Жилой комплекс на проспекте Дружбы 19в фактически состоит из трёх зданий, возведённых в разное время (2015, 2016, 2017 гг.) и отличающихся по характеристикам: одно — 10-этажное с газовыми плитами, два других — 18-этажные с электрическими плитами. Каждое здание имеет самостоятельный кадастровый номер, а в каждом кадастровом номере зафиксирован собственный состав общего имущества. Несмотря на это, всем трём зданиям присвоен единый почтовый адрес, что создает неоднозначность в определении границ многоквартирного дома.
Управляющая компания (УК) и Государственная жилищная инспекция (ГЖИ) рассматривают весь комплекс как единый многоквартирный дом (единый котёл). Это означает, что технический и бухгалтерский учёт, начисление платы за жилищно-коммунальные услуги, а также управление общим имуществом ведутся суммарно по всем трём зданиям без разделения по кадастровым номерам. Юридически значимыми обстоятельствами здесь являются: наличие у каждого здания отдельного кадастрового номера и утверждённого состава общего имущества (что прямо указывает на самостоятельность объекта недвижимости), а также единый адрес и позиция контролирующих органов.
Дополнительно, УК при расчёте размера платы (вероятно, за содержание жилья) исключила из так называемого знаменателя (общей площади всех помещений дома) 2700 кв. м нежилых помещений. Исключение нежилых площадей из базы для расчёта приводит к перераспределению бремени расходов: общая сумма затрат УК делится на меньшую площадь, из-за чего доля каждого собственника жилого помещения увеличивается. Таким образом, затронуты правоотношения, связанные с определением границ многоквартирного дома, раздельным учётом общего имущества зданий, а также порядком начисления платы за жилищно-коммунальные услуги исходя из корректной общей площади всех помещений (жилых и нежилых) в каждом доме.
На основании ч. 1 ст. 290 ГК РФ общее имущество многоквартирного дома принадлежит собственникам помещений в этом доме на праве общей долевой собственности и привязано к конкретному дому как объекту недвижимости. Поскольку каждый из трех домов (2015, 2016 и 2017 годов постройки) зарегистрирован в Росреестре под своим кадастровым номером и для каждого выделен самостоятельный состав общего имущества, это свидетельствует о том, что они являются разными многоквартирными домами. Соответственно, общее имущество каждого из них не может объединяться с общим имуществом других домов. Управляющая компания, ведущая единый учет по всему комплексу, нарушает права собственников, поскольку смешивает составы общего имущества различных объектов, что влияет на размер долей в праве общей собственности и, как следствие, на расчет платы за содержание и ремонт.
- Собственникам помещений, машино-мест в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения многоквартирного дома, несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование многоквартирного дома, расположенное за пределами или внутри помещений, обслуживающее более одного помещения, машино-места в многоквартирном доме, а также земельный участок, указанный в пункте 2 статьи 287.6 настоящего Кодекса.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 290
Далее, ст. 161 ЖК РФ устанавливает, что управление должно осуществляться в отношении каждого многоквартирного дома как самостоятельного объекта. Применительно к фактам дела: дом 2015 года с газовыми плитами и два более поздних дома с электроплитами имеют не только разные кадастровые номера, но и разную этажность, а также разное инженерное оборудование (газоснабжение и электроснабжение). Это означает, что содержание общего имущества, степень износа и ремонтные потребности у каждого дома свои. Ведение единого учета без выделения расходов по каждому дому (например, на обслуживание внутридомового газового оборудования или на общедомовые нужды по электроэнергии с учетом разных типов плит) противоречит природе управления именно самостоятельным многоквартирным домом. Следовательно, УК обязана вести раздельный учет по каждому из домов, а собственники вправе требовать такого разделения.
Статья 161 ЖК РФ устанавливает общие требования к управлению многоквартирным домом, включая обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания, надлежащее содержание общего имущества, соблюдение прав и законных интересов собственников. Положения статьи применимы к вопросам о способе управления, раздельном учете и оспаривании позиции Госжилинспекции, так как определяют, что управление должно осуществляться в отношении каждого многоквартирного дома как самостоятельного объекта.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 161
В части оспаривания позиции Госжилинспекции, которая считает три разных дома единым комплексом, следует руководствоваться ст. 218 КАС РФ. Если Госжилинспекция (как орган, наделенный публичными полномочиями) отказала в раздельном учете или своим ответом подтвердила позицию УК, это является решением или действием, которое можно оспорить в суде в порядке административного судопроизводства. В ваш случае именно бездействие или неправильная квалификация Госжилинспекцией статуса домов как единого объекта создает препятствие для законного раздельного учета. Вы вправе подать административное исковое заявление об оспаривании такого решения или бездействия, доказав, что дома являются разными объектами недвижимости с разными кадастровыми номерами.
- Гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменаци...
— Кодекс административного судопроизводства Российской Федерации от 8 марта 2015 г. № 21-ФЗ, ст. 218
Относительно вопроса об исключении 2700 кв. м нежилых помещений из общей площади дома при расчете платы. В предоставленном контексте нормы, прямо регулирующей такой порядок расчета, нет. Однако из анализа общей логики жилищного законодательства (в частности, ст. 39 и 156 ЖК РФ) следует, что размер платы за содержание жилого помещения рассчитывается исходя из общей площади помещения, находящегося в собственности, и долей в праве на общее имущество. Исключение 2700 кв. м нежилых помещений из знаменателя (то есть из общей площади всех помещений дома) ведет к завышению размера платы для каждого собственника, поскольку бремя содержания общего имущества перераспределяется на оставшихся собственников без учета законной обязанности собственников нежилых помещений нести эти расходы. Такое исключение неправомерно. Для защиты своих прав по этому пункту следует опереться на нормы ЖК РФ о порядке определения платы за жилое помещение и на Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме (утвержденные постановлением Правительства РФ), которые в контексте не приведены, но подлежат применению. Рекомендуется запросить у УК детальный расчет и оспорить его в Госжилинспекции или в суде, указав на необоснованное исключение площади.
