Ситуация касается использования и распоряжения земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом. Придомовая территория (включая двор, детскую площадку, газоны и проезды) относится к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме. Это означает, что любые действия, связанные с изменением её функционального назначения, перепланировкой или реконструкцией, затрагивают права и законные интересы всех собственников.
Юридически значимым является то, что ТСЖ, как управляющая организация или орган управления, не вправе самостоятельно, без волеизъявления общего собрания собственников, принимать решения о выделении части земельного участка под парковку, особенно если для этого предполагается изменить существующее использование территории (например, заменить детскую площадку на автостоянку). Более того, превращение части детской площадки в парковку может быть квалифицировано как изменение режима использования общего имущества, которое требует не просто решения общего собрания, а квалифицированного большинства голосов.
Ключевой вопрос — отсутствие утверждённого проекта благоустройства. Если собственники голосовали только за общую формулировку «благоустройство» без конкретного плана, сметы и указания на размещение объектов (парковок, зон отдыха и т.д.), то такое решение общего собрания не даёт ТСЖ права сколь угодно трактовать волю жильцов. Утверждение общего направления (благоустройство) без конкретного наполнения (что именно будет сделано и где) не легитимирует конкретные действия по устройству парковки.
Также юридически значимо, что ссылка управляющего на наличие «инициативной группы» как на основание для принятия решения не имеет правовой силы. Инициативная группа не является органом, уполномоченным принимать решения по распоряжению общим имуществом — такие полномочия есть только у общего собрания собственников. То же относится и к утверждению, что «закон не требует» проведения собрания: напротив, любые действия, выходящие за рамки текущего ремонта и содержания, требуют согласия собственников.
Факт того, что работы уже начаты («раскопали двор»), не меняет правовой квалификации — незаконное начало работ не делает их законными. Отсутствие детального проекта и сметы на момент голосования усиливает правовую уязвимость позиции ТСЖ, так как собственники не могли осознанно и информированно принять решение.
Согласно статье 36 Жилищного кодекса РФ, земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, с элементами озеленения и благоустройства, включая детскую площадку, является общим имуществом собственников помещений. Поскольку детская площадка уже существует и является частью благоустройства, её изменение под парковку затрагивает режим пользования этим общим имуществом. В силу части 3 статьи 36 ЖК РФ уменьшение размера общего имущества возможно только с согласия всех собственников путем его реконструкции. Под уменьшением размера понимается не только физическое сокращение площади, но и изменение качественных характеристик, если это лишает собственников возможности пользоваться данным элементом (например, игровой зоной). Таким образом, превращение детской площадки в парковку, если при этом убирается игровое оборудование и зелёные насаждения, может расцениваться как уменьшение состава общего имущества, а значит, требует единогласного решения всех собственников.
- Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: ... 4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. ... 2. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. 3. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции. 4. По решению собственников п
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 36
Помимо требований к уменьшению общего имущества, порядок принятия решений о реконструкции общего имущества, в том числе о строительстве хозяйственных построек и иных сооружений на придомовом земельном участке, закреплён в статье 44 Жилищного кодекса РФ. Устройство парковки на месте детской площадки — это строительство сооружения (парковочных мест), которое изменяет функциональное назначение части земельного участка. Следовательно, такое решение относится к пункту 1 части 2 статьи 44 ЖК РФ (принятие решений о реконструкции, строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений). Даже если парковка не является капитальным строением, асфальтирование участка и разметка стоянки представляют собой изменение объекта благоустройства и требуют решения общего собрания собственников, а не только собрания членов ТСЖ.
- принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта, о переустройстве и (или) перепланировке помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме;
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 44
При этом статья 46 Жилищного кодекса РФ прямо устанавливает, что изменение функционального назначения части земельного участка (в данном случае — детской площадки) может подпадать под пункты 2 или 3 части 2 статьи 44 (пределы использования земельного участка и пользование общим имуществом) и что такие решения принимаются квалифицированным большинством — не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений. Утверждения председателя ТСЖ о том, что «закон этого не требует», прямо противоречат данной норме, которая указывает на необходимость именно общего собрания с особым кворумом.
Статья 46 ЖК РФ устанавливает порядок принятия решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, включая требования к кворуму для различных вопросов, в том числе по пунктам 1, 1.1-1, 1.2, 1.3, 2, 3, 3.1, 3.8, 4.3 части 2 статьи 44 (требуется не менее 2/3 голосов). Изменение функционального назначения части земельного участка (детской площадки в парковку) может подпадать под пункт 2 (пределы использования земельного участка) или пункт 3 (пользование общим имуществом) части 2 статьи 44, что требует квалифицированного большинства.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 46
Даже если рассматривать ситуацию как распоряжение общим имуществом (предоставление части земельного участка для парковки), нормы Гражданского кодекса РФ о долевой собственности устанавливают, что распоряжение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех её участников. Поскольку земельный участок принадлежит всем собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности (ст. 290 ГК РФ), любое изменение порядка его использования, включая передачу части участка под стоянку для автомобилей, требует согласия всех собственников. ТСЖ не вправе единолично решать, что будет располагаться на конкретной части земли, даже если плата за благоустройство была утверждена общим собранием в общем виде.
- Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 246
- Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 247
- Собственникам помещений, машино-мест в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности ... земельный участок, указанный в пункте 2 статьи 287.6 настоящего Кодекса.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 290
Статья 137 Жилищного кодекса РФ, на которую может ссылаться ТСЖ, предоставляет товариществу право надстраивать и перестраивать часть общего имущества, а также осуществлять застройку земельных участков, но с оговоркой «если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений». Самостоятельное решение о превращении детской площадки в парковку, принятое в отсутствие согласованного проекта и без учета мнения всех собственников, очевидно нарушает права тех, кто возражает (лишение возможности пользоваться детской площадкой, изменение привычного облика двора, возможные неудобства от парковки). Кроме того, пункт 4 части 2 статьи 137 говорит об осуществлении застройки от имени и за счёт собственников, но лишь в соответствии с требованиями законодательства. Законодательство же, как показано выше, требует решения общего собрания. Таким образом, действия ТСЖ не могут быть признаны законными.
- Товарищество собственников жилья вправе: ... 2. В случаях, если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, товарищество собственников жилья вправе: 1) предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме; 2) в соответствии с требованиями законодательства в установленном порядке надстраивать, перестраивать часть общего имущества в многоквартирном доме; ... 4) осуществлять в соответствии с требованиями законодательства от имени и за счет собственников помещений в многоквартирном доме застройку прилегающих к такому дому выделенных земельных участков; 5) заключать сделки и совершать иные отвечающие целям и задачам товарищества действия.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 137
Довод председателя ТСЖ о том, что решение принимает инициативная группа, не основан на законе. Ни одна из приведённых норм не предоставляет какой-либо инициативной группе полномочий подменять волю общего собрания собственников. Высшим органом управления товарищества согласно статье 135 ЖК РФ является общее собрание членов ТСЖ (а не инициативная группа), а для вопросов, связанных с изменением состава общего имущества, — общее собрание всех собственников помещений, которое проводится в порядке, установленном статьями 45–48 ЖК РФ.
- Товариществом собственников жилья признается вид товариществ собственников недвижимости, представляющий собой объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме ... обеспечения владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме ...
- Устав товарищества собственников жилья принимается на общем собрании, которое проводится в порядке, установленном статьями 45 - 48 настоящего Кодекса, большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Устав товарищества собственников жилья должен содержать сведения о ... составе и компетенции органов управления товарищества и по
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 135
Таким образом, совокупность проанализированных норм Жилищного и Гражданского кодексов РФ указывает на то, что решение об изменении функционального назначения части земельного участка (детской площадки) под парковку может быть принято только общим собранием собственников помещений (или, по крайней мере, квалифицированным большинством в 2/3 голосов, а в случае уменьшения состава общего имущества — единогласно). Утверждение плана благоустройства в целом без конкретного проекта не даёт ТСЖ права самостоятельно выбирать назначение каждого элемента. Отсутствие утверждённой сметы и проекта усугубляет ситуацию, так как собственники не могли осознанно голосовать за превращение детской площадки в парковку. Действия ТСЖ являются незаконными, и собственники вправе обжаловать их в судебном порядке, обратиться в Государственную жилищную инспекцию, а также инициировать внеочередное общее собрание для отмены решения правления ТСЖ и утверждения альтернативных вариантов благоустройства (сквер, баскетбольная площадка, велопарковка), которое должно проводиться с соблюдением процедуры, установленной статьями 45–48 ЖК РФ.
