В описанной ситуации имеет место несоответствие между фактическим статусом объектов недвижимости и способом их юридического и технического учета управляющей организацией.
Каждая из трех блок-секций имеет отдельный кадастровый номер и в выписках из ЕГРН квалифицируется как самостоятельный многоквартирный дом (МКД) со своим составом общего имущества. Это означает, что с точки зрения гражданского и жилищного законодательства каждая блок-секция является отдельным объектом недвижимости — многоквартирным домом, даже если они расположены на одном земельном участке и имеют единый почтовый адрес.
Несмотря на это, управляющая компания (УК) объединила все три блок-секции в реестре лицензий как один многоквартирный дом и осуществляет техническое обслуживание и расчеты по коммунальным ресурсам на общедомовые нужды (КР на СОИ) по единой схеме. При этом для целей коммерческого учета электроэнергии УК установила один общедомовой прибор учета (ОДПУ) на газовую блок-секцию и один ОДПУ на две блок-секции с электроплитами, то есть приборы учета установлены не на каждый многоквартирный дом по отдельности.
Расчет платы за КР на СОИ по электроэнергии производится следующим образом: УК складывает разницу между показаниями ОДПУ и суммой индивидуальных приборов учета (ИПУ) по группе газовой блок-секции и по группе электрических блок-секций, умножает каждую разницу на соответствующий дифференцированный тариф (для домов с газовыми плитами — 5,87 руб./кВтч, для домов с электроплитами — 4,34 руб./кВтч), затем суммирует полученные суммы и делит на общую площадь всех трех блок-секций, после чего результат умножает на площадь конкретной квартиры.
Юридически значимым обстоятельством является то, что порядок распределения расходов на коммунальные ресурсы между собственниками помещений в данном комплексе нигде не утвержден — ни в договоре управления, ни в решении общего собрания собственников. Более того, УК фактически объединяет показания приборов учета по разным, самостоятельным с точки зрения кадастрового учета, объектам недвижимости, применяя к ним разные тарифы, и распределяет полученный совокупный результат на всех собственников комплекса пропорционально площади их квартир, независимо от того, к какой блок-секции относится помещение.
Таким образом, затронуты правоотношения в сфере управления многоквартирными домами, расчета платы за коммунальные услуги на общедомовые нужды и разграничения ответственности между самостоятельными объектами недвижимости.
В соответствии с пунктом 10 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утверждённых постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354, размер платы за коммунальную услугу на общедомовые нужды для конкретного помещения определяется по формуле 10, где объём ресурса на ОДН умножается на тариф. Эта формула применима к одному многоквартирному дому. В рассматриваемой ситуации каждая блок-секция имеет отдельный кадастровый номер и в ЕГРН значится как отдельный многоквартирный дом. Следовательно, расчёт платы должен производиться отдельно для каждого такого дома. Ук же складывает объёмы, полученные по двум разным приборам учёта, установленным на разные группы домов, и применяет к ним различные тарифы, а затем распределяет полученную сумму на все помещения комплекса. Это противоречит правилу, заложенному в формуле 10: она предполагает, что объём ресурса и тариф относятся к одному и тому же многоквартирному дому. Объединение показаний разных ОДПУ, принадлежащих разным домам, не допускается, поскольку каждый дом — самостоятельный объект с собственным составом общего имущества и своим нормативным потреблением.
- Размер платы за коммунальную услугу, предоставленную на общедомовые нужды в многоквартирном доме, для i-го жилого помещения (квартиры) или нежилого помещения согласно пунктам 44 - 48 Правил определяется по формуле 10: , где: - объем (количество) коммунального ресурса, предоставленный за расчетный период на общедомовые нужды в многоквартирном доме и приходящийся на i-е жилое помещение (квартиру) или нежилое помещение; T кр - тариф на соответствующий коммунальный ресурс, установленный в соответствии с законодательством Российской Федерации.
— Постановление Правительства РФ от 06.05.2011 № 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов», п. 10
Далее, пункт 11 тех же Правил (в представленном фрагменте) конкретизирует, как определяется приходящийся на помещение объём холодной воды на ОДН — как разность показаний ОДПУ и суммы ИПУ. По аналогии этот же принцип применяется и к электроэнергии. Для каждого многоквартирного дома объём ресурса на ОДН должен рассчитываться исключительно по его собственному ОДПУ и по его индивидуальным приборам учёта. Если на два дома с электроплитами установлен один общий ОДПУ, то он не может использоваться для определения объёма на ОДН каждого из этих домов по отдельности — требуется раздельный учёт. Однако в данной ситуации Ук использует разность между показаниями общего ОДПУ на две электрические секции и суммой ИПУ этих же секций, а затем смешивает этот объём с объёмом от газовой секции. Такой подход приводит к тому, что собственники квартир в электрических секциях необоснованно оплачивают часть расхода, возникшего в газовой секции, и наоборот. Порядок расчёта, установленный пунктом 11, предписывает определять объём на ОДН индивидуально для каждого многоквартирного дома, исходя из его собственного ОДПУ.
- Приходящийся на i-е жилое помещение (квартиру) или нежилое помещение объем (количество) холодной воды, предоставленный за расчетный период на общедомовые нужды в многоквартирном доме, оборудованном коллективным (общедомовым) прибором учета холодно
— Постановление Правительства РФ от 06.05.2011 № 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов», п. 11
Наконец, раздел IV Правил закрепляет общий принцип: объём потреблённой коммунальной услуги определяется по показаниям приборов учёта, допущенных к эксплуатации. Поскольку на газовую секцию установлен отдельный ОДПУ, а на две электрические — один общий, показания этих приборов должны соотноситься с помещениями, которые они обслуживают. Использование показаний ОДПУ газовой секции при расчёте платы для квартир в электрических секциях и наоборот противоречит требованию об учёте ресурса с помощью тех приборов, которые фактически фиксируют его потребление в конкретном блоке. Перераспределение объёмов между разными многоквартирными домами, как это делает Ук, лишает показания приборов учёта достоверности.
- Учет объема (количества) коммунальной услуги, предоставленной потребителю, осуществляется с использованием приборов учета в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации. К использованию допускаются приборы учета утвержденного типа и прошедшие поверку в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации об обеспечении единства измерений.
- В отсутствие приборов учета определение объема (количества) коммунальной услуги, предоставленной потребителю, осуществляется в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации.
- При определении объема (количества) коммунальной услуги, предоставленной потребителю, показания приборов учета, переданные потребителем не позд
— Постановление Правительства РФ от 06.05.2011 № 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов», раздел IV, пп. 11–13
В контексте не приведён дословный текст нормы, прямо закрепляющей, что блок-секция с отдельным кадастровым номером является самостоятельным многоквартирным домом. Такая норма содержится в части 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ (определение состава общего имущества исходя из кадастрового учёта) и в пункте 2 Правил № 354, где под многоквартирным домом понимается объект, указанный в ЕГРН. Поскольку каждая блок-секция имеет свой кадастровый номер и в выписках из ЕГРН значится как отдельный МКД, именно эти сведения должны определять границы домов для целей расчёта коммунальных ресурсов на ОДН. Ук обязана производить расчёт отдельно для каждой блок-секции, используя установленные на неё ОДПУ (или, при отсутствии раздельного учёта на электрические секции, решать вопрос об установке дополнительного прибора или применении норматива). Тот факт, что в реестре лицензий комплекс указан как один дом, не имеет правового значения: решающее значение имеет государственный кадастровый учёт, подтверждающий самостоятельность каждой блок-секции как многоквартирного дома.
Таким образом, расчёт Ук, при котором смешиваются объёмы и тарифы разных многоквартирных домов, неправомерен. Плата за КР на СОИ по электроэнергии должна рассчитываться для каждой блок-секции отдельно, с применением к её объёму ОДН соответствующего тарифа (для газовой секции — 5,87 руб., для электрических — 4,34 руб.) и с распределением полученной суммы только на помещения данной секции. Для электрических секций, имеющих один общий ОДПУ на две секции, необходимо либо установить отдельные приборы на каждую, либо, если это невозможно технически, применять норматив потребления в соответствии с формулой 10 и пунктом 44 Правил № 354.
