимого кворума;
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст.181.5
Таким образом, решение о капитальном ремонте принято с нарушением закона (не набрано 2/3 голосов от общей площади дома), и у вас есть право оспорить его в суде в течение шести месяцев с момента, когда вы узнали о нём. Угрозы аварийного состояния не оправдывают принятие незаконного решения — его следует либо переголосовать с соблюдением требуемого кворума, либо оспорить.
