Ключевым отправным пунктом является объем правомочий собственника в отношении принадлежащего ему имущества. В силу ст. 209 ГК РФ вы, как собственник квартиры, обладаете всей полнотой прав по владению, пользованию и распоряжению ею, что подразумевает возможность вносить изменения в свое помещение, если такие изменения не нарушают закон и права других лиц. Установка кондиционера в декоративной корзине, предусмотренной проектом застройщика, при условии отсутствия повреждений фасада, соответствия цвета и крепления к несущей плите, не выходит за пределы обычного пользования квартирой. Ваши действия не нарушают права соседей и не создают угрозы безопасности, следовательно, они охватываются вашим правом собственности. Управляющая компания не может ограничить это право, не доказав его злоупотребления с вашей стороны.
- Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
- Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 209
Вместе с тем, фасад многоквартирного дома входит в состав общего имущества, на которое у всех собственников помещений в доме возникает право общей долевой собственности. Согласно ст. 247 ГК РФ, порядок пользования общим имуществом устанавливается соглашением всех его участников. Однако данная норма не вводит тотального запрета на любые действия с фасадом. Согласование требуется лишь тогда, когда техническое присоединение к фасаду выходит за рамки обычного пользования квартирой и предполагает существенное изменение общего имущества. Установка кондиционера в штатное место (декоративную корзину), предусмотренное застройщиком, не является таким изменением — вы используете фасад способом, изначально для этого предназначенным. Фактически, вы не осуществляете владение и пользование общим имуществом в смысле ст. 247 ГК РФ, требующее соглашения со всеми сособственниками, а реализуете свое право на пользование квартирой в пределах проектного решения. Требование УК о согласовании не основано на законе, если иное не предусмотрено решением общего собрания, которого, как вы указываете, нет.
- Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 247
Ст. 304 ГК РФ предоставляет вам средство защиты от неправомерных требований УК. Если управляющая компания требует демонтаж, не имея на это законных оснований (отсутствие решения общего собрания, нарушения безопасности), вы вправе требовать устранения этого нарушения вашего права собственности. УК не является собственником фасада и не может самостоятельно, без воли общего собрания, распоряжаться им, навязывая вам демонтаж. Вы можете в судебном порядке потребовать признать ее требования незаконными и не препятствовать вам в пользовании уже установленным кондиционером.
Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 304
Общие начала управления домом, закрепленные в ст. 161 ЖК РФ, подтверждают, что ни одно действие УК не должно нарушать прав и законных интересов собственников. Требование демонтажа при отсутствии угроз безопасности или нарушений прав соседей как раз противоречит этим началам. Вы, устанавливая кондиционер по всем правилам, как раз обеспечиваете безопасность и не нарушаете ничьих прав, тогда как УК, требуя демонтаж без законных оснований, действует в ущерб вашим интересам. Пункт 1.1 ст. 161 ЖК РФ прямо предписывает обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников, что УК игнорирует.
"Статья 161 ЖК РФ устанавливает общие требования к управлению многоквартирным домом, включая обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания, надлежащее содержание общего имущества, соблюдение прав и законных интересов собственников. Пункт 1.1 указывает, что надлежащее содержание должно обеспечивать соблюдение требований к надежности и безопасности дома, безопасность жизни и здоровья граждан, соблюдение прав и законных интересов собственников."
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 161
Наконец, Постановление Правительства РФ № 491 определяет стандарты содержания общего имущества. Пункт 10 этого постановления устанавливает, что общее имущество должно содержаться в состоянии, обеспечивающем, в частности, соблюдение прав и законных интересов собственников. Требование УК о демонтаже, если оно не вызвано объективной необходимостью (угроза безопасности, нарушение конструкции), противоречит этому требованию. УК должна доказывать, что именно ваша установка нарушает эти стандарты, а не исходить из презумпции запрета. Раз вы смонтировали кондиционер без повреждения фасада и в штатное место, состояние фасада осталось безопасным и надлежащим, а значит, демонтаж не требуется. Документ прямо предписывает УК руководствоваться состоянием дома, а не формальными процедурами, если нет вреда.
- Общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем: а) соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; б) безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; в) доступность пользования жилыми и (или) нежилыми помещениями, помещениями общего пользования, а также земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе для инвалидов и иных маломобильных групп населения; г) соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц;
— Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, п. 10
