Иконка поиска
Логотип Все адвокаты
Вопрос
Споры с управляющими компаниями (УК) и ТСЖ

Какой процент голосов нужен для решения о капитальном ремонте на общем собрании собственников: достаточно ли простого большинства или нужно две трети?

Краткий ответ

Ваша ситуация отличается?Опишите её своими словами — Нейроадвокат ответит за 5 минут
Опишите ситуацию своими словами — ответ за 5 минут

Рекомендуемые действия

  1. 1
    Запросите копию протокола собрания с приложениями (листы голосования, реестр собственников).descriptionЗаявление (свободная форма)
  2. 2
    Проверьте расчёт голосов: для законности решения требовалось 2133 кв. м «за», а не 1400 кв. м.
  3. 3
    Зафиксируйте дату, когда вы узнали о решении (ознакомление с протоколом, сообщение председателя).
  4. 4
    Направьте председателю письменное уведомление о несогласии с решением и требованием приостановить его исполнение.descriptionУведомление председателю о несогласии с решением общего собрания собственников о капитальном ремонте и требованием приостановить его исполнение (свободная форма)
  5. 5
    Подготовьте иск в районный суд о признании решения недействительным из-за отсутствия 2/3 голосов.
  6. 6
    Привлеките адвоката для составления иска и представления интересов в суде.

Документы и доказательства

  • Копия протокола общего собрания с листами голосования и реестром собственников.
  • Выписка из ЕГРН на ваше жилое помещение (подтверждение статуса собственника и площади).
  • Технический паспорт дома или выписка из Росреестра об общей площади здания (3200 кв. м).
  • Ваш письменный расчёт голосов: «за» — 1400 кв. м (43,75%), требуется 2133 кв. м (66,67%).
  • Документы, фиксирующие дату вашего ознакомления с решением (скриншоты из ГИС ЖКХ, уведомление).

  • Срочно: первые шаги

    • Зафиксируйте дату, когда вы узнали о решении (сообщение, протокол, ГИС ЖКХ) — от неё отсчитывается срок на оспаривание.
    • Проверьте свой расчёт: для законности требовалось 2133 кв. м «за», а проголосовало только 1400 кв. м.
    • Не подписывайте никаких дополнительных согласий на ремонт и не платите взносы до выяснения законности решения.
    • Обратитесь к адвокату для подготовки иска — пропуск 6-месячного срока лишит вас права оспорить решение.

  • Сроки и риски

    • Подайте иск в районный суд по месту нахождения дома в течение 6 месяцев с даты, когда вы узнали о решении.
    • Пропуск срока без уважительной причины приведет к отказу в иске — решение останется в силе.
    • Если решение не оспорить, управляющая компания начнет сбор взносов на капремонт — возникнут финансовые обязательства.
    • Запросите копию протокола собрания с листами голосования — это зафиксирует дату вашего ознакомления.

  • Чего не делать

    • Не подписывайте никакие документы о согласии на капитальный ремонт или о передаче средств.
    • Не перечисляйте взносы на капитальный ремонт по данному решению собрания.
    • Не игнорируйте протокол собрания — запросите его копию для проверки.
    • Не ждите, пока начнутся работы — оспаривайте решение до их начала.
    • Не верьте председателю на слово — проверьте расчёт голосов по площади дома.
    • Не пропускайте срок на оспаривание — отсчитывайте 6 месяцев с даты, когда узнали о решении.

  • Когда нужен адвокат

    • Обратитесь к адвокату, если не уверены в правильности расчёта кворума и квалифицированного большинства для оспаривания решения.
    • Привлеките адвоката для составления иска, если у вас нет навыков подготовки процессуальных документов.
    • Наймите адвоката, если требуется срочно подать ходатайство об обеспечительных мерах (запрет на сбор взносов до суда).
    • Адвокат необходим при активном противодействии совета дома или управляющей компании, которые начали ремонт.
    • Обратитесь к адвокату, если пропустили шестимесячный срок на оспаривание и нужна оценка шансов на его восстановление.
    • Консультация адвоката поможет избежать отказа в иске по формальным основаниям из-за ошибок в доказательствах.

  • Альтернативные пути

    • Инициируйте внеочередное собрание с правильной повесткой: переголосовать вопрос о капремонте с соблюдением кворума в 2/3.
    • Предложите собственникам альтернативу: провести выборочный ремонт отдельных конструкций без решения 2/3 голосов.
    • Обратитесь в жилищную инспекцию с жалобой на ничтожное решение — она может выдать предписание об отмене.
    • Договоритесь с инициаторами собрания добровольно аннулировать протокол и провести новое голосование.
    • Используйте факт отсутствия кворума как основание для отказа платить взносы на капремонт по этому решению.
    • Соберите подписи несогласных собственников (более 50% голосов) для требования отмены решения через правление ТСЖ или УК.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали, и Нейроадвокат подберёт решение

Развёрнутый ответ Нейроадвоката

В данной ситуации центральным вопросом является правовая квалификация решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о проведении капитального ремонта. Фактически произошло следующее: собственники провели собрание, на котором было принято решение по вопросу, относящемуся к содержанию и управлению общим имуществом дома. Вы сомневаетесь в законности этого решения, полагая, что для его принятия требовалось больше голосов, чем было подано «за».

Юридически значимым обстоятельством является правильное определение кворума (минимального числа голосов, необходимого для признания собрания правомочным) и количества голосов, необходимого для принятия положительного решения по конкретному вопросу. В данном случае речь идет о капитальном ремонте — это решение, которое затрагивает права и обязанности всех собственников и влечет за собой значительные финансовые обязательства.

Председатель собрания утверждает, что решение законно, поскольку кворум был. Действительно, для признания собрания состоявшимся необходимо участие собственников, обладающих более чем половиной голосов от общего числа. Как следует из ваших данных, в собрании участвовали собственники 2100 кв. м из 3200 кв. м, что составляет 65,6% — кворум есть. Однако наличие кворума — это лишь условие для проведения собрания, а не для принятия решения по всем вопросам. Для разных вопросов требуется разное количество голосов «за» (квалифицированное большинство либо простое большинство от участвующих).

Ваш довод о том, что для капитального ремонта нужно «не менее двух третей от общего числа всех собственников» (то есть 66,7% от всех голосов), является ключевым для правовой оценки. Если это верно, то голосование 1400 кв. м «за» (43,75% от общей площади) явно недостаточно, и решение является ничтожным (незаконным) независимо от того, что кворум был. Если же для данного вопроса достаточно простого большинства от участвовавших в собрании, то решение может быть законным. Суть правовой коллизии заключается в определении правильной нормы, применимой именно к вопросу о капитальном ремонте.

Согласно ст.44 Жилищного кодекса РФ, принятие решений о проведении капитального ремонта общего имущества относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Это означает, что именно собрание правомочно рассматривать такой вопрос.

Статья 44. 2. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся: 1) принятие решений о ... капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме...
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст.44

Далее, ст.46 ЖК РФ устанавливает специальное правило о количестве голосов, необходимом для принятия решения о капитальном ремонте. В ней чётко указано, что такие решения принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов всех собственников помещений в многоквартирном доме (а не от числа проголосовавших). Применяя это к вашей ситуации: общая площадь дома составляет 3200 кв.м, следовательно, для законного решения требуется набрать голоса собственников, владеющих не менее чем 2/3 × 3200 = 2133,33 кв.м. Фактически за ремонт проголосовали собственники, владеющие лишь 1400 кв.м, что составляет 43,75% от общей площади. Это значительно меньше требуемых 66,67%, поэтому решение принято с прямым нарушением ст.46 ЖК РФ и не может считаться законным.

Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1, 1.1-1, 1.2, 1.3, 2, 3, 3.1, 3.8, 4.3 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст.46

Что касается оспаривания такого решения, ст.181.4 ГК РФ предоставляет собственнику право обратиться в суд. Решение может быть признано недействительным, если допущено существенное нарушение порядка его принятия. Отсутствие требуемого большинства в 2/3 голосов от общего числа собственников является именно таким нарушением. Срок для оспаривания составляет шесть месяцев со дня, когда вы узнали или должны были узнать о принятом решении, но в любом случае не позднее двух лет с момента, когда сведения о решении стали общедоступными (например, с даты размещения протокола собрания в общедоступных источниках).

Статья 181.4 ГК РФ устанавливает основания и порядок оспаривания решения собрания, включая сроки: решение может быть оспорено в суде в течение шести месяцев со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении, но не позднее двух лет со дня, когда сведения о решении стали общедоступными (п. 5). Также указано, что решение собрания может быть признано недействительным при существенном нарушении порядка принятия решения (п. 1).
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст.181.4

Дополнительно ст.181.5 ГК РФ предусматривает ничтожность решения, принятого при отсутствии необходимого кворума самого собрания. В вашем случае кворум собрания (участие более 50% собственников) имелся — 65,6% от общей площади. Однако для принятия конкретного решения о капремонте требовался не кворум, а специальное большинство (2/3 от общего числа всех собственников). Поэтому данная норма о ничтожности здесь напрямую не применима, но она подчёркивает серьёзность нарушения: если бы не было и кворума, решение было бы ничтожным. В текущей ситуации решение является оспоримым по ст.181.4.

Статья 181.5. Ничтожность решения собрания
Если иное не предусмотрено законом, решение собрания ничтожно в случае, если оно:
...
2) принято при отсутствии необходимого кворума;
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст.181.5

Таким образом, решение о капитальном ремонте принято с нарушением закона (не набрано 2/3 голосов от общей площади дома), и у вас есть право оспорить его в суде в течение шести месяцев с момента, когда вы узнали о нём. Угрозы аварийного состояния не оправдывают принятие незаконного решения — его следует либо переголосовать с соблюдением требуемого кворума, либо оспорить.

Решение общего собрания о проведении капитального ремонта, принятое голосами собственников, владеющих 1400 кв. м (43,75% от общей площади дома 3200 кв. м), является незаконным. Для такого решения требовалось большинство не менее двух третей голосов от общего числа всех собственников (2133 кв. м). Поскольку необходимое количество голосов не набрано, решение не влечет правовых последствий и может быть оспорено.

Рекомендуемые действия

  • Запросите у инициатора собрания (председателя или управляющей компании) заверенную копию протокола с приложениями (листы голосования, реестр собственников, уведомление о собрании).
  • Проведите самостоятельный пересчёт голосов, исходя из общей площади дома 3200 кв. м: для законности требовалось 2133 кв. м «за», фактически 1400 кв. м — нарушение зафиксировано.
  • Зафиксируйте дату, когда вы узнали о принятом решении (ознакомление с протоколом, сообщение от председателя, размещение информации в ГИС ЖКХ) — это начало течения срока на оспаривание.
  • До подачи иска направьте председателю или управляющей компании письменное уведомление о несогласии с решением и требованием приостановить его исполнение до судебного вердикта (может послужить доказательством вашей позиции).
  • Своевременно подготовьте и подайте в районный суд исковое заявление о признании решения недействительным, указав на нарушение ст. 46 ЖК РФ (отсутствие квалифицированного большинства в 2/3).
  • При недостатке юридических знаний привлеките адвоката для составления иска и представления ваших интересов — это снизит риск отказа по формальным основаниям.

Сроки и риски

  • Подать иск нужно в течение 6 месяцев со дня, когда вы узнали или должны были узнать о решении, но не позднее 2 лет с момента, когда сведения стали общедоступными (ч. 5 ст. 181.4 ГК РФ).
  • Пропуск срока без уважительной причины повлечет отказ в удовлетворении требований.
  • Если решение не будет оспорено, оно формально сохранит силу, и управляющая компания может начать сбор взносов или заключить договор подряда, что создаст для вас финансовые обязательства.

Документы и доказательства

  • Копия протокола общего собрания с листами голосования и реестром собственников (подтверждение волеизъявления).
  • Выписка из ЕГРН на ваше жилое помещение (подтверждение статуса собственника и площади квартиры).
  • Технический паспорт дома или выписка из Росреестра об общей площади здания (3200 кв. м — юридически значимый параметр для расчёта кворума).
  • Ваш расчёт голосов, наглядно демонстрирующий: «за» подано 1400 кв. м — 43,75%, при требуемых 66,67%.
  • Документы, фиксирующие дату вашего ознакомления с оспариваемым решением (почтовые уведомления, скриншоты из ГИС ЖКХ или домовых чатов).

Куда обращаться и порядок действий

  • Иск подаётся в районный суд по месту нахождения многоквартирного дома.
  • Ответчиками выступают инициаторы собрания (лица, его созвавшие), управляющая компания или председатель совета дома привлекаются в качестве третьих лиц.
  • В исковом заявлении необходимо четко сформулировать требование: признать решение общего собрания (указать номер протокола и дату) недействительным в связи с отсутствием требуемого законом большинства голосов.
  • Госпошлина для физических лиц по данной категории дел составляет 300 рублей; квитанцию приложите к иску.

Когда нужен адвокат

  • Если вы не обладаете навыками составления процессуальных документов или не уверены в правильности сбора доказательств.
  • Когда требуется принять обеспечительные меры (например, запретить управляющей компании списание взносов до решения суда) — адвокат поможет обосновать такое ходатайство.
  • При активном противодействии со стороны других собственников либо совета дома, которое выражается в скором начале ремонта и попытках сбора средств на его проведение.