В описанной ситуации многоквартирный комплекс, состоящий из трех конструктивно обособленных секций с разными этажностью и типом внутриквартирных плит (газовые и электрические), юридически оформлен в Росреестре как три отдельных здания (каждое со своим кадастровым номером). При этом в реестре лицензий управляющая компания объединила их в один объект управления, несмотря на разный правовой статус.
Управляющая компания установила два отдельных общедомовых прибора учета электроэнергии: один на газовую секцию, второй — на две секции с электроплитами. Таким образом, технический учет ресурсов изначально разграничен по секциям, что соответствует их конструктивной и кадастровой обособленности.
В расчетах платы за коммунальный ресурс, потребленный на общедомовые нужды, УК смешивает данные по двум разнородным тарифным группам. Она складывает стоимостные величины, полученные отдельно по газовой и по электрическим секциям, а затем распределяет этот общий объем расходов на всю суммарную площадь помещений во всех трех секциях. При этом тарифы для помещений с газовыми плитами и с электроплитами различаются (5,87 руб. и 4,34 руб. соответственно), что отражает разные нормативные и экономические условия энергопотребления.
Юридически значимым является то, что раздельный учет объемов (два разных ОДПУ) и разные тарифы предполагают, что объем потребления в каждой тарифной группе должен оплачиваться исходя из приходящейся на нее доли в общем имуществе, а не по усредненному принципу. Смешение стоимостей и последующее деление на общую площадь всех секций игнорирует тарифную дифференциацию и может нарушать принцип экономически обоснованного распределения затрат.
Также в процессе разбирательства выяснилось, что изначально при расчете не были учтены площади коммерческих (нежилых) помещений, которые входят в состав зданий по данным ЕГРН. УК скорректировала расчет, добавив третий общедомовой прибор по нежилым помещениям и включив их площадь в знаменатель распределения. При этом общая площадь жилых и нежилых помещений по выпискам ЕГРН (20 140 кв. м) существенно отличается от той, что первоначально фигурировала в квитанциях (17 416,7 кв. м), и после корректировки стала составлять 19 421,4 кв. м. Это свидетельствует о том, что изначально при начислении платы база распределения была неполной и не соответствовала данным реестра.
Ключевой правовой квалификацией ситуации является конфликт между техническим и правовым делением объекта управления. С одной стороны, три секции кадастрово и конструктивно являются отдельными зданиями (многоквартирными домами), что предполагает самостоятельный расчет расходов на общедомовые нужды по каждому такому дому, включая раздельный учет по их общему имуществу. С другой стороны, управляющая компания рассматривает весь комплекс как единый многоквартирный дом с общей площадью и одним порядком распределения всех затрат. Также предметом оценки является правомерность включения УК в расчет после подачи жалобы дополнительных площадей и приборов учета без предварительного согласования с собственниками и без указания порядка распределения расходов в договоре управления.
Юридически значимыми обстоятельствами являются:
- наличие у каждой секции отдельного кадастрового номера с признаками самостоятельного многоквартирного дома;
- различие в типе внутриквартирного оборудования (газовые и электрические плиты), влекущее применение разных тарифов на электроэнергию;
- установка двух раздельных ОДПУ по секциям (газовая и электрические) и отдельного ОДПУ по коммерческим помещениям;
- расхождение площадей, используемых в расчетах, с данными ЕГРН;
- отсутствие утвержденного порядка распределения общедомовых расходов по секциям (тарифным группам) в договоре управления или иных документах.
Решающее значение для оценки правомерности оспариваемого метода расчёта имеет норма ст. 161 Жилищного кодекса РФ, закрепляющая общие требования к управлению многоквартирным домом. Управляющая организация обязана обеспечить соблюдение прав и законных интересов собственников помещений. В данной ситуации УК, объединив три секции с разными кадастровыми номерами (каждая из которых по данным ЕГРН является отдельным многоквартирным домом) в одном лицензионном деле, применяет методику, при которой объёмы электроэнергии, потреблённой на общедомовые нужды в секциях с разными типами плит, смешиваются, а затем распределяются на общую площадь всех секций. Такой подход не учитывает реального различия в структуре общего имущества каждой секции (газовая секция имеет иное инженерное оборудование, чем секции с электроплитами) и приводит к перераспределению затрат между собственниками помещений разных секций вопреки их законным интересам. Это прямо противоречит требованию п. 1.1 ст. 161 ЖК РФ, согласно которому управление должно осуществляться с учётом прав и законных интересов каждого собственника.
Статья 161 ЖК РФ устанавливает общие требования к управлению многоквартирным домом, включая надлежащее содержание общего имущества и предоставление коммунальных услуг. Пункт 1.1 обязывает обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений. Это имеет отношение к вопросу о правомерности метода расчета платы за электроэнергию на ОДН, так как метод должен соответствовать требованиям законодательства и не нарушать права собственников.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 161
Формула расчёта платы за коммунальную услугу на общедомовые нужды и порядок применения тарифа установлены в п.п. 10 и 11 Правил предоставления коммунальных услуг, утверждённых Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354. Пункт 10 предписывает, что размер платы определяется как произведение объёма ресурса на ОДН, приходящегося на i-е помещение, и соответствующего тарифа. Ключевое слово — «соответствующий тариф»: тариф применяется к тому объёму, который фактически потреблён в данном доме (или его части) и учтён общедомовым прибором. В рассматриваемом случае установлено два общедомовых прибора: один обслуживает газовую секцию (тариф 5,87 руб.), второй — две секции с электроплитами (тариф 4,34 руб.). УК, однако, сначала суммирует денежные суммы, полученные умножением разницы ОДПУ-ИПУ по каждой тарифной группе на свой тариф, а затем делит эту сумму на общую площадь всех секций, после чего умножает на площадь квартиры. Тем самым тариф для газовой секции искусственно распространяется на собственников из электрических секций (и наоборот), что не соответствует прямому указанию п. 10 о применении тарифа к конкретному дому. Более того, п. 11 детализирует, что объём на ОДН для каждого помещения рассчитывается пропорционально площади этого помещения в общей площади дома. Но поскольку секции юридически являются разными домами (имеют разные кадастровые номера и самостоятельный состав общего имущества), единая общая площадь для распределения не может рассчитываться путём суммирования площадей всех трёх секций. Формула подразумевает, что расчёт ведётся именно в рамках одного многоквартирного дома.
- Размер платы за коммунальную услугу, предоставленную на общедомовые нужды в многоквартирном доме, для i-го жилого помещения (квартиры) или нежилого помещения согласно пунктам 44 - 48 Правил определяется по формуле 10: , где: - объем (количество) коммунального ресурса, предоставленный за расчетный период на общедомовые нужды в многоквартирном доме и приходящийся на i-е жилое помещение (квартиру) или нежилое помещение; T кр - тариф на соответствующий коммунальный ресурс, установленный в соответствии с законодательством Российской Федерации.
— Постановление Правительства РФ от 06.05.2011 № 354, п. 10
Применение указанной формулы невозможно без корректного определения объёма ресурса на ОДН по каждому отдельному многоквартирному дому (секции). В данном случае для секций с электроплитами установлен один общий прибор на две секции, что само по себе нарушает принцип раздельного учёта по каждому дому. Это дополнительно усложняет корректное применение тарифа.
- Приходящийся на i-е жилое помещение (квартиру) или нежилое помещение объем (количество) холодной воды, предоставленный за расчетный период на общедомовые нужды в многоквартирном доме, оборудованном коллективным (общедомовым) прибором учета холодно
— Постановление Правительства РФ от 06.05.2011 № 354, п. 11
Норма п. 36 Правил № 354 устанавливает строгое требование к используемым сведениям о площади помещений: они должны соответствовать данным ЕГРН. УК изначально применяла площадь 17 416,7 кв.м, тогда как суммарная площадь жилых и нежилых помещений по выпискам ЕГРН составляет 20 140 кв.м. Исключение из расчёта площади коммерческих помещений является прямым нарушением этого пункта. Только после жалобы в ГЖИ УК добавила площадь 2 004,7 кв.м (коммерческие помещения) и отдельный прибор учёта на эти помещения. Однако такое «задним числом» изменение исходных данных не может быть признано допустимым без согласования с собственниками или предписания контролирующего органа, поскольку фактически меняет методику расчёта и размер платы за уже прошедшие периоды. Кроме того, даже после корректировки площадь коммерческих помещений была выделена в отдельный блок с отдельным ОДПУ, но при этом общая сумма (17 416,7 + 2 004,7 = 19 421,4) всё равно не совпадает с данными ЕГРН (20 140), что свидетельствует о неполном учёте всех помещений.
- Расчет размера платы за коммунальные услуги производится в порядке, установленном настоящими Правилами... В случаях использования при расчете размера платы за коммунальные услуги сведений о размере площади жилого дома, размере площади помещения в многоквартирном доме используются сведения, содержащиеся в документах государственного технического учета, сведения о правах на объекты недвижимости, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости (далее - реестр) и иных документах, подтверждающих право владения (пользования) жилым домом, помещением в многоквартирном доме. В случае расхождения (противоречия) сведений о размере площади жилого дома, помещения в многоквартирном доме, содержащихся в документах государственного технического учета, а также документах, подтверждающих прав
— Постановление Правительства РФ от 06.05.2011 № 354, п. 36
Пункт 80 Правил № 354 обязывает вести учёт потреблённых коммунальных услуг с использованием индивидуальных и общедомовых приборов учёта. УК использует показания ИПУ для вычитания из объёма ОДПУ, что формально верно. Однако ошибка заложена на этапе агрегирования данных: показания ИПУ из разных секций суммируются отдельно по каждой тарифной группе, но затем итоговые объёмы ОДН для газовой и электрической секций всё равно смешиваются в один котёл на стадии денежного расчёта. Такой подход нивелирует раздельный учёт, который диктуется разными конструктивными особенностями секций и разными тарифами. Поскольку каждая секция имеет свой кадастровый номер и является самостоятельным объектом недвижимости, учёт ресурса должен вестись в разрезе этих объектов, и только затем плата за ОДН может быть рассчитана для каждого собственника в пределах его дома.
- Учет объема (количества) коммунальных услуг, предоставленных потребителю в жилом или в нежилом помещении, осуществляется с использованием индивидуальных, общих (квартирных), комнатных приборов учета.
— Постановление Правительства РФ от 06.05.2011 № 354, п. 80
Что касается Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 (Правила содержания общего имущества), соответствующий нормативный материал не приведён в представленном контексте. Однако для полноты анализа следует отметить, что именно этот акт определяет состав общего имущества многоквартирного дома. Поскольку секции имеют самостоятельные кадастровые номера и собственный состав общего имущества, указанный в выписках ЕГРН, раздельное начисление платы по каждой секции должно основываться на том, что общее имущество каждой секции принадлежит исключительно собственникам помещений в этой секции. Тем самым смешение общего имущества разных секций для распределения ОДН противоречило бы этим правилам. В отсутствие в контексте конкретных норм № 491, для более детального обоснования раздельного расчёта необходимо обратиться к п. 2–7 указанного постановления.
Таким образом, из анализа применимых норм, содержащихся в контексте, следует, что:
- Метод, при котором расходы по разным тарифным группам суммируются и делятся на общую площадь всех секций, неправомерен, так как нарушает требования ст. 161 ЖК РФ к соблюдению прав собственников и п.п. 10, 11 Правил № 354, требующих применения каждого тарифа к соответствующему объёму в рамках одного дома.
- Расчёт должен производиться раздельно по каждой секции (каждому кадастровому номеру) с использованием своего ОДПУ и своего тарифа; при этом площадь для распределения берётся только в пределах этой секции.
- Включение после жалобы ранее неучтённых площадей и нового ОДПУ без согласования с собственниками и без предписания ГЖИ недопустимо как изменение методики расчёта за прошлые периоды, а также не устраняет расхождение с данными ЕГРН.
- Собственники вправе требовать от УК раздельного расчёта по каждой секции, поскольку это прямо вытекает из правового статуса каждой секции как отдельного многоквартирного дома.
