В рассматриваемой ситуации фактически сложилось объединенное управление тремя многоквартирными домами (МКД), каждый из которых является самостоятельным объектом недвижимости с собственным кадастровым номером, как если бы они составляли единый комплекс. Однако юридически это три отдельных объекта капитального строительства, введенных в эксплуатацию в разные годы (2015, 2016, 2017), что подтверждается данными Росреестра. Несмотря на наличие единого почтового адреса, каждый из них обладает индивидуальными техническими характеристиками и должен учитываться обособленно.
Ключевое нарушение заключается в том, что в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства (ГИС ЖКХ) квартиры и помещения всех трех домов привязаны к кадастровому номеру лишь одного из них — 46:29:102204:409, а два других дома (СН: 46:29:102204:522 и 46:29:102204:692) в этой системе не значатся, хотя в действительности существуют и эксплуатируются. Это привело к искажению реестра объектов жилищного фонда и, как следствие, к некорректному формированию лицевых счетов, начислений и отчетности.
Управляющая компания, являясь лицензиатом, на протяжении трех лет ведет расчеты с собственниками по всем трем домам как по единому объекту: использует общую площадь, суммирует расходы без их детализации по каждому конкретному зданию и применяет коллективный (котловой) метод учета. Такое объединение противоречит принципу персональной ответственности собственников за содержание именно своего дома, так как каждый МКД имеет свой состав общего имущества, свои инженерные системы и потребности в ресурсах (электроэнергия на ОДН, отопление, вода). В результате, собственники одного дома могут нести расходы за общее имущество другого, что нарушает положения Жилищного кодекса РФ о порядке определения долей в праве общей собственности на общее имущество в каждом конкретном доме.
Юридически значимым обстоятельством является то, что общее собрание собственников помещений проводилось одновременно для всех трех домов без их разделения. Поскольку каждый дом является самостоятельным объектом, для изменения способа управления или условий договора управления требуется волеизъявление собственников каждого дома в отдельности. Совместное голосование без учета границ каждого МКД не может считаться легитимным решением, порождающим правовые последствия для объединения баз данных. Это также создает риски для признания договора управления недействительным в части, касающейся домов, по которым отдельные собрания не проводились.
Отсутствие у УК технической документации (паспорта домов, планы, акты разграничения балансовой принадлежности и т.д.) усугубляет ситуацию, но не освобождает УК от обязанности разделить учет. То, что ГЖИ подтвердила факт наличия отдельных технических планов в Росреестре, но не потребовала от УК приведения учета в соответствие, свидетельствует об отсутствии надлежащего контроля, однако не меняет правовой квалификации: УК несет ответственность за достоверность сведений, размещаемых в ГИС ЖКХ, и правильность расчетов. Отказ УК от получения документации от предыдущей компании не является законным основанием для ведения общего котлового учета.
Применимое право
В основе сложившейся ситуации лежит обязанность управляющей организации осуществлять управление каждым многоквартирным домом как самостоятельным объектом. Согласно ст. 161 Жилищного кодекса РФ, управление должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания, надлежащее содержание общего имущества и соблюдение прав собственников помещений. Поскольку три дома имеют самостоятельные кадастровые номера, введены в эксплуатацию в разные годы и обладают собственными техническими планами, каждый из них является отдельным объектом управления. Объединение учёта и расчётов без разделения по домам, а также привязка квартир разных МКД к одному кадастровому номеру в ГИС ЖКХ нарушает права собственников, так как не позволяет достоверно определить состав общего имущества каждого дома и справедливо распределить расходы на его содержание. УК, ведя расчёты «котловым методом», фактически игнорирует индивидуальные особенности каждого здания, что не соответствует цели надлежащего содержания, закреплённой в данной норме.
Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме...
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 161
Особое значение в данном деле имеет ст. 46 ЖК РФ, регулирующая порядок проведения общих собраний собственников. Совместное собрание для всех трёх домов, проведённое три года назад, не может считаться законным, поскольку решения по каждому многоквартирному дому должны приниматься отдельно его собственниками. Фактическое отсутствие отдельных собраний и неизвещение жильцов о необходимости раздельного учёта (ввиду искажённых данных в ГИС ЖКХ) лишило собственников возможности принять решение по управлению конкретным домом. Протокол такого общего собрания не отражает волеизъявления собственников каждого МКД, а значит, не создаёт правовых оснований для объединённого управления и расчётов. Кроме того, решения и протоколы подлежат размещению в ГИС ЖКХ, однако в системе отражён лишь один дом, что также свидетельствует о нарушении порядка.
Статья 46 ЖК РФ устанавливает порядок принятия решений общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, оформление протоколов и их размещение в ГИС ЖКХ. В ситуации, когда собрание проведено совместно для трех домов, это может нарушать требования, так как решения должны приниматься отдельно по каждому МКД. Статья подчеркивает, что решения и протоколы являются официальными документами, влекущими юридические последствия, и подлежат размещению в системе.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 46
При расчёте платы за коммунальные услуги и содержание жилья необходимо руководствоваться достоверными сведениями о площади помещений и общего имущества каждого дома. Правила предоставления коммунальных услуг (утверждённые Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354) в ст. 36 прямо устанавливают, что при расчётах используются данные Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), а при расхождениях приоритет отдаётся сведениям из ЕГРН. Поскольку каждый из трёх домов имеет свой кадастровый номер и самостоятельный технический план, площадь общего имущества и жилых помещений должна определяться отдельно для каждого МКД. Укрупнённый расчёт по общей площади всех трёх домов без разделения противоречит этой норме, так как приводит к искажению объёмов потребления коммунальных ресурсов (например, на общедомовые нужды) и необоснованному перераспределению расходов между собственниками разных домов. Более того, в ГИС ЖКХ привязаны квартиры от разных домов к одному кадастровому номеру, что прямо расходится с данными ЕГРН — это требует исправления.
Статья 36 Правил предоставления коммунальных услуг (утв. Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 N 354) устанавливает, что при расчете платы за коммунальные услуги используются сведения о площади помещений, содержащиеся в ЕГРН, а при расхождении сведений приоритет имеют данные ЕГРН. Это указывает на необходимость использования точных данных по каждому помещению, что предполагает раздельный учет по каждому МКД.
— Постановление Правительства РФ от 06.05.2011 № 354, ст. 36
Важным аспектом является отсутствие у управляющей компании технической документации на дома, которую она не получила от предыдущей УК. Такое бездействие образует состав административного правонарушения, предусмотренного ст. 7.23.2 КоАП РФ. Данная статья устанавливает ответственность за отказ от передачи технической документации на многоквартирный дом или уклонение от её передачи. Хотя формально эта норма направлена против предыдущей УК, которая не передала документы, новая УК, принимая на себя управление и не приняв мер к истребованию документации (в том числе через суд или ГЖИ), также нарушает обязанность по надлежащему содержанию домов. Отсутствие документации не освобождает её от ведения раздельного учёта, но затрудняет его. Собственники вправе требовать от УК восстановления документации или её получения, а факт бездействия предыдущей организации не снимает ответственности с действующей за нарушения в расчётах.
Статья 7.23.2 КоАП РФ устанавливает ответственность за воспрепятствование деятельности по управлению многоквартирным домом, выразившееся в отказе от передачи технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением таким многоквартирным домом документов управляющей организации, либо в уклонении от передачи таких документов, либо в нарушении порядка и сроков передачи указанных документов. Влечет наложение административного штрафа на юридических лиц от ста пятидесяти тысяч до двухсот тысяч рублей.
— Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях, ст. 7.23.2
Отдельного внимания заслуживает состояние ГИС ЖКХ, куда внесён только один дом, а квартиры других домов привязаны к нему. Такое размещение недостоверной информации прямо подпадает под ст. 13.19.1 КоАП РФ. УК, являясь лицензиатом, обязана размещать в системе полные и достоверные сведения о каждом многоквартирном доме, которым управляет. Искажение данных в ГИС ЖКХ (привязка чужих квартир к одному кадастровому номеру) влечёт административную ответственность. Собственники вправе обратиться с жалобой в ГЖИ и в орган, осуществляющий контроль за размещением информации в ГИС ЖКХ (Минстрой России или региональный орган), с требованием привлечь УК к ответственности по данной статье и обязать исправить сведения.
Статья 13.19.1. Нарушение порядка размещения информации в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства. 1. Неразмещение в соответствии с законодательством о государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства информации в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства ... или нарушение установленных законодательством Российской Федерации порядка, способов и (или) сроков размещения информации либо размещение информации не в полном объеме, размещение недостоверной информации - влечет предупреждение или наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от пяти тысяч до десяти тысяч рублей; на юридических лиц - от тридцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей.
— Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях, ст. 13.19.1
Таким образом, совокупность приведённых норм однозначно требует раздельного учёта по каждому из трёх МКД, исправления данных в ГИС ЖКХ, проведения отдельных общих собраний собственников для выбора способа управления и утверждения тарифов, а также привлечения УК к ответственности за нарушение правил расчётов и размещения недостоверной информации. Действия УК по объединённому учёту не соответствуют ни жилищному законодательству, ни правилам предоставления коммунальных услуг, а отсутствие технической документации не является оправданием — она должна быть восстановлена или истребована через государственные органы.
